不動産仲介の全てが分かる!仲介の仕組みや手数料から売却の流れまで

「持っているマンションを売却したいけど、どうすれば良いの?」

「親から相続した土地を売却したいけど、費用はどのくらいかかるの?」

このように不動産売却についてお悩みの方も多くいらっしゃるのではないでしょうか。

不動産売却は不動産会社を間に挟み、買い主を探す「仲介」で行うケースが一般的です。

しかしいざ仲介サービスを利用して不動産を売ろうと思っても、何から始めて良いかわかりませんよね。

この記事では不動産を仲介で売却する際に知っておくべき基礎知識から、売却を成功させるためのコツまでを徹底解説いたします。

ぜひ売却に進む前にお読みくださいね。

この記事の監修税理士
監修税理士の税理士法人チェスター代表 福留正明
税理士法人チェスター代表
福留 正明
公認会計士・税理士・行政書士。相続税対策に強みを持つ税理士法人チェスターの代表社員。株式会社チェスターでは、年間100億円以上の売却案件を豊富に取り扱っている。 TV/雑誌など各種メディアからの取材歴多数。また、土地や相続についての書籍も多数出版している。
株式会社チェスターは、総勢200名以上の税理士法人グループの不動産会社です

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1.不動産売却における「仲介」の仕組みとは?

そもそも、不動産仲介ってどういうシステムなの?

このように疑問に思っている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

まずは不動産仲介の仕組みについてご説明しましょう。

1-1.不動産会社が契約の間に入る

不動産仲介とは、その名のとおり仲介業者が売り主と買い主(もしくは貸し主と借り主)の間を仲介し、不動産の売買契約(や賃貸契約)を成立させることです。

なお専門用語では「仲介」ではなく「媒介」といいます。

不動産仲介

不動産売却を仲介で行う場合には売り主が不動産会社と仲介契約(媒介契約)を結び、依頼を受けた仲介業者が売り主の代わりに売却活動を行って買い主を探すことになります。

無事買い主が見つかり、売買契約や物件の引き渡しを済ませることができれば売却の完了です。

不動産売却は仲介と不動産会社が直接不動産を買い取る「買取」に大別されますが、仲介は買取に比べ高値で売れる傾向にあります。

そのため、中古物件の売却は仲介で行われるケースが一般的です。

売り主は売買契約が成功すると、仲介業者に「仲介手数料(媒介手数料)」という成功報酬を支払います。

この仲介手数料の割合は法律で上限が定められているため、一定以上の報酬を不動産会社が受け取ることはありません。

メモ
「不動産会社」というと不動産の売買や仲介だけでなく、賃貸や管理などの業務も含まれますが、そのなかでも売買や仲介といった不動産流通に関わる業務を行うのが「不動産仲介業」です。

1-2.契約などの諸手続きもサポート

仲介業者が行うのは、売却活動だけではありません。

仲介契約を交わして以降、売却が完了するまでの流れをサポートするのが不動産会社の仕事です。

実は不動産仲介は、専門の免許を取得している業者しか行うことができません。

不動産仲介業には「宅地建物取引業」の免許が必須なのです。

宅地建物取引業とは
土地や建物を売り買いしたり、貸し借りするときの代理や媒介を行うことのできる免許、またはそれを有した業者のことです。「宅地建物取引業法」という法律によって定められ、国土交通大臣または都道府県知事が認めた業者しか営むことができません。

不動産の売却では、一般の方には難しい複雑な手続きがさまざまに必要になります。

例えばご自分の不動産にどれくらいの売値を付けるべきなのかも、難しくて分かりませんよね。

仲介業者はこれまでに培ってきた経験から、物件の適切な価値を判断し適当な売値を売り主に提案することができます。

また買い主との間に入り、売り主と買い主の双方が納得できるよう交渉を行うのも仲介業者の仕事です。

さらに不動産会社は売買契約書などの各種重要書類の作成も行います。

不動産売却のプロ
不動産を仲介で売却する唯一のデメリットは、仲介手数料を支払わなくてはならないことです。

2.仲介で不動産を売却する際の流れ

仲介で不動産を売却するときには何から始めたら良いんだろう?
仲介契約を交わした後はどんな流れが待っているの?

