家を売るにはどうすればいい?売却の流れや必要な費用、書類を網羅!

「家を売るにはどんな方法があるのかな?」

「家の売却のためにはまず何をすればいいんだろう……。」

家を売るのは多くの方にとってあまりない経験ですから、初めは分からないことだらけですよね。

家を売るにはいくつかの方法がありますが、時間が十分にあり、できる限り高値で売りたいという方には不動産会社に仲介をしてもらい買い主を探すやり方がおすすめです。

しかし、不動産についての知識があまりない状態で信頼できる不動産会社を自力で選ぶのは難しいですよね。

不動産会社を探すには、最初に不動産一括査定サイトに申し込んでから絞り込むのが良いでしょう。

不動産売却のプロ
この記事では売却の流れや必要な費用がどれくらいか、どんな書類を用意するべきかについて解説します。

この記事の監修税理士
監修税理士の税理士法人チェスター代表 福留正明
税理士法人チェスター代表
福留 正明
公認会計士・税理士・行政書士。相続税対策に強みを持つ税理士法人チェスターの代表社員。株式会社チェスターでは、年間100億円以上の売却案件を豊富に取り扱っている。 TV/雑誌など各種メディアからの取材歴多数。また、土地や相続についての書籍も多数出版している。
株式会社チェスターは、総勢200名以上の税理士法人グループの不動産会社です

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1.どうやって家を売ればいい?3つの方法を解説

家を売る方法は大きく分けて3つあります。

一つ目は不動産会社に買い主との「仲介」を依頼する方法、二つ目は不動産会社に物件を「買取」してもらう方法、三つ目は不動産会社を介さずに「個人間で売買」する方法です。

不動産売却の方法

まずは家を売るための3つの方法を解説していきます。

不動産売却のプロ
売却までどれくらいの時間的余裕があるのか、どれくらいの値段で売りたいのかによって採るべき方法が異なります。自分に合った方法はどれか考えてみましょう。

1-1.仲介:家を売る際の基本的な方法

家を売る際の基本的な方法は、不動産会社に「仲介」を依頼し買い主を探してもらう方法です。

不動産会社がさまざまな手段を使って買い主候補を探してくれるため、より高い価格で買い取ってくれる買い主と契約を結べると考えられます。

ただし、不動産会社に仲介手数料と消費税を支払う必要がある点には注意が必要です。

仲介手数料ってどれくらいかかるの?
不動産売却のプロ
仲介手数料は売却価格の3%+6万円であることが一般的で、消費税が課されます。詳しくは後ほど解説しています。

不動産会社の仲介による売却は一般的に3~4カ月程度必要といわれています。

時間が十分にある場合は不動産会社に仲介をしてもらうのがおすすめです。

この記事では不動産会社に売買の仲介をしてもらう際の流れや仲介手数料、書類などを解説していきます。

1-2.買取:急いで売りたい方向けの方法

離婚や相続など何らかの事情で急いで家を売りたい場合は、不動産会社に「買取」を依頼するという手もあります。

一般的に仲介では売却までに3~4カ月を要しますが、買取は1~2カ月と半分ほどの期間で済ませられます。

また、仲介の場合に必要な仲介手数料もかかりません。

早くて手数料がかからないなら買取の方が良いんじゃない?

しかし買取の場合、売却価格は仲介で売却する場合よりも大きく下がってしまいます。

買取では、家の価格は仲介の場合の6~8割程度にとどまるといわれているのです。

これは不動産会社が収益を得る仕組みによるものです。

不動産会社は売り主から家を買い取っただけでは利益を得られず、さらに別の買い主に売却して初めて利益を得ることができます。

つまり、不動産会社にとって買取は仕入れのようなものだといえるのですね。

1-3.個人間売買:コストはかからないがリスクのある方法

不動産会社を介することなく売り手と買い手が直接売買契約をする方法もあります。

個人間売買のメリットは仲介手数料と消費税がかからず、手数料を抑えることができる点です。

メモ
土地は不動産会社を介して売買しても消費税はかかりません。しかし家屋の場合、不動産会社は課税事業者に当たるため、消費税が課されます。
費用を抑えられるなら個人間売買にしようかな?

