知らないと怖い!家を売るときに必要な基礎知識

家を売るという経験は人生の中で何度もするものではありません。

動く金額はかなり大きなものになりますので、基本的な知識がない状態で不動産会社に相談に行くと、言いなりになってしまい、結果的に騙されて大きく損をしてしまうこともあるかもしれません

そうならないように、この記事をよく読んで基本的な知識を勉強した上で、不動産屋へ足を運ぶようにしましょう。

不動産売却のプロ
まずは家を売るための基本的な知識を身につけましょう
このページで解決します!
Q&A 良くある疑問
不動産会社を選ぶにはどうすればいい?
必ず複数社から見積もりを取りましょう。査定額の適切さ、対応の善し悪しなど比較ができます。
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どんな不動産会社から見積もりを取ればいい?
大手、地域密着型、特定物件特化型など、さまざまな特色を持つ会社から取るのが良いです。
>>もっと詳細を知る

この記事の監修税理士
監修税理士の税理士法人チェスター代表 福留正明
税理士法人チェスター代表
福留 正明
公認会計士・税理士・行政書士。相続税対策に強みを持つ税理士法人チェスターの代表社員。株式会社チェスターでは、年間100億円以上の売却案件を豊富に取り扱っている。 TV/雑誌など各種メディアからの取材歴多数。また、土地や相続についての書籍も多数出版している。
株式会社チェスターは、総勢190名以上の税理士法人グループの不動産会社です

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1.家を売るときの基本的な流れ

家を売るときはいくつかのステップがあります。

順を追ってご紹介します。

STEP1. 複数の不動産会社に査定依頼を行う

まず初めに、保有物件の市場価値を知る必要があります。

最も手っ取り早いのは、不動産会社に査定してもらうことです。

一社だけでなく、必ず複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。

相場や周辺環境など共通の基準もありますが、会社独自の査定基準や担当者の取引経験などが影響するため、不動産会社によって査定額は異なります。

メモ
不動産会社に査定を頼む前に、大体の相場感が知りたいという方は国土交通省の特設サイト「土地総合情報システム」でリサーチすることができます。

STEP2. 査定価格の検討

査定結果が出揃ったら、結果を吟味して不動産会社を選びます。

基本的には、査定額の高い不動産会社を優先的に検討しましょう。

注意
他社と比べてあまりに査定額が高い会社には注意が必要です。あまりに高い査定額を出してくる不動産会社は、適正な査定を行っていないかもしれません。

査定額はあくまで目安です。いざその価格で売り出して売れなくても、不動産会社が責任を取ってくれるわけではありません

契約を目当てに高い査定額で売り主を釣り、いざ売却するときには、査定額よりもはるかに安い価格を売却価格として提示してくるケースもあり得ます。

査定額に開きがない場合は、レスポンスの早さも検討材料です。

当日結果が返ってくる場合もあれば1週間待たされることもあります。

不動産売却のプロ

いざ契約して売却活動を進めることになった際に、レスポンスの遅い担当者では不安ですよね。

担当者との相性もしっかり見極めておきましょう。

STEP3. 不動産会社との契約

不動産会社が決まったら、契約を結びます。

不動産会社と結ぶ契約には、「専属専任媒介契約」、「専任媒介契約」、「一般媒介契約」という3種類があります。

媒介契約とは
不動産会社に売却活動を依頼して売り主を探してもらうことを、一般的には「仲介」といいますが、専門用語では「媒介」といいます。

「専属専任媒介契約」は不動産会社1社に媒介を依頼する契約です。複数の会社と契約を結ぶことができない上、自分で買い主を見つけた=「自己発見取引」になった場合でも、専属契約している不動産会社を通して取引しなくてはなりません。