このように気になっている方も多くいらっしゃるのではないでしょうか。

不動産売却は、以下の5ステップに大別できます。

不動産仲介の流れ

ここでは、仲介で不動産売却を行う際の流れについてご説明します。

なお売却する物件によっても異なりますが、一般的には売却活動開始~売買契約まで3か月程度、売買契約~引渡しまでは1~2か月程度の期間がかかります。

トータルで半年ほどかかるとみておいた方が良いでしょう。

2-1.仲介を依頼する業者を探す

まずは、仲介を依頼する不動産会社を探すところから始めることになります。

不動産会社の担当者とは物件の引き渡しまで二人三脚で売却活動などを進めることになるため、この業者探しが非常に重要だといえます。

不動産会社を探す際には、まず売りたい物件がおよそいくらで売却できるのか、査定を依頼することになります。

ポイントは複数の仲介業者に査定を依頼することです。

1社にしか依頼しないと、もっと高く売却できた可能性があったのにもかかわらずそれを知らずに売却に進んで損をしてしまう可能性もあります。

必ず複数の仲介業者に査定を依頼しその結果を引き比べるようにしましょう。

なお、査定には「机上査定」「訪問査定」の2種類があります。

机上査定と訪問査定とは
机上査定は立地や間取りなどの情報から簡略的に査定を行うもので、訪問査定はその名のとおり仲介業者の担当者が物件を訪問して詳細な査定を行うものです。

まず6~10社程度に机上査定を依頼し、査定結果が気になった2~3業者に訪問査定を依頼して実際に契約を結ぶ業者を絞り込んでいくのがおすすめですよ。

机上査定と訪問査定の流れ
でも、たくさんの不動産会社を探すのは面倒じゃない?
不動産売却のプロ
複数の不動産会社を自力で探すのは手間も時間もかかってしまいますよね。そんなときに便利なのが無料で複数の不動産会社に一括で査定を依頼することのできる不動産一括査定サイトです。不動産一括査定サイトについてはこちらでご説明します。

2-2.不動産会社と仲介契約を結ぶ

仲介を依頼する不動産会社が決まったら、仲介契約を結びます。

不動産会社と結ぶ仲介契約には、以下の3種類が存在します。

【仲介契約の種類】
  • ・専属専任媒介契約
  • ・専任媒介契約
  • ・一般媒介契約

それぞれの種類については記事の後半で詳しくご説明しますが、初心者の方は専任媒介契約か専属専任媒介契約を選ぶのがおすすめです。

専任媒介契約では2週間に1回、専属専任媒介契約では1週間に1回、不動産会社から売り主に対して売却活動に関する報告を行うことが義務づけられています。

定期的に報告を受けられるので、売却活動がどのように進んでいるのか把握することができて安心ですよね。

ちなみに媒介契約の際には以下のような書類が必要となります。

【媒介契約の必要書類】
  • ・登記簿謄本(登記事項証明書)
  • ・重要事項説明書(物件購入時のもの)
  • ・権利証(登記識別証明情報)
  • ・購入時の売買契約書
  • ・固定資産税納税通知書
  • ・売却物件の図面や仕様書

また売却したい物件がマンションの場合、マンションの管理規則(使用規則、修繕費関連の書類なども含む)なども含まれるケースがあります。

2-3.不動産会社が売却活動を行う

仲介契約を結ぶと、不動産会社が買い主を探す売却活動を始めます

具体的には物件の情報や売り出しポイントをまとめ、不動産会社にしか公開されていない物件情報サイトに登録したり、SUUMOやHOME’Sなどの誰でも見ることが出来る一般的な物件情報サイトに掲載したりといったことが挙げられます。

