知らないと怖い!家を売るときに必要な基礎知識

「家を売るという経験は人生の中で何度もするものではありません。また、動く金額はかなり大きなものになりますので、基本的な知識がない状態で不動産会社に相談に行くと、言いなりになってしまい、結果的に騙され、大きく損をしてしまうこともあるかもしれません。

そうならないように、この記事をよく読んで基本的な知識を勉強した上で、不動産屋へ足を運ぶようにしましょう。

この記事の監修税理士
監修税理士の税理士法人チェスター代表 福留正明
税理士法人チェスター代表
福留 正明
公認会計士・税理士・行政書士。相続税対策に強みを持つ税理士法人チェスターの代表社員。株式会社チェスターでは、年間100億円以上の売却案件を豊富に取り扱っている。 TV/雑誌など各種メディアからの取材歴多数。また、土地や相続についての書籍も多数出版している。
株式会社チェスターは、総勢190名以上の税理士法人グループの不動産会社です

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1.家を売るときの基本的な流れ

家を売るときはいくつかのステップがあります。
順を追ってご紹介しましょう。

step1<複数の不動産会社に査定依頼を行う>

まず初めに、保有物件の市場価値を知る必要があります。
最も手っ取り早いのは、不動産会社への査定依頼です。
複数の業者に査定を依頼しておくと、より効率的に売却を進めることができます。

というのも会社ごと査定額がまちまちなんですね。相場や周辺環境などを共通の基準とするものの、それらに加えて不動産会社独自の査定基準や担当者の売買における取引経験が影響してくるからです。
また担当者との相性も重要なポイントです。

step2<査定価格の検討>

査定結果を吟味します。当日結果が返ってくる場合もあれば1週間待たされることも。査定額に開きがない場合は、レスポンスの早さも検討材料です。他社と比較して、査定額があまりに高い場合も、安易に飛びつかないようにしたほうがよいでしょう。適正な査定を行っていない可能性や、査定額を高くしておいて契約し、いざ売却するとなったときに、査定額よりもはるかに安い価格を売却価格として提示されるケースもあり得るからです。

step3<不動産会社との契約>

売却してもらうための契約を結びます。契約には専属専任媒介契約、専任媒介契約と一般媒介契約があります。
専属専任媒介契約は不動産会社1社に仲介を依頼する契約です。複数の会社と契約を結ぶことができない上、自分がもし買い手を見つけてきても、専属契約している不動産会社を通して取引しなくてはなりません。

専任媒介契約は、専属契約と同様ですが、こちらは自分で見つけてきた売却相手と直接取引できる契約です。
一般媒介契約は複数の不動産会社に同時に仲介を依頼できる契約で、自分で見つけてきた相手とも不動産会社を通すことなく契約できます。

step4<内覧など買い手への対応>

売りに出した物件に対し、買い手からの連絡がきます。内覧を希望する方にはその対応を行います。

step5<契約の締結>

買い手が見つかり、購入希望額の交渉が済んだら売買契約の締結となります。契約の際に手付金として買い手側から売却代金の1割から2割を受け取ります。

step6<売却代金と費用の清算>

買い手から売却代金から手付金を差し引いた残額が振り込まれますので、不動産会社への手数料、諸費用、税金を計算し、支払います。

step7<引き渡し>

不動産の引き渡しを行います。期日はあらかじめ契約書に記載しますので、その期日までに退去します。

step8<確定申告>

不動産の売却では譲渡益が発生する場合もあり、確定申告が必要となります。給与所得、事業所得などとは異なる所得になりますので、税額を算出し、適正な金額の税金を支払いましょう。

ちなみに、不動産の査定時に、目安となる金額をどこで把握すればよいかについて、解説したいと思います。
おおよその相場は、国土交通省の特設サイト「土地総合情報システム」でリサーチすることができます。

2.家を売るときに査定額を1円でも上げる方法

査定額を1円でも上げたい!