「専任媒介契約」は専属専任媒介契約と同様、1社に媒介を依頼しますが、自己発見取引の場合は不動産会社に手数料を払う必要はありません。

「一般媒介契約」は自由度が高く、複数の不動産会社に同時に仲介を依頼できます。自己発見取引の場合も不動産会社を通すことなく売却できます。

不動産売却が初めての方は、専任媒介契約がおすすめです。自己発見取引の可能性が全くないという場合には専属専任媒介契約でも良いでしょう。

注意
一般媒介契約は、複数の不動産会社に並行して売却活動を依頼することになるため、不動産売買に不慣れな方にはおすすめできません。

STEP4. 内覧など買い主への対応

不動産会社と契約を交わすと、不動産会社が物件の売却活動を始めます。

内覧を希望する方が現れたら、その対応を行います。

内覧希望には、できるだけ売り主も対応して、住んでいるからこそ分かる物件の魅力などもアピールしましょう

STEP5. 買い主との契約の締結

買い主が見つかり、購入希望額の交渉が済んだら売買契約の締結となります。

契約の際には、手付金として買い主から売却代金の1〜2割を受け取ります。

STEP6. 売却代金と費用の清算

買い主から売却代金から手付金を差し引いた残額が振り込まれたら、不動産会社への手数料、諸費用、税金を計算し、支払います。

STEP7. 引き渡し

買い主との間であらかじめ定めていた退去日に、売却した物件の引き渡しを行います。

STEP8. 確定申告

不動産の売却では譲渡所得が発生する場合もあり、確定申告が必要となります。

不動産譲渡所得は給与所得や事業所得などとは異なる所得になるので、税額を算出し、適正な金額の税金を支払わなくてはなりません。

詳しくは「不動産売却時にかかる税金の計算方法と節税ノウハウ」をご確認ください。

不動産売却のプロ

家を売るのは専門的な知識が必要です。

不動産会社と二人三脚で進めていきましょう

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2.家を売るときに査定額を1円でも上げる方法

査定額を1円でも上げたい!

という方にオススメの、査定額を上げる4つのコツ・法則を伝授します。

【不動産の査定額を上げるコツ】

順を追ってご説明しましょう。

(1)まず「良質な情報を仕入れる」

まず最初は、不動産会社に頼らずに自分で情報収集を行いましょう。

そうすると必要な情報といらない情報の区別がつけやすくなり、自分の中で検討材料が増えていきます。

売りたい一心の目線で情報を読み取ろうとすると、どうしても自分の都合の良いほうに解釈しがちになります。

そうした状態になると、高額な査定額を出した業者に、後々あれこれと値引きさせられる、高い費用を取られて失敗するといった可能性が出てきます。

まずは情報を収集し、客観的な目線で保有不動産を考えられるようになりましょう

(2)良い仲介業者と出会う

良い不動産会社と出会うことが、売却成功の最大の要素です

良い不動産会社は、以下の手順を踏むことで見つけることが出来ます。

【良い仲介業者を見つける流れ】
  • STEP1. 複数の会社に査定をお願いする
  • STEP2. 査定額が揃うまで待つ
  • STEP3. 査定額を比較
  • STEP4. 相場観と希望売却価格と比較
  • STEP5. 2社程に絞りコンタクトを取る
  • STEP6. 対応力を比較する
  • STEP7. 契約する会社を選ぶ

肝心なのは査定額と希望売却価格との折り合いをつけること、そして不動産仲介会社の対応力です。

良い業者と出会うことができれば、売却から売買契約成立までスムーズに進めます。

注意
電話やメールのレスポンスが迅速か、という点もポイントになります。いくら最初の査定額が高くても、やり取りに時間がかかればかかるほど、売却のチャンスが失われていきます。

自分の物件に高い査定額を付けてくれる良い不動産会社を見つけるためには、さまざまな特色を持った会社からバランスよく見積もりを取ってみることが大切です。

よく知っている大手不動産会社のみに査定額を出してもらっていたが、試しにマンション特化の不動産会社から見積もりをとってみたら予想外の高額査定が貰えた、などの話は枚挙にいとまがありません。

以下の3種類の不動産会社から、少なくとも一社ずつからは見積もりを取ってみるのが良いでしょう。

【査定を依頼したい不動産会社の3ジャンル】
  • 大手
  • 地域密着型
  • 特定物件特化型

 

不動産の売却には時間的な制約があります。(基本的には売却時期が遅れるほど、売却価格は下がってしまいます)

不動産会社の比較も、スピード感を持って行うべきなので、よほど不動産売却に慣れている人でない限り、基本的には不動産一括査定サイトを利用して、複数社から相見積もりを取ることになります。