また物件情報を近隣の住宅にポスティングするなど、さまざまな売却活動を行います。

さらに買い主候補が現れたときの売却物件の内見の案内も重要な仕事です。

2-4.買い主と売買契約を交わす

買い主が見つかったら、売買契約を交わします。

この時点で売却価格の5〜10%に相当する手付金が買い主から売り主に支払われるケースが一般的です。

売買契約を交わすためにはいくつかの書類が必要となります。

売り主が自分で用意しなければならない書類もありますが、売買契約に関する契約書類は概ね仲介契約を依頼した不動産会社が用意してくれます。

ご自身で用意する必要があるのは、以下のようなものです。

【売買契約の際に用意するもの】
  • ・実印
  • ・印鑑証明書
  • ・権利証(登記識別証明情報)
  • ・本人確認書類

売買契約書を交わす前に、物件の状態を確認する「重要事項説明」が行われます。

重要事項説明とは
宅地建物取引業法に定められた、売買契約前に必要な手続きの一つで、不動産会社が買い主に対して購入物件に関わる重要事項を説明するものです。重要事項説明では、宅地建物取引士の免許を持った者が内容を記載した書面(重要事項説明書)に記名押印し、その書面を交付した上で、口頭で説明を行わなければなりません。

買い主にとって怖いのが、事前に知らなかった建物の不具合が後から発覚して損害を被ることですよね。

そのようなケースは買い主から売り主への損害賠償請求や訴訟に発展する場合もあり、売り主にとっても避けたい事態です。

そのため、不動産売却においては不動産に瑕疵(雨漏りや水回りのトラブルなどの欠陥)がないか、売り主と買い主の費用負担の割合はどうするかといったことも含め、専門家(宅地建物取引士)が押印し対面説明を行った上で契約に関する詳細な情報を双方確認する「重要事項説明書」を交わす必要があります。

メモ
不動産を売却したのちも、瑕疵が見つかった場合には一定期間売り主が保証を行う「瑕疵保証期間」が設けられます。瑕疵保証期間は売り主と買い主の双方で定めますが、半年程度であるケースが一般的です。

また売買契約を交わす際には、成約価格に応じた「印紙税」が発生します。

成約価格 印紙税
100万〜500万円以下 2,000円
500万超〜1,000万円以下 10,000円
1,000万超〜5,000万円以下 20,000円
5,000万超〜1億円以下 60,000円
1億円超 100,000円

また売買契約時には仲介手数料の半額を支払うケースが一般的です。

不動産売却のプロ
売買契約書に記載されている売却条件はよく読んで理解し、売り主に不利な条件になっていないか確認してからサインするようにしましょう。疑問に思った点はどんなことでも必ず担当者に確認してくださいね。

2-5.売却物件を引き渡す

売買契約が完了したら、とうとう売却する物件の引き渡しです。

実際に物件の所有権が売り主から買い主へ移る段階になります。

この段階では、代金の決済、その他の費用の清算、費用書類の引き渡し、部屋の状態の確認、鍵の引き渡しなどさまざまな手続きが必要です。

また引き渡しの日には、手付金を差し引いた物件の代金が振り込まれます

引き渡しのタイミングでは、以下のようにさまざまな作業が発生することになります。

【物件の引き渡し時に発生する作業】
  • ・物件の状態確認
  • ・代金の決済
  • ・登記の変更

また登記の変更を行うことによって物件の所有者が正式に買い主に移ります。

登記の変更は司法書士などの専門家に依頼するケースが一般的です。

この際、「登録免許税」と司法書士への報酬が必要になります。

登録免許税は3,000円、司法書士への報酬は依頼先によって異なりますが8,000〜12,000円程度が一般的です。

メモ
さらに売却物件を購入した際のローンが残っている場合、この日にローンを完済し抵当権の抹消を行う必要があります。

引き渡しの日にちが決まった時点で、必ずローンを借り入れている金融機関に連絡してください。なお抵当権の抹消には4万〜5万円がかかるケースが一般的です。

3.仲介で不動産売却を成功させるコツ

不動産を売却するなら、できるだけ高値で買ってくれる人を早く見つけたいですよね。

仲介で不動産売却に成功するかどうかは、信頼できる不動産会社を見つけられるかにかかっているといえます。

不動産売却のプロ
ここでは信頼のおける仲介業者を見つけて不動産売却を成功させるコツをご紹介しましょう。

3-1.複数の不動産会社に査定を依頼する

まず、査定は必ず複数の不動産会社に依頼しましょう。

具体的には机上査定で10社ほど、訪問査定は机上査定の結果が気になった2〜3社ほどに依頼するのがおすすめです。

査定価格や担当者の態度などを比較し、最も信頼が置けると思われる不動産会社を選びましょう

とはいえ10社もの不動産会社を自力で探し、それぞれとアポイントメントを取って査定を依頼するのは大変な手間と時間がかかってしまいますよね。

そこでおすすめなのが不動産一括査定サイトを利用することです。

不動産一括査定サイトって初めて聞くけど……どんなサービスなの?