そんな方にオススメの5つの法則を伝授します。

(1).良質な情報を仕入れる
(2).良い仲介業者と出会う
(3).相場を良く知る
(4).支払う費用を良く理解する
(5).価格交渉

(1).まず「良質な情報を仕入れる」。

まずは最初から不動産会社に頼らずに、自分で情報収集を行います。そうすると必要な情報といらない情報の区別がつけやすくなり、自分の中で検討材料が増えていきます。

ネットや雑誌等でリサーチし、保有する不動産がどれくらいの価格で売却できるのか、相場観を得ましょう。
売りたい一心の目線で情報を読み取ろうとすると、どうしても自分の都合の良いほうに解釈しがちになります。

そうした状態になると、高額な査定額を出した業者に、後々あれこれと値引きさせられる、高い費用を取られて失敗する可能性が出てきます。客観的な目線で保有不動産を考えられるようになれば、良質な情報が自然と集まるようになってきます。

(2).良い仲介業者と出会う

良質な情報を集められるようになれば、良い仲介業者と出会う可能性も高くなります。とはいえ不動産会社と最初にコンタクトを取るのは、査定の時だと思います。

多くの方は査定してもらう際に、その会社がよい会社かどうかを判断しなくてはなりません。それにはコツがあります。

まず、

・複数の会社に査定をお願いする
・査定額が揃うまで待つ
・査定額を比較
・自分で調べた相場観と希望売却価格と比較
・2社くらいに絞ってコンタクトを取る
・対応力を比較する
・契約する会社を選ぶ

といった流れでよいでしょう。肝心なのは査定額と希望売却価格との折り合いをつけること、そして不動産仲介会社の対応力です。

良い業者と出会えれば、売却から売買契約成立までスムーズに進めます。電話やメールのレスポンスが悪い会社ですと、そのスムーズさはないと考えてください。いくら最初の査定額が高くても、やり取りに時間がかかればかかるほど、売却のチャンスが失われていきます。

良い業者と出会うためには、(自分が対応できる範囲で)なるべく多くの不動産業者を見比べる必要があります。

しかし、自力で一社一社、不動産会社に見積もりを依頼するのは現実的ではありません。

一社一社見積もりを依頼していくのには非常に多くの手間と時間がかかってしまうからです。

弊社のような法人であれば別ですが、基本的に個人の力だけでは十分な数の不動産会社を比較できない、ということは覚えておきましょう。

とはいえ、できるだけ多くの不動産会社を見比べるべきなので、個人の方は不動産一括査定サイトを利用しましょう

一括査定サイトにはたくさんの不動産会社が登録しているので、一度で複数の不動産会社に見積もりを頼めます

不動産一括見積サイトの概要図

一括見積サイトを利用することで、自分に適した良い仲介業者と出会える可能性がグンと上がるのです。

▼営業電話が止まらない?

見積もりを取ると、営業がしつこいのではないか?と心配になる方が多いのですが、そんなことはありません。

実は不動産会社の営業活動は宅地建物取引業法(通称「宅建法」)によって厳しく管理されており、しつこい営業電話は違法行為である可能性があるのです。

万一しつこい営業が来るようであれば「宅建法に違反していませんか?」と言えば連絡が来なくなるはずです。

また、電話営業されるのがどうしても嫌な方は、査定依頼の際に電話を控えて頂けるように頼んでおきましょう。

例えば、NTTグループが運営している一括査定サイトのHOME4Uでは、査定申込みの直前に備考欄が設けられていますので、電話を控えて下さい、と記載しておきましょう。