注意
自力で一社一社、不動産会社に見積もりを依頼するのは現実的ではありません。
一社一社見積もりを依頼していくのには非常に多くの手間と時間がかかってしまうからです。基本的に個人の力だけでは十分な数の不動産会社を比較できない、ということは覚えておきましょう

不動産一括査定サイトとは
一括査定サイトにはたくさんの不動産会社が登録しているので、一度で複数の不動産会社に見積もりを頼めます

不動産一括見積サイトの概要図

一括見積サイトを利用することで、自分に適した良い仲介業者と出会える可能性がグンと上がります

▼営業電話が止まらない?見積もりを取ると、営業がしつこいのではないか?と心配になる方が多いのですが、そんなことはありません。

実は不動産会社の営業活動は宅地建物取引業法(通称「宅建法」)によって厳しく管理されており、しつこい営業電話は違法行為である可能性があるのです。

万一しつこい営業が来るようであれば「宅建法に違反していませんか?」と言えば連絡が来なくなるはずです。

また、電話営業されるのがどうしても嫌な方は、査定依頼の際に電話を控えて頂けるように頼んでおきましょう。

例えば、NTTグループが運営している一括査定サイトのHOME4Uでは、査定申込みの直前に備考欄が設けられていますので、電話を控えて下さい、と記載しておきましょう。

一括査定サイトにもそれぞれ特徴があるので、利用するサービスは慎重に選ぶべきです。

弊社のおすすめをまとめましたので参考にしてください。

【おすすめの不動産一括査定サービス】

HOME4U
HOME4U
最も歴史と実績がある不動産一括査定サービス
NTTデータグループが運営する、日本で最も歴史のある不動産一括査定サイトで、実績では他社の追随を許しません
登録されている会社は全て厳しい審査を通った不動産会社のみなので、悪徳業者につかまる心配もなく安心して利用できます。
提携不動産会社数も多く不動産売却を考えている人なら、ほとんど全ての方におすすめです
おすすめのポイント
  • NTTグループが運営するサービス
  • ② 優良不動産会社が登録しているので、不動産会社選びで失敗しにくい
  • 幅広い不動産会社から査定が欲しい方向け
▼主な不動産会社
  • ・Daiwa House
  • ・東京建物不動産
  • ・三井ホーム
  • ・京阪電鉄不動産株式会社
  • その他、全国の不動産会社多数
対象エリア 全国
参加会社数 約1,300社
サイト開始時期 2001年~
運営会社 NTTデータ・スマート・ソーシング
< 書類不要無料、スマホでも1分で査定依頼 >
HOME’S
HOME'Sのロゴ
不動産会社を特色から選べる!日本最大級の不動産サイト
CMでお馴染みの総掲載物件数No.1の不動産サイト「HOME’S」が提供する不動産査定一括サービスです。
不動産会社の説明が充実していて、担当者の顔まで見れるのはHOME’Sだけの特徴
査定価格にくわえて実績や特色から不動産会社を選ぶことができます。
また、不動産会社からの連絡手段をメールか電話か希望を伝えることもできる売主ファーストのサイトが嬉しい、今一番注目のサイトです。
おすすめのポイント
  • 業界トップクラスの不動産会社提携数
  • 不動産会社の特色や意気込みがわかる情報が豊富
  • 不動産会社からの連絡手段について希望が出せる
▼主な不動産会社
  • ・三井住友トラスト不動産株式会社
  • ・センチュリー21
  • ・タマホーム不動産
  • その他、全国の不動産会社多数
対象エリア 全国
参加会社数 1,779社
サイト開始時期 2008年~
運営会社 株式会社LIFULL
< 書類不要無料、スマホでも1分で査定依頼 >
SUUMO
SUUMOの不動産一括査定サイトのロゴ
知名度No1! 全国2000社の圧倒的な不動産会社ネットワークが強み
SUUMOは、不動産メディアNo.1の認知度を誇るメディアです。
大手・地場を問わず全国の優良不動産会社が、なんと2000社も参画しています。他の一括査定サイトを圧倒する豊富な不動産会社とのネットワークで、全国の広い地域での査定に対応しています