しかし個人間売買を行うためにはご自分で買い主を探さなくてはなりません。

不動産会社であれば不動産情報サイトへの掲載やチラシのポスティングといったさまざまな売却活動を行えますが、個人で売却活動を行うとなると限界があるでしょう。

専門業者が関わっていないことで買い主からの信頼を得られず敬遠されてしまう可能性もあります。

また家を売るには専門的な知識が必要となるため、不動産会社を介さないとトラブルの元となる可能性があるのです。

例えば、家に白アリや土台の腐食などの欠陥があった場合、売り主は欠陥に対して責任を持たなければなりません。

売り主が欠陥に気付かないまま建物を売り出した場合、建物の補修や損害賠償を請求されることもあります。

2.これだけは知っておきたい!家を売る6つのステップ

家を売りたいけど、何から始めていいか分からない……

このようにお困りの方も多いでしょう。

何をすべきか事前に把握しておかずに売却に進んでしまうと、安い値段で家を売る羽目になってしまったり、相場よりも高い値段で売りに出していつまでも売れなかったりという事態に陥ってしまいます。

ここからは、家を売る前にこれだけは知っておきたい6つのステップについて解説していきます。

家を売る流れ

STEP1 複数の不動産会社に見積もりを依頼

見積もり(査定)は必ず複数の不動産会社に依頼しましょう。

一社だけに見積もりを依頼しても、その査定額が妥当であるか判断できません。

不動産会社によって得意とする物件種別や有している販路は異なるので、もっと高値で売れる不動産会社があったにもかかわらず、それに気づけないまま安値で売却することになってしまう可能性もあります。

複数の不動産会社に見積もりを依頼し、査定額や担当者の対応をしっかり比較して実際に依頼する会社を選ぶようにしましょう。

何社も不動産会社を探して連絡を取るなんて面倒だなあ……。

このように思った方もいらっしゃるかもしれませんが、「不動産一括査定サイト」を利用すれば、手軽に複数の不動産会社に査定を依頼できますよ。

不動産一括査定サイトとは
必要情報を一度入力するだけで複数の不動産会社から見積もりをもらうことができるサービスのことです。

不動産一括査定サイトを使った不動産会社の選び方は後ほど詳しく解説します。

メモ
不動産の相場は自分で調べることも可能ですが、正確な値はプロに聞くのが一番です。

STEP2 不動産の売却を仲介してもらう業者を選ぶ

スムーズかつ希望通りの価格で家を売るための最大のポイントは不動産会社選びといっても過言ではありません。

いかに高値で迅速に売却できるかは不動産会社の担当者の腕にかかっているともいえます。

査定を依頼しながら、売却を仲介してもらう業者を慎重に選びましょう。

不動産会社一括査定サイトで10社程度に「机上査定」を依頼した後は、厳選した2~3社に「訪問査定」を依頼します。

机上査定/訪問査定とは
机上査定とは家の築年数や過去に取引された周辺の不動産の売却価格に基づいて実際に物件を訪れることなく査定額を概算する方法です。訪問査定とは不動産会社の担当者が実際に不動産の状態を確認して査定を行う方法です。
机上査定と訪問査定
どうしたら優良業者とそうでない業者を見分けられるのかな?

訪問査定の段階に進んでからは特に、担当者の対応をしっかりチェックしましょう。

訪問査定を行う際は日程調整のために担当者とメールや電話でやり取りをすることになります。

返答が迅速か、疑問に思ったことを聞いて真摯に丁寧に答えてくれるか、受け答えに信頼が置けるか、といった点を確認しましょう。

不動産売却のプロ
不動産会社の選び方については後ほど詳しくご説明します。

また、査定額の根拠について尋ねるのも業者の良し悪しを判断する方法として有効です。

「宅地建物取引業法」という法律によって、不動産会社は査定額の根拠を提示する義務があると定められています。

質問に対して明快な回答が得られなかった場合、その不動産会社は信用に値しないと判断できます。

くれぐれも「査定額が高い業者=優良業者」ではないということを忘れないようにしましょう。

STEP3 不動産会社と契約

信頼できる、依頼したいと思える不動産会社が見つかったら、契約を交わします。

家の売却を不動産会社に仲介してもらう場合に売り主と不動産会社が交わす契約を「媒介契約」といいます。

媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。

どれも聞き慣れないなあ……。結局どれにしたらいいの?