一括査定サイトにもそれぞれ特徴があるので、利用するサービスは慎重に選ぶべきです。

おすすめのサービスはいくつかります。

登録されている不動産会社をみれば、自分に適した査定サービスがどれか分かってきますよ。

弊社のおすすめをまとめましたので参考にしてください。

【おすすめの不動産一括査定サービス】

おすすめ1.HOME4U

home4uのロゴ

不動産売却の王道です。

登録されている会社は全て厳しい審査を通った不動産会社のみです。

悪徳業者につかまる心配もなく安心して利用できます。

NTTデータグループが運営していることも安心材料です。

不動産売却を考えている人なら、ほとんど全ての方におすすめです。

HOME4Uの一括査定ページ(無料) >>

おすすめ2.イエウール

イエウールのロゴ

最も利用者数の多い査定サービスです。

登録されている不動産会社数も多く、地域密着の不動産会社を見つけやすいサービスです。

高額査定の可能性がありますので、HOME4Uと併せて利用してください。

イエウールの一括査定ページ(無料) >>

おすすめ3.おうちダイレクト

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Yahoo!と旧ソニー不動産が運営するサービスです。

マンション売却に強い不動産会社が登録しています。

マンションの売却を考えているなら一度利用してみると良いでしょう

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既に紹介した3つのサービスの他にも、代表的なサービスがいくつかあります。
表にして紹介します。

【おすすめ不動産一括査定サイト】
サイト名 特徴
HOME4U 日本で初めて一括査定サービスを発足した老舗サイト。登録されている会社は全て厳しい審査を通った不動産会社のみなので、悪徳業者につかまる心配もなく安心して利用できる。NTTデータグループが運営しておりセキュリティも充実している
イエウール 1,600社以上が提携されていて、地域密着の優良不動産会社が多数登録している。悪徳業者を排除する仕組みも整っていて安心して使える
おうちダイレクト エリアは限られているが、Yahoo!やSRE不動産など他にない独自の販売チャネルが特徴。マンション売却に特化した不動産会社が多い。
LIFULL HOME’S 不動産情報サイトLIFULL HOME’Sが提供する売却査定サービス。
1,700社以上の不動産会社が参画し、多くの情報が提供されていて不動産会社の特色や雰囲気がわかるようになっている。
すまいValue 他の一括査定サービスには加盟をしていない大手不動産会社に査定依頼が出来る
マンションナビ マンション売却が得意な会社が多く登録されている。また売却査定だけでなく、賃料査定も同時にできる
RE-Guide SBIグループが運営をしており、投資物件の売却に長けている。

不動産の種類別でまとめるなら、以下の組み合わせがよいと思います。

・マンション(首都圏)売却の場合:HOME4U + イエウール + おうちダイレクト
・一戸建て/土地(首都圏)売却の場合:HOME4U + イエウール + すまいValue
・マンション(首都圏以外)売却の場合:HOME4U + イエウール + マンションナビ
・一戸建て/土地(首都圏以外)売却の場合:HOME4U + イエウール

不動産一括査定サイトについては別の記事で詳しく解説しています。

(3).相場を良く知る

これは1.と同じです。不動産にどれくらいの価格が付くのか、おおよその見積もりがついていれば、相場よりも大きく上振れした売却希望額を望まないでしょうから。まずは身の丈を知る、そして売却をスピーディに行うための適正価格をつけましょう。

(4).支払う費用を良く理解する

不動産の売却には費用が掛かります。仲介手数料、諸費用、税金等々。これらの費用支払いが発生することを前提に、売却価格の設定と、成約したときの費用を用立てておきます。

(5).価格交渉を柔軟に

相場や希望額でだいたいの売却価格は決まっていると思います。
しかし、希望価格に対して、許容範囲としての下限価格を設定しておくと価格交渉を行いやすくなります。それは仲介業者が売却するときも同様です。交渉のカードが増えると交渉の幅が広がりますから、売却のチャンスを逃さずに、結果として1円でも高く売る際に、有効な戦術です。

3. 【理由別】家を売るときの注意点

ここまでで、売却の際のコツを学ばれてきたかと思います。
わかりやすく言えば今、武器を持った状態ですね。強気になれる状態です。
しかし、武器だけ持って戦場に出るわけにはいきませんよね。
最低限の防具は必要不可欠です。
この章では、不動産売買という戦場で、あなたの身を守る術をマスターしていただきます。