不動産一括査定サイトとは、その名のとおり無料で複数の不動産会社に一括で査定を依頼することのできるサービスのことです。

売却したい物件の情報と売主の個人情報を入力すると、その物件を扱うことのできる不動産会社がリストアップされます。

そのなかから自分の選んだ不動産会社に一括で査定を依頼することができるのです。

査定結果はメールや郵送などでお手元に届くことになります。

不動産一括査定の流れ

営業電話がしつこくかかってきたり個人情報が漏れてしまったりするのではないかと不安になった方もいらっしゃるかもしれませんが、各不動産一括査定サイトは悪徳不動産業者の排除に努めています。

自分の選んだ不動産会社だけに依頼できるので、知らない会社に個人情報が流出してしまう心配もまずないと考えられますよ。

不動産売却のプロ
代表的な不動産一括査定サイトを以下にまとめているので、ご参考になさってくださいね。

【代表的な不動産一括査定サイト9選】
サイト名 特徴
HOME4U 日本で初めて一括査定サービスを発足した老舗サイト。登録されている会社は全て厳しい審査を通った不動産会社のみなので、悪徳業者につかまる心配もなく安心して利用できる。NTTデータグループが運営しておりセキュリティも充実している。
すまいValue 住友不動産販売、小田急不動産、野村の仲介、三井のリハウス、東急リバブル、三菱地所ハウスネットの業界をリードする6社が運営する信頼の置ける一括査定サイト。
SUUMO売却 約2,000店舗の不動産会社が参加する日本最大級の無料一括査定サイト。SUUMOを利用すればほとんどの地域で優良な不動産会社から見積もりを貰うことができる。また、不動産会社を実際の売却実績などから絞り込む機能が備わっていて大変便利。
LIFULL HOME’S 不動産情報サイトLIFULL HOME’Sが提供する売却査定サービス。2,839社の不動産会社が参画し、多くの情報が提供されていて不動産会社の特色や雰囲気がわかるようになっている。
イエウール 1,600社以上が提携されていて、地域密着の優良不動産会社が多数登録している。悪徳業者を排除する仕組みも整っていて安心して使える。
おうちダイレクト エリアは限られているが、Yahoo!やSRE不動産など他にない独自の販売チャネルが特徴。マンション売却に特化した不動産会社が多い。
マンションナビ マンション売却が得意な会社が多く登録されている。また売却査定だけでなく、賃料査定も同時にできる。
RE-Guide 運営15年目の老舗サイト。投資物件の売却に長けている。
リビンマッチ 売却だけでなく、買取や土地活用、注文住宅など幅広いジャンルの不動産総合サイトを運営しているため、他には加盟していない不動産会社に査定ができる。

3-2.さまざまなジャンルの不動産会社に査定を依頼する

ひと口に不動産会社といっても、規模や得意とする物件種別などが会社によって大きく異なります。

不動産会社に査定を依頼するときは、さまざまなジャンルの不動産会社に査定を依頼することが重要です。

査定額は物件の立地や広さ、状態だけでなく、その不動産会社がどのような販路を有しているかによっても変わってくる可能性があります。

大手だから必ずしも高く売れるとはかぎらず、中小規模の不動産会社でも独自の販路を有しており高値を付けられるかもしれません

また、不動産会社によって得意とする物件種別も異なります。

不動産一括査定サイトもサービスによって参加している不動産会社の特色が異なるため、複数の不動産一括査定サイトを活用してさまざまなジャンルの不動産会社に査定を依頼するのがおすすめです。