不動産の知識に自信がない方は「専任媒介契約」を結ぶのがおすすめですよ。

専任媒介契約のメリットは以下の2点です。

【専任媒介契約のメリット】
  • ・2週間に1度以上不動産会社から売り主に売却活動に関する報告が義務付けられている
  • ・売り主が自分で買い主を見つけた場合、手数料を支払う必要がない

売却活動がどのように進められているのか、報告がなければ不安になってしまいますよね。

専任媒介契約であれば2週間に1度以上、不動産会社が売り主に対して売却活動に関する報告を行う旨が法律で義務付けられているので安心です。

また売り主が自分で買い主を見つけた「自己発見取引」になった場合、仲介手数料を支払う必要はありません。

「自分で買い手を探すつもりはないんだけど……。」

という場合は「専属専任媒介契約」を交わしてもよいでしょう。

専属専任媒介契約では、自己発見取引の場合にも仲介手数料が生じる半面、1週間に1度以上の売却活動に関する報告が義務付けられているためより細かに報告を受けることができます。

ただし専任媒介契約・専属専任媒介契約のいずれも報告の形式や内容についての定めがあるわけではありません。

不安な場合は契約を結ぶ前に報告の内容について確認しておくと良いでしょう。

メモ
専任媒介契約あるいは専属専任媒介契約を一度1社の不動産会社と結ぶと、解約をするまで他の不動産会社にその家の売却活動を依頼することはできません。
複数の不動産会社に仲介を依頼する場合は「一般媒介契約」をそれぞれの会社と結ぶことになり、自己発見取引の場合は手数料を支払う必要はありません。しかし売却活動に関する報告の義務がなく、それぞれの会社とご自身でやり取りしなければならないので初めて不動産を売却するという方にはあまりおすすめできません。

媒介契約時には以下のような書類が必要になります。

【媒介契約時に必要な書類】
  • ・身分証明書
  • ・登記済権利書または登記識別情報
  • ・間取り図
  • ・建築確認済証、検査済証
  • ・建築設計図書、工事記録書
  • ・地積測量図、境界確認書
不動産売却のプロ
一つ一つの書類の目的、取得場所などはこちらで解説します。

STEP4 不動産会社が買い主を探す

媒介契約を交わすと、不動産会社は売却活動を開始します。

具体的には物件の情報をHOME’SやSUUMOなどの物件情報サイトに掲載したり、チラシを作って周辺のマンションや家にポスティングしたりします。

主として売却活動を進めるのは不動産会社ですが、売り主も担当者の営業活動のチェックは欠かさずに行いましょう

また、不動産会社が購入を検討している人を見つけてきたら内覧に対応する必要もあります。

購入意欲をそいでしまうことがないように、家の中の清掃は念入りに行いましょう

室内の飾り付けを専門とする「ホームステージング」と呼ばれる会社に依頼をして見栄えを良くすることも有効な手段です。

メモ
中古で家を探している方のなかには購入後に自分好みにリフォームすることを考えている方も少なくなく、高いお金を払ってリフォームしてもその分を売却価格に上乗せできるとは限らないため、リフォームをする必要はありません。

STEP5 買い主と売買契約を交わす

買い主が見つかり次第、売買契約を交わすことになります。

売却価格や引き渡し時期について交渉が必要になるケースもあります。

自分にとって不利な条件とならないよう、不動産会社の担当者と相談しつつ交渉を成立させましょう。

一般的には、契約と同時に買い主が売り主に売買価格の10%程度の手付金を支払います

STEP6 不動産を引き渡す

売買契約を交わしたら、いよいよ買い主に不動産を引き渡します。

不動産の引き渡しって具体的には何をするの?

鍵の引き渡しなどはすぐに頭に浮かぶかもしれませんね。

それだけでなく、引き渡し日には以下のようにさまざまな手続きを行うことになります。

【引き渡し日に行う手続き】
  • ・登記手続き
  • ・手付金を除く売却代金の支払い
  • ・部屋の状態の確認
  • ・鍵の引き渡し
  • ・費用書類の引き渡し
  • ・仲介手数料の支払い など
  • ・(残債がある場合)売り主の住宅ローン完済
  • ・(残債がある場合)抵当権の抹消

