不動産売却時の媒介契約とは？専属専任・専任・一般媒介契約の違い
「不動産売却を検討しているんだけど、媒介契約ってどういう契約なんだろう？」
「どの媒介契約を選べば良いのかな？」
このように気になっている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
媒介契約には3種類あり、それぞれ異なる性質があるため自分に合ったものを選ぶことが重要です。
この記事では不動産売却の3種類の媒介契約の特徴や違い、どの契約形態を選ぶべきかなどについて詳しくご説明します。
福留 正明
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目次
１．媒介契約とは
「媒介契約」という言葉はあまり耳慣れませんよね。
不動産売却を検討していて初めて見聞きした、という方もいらっしゃるかもしれません。
不動産の売却に当たって不動産会社に買い主探しを依頼することは、一般的には「仲介」と呼ばれますが、専門用語では「媒介」といいます。
媒介契約は媒介を依頼する際に不動産会社と結ぶ契約で、一般的に「仲介契約」と呼ばれているものです。
不動産会社を通じて不動産売却を行うにはまずこの媒介契約を結ぶ必要があります。
媒介契約を結んで初めて、不動産会社は売り主に代わって売却活動を行い、買い主を探すことができるのです。
無事買い主が見つかり、売り主と買い主の間で売買契約が成立すると不動産会社は売り主から成功報酬として「媒介手数料」を受け取るシステムになっています。
媒介契約はその性質によって3種類に分けられます。
２．３種類の媒介契約とそれぞれの違い
媒介契約には以下の3種類があり、それぞれ性質が異なります。
ご自分に合った媒介契約の種類を選ぶことが重要です。
ここでは3種類の媒介契約の性質と違いについてご説明しましょう。
まずはそれぞれの特徴をまとめた表をご覧ください。
| 契約の種類 | 売却活動に関する 報告の義務 |
他社との同時契約 | レインズへの 登録義務 |
自己発見取引 | 契約期間 |
|---|---|---|---|---|---|
| 専属専任媒介契約 | 1週間に1回以上 | 不可 | 契約から5日以内 | 不可 | 最長3カ月 |
| 専任媒介契約 | 2週間に1回以上 | 不可 | 契約から7日以内 | 可 | 最長3カ月 |
| 一般媒介契約 | なし | 可 | なし | 可 | 規定なし（3カ月が一般的） |
レインズに登録された不動産情報は宅地建物取引業者（不動産会社）であれば閲覧できるので、不動産購入を検討している方から依頼を受けた他の不動産会社がレインズを見て売り主の依頼した不動産会社に連絡を取り、買い主が見つかるケースもあります。
レインズに登録されている物件は広く閲覧されるチャンスがあるのでその分買い主が見つかりやすいと考えられるのですね。
不動産を売りに出してから、売り主が親類や知人などから買い主を見つけるケースも少なくありません。
自己発見取引は専任媒介契約と一般媒介契約では可能ですが、専属専任媒介契約では禁じられています。
２－１．専属専任媒介契約
| 売却活動に関する 報告の義務 |
1週間に1回以上 |
|---|---|
| 他社との同時契約 | 不可 |
| レインズへの登録義務 | 契約から5日以内 |
| 自己発見取引 | 不可 |
| 契約期間 | 最長3カ月 |
専属専任媒介契約の大きな特徴は、他の不動産会社と重複して媒介契約を結ぶことができない点、媒介契約を結んだ不動産会社が紹介する相手以外とは取引できない点にあります。
専属専任媒介契約を結んだ場合売り主は契約を締結した不動産会社に売却活動を一任することになりますが、一方で不動産会社もより丁寧かつ積極的に業務を進めることが求められます。
具体的には1週間に1回以上、売却活動がどのように進められているか状況を報告する義務があります。
また媒介契約締結から5日以内に当該不動産物件のレインズへの登録も義務付けられています。
専属専任媒介契約では他社との契約や自己発見取引が禁止されているので、不動産会社にしてみれば「売却活動の努力が無駄にならない案件」ともいえます。
そのため積極的に売却活動を進めてくれると考えられるでしょう。
ただし自己発見取引は禁止されており、自分で買い主を見つけた場合にも不動産会社を通じて媒介手数料を支払う必要があります。
ご自分で買い主を見つけられる宛てがあるという方には不向きといえるかもしれませんね。
契約期間は最長3カ月とされているので、期間内に買い主が見つからなかった場合には契約の更新または見直しが必要です。
２－２．専任媒介契約
| 売却活動に関する 報告の義務 |
2週間に1回以上 |
|---|---|
| 他社との同時契約 | 不可 |
| レインズへの登録義務 | 契約から7日以内 |
| 自己発見取引 | 可 |
| 契約期間 | 最長3カ月 |