不動産一括査定サイトの違い
不動産売却のプロ
迷ってしまった場合はHOME4UすまいValueの2サイトを利用するのがおすすめです。

大手から地域密着型の中小規模の不動産会社まで幅広く参加しているHOME4Uと、業界をリードするトップ企業に査定を依頼できるすまいValueはお互いの欠点を打ち消しあう相性の良い組み合わせといえます。

3-3.不動産会社に査定額の根拠を確認する

査定結果が出揃ったら、不動産会社に査定額の根拠を確認するのも重要です。

査定額の高い不動産会社を選べば良いんじゃないの?

もちろん、査定額の高さも不動産会社選びの重要なポイントの一つです。

しかし机上査定の査定額はあくまで目安で、「この価格で必ず売れる」という保証があるものではありません。

むしろ他社より飛び抜けて高い査定額を提示してくる不動産会社には注意が必要だと考えられます。

不動産会社は売買契約が成立して初めて成功報酬を受け取る事業形態となっているため、とにかく高い査定額で仲介契約を結び、売り主に値下げを進めて売却を急がせるケースもあるのです。

そんな悪徳不動産会社に騙されてしまわないために、その査定額を出した根拠を担当者に確認することが重要なのですね。

「根拠を聞いてきちんと答えてもらえるのかな?」

と不安に思う方もいらっしゃるかもしれませんが、実は法律で不動産会社は査定額の根拠を明らかにしなければならないと定められています。

メモ
不動産会社は、「宅地建物取引業法 第34項の2 第2項」によって査定価格の根拠を明らかにしなければならないと定められています。

宅地建物取引業者は、前項第二号の価額(※)又は評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない。
※前項第二号の価額……当該宅地又は建物を売買すべき価額又はその評価額

査定額の根拠を聞き、信頼できると感じられた不動産会社を選ぶと良いでしょう。

3-4.不動産会社の担当者の対応を確認する

仲介契約を結んだ不動産会社の担当者とは、基本的に売却の完了まで二人三脚で進むことになるといえます。

売却活動や売買契約の準備など、数カ月にわたってやりとりをすることになるため、担当者との相性も非常に重要なポイントです。

大切な不動産を売却するのに、安心して任せられる不動産会社を選びたいですよね。

対応が丁寧か、説明が分かりやすいかなど、信頼のおける担当者かどうかを見極めましょう。

4.売却の成功に近づく!おすすめ不動産一括査定サイト

先ほどもご説明したとおり、不動産を売却するにあたってはさまざまな異なるジャンルの不動産会社に見積をとることが重要です。

しかし、自力で数多くある不動産会社を選んで個別に査定依頼をするのは大変ですよね。

そこで、ぜひとも活用したいのが以下のような不動産一括査定サイトです。

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イエウール 1,600社以上が提携されていて、地域密着の優良不動産会社が多数登録している。悪徳業者を排除する仕組みも整っていて安心して使える。
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リビンマッチ 売却だけでなく、買取や土地活用、注文住宅など幅広いジャンルの不動産総合サイトを運営しているため、他には加盟していない不動産会社に査定ができる。

しかし、これだけあるとどれを選んでいいのか分からないと思われる方もいらっしゃるでしょう。

不動産売却のプロ
ここからは特におすすめの一括査定サイトを厳選して紹介していきましょう。

おすすめ1 HOME4U:一括査定の王道!安心・安全・実績十分の老舗サービス

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メリット
全国1,500社の不動産会社が参加
NTTグループ運営で安心
デメリット
大手6社には査定依頼ができない
こんな人におすすめ!
安心感のあるサービスを利用したい方
信頼できる不動産会社を探したい方
運営会社 NTTデータスマートソーシング
参加不動産
会社数
1,500社以上
同時査定依頼可能数 最大6社

HOME4Uは2001年にサービスが開始された日本で最も歴史の古い不動産一括査定サイトです。

NTTグループの「NTTデータスマートソーシング」という官公庁などとも取引がある企業が運営しているため個人情報を入力する際も安心です。

また悪徳不動産業者を排除するための独自の取り組みを行っている点も魅力的だといえるでしょう。

全国の1,500社を超える不動産会社が参加しており、都市部から地方まで幅広い地域をカバーしています。

同時に最大6社まで査定依頼が可能なので、きっと信頼できる不動産会社を見つけることができますよ。

不動産一括査定サイトを利用する際はまずはHOME4Uを試してみるのがおすすめです。

おすすめ2 すまいValue:業界を牽引する大手6社が運営!