購入代金の支払いと同時に引き渡しを行うため買い主が住宅ローンを組んで物件を購入する場合、手続きは金融機関で行うのが一般的です。

売り主と買い主、不動産会社と金融機関の担当者の他、登記のために司法書士も同席するのが一般的です。

登記とは
ここでは不動産登記のことを指します。不動産が誰のものであるかを法務局に登録する手続きのことです。

売却する家を購入したときに借り入れたローンの返済が終わっていなかった場合には、買い主から支払われた購入資金でローンを完済し「抵当権」の抹消を行う必要もあります。

抵当権とは
ローンを借りている方がローンを返済できなくなってしまった場合にローンを融資している金融機関が不動産を差し押さえることのできる権利のことです。

銀行は平日の昼間しか開いていないため、引き渡し日には仕事を休まなければならないかもしれませんね。

不動産売却のプロ
売却した翌年には後ほど解説する譲渡所得税などのため確定申告が必要になります。忘れず行いましょう。

3.信頼の置ける不動産会社の選び方

不動産会社選びは必ず複数の不動産会社に査定を依頼し結果を見比べることが重要です。

手間や時間をかけず複数社に依頼するには不動産一括査定サイトを活用すると良いでしょう。

不動産一括査定サイトってどんなものなんだろう?安心して利用できるのかな……。

と不安に思った方もいらっしゃるかもしれませんね。

不動産一括査定サイトでは、売りたい物件の情報と売り主の情報を一度入力するだけで、あなたの売りたい物件を取り扱える不動産会社を探せます

そのなかから気になる不動産会社に一括で査定を依頼できるシステムになっているのです。

一括査定サイトの仕組み

信頼の置ける不動産会社を選ぶためには数多くある不動産一括査定サイトのうちどれを利用するかということも重要だといえるでしょう。

不動産一括査定サイトは、サイトごとに参加している(=査定を依頼できる)不動産会社が異なります。

不動産会社は「主に一戸建てを取り扱っている」、「中古物件に強い」、「幅広いエリアの物件に対応している」などそれぞれに違った特徴を持っています。

自分の家を高く売るためには、異なる強みを持った不動産会社にバランスよく査定を依頼するのがポイントです。

おすすめの不動産一括査定サイトとその特徴は以下のとおりです。

【不動産会社も太鼓判!おすすめ不動産一括査定サイト9選】

サイト名 参加会社数 同時査定可能数 特徴
HOME4U 1,500社以上 最大6社 日本で初めて一括査定サービスを発足した老舗サイト。信頼性、安全性、実績ともにピカイチ
すまいValue 6社 最大6社 業界をリードする6社が直接運営する不動産一括査定サイト
SUUMO (2,000店舗以上) 最大10社 不動産会社を実際の売却実績などから絞り込む機能が便利
LIFULL HOME’S 2,946社 最大10社 提携会社数が多く、不動産会社の特色や雰囲気がわかりやすい
イエウール 1,974社以上 最大6社 地域密着の優良不動産会社と多数提携している
おうちダイレクト 10社 最大10社 Yahoo!やSRE不動産など他にない独自の販売チャネルが魅力
マンションナビ (2,500店舗以上) 最大9社 マンション売却に特化。賃料査定にも対応
RE-Guide 800社以上 最大10社 運営15年目の老舗の不動産一括査定サイト。投資物件に強み
リビンマッチ 2,600社以上 最大6社 売却査定の他にもさまざまなサービスを提供
いっぱいあって迷うな……どれを使うのが良いんだろう?

とお悩みの方は、HOME4UすまいValueの2サイトを併用するのがおすすめです。

幅広い地域、大小さまざまな規模の不動産会社が参加しているHOME4Uと、業界トップクラスの大企業に査定をしてもらえるすまいValueを組み合わせることでバランスの良い不動産会社選びが可能になるでしょう。

メモ
「おうちダイレクト」は売り主だけの仲介を行う「片手仲介」専門のSRE不動産に査定を依頼することができる唯一の不動産一括査定サイトです。片手仲介は売り主と買い主両方から手数料をもらって仲介する両手仲介と異なり、担当者が売り主だけの味方をしてくれるため、他社よりも高い価格で家を売れる可能性があります。

4.家を売るときにかかる費用は?

家を売却するのだから、お金はプラスになるばかりだとお考えの方もいらっしゃるかもしれません。

しかし家を売るためには仲介手数料の他さまざまなお金がかかります

家を売るときにかかる費用は一般的には売却価格の5~7%程度といわれています。

ここからは、その内訳を確認していきましょう。

【家を売るときにかかる費用】
  • ・仲介手数料
  • ・抵当権抹消費用
  • ・ローン返済手数料
  • ・その他(引っ越し費用など)