専任媒介契約は専属専任媒介契約と違い、自己発見取引が可能です。
ご自分で買い主を見つけた場合には不動産会社を通さずに取引できます。
一方で不動産会社に課される義務も専属専任媒介契約に比べ緩いものになっています。
売却活動に関する報告は2週間に1回以上と専属専任媒介契約の半分の頻度です。
またレインズへの登録義務も契約から7日以内と専属専任媒介契約の5日以内に比べ長くなっています。
契約期間は専属専任媒介契約と同じで最長3カ月です。
２－３．一般媒介契約
| 売却活動に関する 報告の義務 |
なし |
|---|---|
| 他社との同時契約 | 可 |
| レインズへの登録義務 | なし |
| 自己発見取引 | 可 |
| 契約期間 | 規定なし（3カ月が一般的） |
一般媒介契約は同時に複数の不動産会社と結ぶことのできる媒介契約です。
自己発見取引も禁止されていないので一般媒介契約を結びながら自ら買い主を探すことも可能です。
ただし複数の不動産会社と同時に契約を結ぶことになるのでそれぞれの担当者とやりとりする手間がかかるのがデメリットだといえるでしょう。
また不動産会社からしてみれば一般媒介契約を結んだ不動産は売却活動を進めても他社で売買契約を締結されるリスクがあるということになります。
そのため専属専任媒介契約や専任媒介契約に比べ、不動産会社に課される義務が小さくなっており、売却活動に関する報告やレインズへの登録を行う義務はありません。
不動産会社が売却活動を進めているのか、売り主の方で確認する必要があるといえるでしょう。
一方でうまく活用できれば複数の不動産会社が見つけた買い主候補のなかからより高値で不動産を買ってくれる買い主を見つけられる可能性もあるといえます。
３．【ケース別】媒介契約はどれを選ぶべき？
というのが気になるところですよね。
実際、公益財団法人 日本住宅総合センターが不動産を売却したことのある30歳以上の男女を対象として2015年に行ったアンケートでは、マンションを売却した方のうち売却確定時に専属専任媒介契約を結んでいた方が35.9％、専任媒介契約を結んでいた方が25.6％という結果が出ています。
一般媒介契約を結んでいたという方は15.0％、忘れたという方が10.7％、分からないという方が12.7％です。
このデータはマンションに限ったものではありますが、専属専任媒介契約を結んだ方が最も多く、次いで専任媒介契約を結んだ方が多いことが分かります。
しかしどの媒介契約を選んだ方が良いのかは一概にいえることではありません。
状況に応じて適切なものを選ぶことが重要です。
ここでは、ケース別におすすめの媒介契約の種類をご紹介しましょう。
ケース１ 不動産売却に不慣れ：専属専任媒介契約
多くの方は、不動産売却に慣れているとはいえないのではないでしょうか。
不動産投資を頻繁に行う方などを除けば、不動産売却を行う機会は人生でそう何度もあるものではありませんよね。
不動産売却に不慣れな方は、専属専任媒介契約をおすすめします。
不動産会社から定期的な報告を行うことが法律で義務付けられているので、売却活動がどのように進んでいるのか把握できます。
ケース２ 自分で買い主を見つける可能性がある：専任媒介契約
ご自分で買い主を見つけられる可能性があるという方は専任媒介契約を選びましょう。
専属専任媒介契約に比べ法律で義務付けられた売却活動の進捗報告の頻度は下がりますが、専任媒介契約では自己発見取引が可能です。
ご自分で買い主を見つけた場合には不動産会社を通さずに売却が可能なので媒介手数料を支払わずに済みます。
ケース３ 人気エリアの不動産を売却したい：一般媒介契約
人気エリアの不動産を売却したいという方には一般媒介契約がおすすめです。
一般媒介契約では、専属専任媒介契約や専任媒介契約のように売却活動に関する報告やレインズへの登録は義務付けられていません。
他の不動産会社に売買契約を締結されてしまうとその不動産会社には一切の利益が発生しないので人気のないエリアの不動産の場合は売却活動を積極的に行ってもらえないかもしれません。
しかし人気エリアの不動産であれば不動産会社はそのリスクを取ってでも売却活動を進めたいと考えるでしょう。
複数の不動産会社に売却活動を依頼することでより高値で買い取ってくれる買い主に出会える可能性も高まります。
４．媒介契約締結前に確認しておきたいポイント
契約形態が決まれば、実際に契約を締結する準備に入ります。
しかし契約を結んでしまう前にいくつかチェックしておいた方が良い点があるといえるでしょう。
ここでは契約の前に確認しておきたい点についてご説明します。
ポイント１ 媒介手数料
媒介契約は不動産会社に売却活動を依頼するものですが、不動産会社が得られる利益は成功報酬です。
媒介手数料は売買契約が成立して初めて発生するシステムで、担当者の人件費や広告費もこれに含まれています。