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メリット
業界トップクラスの大手6社に一括査定が依頼できる
他の一括査定サイトでは依頼できない大手企業が参加
デメリット
6社以外の不動産会社には査定を依頼できない
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業界トップの不動産会社に見積を依頼したい方
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運営会社 東急リバブル、住友不動産販売、三菱地所ハウスネット、三井のリハウス、小田急不動産、野村の仲介
参加不動産
会社数
6社
同時査定依頼可能数 最大6社

すまいValueは、不動産仲介を行う不動産会社のなかでも特に大手といえる6社が共同で運営を行う不動産一括査定サイトです。

東急リバブル、住友不動産販売、三菱地所ハウスネット、三井のリハウス、小田急不動産、野村の仲介が運営を行っています。

参加不動産会社数は少ないものの、複数の大手不動産会社に同時に査定を依頼できるという唯一無二の特長があるため、利用しておく価値が高いサイトだといえるでしょう。

なかにはすまいValueにしか参加していない大手不動産会社もあります。

誰もが知っている大手の不動産会社に査定を依頼したいという方はすまいValueがおすすめですよ。

おすすめ3 SUUMO:知名度ナンバーワン!全国の不動産会社2,000店舗以上が参加

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メリット
大手から中小まで幅広い不動産会社が参加
参加している不動産会社の詳細な情報が確認できる
デメリット
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大手3社には査定依頼できない
こんな人におすすめ!
都市部の不動産を売却したい方
まずは大手サービスを利用したい方
運営会社 リクルート
参加不動産
会社数
非公開
同時査定依頼可能数 最大10社

賃貸探しのポータルサイト「SUUMO」をご存知の方は多いのではないでしょうか。

実はSUUMOは不動産一括査定サイトも運営しているのです。

耳馴染みのあるサービスだから安心感が違うといえますよね。

大手から地域に密着した中小まで、非常に幅広い不動産会社が参加しているのできっと信頼のおける不動産会社が見つかりますよ。

売却実績や営業スタッフの人数など査定を依頼できる不動産会社に関する詳細な情報が確認できるのもうれしいポイントです。

一部地域が取扱対象外となっているのが唯一のデメリットといえますが、まずはご自分の売りたい不動産で利用ができるか気軽に確かめてみるのが良いでしょう。

5.不動産仲介契約の種類

不動産仲介契約(媒介契約)には以下の3種類の契約があります。

【媒介契約の種類】

※横にスクロールできます
契約種類 メリット デメリット
専任媒介契約 ・窓口が一元化できる。
・2週間に1回、不動産会社から売り主に対して売却活動に関する報告を行うことが義務づけられている。
・売り主が知人など、自分で買い主を見つけた「自己発見取引」の場合には仲介手数料は発生しない。
・悪徳な不動産会社に依頼してしまうと、両手仲介を目論んで他社に情報を提供せず、買い主がなかなか決まらないことがある。
専属専任媒介契約 ・窓口が一元化できる。
・1週間に1回、不動産会社から売り主に対して売却活動に関する報告を行うことが義務づけられている。
・売り主が知人など、自分で買い主を見つけた「自己発見取引」の場合にも仲介手数料などが発生する。
・悪徳な不動産会社に依頼してしまうと、両手仲介を目論んで他社に情報を提供せず、買い主がなかなか決まらないことがある。
一般媒介契約 ・複数の不動産会社に同時に売却を依頼することができる。
・売り主が知人など、自分で買い主を見つけた「自己発見取引」の場合には仲介手数料は発生しない。
・売り主に対する報告義務がなく、売却活動が不透明。