4-1.仲介手数料

家を売るときにかかる費用のなかで最も金額が大きいのが仲介手数料です。

仲介手数料は宅地建物取引業法によって上限が定められています。

この上限を下回る仲介手数料を不動産会社が設定することも法律上は認められていますが、上限と同じ仲介手数料が設定されていることが一般的です。

注意
不動産会社は宅地建物取引業法において(依頼主の合意のもと特殊な費用がかかった場合を除き)仲介手数料のほかに報酬や費用を受け取ることはできないことになっていますが、手数料の安さを謳う業者のなかには事前の告知なく他の費用を請求してくる悪徳業者が混じっている可能性もあります。

仲介手数料の上限は以下のとおりです。

【仲介手数料の上限】
  • ・200万円以下の部分:取引額の5%以内
  • ・取引額200万円を超え400万円以下の部分:取引額の4%以内
  • ・取引額400万円を超える部分:取引額の3%以内

例えば1,000万円で家を売却した場合、

【1,000万円で家を売却したときの仲介手数料の上限】
  • ・200万円以下の部分:200万円×5%=10万円
  • ・200万円を超え400万円以下の部分:200万円×4%=8万円
  • ・400万円を超える部分:600万円×3%=18万円

以上を足し合わせて合計36万円になります。

また仲介手数料にはさらに消費税も課されるので注意が必要です。

「計算が面倒だな……」と思った方もいらっしゃるかもしれませんね。

実は家の売却価格が400万円を超える場合、仲介手数料は「売却価格×3%+6万円」で速算できます。

前掲の1,000万円の例で考えると、

【速算式で1,000万円で家を売却したときの仲介手数料を求める場合】
  • (1)1,000万円×3%=30万円
  • (2)6万円を足す

合計36万円で法定のやり方にのっとって計算した場合と同じ結果になることが分かりますね。

4-2.譲渡所得に課される税金

家を売却した場合、数種類の税金が課されます。

【不動産を売却した場合に発生する可能性のある税金】
  • ・譲渡所得に課される税金(譲渡所得税、特別復興所得税、住民税)
  • ・印紙税

家を売って得たお金から必要経費を引いて残った利益を「譲渡所得」といいます。

譲渡所得は以下のように求められます。

【譲渡所得の求め方】
  • 譲渡所得=家の売却価格-取得費用(物件の購入価格+購入時の諸費用)-譲渡費用(売却時の諸費用)-特別控除

この譲渡所得に課される税金が譲渡所得税と特別復興所得税、住民税です。

不動産の売却時に生じ得る税金のなかでは譲渡所得税の金額が最も大きくなります。

譲渡所得が発生しなかった場合は税額は0円になります。

メモ
譲渡所得がマイナスになった場合、確定申告を行うことで税金の控除を受けられる可能性があります。

また、家の所有期間によって税率が大きく変わることにも注意しましょう。

売却する年の1月1日時点で5年を超えていれば「長期譲渡所得」が、5年以下の場合は「短期譲渡所得」が適応されます。

【譲渡所得に課される税金】
名称 所得税 住民税 復興特別所得税 合計
短期譲渡所得税 30% 9% 0.63% 39.63%
長期譲渡所得税 15% 5% 0.315% 20.315%

3,000万円で家を売却し、家の取得費用が2,000万円、譲渡費用が200万円のとき、譲渡所得は3,000−2,000−200=800万円です。

このとき、家の所有期間によって税額は以下のように異なります。

【家の所有期間による譲渡所得税の違い】
  • 所有期間が5年以下の場合:800万円×39.63%=317万400円
  • 5年を超えて所有していた場合:800万円×20.315%=185万2,000円

4-3.印紙税

印紙税がいくらかかるかは契約書の金額に応じて決まります。

令和4年3月31日までは軽減税率が適用になっています。

契約金額 本則税率 軽減税率
10万円超50万円以下 400円 200円
50万円超100万円以下 1,000円 500円
100万円超500万円以下 2,000円 1,000円
500万円超1,000万円以下 1万円 5,000円
1,000万円超5,000万円以下 2万円 1万円
5,000万円超1億円以下 6万円 3万円
1億円超5億円以下 10万円 6万円
5億円超10億円以下 20万円 16万円
10億円超50億円以下 40万円 32万円
50億円超 60万円 48万円

4-4.抵当権抹消費用

売却する家を購入するために借り入れたローンの返済が売却時までに終わっていなかった場合、引き渡しの際に買い主から支払われた購入代金でローンを完済し、金融機関の抵当権を抹消する必要があります。