また、SUUMOのこれまでのノウハウを活用し、不動産会社を売却実績や店舗数、サービス内容などの希望条件で絞り込むことができるようになっています。
この詳細絞込み機能によって、自分が納得した不動産会社にのみ査定を依頼することができます。

全く知らない不動産会社から査定結果が送られてきても面食らってしまいますよね。SUUMOのこのシステムはまさに売主に寄り添った画期的なシステムだと思います。

おすすめのポイント
  • 知名度No.1の不動産サイト
  • 大手・地場を問わず、全国の優良不動産会社が参加
  • 希望条件にあった不動産会社を絞り込んでから、査定依頼を出せる
▼主な不動産会社
  • ・野村の仲介+
  • ・三井住友トラスト不動産
  • ・三菱UFJ不動産販売
  • その他、全国の不動産会社多数
対象エリア 全国
参加会社数 約2,000社
サイト開始時期 2009年~
運営会社 (株)リクルート住まいカンパニー
< 書類不要無料、スマホでも1分で査定依頼 >

既に紹介した3つのサービスの他にも、代表的なサービスがいくつかあります。
表にして紹介します。

【おすすめ不動産一括査定サイト】
サイト名 特徴
HOME4U 日本で初めて一括査定サービスを発足した老舗サイト。登録されている会社は全て厳しい審査を通った不動産会社のみなので、悪徳業者につかまる心配もなく安心して利用できる。NTTデータグループが運営しておりセキュリティも充実している
LIFULL HOME’S 不動産情報サイトLIFULL HOME’Sが提供する売却査定サービス。
1,700社以上の不動産会社が参画し、多くの情報が提供されていて不動産会社の特色や雰囲気がわかるようになっている。
SUUMO売却 約2,000社の不動産会社が参加する日本最大級の無料一括査定サイト。SUUMOを利用すればほとんどの地域で優良な不動産会社から見積もりを貰うことができる。また、不動産会社を実際の売却実績などから絞り込む機能が備わっていて大変便利。
イエウール 1,600社以上が提携されていて、地域密着の優良不動産会社が多数登録している。悪徳業者を排除する仕組みも整っていて安心して使える
おうちダイレクト エリアは限られているが、Yahoo!やSRE不動産など他にない独自の販売チャネルが特徴。マンション売却に特化した不動産会社が多い。
マンションナビ マンション売却が得意な会社が多く登録されている。また売却査定だけでなく、賃料査定も同時にできる
RE-Guide SBIグループが運営をしており、投資物件の売却に長けている。
リビンマッチ 売却だけでなく、買取や土地活用、注文住宅など幅広いジャンルの不動産総合サイトを運営しているため、他には加盟していない不動産会社に査定ができる。
■査定額に不満や不安がある場合
査定額に不満や不安がある方は、SRE不動産(旧ソニー不動産)から査定を取ってみるとよいでしょう。

SRE不動産は片手仲介を専門にしているため、100%売主の見方になって査定や交渉が可能です。売主ファーストの正確な査定結果が期待できます

SRE不動産(旧ソニー不動産)の詳細はこちら>>

注意
担当者とのやり取りでストレスの問題を考えた時、対応がいい会社に売りたいものです。数万円程度の違いであれば、担当者の印象が良い所を選んだほうがいいでしょう

不動産売却のプロ

ここまでやれば、優秀な不動産会社と出会うことが出来るでしょう。

一社だけの査定は非常にリスクが高いので絶対に止めてください!