不動産売却に不慣れな方は専任媒介契約か専属専任媒介契約を結ぶのがおすすめです。

ここではそれぞれの媒介契約について簡単にご説明しましょう。

なおいずれの媒介契約を結んでも媒介手数料(仲介手数料)の上限に違いはありません

5-1.専任媒介契約

専任媒介契約は、1社の不動産会社と結ぶ形の媒介契約(仲介契約)です。

専任媒介契約を結ぶと、他社と重ねて媒介契約を結ぶことはできません。

複数の不動産会社と同時並行でやりとりをするのは面倒ですよね。

窓口を一元化できるため、忙しい方でも安心です。

専任媒介契約は不動産会社からしても「自社で買い主を見つければ仲介手数料を受け取れる案件」であるため、担当者が優先的に売却活動を進めてくれることが期待できます。

専任媒介契約では2週間に1度不動産会社の担当者が売り主に売却活動の進捗を報告することが義務付けられているため、売却活動がどのように進んでいるのか把握できます。

また専任媒介契約では、売り主が自分で買い主を見つけた「自己発見取引」になった場合には媒介手数料を支払う必要はありません。

5-2.専属専任媒介契約

専属専任媒介契約も専任媒介契約と同様、契約期間中は他社の不動産会社と媒介契約を結べなくなります

専属専任媒介契約では1週間に1度不動産会社の担当者から売却活動の進捗報告を受けることができます

ただし専属専任媒介契約では専任媒介契約と異なり自分で買い主を見つけた自己発見取引の場合にも媒介手数料を支払う必要があるため、ご自身で買い主を見つけるあてがある方は専任媒介契約を選ぶようにしましょう。

5-3.一般媒介契約

一般媒介契約を結んだ場合には、他の会社とも重ねて媒介契約を依頼することができます

一般媒介契約では複数の不動産会社に仲介を依頼し多角的に売却活動を進めることができます。

しかし複数社と並行してやりとりを進めることになるため、不動産売却に不慣れな方には負担の大きい方法だといえるかもしれません。

また一般媒介契約では法律上不動産会社に売却活動の進捗を報告する義務がないため、売却活動がどのように進められているか把握できないというのもデメリットの一つです。

6.仲介手数料の上限と支払いのタイミング

仲介の手数料はいくらになるんだろう?
手持ちが不安なんだけど、仲介手数料はどのタイミングで支払うの?

仲介で不動産を売却する際には不動産会社に仲介手数料(媒介手数料)を支払う必要があります。

仲介手数料は法律で上限が定められており、基本的にはそれ以上の金額を不動産会社に支払う必要はありません。

ここで仲介手数料の上限と、支払いのタイミングについてお伝えしましょう。

6-1.仲介手数料の上限

仲介手数料の上限は、以下のように物件の売却価格に応じた割合で定められています。

成約価格 仲介手数料
200万円以下 成約価格の5%
200万円超~400万円以下 成約価格の4%+2万円
400万円超 成約価格の3%+6万円
上限ってことは、それよりも安い場合もあるってこと?

このように気になった方もいらっしゃるかもしれません。

たしかに法律で定められているのはあくまで上限であるため、それを下回る価格や、仲介手数料0円を謳う不動産会社もなかには存在します。

しかし上限ギリギリの仲介手数料を設定している不動産会社が一般的です。

基本的には売却活動に関わる諸経費も仲介手数料に含まれ、売買契約が成立した場合にしか報酬を受け取ることができないシステムとなっているため、極端に仲介手数料が低い場合きちんと売却活動が進まない可能性も考えられます

仲介手数料は媒介契約を交わす際の契約書に明記されているため、もし媒介手数料の値引き交渉などを考えている方は、媒介契約を締結する前に担当者に相談するようにしましょう。

なお、成約価格は税抜きで、上記の計算式で算出した仲介手数料に消費税が発生することには注意が必要です。

土地は元々非課税なので、土地を売却した場合、不動産の売却手数料は成約価格がそのまま手数料計算のベースとなります。

しかし、建物には消費税がかかるため、税抜きの価格をベースにする必要があります。

またマンションなどは成約価格に建物価格と土地価格の二つの価格が含まれているため、算出方法がやや複雑になります。

不動産売却のプロ
契約書に建物と土地の内訳が記載されているので注意して見てみましょう。

例えば3,216万円で売却したマンションの価格の内訳が「建物2,700万円+消費税216万円」と「土地300万円(非課税)」だった場合、手数料のベースとなる不動産の税抜価格は、消費税の「216万円」を引いて「3,000万円」となります。