登記を変更する際には「登録免許税」がかかります。

抵当権抹消の際に生じる登録免許税は不動産1つにつき1,000円です。

メモ
マンションは土地1つと建物1つで構成されていることが一般的なので、通常のマンションの場合は登録免許税が2,000円かかります。

抵当権の抹消は司法書士に依頼するのが一般的です。

抵当権抹消を依頼した際の司法書士の報酬は1万5千円程度が相場であるといわれています。

4-5.ローンの繰上返済手数料

売却する家を購入したときに借り入れたローンの完済を引き渡しの際に行う場合にはローンを繰り上げ返済することになりますが、その際、場合により金融機関への手数料が生じます。

繰り上げ返済の手数料は借りていたローンや金融機関によっても異なりますが、数万円であることが一般的です。

5.家を売るときに必要な書類は?

家の売却をスムーズに進めるために、必要な書類はあらかじめ準備しておきたいですよね。

不動産売却のプロ
家を売るときに必要な書類を売却の流れに沿って確認しましょう。

【家を売るときに必要な書類と必要性・取得場所】
書類の名前 必要になるタイミング 必要性 取得場所
身分証明書 ・媒介契約時
・売買契約時
・引き渡し時
必須
登記済権利書
または
登記識別情報
・媒介契約時
・売買契約時
・引き渡し時
必須 不動産取得時に入手済み
※紛失してしまった場合は仲介会社に相談
間取り図 媒介契約時 必須 不動産取得時に入手済み
※紛失してしまった場合は仲介会社に相談
建築確認済証
検査済証
媒介契約時 一戸建ての場合必須 購入時新築物件であれば取得時に入手済み
※紛失してしまった場合や中古で購入して持っていない場合は市区町村の窓口に申請
建築設計図書
工事記録書
媒介契約時 あるとベター 不動産取得時に入手済み
※紛失してしまった場合は購入時の不動産会社やハウスメーカーに相談
地積測量図
境界確認書
媒介契約時 一戸建ての場合必須 土地購入時に入手済み
※紛失してしまった場合、地積測量図は法務局で手に入るが、境界確認書はもう一度測量する必要があるため仲介会社の担当者に相談。
固定資産税・都市計画税納税通知書 売却活動時 必須 春ごろに自治体から送付されている
※紛失してしまった場合は市区町村の窓口で納税通知書と同じ内容の記載された土地家屋課税台帳(名寄帳)の写しを取得。
実印
印鑑証明書
・売買契約時
・引き渡し時
必須 市区町村の窓口
※マイナンバーカードを持っている場合はスーパーやコンビニの端末で入手可能
固定資産評価証明書 ・売買契約時
・引き渡し時
必須 市区町村の窓口
購入代金を振り込んでもらう口座の通帳 引き渡し時 必須
住民票 引き渡し時 売却する家と現住所が異なる場合必須 市区町村の窓口
※マイナンバーカードを持っている場合はスーパーやコンビニの端末で入手可能

5-1.媒介契約時に必要な書類

まずは媒介契約を結ぶ際に必要な書類からです。

契約を結ぶ不動産会社の担当者から説明があると思われますが、以下のような書類が必要になることが一般的です。

【媒介契約時に必要な書類】
  • ・身分証明書
  • ・登記済権利書または登記識別情報
  • ・間取り図
  • ・建築確認済証、検査済証
  • ・建築設計図書、工事記録書
  • ・地積測量図、境界確認書