不動産会社は特殊な場合を除き、売り主に媒介手数料以外の費用を請求してはならないことになっています。
媒介手数料は成約価格に応じて上限が決まっています。
媒介手数料の上限は以下の速算式で求めることができますよ。
| 成約価格（税抜） | 仲介手数料の上限（税抜） |
|---|---|
| 200万円以下 | 成約価格（税抜）×5％ |
| 200万円超400万円以下 | 成約価格（税抜）×4％＋2万円 |
| 400万円超 | 成約価格（税抜）×3％＋6万円 |
さらに媒介手数料には消費税がかかるという点には注意が必要です。
ポイント２ 解約条件
解約の条件も事前にチェックしておきたいポイントです。
専属専任媒介契約や専任媒介契約の場合、一般的に3カ月間の契約期間が定められています。
契約期間の満了を待たずに売り主の都合で解約を行う場合には解約に伴う手数料や違約金などが発生する可能性があります。
またかかった広告宣伝費などを売り主が不動産会社に支払わなくてはならない契約も珍しくありません。
媒介契約を結ぶ前に、解約条件はどのようになっているか必ず確認しておきましょう。
５．状況に応じて契約を見直そう
できればスムーズに買い主を見つけて売却を済ませたいものですが、場合によってはなかなか買い主が見つからない、というケースもあります。
買い主探しに難航した場合のことも想定しておき、状況に応じて契約を見直しましょう。
専属専任媒介契約と専任媒介契約の場合、契約期間は3カ月間であることが一般的です。
一般媒介契約の場合は契約によって異なりますがだらだらと長引いてしまう可能性も考えられるのでいずれの場合も3カ月を一つの目安として媒介契約の見直しを行うようにしましょう。
もちろん、不動産会社を変更するということも視野に入れておく必要があります。
不動産会社によって得意とする物件の種類や売却活動のやり方などが異なるので、不動産会社を変更することで想定していたよりも高値でスムーズに買い主を見つけられたというケースもあります。
不動産会社によって査定額は異なるのでより高く売れる不動産会社を見逃してしまわないために複数の不動産会社に査定を依頼することが重要です。
まずは大手から中小までバランス良く多数の不動産会社が参加する不動産一括査定サイトを利用してみましょう。
| サービス名 | 参加不動産 会社数 |
同時査定依頼可能数 |
|---|---|---|
| HOME4U | 1,800社 | 最大6社 |
| LIFULL HOME’S |
3,175社 | 最大10社 |
| 非公開（店舗数としては2,000以上） | 最大10社 |
その上で自分が売りたい物件に強みのある一括査定サイトを利用し、一つ目のサイトと査定結果を比較してみると良いでしょう。
例えば都会のマンションを売りたい場合はおうちダイレクト、地方の物件を査定に出す場合はイエウールがおすすめです。
| サービス名 | 参加不動産会社数 | 同時査定依頼可能数 |
|---|---|---|
| おうちダイレクト |
10社 | 最大10社 |
| イエウール |
約1,970社以上 | 最大6社 |
６．まとめ
媒介契約とは不動産会社に仲介（媒介）を依頼する際に結ぶ契約のことです。
媒介契約には専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類があります。
それぞれの媒介契約は以下のように異なる特徴を持つので状況に応じて適切なものを選ぶのが重要だといえるでしょう。
| 契約の種類 | 売却活動に関する 報告の義務 |
他社との同時契約 | レインズへの 登録義務 |
自己発見取引 | 契約期間 |
|---|---|---|---|---|---|
| 専属専任媒介契約 | 1週間に1回以上 | 不可 | 契約から5日以内 | 不可 | 最長3カ月 |
| 専任媒介契約 | 2週間に1回以上 | 不可 | 契約から7日以内 | 可 | 最長3カ月 |
| 一般媒介契約 | なし | 可 | なし | 可 | 規定なし（3カ月が一般的） |
不動産売却に不慣れで手間をかけたくないという方には専属専任媒介契約がおすすめです。
ご自分で買い主を見つけられる可能性があるという方は専任媒介契約を選んでおきましょう。
売却したい不動産がニーズの見込める人気エリアに位置しているのであれば一般媒介契約を選ぶのも一つの手です。
媒介契約を結ぶ前には、媒介手数料の割合や解約条件などをしっかりチェックしておきましょう。
一般的な媒介契約の期間である3カ月間が経過しても買い主が見つからなかった場合、不動産会社の変更も含め媒介契約の見直しを行うのがおすすめです。
不動産会社を変えることでそれまで難航していた買い主探しがスムーズに進み、想定していたよりも高値で売却できた、というケースもありますよ。
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