このときの手数料は「(物件価格3,000万円×3%+6万円)×1.1%(消費税)」「約104万円」です。

なお売り主の許可を得た特別な場合を除き不動産会社がこれ以上の仲介手数料やその他の報酬、手数料などを受け取ることはありません

特別な場合とは、遠方の物件を売却する際に通常発生しない担当者の出張費が発生した場合や、一般的な範疇に含まれない特殊な売却活動を行った場合などです。

仮に不動産会社が承諾した覚えのない料金を別途請求してきた場合は悪徳会社なのでしかるべき対応を取りましょう。

6-2.仲介手数料を支払うタイミング

仲介手数料を支払うのはいつなの?

仲介手数料はけして安価とはいえないため、いつまでにお金を用意すれば良いのかと気になってしまいますよね。

実は上限額と異なり、仲介手数料の支払いのタイミングは厳密に法律などで定められているわけではありません。

しかし仲介手数料は売却が成立した際の成功報酬であり、売却によってお金が入ってくる前に支払わなくてはならないものではないのでご安心ください。

仲介手数料は売買契約締結時に半額、残金決済・引き渡し完了時に残りの半額を支払うケースが一般的だといわれています。

そのほかに売買契約時に一括払いするケースや、物件の引き渡し時に一括支払いするケースもあります。

売却代金は売買契約時に手付金として5〜10%、物件引き渡し時に残額が決済されるケースが一般的なので、いずれの場合も仲介手数料は買い主から受け取ったお金から支払うことができるといえます。

メモ
万一売買契約を締結したのち買い主都合で売買がキャンセルされたとき、手付金は売り主のものとなります。その際売買契約を締結した事実は残るため、実際に支払うかどうかはケースによって異なりますが仲介手数料の支払い義務も残っています。
買い主の契約違反によって契約がキャンセルになった場合も同様ですが、物件購入のために組もうとしていた住宅ローンが通らなかった場合のために「住宅ローンの審査が降りなければ白紙解約になる」内容の住宅ローン特約が売買契約に含まれていた場合、契約の締結自体がなかったことになり、仲介手数料も発生しません。

7.まとめ

不動産仲介とは、不動産会社(仲介業者)が売り主と買い主の間を取り持って契約を成立させることです。

売却の場合は不動産会社が売り主の代わりに売却活動を行い買い主を探すことになります。

仲介で不動産売却を成功させる最大のコツは、複数の不動産会社に査定を依頼し、そのなかから査定額が高く信頼のおける不動産会社を見つけることにあります。

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すまいValue 住友不動産販売、小田急不動産、野村の仲介、三井のリハウス、東急リバブル、三菱地所ハウスネットの業界をリードする6社が運営する信頼の置ける一括査定サイト。
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イエウール 1,600社以上が提携されていて、地域密着の優良不動産会社が多数登録している。悪徳業者を排除する仕組みも整っていて安心して使える。
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マンションナビ マンション売却が得意な会社が多く登録されている。また売却査定だけでなく、賃料査定も同時にできる。
RE-Guide SBIグループが運営をしており、投資物件の売却に長けている。
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家やマンションなど不動産を売りたい方は早めの査定がおすすめ

家の売却には平均的に6ヶ月から1年、マンションの売却には3ヶ月から6ヶ月もの時間がかかります。急いで住居を移らなければいけない事情が発生した場合でも、すぐに売ることができるわけではありません

また、不動産は売却する時期によって需要が変わるため、価格が大きく変動します。慌てて売りに出すと買い主との価格交渉で不利になってしまう可能性もあるのです。

そのため、今すぐに不動産を売ろうと考えていない場合でも早めに査定しておくことが重要です。

査定に出したからといって、必ず売却しなければいけないわけではありません。

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