なお、身分証明書、登記済権利書または登記識別情報、地積測量図・境界確認書は売買契約時、引き渡し時にも必要になるものです。

印鑑証明書や住民票は市区町村の窓口で取得できるほか、マイナンバーカードを持っている方はスーパーやコンビニの端末を利用して入手できます。

不動産会社に仲介を依頼する際、依頼者が確かに家の所有者であることを証明するために必要なのが「登記済権利書」または「登記識別情報」です。

また、登記済権利書は引き渡しの際、不動産の所有権を売り主から買い主へ変更する移転登記を行う際にも使います。

登記済権利書や登記識別情報は新しく取得するものではなく、家の所有登記をした時に受け取るものです。

紛失してしまった場合、法務局が郵送で本人確認を行う「事前通知」を利用するか、司法書士などの代理人に本人確認をしてもらいます。

仲介してもらう不動産会社に相談しましょう。

間取り図は売却活動の際買い主の関心を惹くために必要です。

基本的には不動産の取得時に受け取っているものですが、紛失してしまった場合は問い合わせが必要です。

マンションの場合は管理会社に、一戸建ての場合はハウスメーカーに申告しましょう。

古い家の場合は入手できないこともあるので、現在の状況から間取り図を作ってもらうなどの対応をしましょう。

一戸建ての場合、隣地トラブルを予防するために土地測量図・境界確認書も必要になります。

土地購入時に入手しているはずのものですが、地積測量図は法務局に保管されているため紛失してしまった場合は取得しましょう。

ただし、境界確認書は公的に保管されるものではないため、紛失してしまった場合改めて測量が必要です。

同様に、一戸建ての場合は建物が建築基準法で定められた基準で建てられたものであることを示す建築確認済証・検査済証が必要です。

新築であれば物件購入時に入手しているものですが、中古の場合、紛失してしまった場合は管轄の自治体に問い合わせます。

建築確認済証・検査済証の代わりとなる「建築計画概要書」や「建築確認台帳記載事項証明書」を有料で発行できます。

その他、必須というわけではありませんが、買い主が家のリフォームや維持管理をする際に有用だと考えられる建築設計図書や工事記録書があれば心証アップが期待できます。

物件購入時にハウスメーカーや不動産会社から入手するものですが、ない場合は問い合わせをしてみましょう。

「建築士法」により購入から15年間は保管する義務が定められているため、購入から15年経っていなければ入手できる可能性が高いといえます。

5-2.売却活動中に必要な書類

媒介契約を結んだらなるべく早く「固定資産税・都市計画税納税通知書」を提示しましょう。

売り主と買い主で按分して負担する固定資産税のそれぞれの納税額を算出するために必要になります。

納税通知書は毎年春頃に役所から不動産の所有権に届けられるものです。

メモ
マンションの場合は「重要事項にかかわる調査報告書」も必須となります。ただしこちらは仲介会社が管理会社に手配を依頼することが一般的なので、売り主が用意する必要はありません。

5-3.売買契約時に必要な書類

買い主と取り交わす売買契約書には実印を押します。

このとき使用する印鑑が役所に印鑑登録されている本物の実印であることを証明するため、印鑑証明も必要です。

実印と印鑑証明は引き渡し時にも必要になります。

また「固定資産評価証明書」も必要です。

これは役所が把握している不動産の評価額が記載された書類で、移転登記(物件の持ち主を売り主から買い主に変える手続き)の際にかかる登録免許税の額の算出に使われます。

固定資産評価証明書は引き渡し時にも必要です。

5-4.引き渡し時に必要な書類

引き渡し時には、買い主からの購入代金の支払い(事前に支払われた手付金を除く)が行われます。

代金を振り込んでもらう口座の通帳が必要です。

また売却する不動産が登記されている住所と売り主の現住所が異なっている場合、所有者の移転登記のため売り主の住民票の移しが必要になります。

6.家を売りたいときによくある疑問を解決

ここまでは仲介で家を売るときの流れや必要経費について解説してきました。

ここからは以下の2つのよくある疑問に答えていきます。

【家を売りたいときによくある疑問】

疑問1 家を売るのにベストな時期は?

せっかく家を売り出すのですから、なるべく多くの人が家を探している時期に買い手を見つけたいですよね。

家の需要が最も高まる季節は新生活がスタートする春です。

月別に見た家の売却の成約件数は3月が最も多くなり、2~3月は売却価格も高くなることで知られています。

新生活が始まる前の2~3月に家を売り出すためには前年の年末から不動産会社を探し、遅くとも1月の下旬には買い手を募ることができる状態にしておきましょう

反対に、年の瀬で忙しい12月や寒さが厳しい1月、暑すぎる7~8月は引っ越しをする人が減ります。

需要が少ない時期に売り出すと売却条件が悪くなってしまうため、急いでいなければ需要が高まる時期を待つのも一つの手だといえるでしょう。

疑問2 ローンが残っていても家を売ることができる?