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(3)時期による相場変動を読む

査定額を上げる3つ目のコツは、時期による相場の変動を知ることです。

不動産の価格は時期によって変動します。

できるだけ高い価格が付く時期に売却するために、自分の不動産の見積額の変化を把握しておきましょう

注意
見積もりは何度か取得しておかないと、時期が悪くて価格が下がっていても気付けません。売却までにゆとりを持ち、何度か時期をずらして、見積額の推移を把握しておくべきです。

売却までまだ時間がある方や、本当に売却するかまだ悩んでいる方も、ひとまず早めに現状の見積もり額だけは確認しておきましょう

また、不動産の見積もりを一度しかしていない方は、このタイミングでもう一度市場価格を確かめておきましょう。

不動産売却のプロ
売り時を逃したり、売り急いでしまわないように注意しましょう。

(4)訪問査定に備える

訪問査定の査定額は、工夫次第で上げられます

訪問査定とは
不動産会社の行う査定には、「机上査定」と「訪問査定」の2種類があります。・机上査定……物件の広さや立地、築年数や過去の取引情報などから大体の査定額を概算する

・訪問査定……不動産会社の営業担当者が実際に物件を訪れて詳細に査定額を算出する

訪問査定の際には、物件の広さや築年数といった簡単な情報だけでなく、実際の物件の状態が加味されて査定額が算出されます。

築年数に比べてきれいな家や、利便性の高い家は、その分査定額が上がる可能性があります。

つまり、簡単にいってしまえば「良い印象を与えられれば、査定額は上がる」ということです。

【訪問査定で査定額を上げる方法】
  • ・家をきれいにする
  • ・アピールポイントをまとめておく

家をきれいにする

まず単純なことですが家をきれいにしておきましょう。売ることを考えて物を減らし、掃除をしておきます。

特に水回りは買い主も気にするところです。できるだけ清潔にしておきましょう。

また、部屋が暗い場合は電球を替えるなどのちょっとした工夫で印象が変わります。

注意
物件の印象を良くしたいからといって、安易にリフォームするのはおすすめできません。リフォームにかかったお金の分だけ査定額が上がるとは限らないためです。

老朽化しているところがあっても、古い家を安く買って自分好みにリフォームしたいというニーズもあります。

売却前の安易なリフォームはやめておきましょう。

アピールポイントをまとめる

物件のアピールポイントをまとめておくのも訪問査定では重要です。

以下のような点があれば、「加点」となって査定額が上がる可能性があります。

【物件のアピールポイント】
    • □ 駅からのアクセス
    • □ 学校や病院などへのアクセス
    • □ スーパーなどの周辺の商業施設
    • □ 耐震性
    • □ 日当たり
    • □ 治安の良さ
    • □ リフォームやメンテナンスの履歴

など

3. 【理由別】家を売るときの注意点

ここまでで、売却の際のコツを学ばれてきたかと思います。
わかりやすく言えば今、武器を持った状態ですね。強気になれる状態です。
しかし、武器だけ持って戦場に出るわけにはいきませんよね。
最低限の防具は必要不可欠です。
この章では、不動産売買という戦場で、あなたの身を守る術をマスターしていただきます。

(1)住み替えのために家を売る際の注意点

今住んでいる家を売って新居を購入する「住み替え」を行う場合は、売却と購入のタイミングに注意が必要です。

売却を先に行う場合の注意

売却を先に行う場合は、売却が決まったにも関わらず、購入すべき家が決まらないリスクに注意すべきです

売却が成立した家からは、引き渡し日までに退去しなくてはならないため、購入物件が見つかっていない場合は、賃貸物件を借りて一時的に入居する必要が出てきます

メモ
売却を先に行う場合、多くの方は購入資金を売却で得たお金で賄おうとされるでしょう。
購入物件がまだ見つからないといったやむを得ない事情がある方もいるかもしれません。売却が先の場合、資金計画が立てやすくなり、かつ価格交渉にも時間的に余裕をもって行える点が利点となります

購入を先に行う場合の注意

購入を先に行う場合、まず購入資金を確保する必要があります。保有物件の売却によって得たお金を購入資金に回せないので、余裕資金がないと難しいでしょう。

また保有物件の売却がいつまでも決まらず、その売却物件にローンが残っている場合、購入した物件とダブルローンとなり、家計を圧迫する可能性があります

そのため売却を急ぐために相場より低い価格で売却する、あるいは下限価格を大幅に下回る価格で値引き交渉に応じざるを得ないなど、マイナス面が出てきます。

不動産売却のプロ
住み替える場合は、不動産会社に相談して売却と購入のタイミングをうまく調整しましょう。

(2)不要になった空き家を売る際の注意点

次に空き家を売却する際の注意点です。

空き家は、持っているだけでお金がかかってしまいますが、すぐに売却できるかといえば、そうでもありません。

相続した空き家であっても、登記上の名義(所有者)を変更してからでないと売却することはできません

注意
仮にご両親が亡くなっても、空き家の登記上の名義(所有者)を変更してからでないと売却できませんので注意してください。売却する際はまず、法的手続きを踏んでいるか確認して、必要であれば早めに法的手続きを済ませるようにしましょう。