3-1.住み替えのために家を売る際の注意点

新築物件の購入や、郊外への引越しなど交渉のカードが増える住み替えのために自宅を売却する際、注意すべきことがあります。
それは売却と購入のタイミングです。

売却を先に行う場合、多くの方は購入資金を売却で得たお金で賄おうとされるでしょう。
購入物件がまだ見つからないといったやむを得ない事情がある方もいるかもしれません。
売却が先の場合、資金計画が立てやすくなり、かつ価格交渉にも時間的に余裕をもって行える点が利点となります。

しかし注意すべきは、売却が決まったにも関わらず、購入すべき家が決まっていない状態になること。当然引き渡し日までに退去しなくてはならないため、購入物件が見つかっていない場合は、賃貸物件を借りて一時的に入居する必要が出てきます。そうなると無駄な費用が掛かります。

一方、購入を先に行う場合、まず購入資金を確保する必要があります。保有物件の売却によって得たお金を購入資金に回せないので、余裕資金がないと難しいでしょう。
また保有物件の売却がいつまでも決まらず、その売却物件にローンが残っている時、購入した物件とダブルローンとなり、家計を圧迫する可能性があります。
そのため売却を急ごうと、相場より低い価格で売却する、あるいは下限価格を大幅に下回る価格で値引き交渉に応じざるを得ないなど、マイナス面が出てきます。

3-2.不要になった空き家を売る際の注意点

次に空き家を売却する際の注意点です。
空き家は、個人の思い入れが強い場合、心理的に売却し辛くなります。しかし建物や庭の維持費はバカになりませんし、税金も払い続けなくてはなりません。
つまり空き家は、持っているだけでお金がかかってしまうのですが、すぐに売却できるかといえば、そうでもありません。売却する際は、まず、法的手続きを踏んでいるか確認しておきます。仮にご両親が亡くなっても、空き家の登記上の名義(所有者)を変更してからでないと売却できませんので注意が必要です。

空き家は、放置することが最大のマイナスであることをお忘れなく。
そうならないために不動産会社に査定を依頼し、売却ではなく賃貸やそのほか土地活用に利用できないか相談してみましょう。

投げ売りにならないようにするためにも、まずは不動産会社に相談してみることをお勧めします。

3-3.賃貸中の家を売る際の注意点

賃貸中の家を売るとき、まずは賃貸状態の解消ができるかどうかを考える必要があります。
その際必要となるのが居住者への告知です。

基本的に法律に基づいて手続きを進めます。貸主であるあなたのほうから、借地借家法に基づく一般借家契約の手続きの元、契約満了の1年前から6か月前までの期間に申し出ることと(借地借家法26条1項)、更新できない正当事由(同28条)を借主に提示しなくてはいけません。

しかし実際のところ、売却する際には金銭的な補償(引越し代を持つなど)を付けて穏便に、という流れが一般的です。契約を解約するが正当な事由として認められないからです。

入居者がいるけど、どうしても売却したいという場合、現在の入居者に物件を購入してもらう方法もあります。
またオーナーチェンジによって、借家人を置いたまま売却することも可能です。ただこのケースは、購入する側は住宅ローンの適用は受けられず、投資用ローンしか借りられないため、もっぱら投資用物件として購入する方しか、ほぼ買い手が付きません。

4.まとめ

大切な家を売る際にはいろいろな葛藤や思い出、そして現実に引き戻される金銭的な悩みが一気に降りかかってきます。
精神的に疲弊しないためにも、また満足のいく取引を行うためにも、ぜひ最初にご自身で知識武装してみてください。

また、マンションの売却にお悩みの方は「マンション売却の流れとコツ!初心者が騙される【3つの落とし穴】」もご覧ください。マンション売却についてより詳しく解説しています。

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