ローンが残っているのに家を売らなければいけない状況になってしまった……。

とお困りの方もいらっしゃるでしょう。

ローンの返済中であっても家を売りに出すことは可能です。

ただし、買い主に所有権が移るまでにローンを完済し、金融機関の抵当権を外す必要があります。

抵当権がついたままの物件では買い主がローンを組めないなどのデメリットがあるため、抵当権のついた物件を買い取る人はいません。

住宅ローンが残っている場合は、家を売却して得たお金でローンを返済するのが一般的です。

残債が売却代金を上回っており、返済ができない場合は差額を支払わなければなりません。

自己資金でまかなえない場合は「住み替えローン」などを利用することになるでしょう。

住み替えローンとは
自宅を売却してもローンが残ってしまう場合に次に購入する家の購入資金と現在の住宅ローンの返済資金を合わせて借り入れられるタイプのローンです。

住み替えローンでは購入する家の価値(購入資金)以上のお金を借り入れることになるため、通常の住宅ローンより金利が高く、金融機関の審査も厳しくなるという点には注意が必要です。

7.まとめ

家を売るには不動産会社に買い主との「仲介」を依頼する方法、不動産会社に直接「買取」をしてもらう方法、不動産会社を介さず「個人間売買」を行う方法があります。

売却までに数カ月の時間が確保できるのであれば、たくさんの購入希望者を募ることができ、その分高値での売却が期待できる「仲介」が良いでしょう。

その際、どの不動産会社に仲介を依頼するかが売却を成功させるための鍵となります。

不動産会社選びの第一歩として一度に複数の不動産会社に査定を依頼できる「不動産一括査定サイト」を利用するのがおすすめです。

不動産一括査定サイトで6~10社に現地を訪れることなく売買価格の概算を出してもらった後は、そのなかから2~3社の不動産会社に実際に物件を見て精査してもらいます。

見積もり価格の高さだけではなく、担当者の態度などを総合的に判断して仲介を依頼する不動産会社を決めましょう。

不動産売却のプロ
信頼の置ける不動産会社探しには以下のような一括査定サイトがおすすめですよ。

【不動産会社も太鼓判!おすすめ不動産一括査定サイト9選】

サイト名 参加会社数 同時査定可能数 特徴
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すまいValue 6社 最大6社 業界をリードする6社が直接運営する不動産一括査定サイト
SUUMO (2,000店舗以上) 最大10社 不動産会社を実際の売却実績などから絞り込む機能が便利
LIFULL HOME’S 2,946社 最大10社 提携会社数が多く、不動産会社の特色や雰囲気がわかりやすい
イエウール 1,974社以上 最大6社 地域密着の優良不動産会社と多数提携している
おうちダイレクト 10社 最大10社 Yahoo!やSRE不動産など他にない独自の販売チャネルが魅力
マンションナビ (2,500店舗以上) 最大9社 マンション売却に特化。賃料査定にも対応
RE-Guide 800社以上 最大10社 運営15年目の老舗の不動産一括査定サイト。投資物件に強み
リビンマッチ 2,600社以上 最大6社 売却査定の他にもさまざまなサービスを提供

家やマンションなど不動産を売りたい方は早めの査定がおすすめ

家の売却には平均的に6ヶ月から1年、マンションの売却には3ヶ月から6ヶ月もの時間がかかります。急いで住居を移らなければいけない事情が発生した場合でも、すぐに売ることができるわけではありません

また、不動産は売却する時期によって需要が変わるため、価格が大きく変動します。慌てて売りに出すと買い主との価格交渉で不利になってしまう可能性もあるのです。

そのため、今すぐに不動産を売ろうと考えていない場合でも早めに査定しておくことが重要です。

査定に出したからといって、必ず売却しなければいけないわけではありません。

査定は無料で行えるため、相場を把握する目的で気軽に利用して大丈夫ですよ。 (ただし、すでに不動産売却が決まっている方は急いで査定を依頼しましょう。)

一括査定を利用すれば、特別な書類を用意することなく、最短1分で複数のさまざまな不動産会社に査定の依頼を出すことが可能です。

「一括査定サイトの数が多すぎて、どれを使っていいかわからない……」という方には、日本で最も歴史のある不動産一括査定サービスで、抜群の実績を誇るHOME4Uをおすすめします。

HOME4UはNTTグループが運営しているサービスのため、安心して利用できるのも嬉しいポイントです。

また、「大手不動産会社に見積を出してほしい……」という方には、業界トップの6社が参加しているすまいValueで査定を依頼しましょう。

すまいValueは東急リバブル、住友不動産販売、三菱地所ハウスネット、三井のリハウス、小田急不動産、野村の仲介の6社が直接運営を行っている一括サービスです。

なかにはすまいValueにしか参加していない会社もあります。

ただし、査定を依頼できるのはこの6社のみのため、バランスよく相場を把握するためにもHOME4Uとあわせて利用するのがおすすめですよ。

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