空き家は個人の思い入れが強い場合、心理的に売却し辛くなりますが、建物や庭の維持費はバカになりませんし、税金も払い続けなくてはなりません

不動産会社に査定を依頼し、売却や賃貸やそのほか土地活用に利用できないか相談してみましょう。

不動産売却のプロ
空き家は、放置することが最大のマイナスであることをお忘れなく。投げ売りにならないようにするためにも、まずは不動産会社に相談してみることをお勧めします。

(3)賃貸中の家を売る際の注意点

賃貸中の家を売るとき、まずは賃貸状態の解消ができるかどうかを考える必要があります。
その際必要となるのが居住者への告知です。

一般的には、居住者に金銭的な補償(引越し代を持つなど)を付けて穏便に退去してもらう、という流れになります。

メモ
法律に基づく手続きで進める場合もあります。
その場合は、貸主であるあなたのほうから、借地借家法に基づく一般借家契約の手続きの元、契約満了の1年前から6か月前までの期間に申し出ることと(借地借家法26条1項)、更新できない正当事由(同28条)を借主に提示しなくてはいけません。しかし実際のところ、更新できない正当事由を提示するハードルは高いでしょう。

「入居者がいるけど、どうしても売却したい」

という場合、現在の入居者に物件を購入してもらう方法もあります。

またオーナーチェンジによって、借家人を置いたまま売却することも可能です。
ただこのケースは、購入する側は住宅ローンの適用は受けられず、投資用ローンしか借りられないため、「投資用物件」として購入してくれる買い主を探す必要があります。

不動産売却のプロ
売却理由や家の種類に関わらず注意すべき点もあります!

支払う費用を良く理解する

不動産の売却には費用が掛かります。仲介手数料、諸費用、税金等々。

これらの費用支払いが発生することを前提に、売却価格の設定と、成約したときの費用を用立てておきます。

価格交渉を柔軟に

相場や希望額でだいたいの売却価格は決まっていると思います。

しかし、希望価格に対して許容範囲としての下限価格を設定しておくと、価格交渉を行いやすくなります

それは仲介業者が売却するときも同様です。

交渉のカードが増えると交渉の幅が広がりますから、売却のチャンスを逃さずに、結果として1円でも高く売る際に有効な戦術です。

4.まとめ

大切な家を売る際にはいろいろな葛藤や思い出、そして現実に引き戻される金銭的な悩みが一気に降りかかってきます。

精神的に疲弊しないためにも、また満足のいく取引を行うためにも、ぜひ最初にご自身で知識武装してみてください。

また、マンションの売却にお悩みの方は「マンション売却の流れとコツ!初心者が騙される【3つの落とし穴】」もご覧ください。マンション売却についてより詳しく解説しています。

この記事の要点まとめ
  • 必ず複数社から見積もりを。大手、地域密着型、特定物件特化型などさまざまな特色を持つ不動産会社から取るべき。
  • 事前に売却価格の相場や、支払う費用について理解しよう
  • 不動産の売却が行われたら、確定申告が必要
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家の売却には平均的に6ヶ月から1年、マンションの売却には3ヶ月から6ヶ月もの時間がかかります。急ぎで住居を移らなければいけない事情が発生した場合でも、いきなり売却できるわけではありません

また、家やマンションの売却価格は時期などによる需要で大きく変動します。急いで売りに出すと価格交渉で不利になる可能性があります。

今すぐに不動産の売却を考えていない場合でも、早めの査定をおすすめします。査定に出したからといっても必ず売却しなければいけないわけではないので、相場感を把握する目的でも利用できます。 ※不動産売却が既に決まっている方は急ぎ査定を貰いましょう

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株式会社チェスター
Chester Certified Tax Accountants Co

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