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不動産を売却したい!知らないと騙される【7つの注意点】

不動産を売却するという経験は人生に何度もされる方の方が少ないと思います。不動産の売却には、数千万円という大きな金額が動きます。売却を依頼する不動産会社や買主にいいようにされないために、基本的な知識・注意点をしっかり押さえておきましょう。不動産を売却する際の最低限の注意点をこちらでご紹介しますので、ぜひ最後までご覧ください。

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1.不動産を売却する際の時系列に沿った4つの注意点

不動産を売却するときには、4つの段階に応じてそれぞれ気をつけておきたい注意点があります。
「売却を依頼する不動産会社を選ぶ時の注意点」、「実際の売り出し時の注意点」、「契約時の注意点」、「引渡し時の注意点」になります。では実際に、それぞれの段階でどのような注意点があるか見ていきましょう。

1-1.不動産会社を選ぶ際の注意点

不動産会社を選ぶとき、必ず「相見積もり(複数社に見積もり)」を取りましょう。
1社のみに査定相談をして売却を行うのは絶対に避けてください。
もし、1社だけに依頼した場合、その会社が、高値で売れてトラブルのない顧客をつけてくれるサービスの良い会社なのか、ただ効率よく、手っ取り早く仲介手数料をとることだけを考える悪い会社か分からないからです。

また、相見積もりを取る際の注意点ですが、口頭ではなく必ず査定書をもらうようにしましょう。「〇〇円くらいで売れますよ~」といういい加減な営業トークで、とりあえず契約を促すような不動産会社は避けた方が無難です。
正式な査定金額を書面で出してもらうように依頼し、仮にそういったものは出せないということでしたら、その不動産会社は依頼先の対象から外しましょう。

よく、「○○社から一括査定!」など相見積もりをかけるインターネット上のサイトを目にすることがあると思いますが、そういったサイトに依頼すると営業の電話がひっきりなしにかかってきます。また、紹介サイトのような中間業者を通すと、その中間業者に対する手数料も上乗せされてしまう可能性がありますので、少しでも高い査定を取りたい場合にはこうしたサービスは使わない方が無難です。

また、「その不動産を購入した不動産会社」に売却をお願いする必要も一切ありません。購入時と売却時で不動産会社が違っても構いません。特に義理立てする必要はないでしょう。

では、どういった基準で売却を依頼する不動産会社を選んだらよいか。
複数の不動産会社に査定を取るという前提でお話をしますと、売却をしようとする不動産の「種類」や「特徴」に応じて、使い分けましょう。

1-1-1. 一般の個人が購入できる1000~3,000万円程度の物件の場合

一般の個人が購入できるような1,000~3,000万円程度の住宅地の戸建て(土地)や、人気のあるマンションのような市場にそのまま出せばすぐに売れるような物件の場合には、業者買い取りではなく、市場に直接流通をしてエンドユーザーと直接契約することが最も高値での売却が可能となります。この場合は、近隣の地元の不動産会社が圧倒的に強いため、選定先の基準としては、ポスト等に不動産のチラシがよく入っている業者に依頼すると良いでしょう。
もし、あなたが現地の不動産に居住しておらず、近隣の地元不動産会社と直接やりとりを行うことが難しいような場合には、そういったやりとり自体を代行してもらうことも可能です。
なお、弊社、(株)チェスターでは、全国ネットワークを使って全国での売却対応実績がありますので、お気軽にお問合せ下さい。

1-1-2. 3,000万円以上の一個人ではなかなか購入が難しい物件の場合

例えば、1戸建てを1つ建てるだけには広すぎる案件、都心の物件でかなり高額な案件の場合には、市場で売りに出しても個人から買いたいという申し入れはそうそうありません。数年単位で気長に待てるということでしたら、その方法でも良いと思いますが、ある程度短期的に売りたい場合には、不動産会社に直接買い取りを依頼するのが賢明です。

不動産会社は購入したあと、その土地を分割して複数の人に売却したり、またマンションなどを建築して賃貸に出したりすることにより収益を確保します。

また土地ではなく、建物付物件やマンション等の場合には、購入した不動産会社が、リフォームなどを行い、物件に付加価値をつけることでエンドユーザーに再販を行います。

なお、業者買い取りを依頼する不動産会社の選び方の注意点ですが、くれぐれも直接、自分で買い取り業者を訪ねるのはやめましょう。
なぜなら、買取会社は当然、できるだけ貴方から不動産を安く買おうとするからです。そこに貴方との利益相反が生じます。

では、どうすれば良いか?
当然ですが、最も高く買ってくれる買い取り業者を探してくれる仲介業者に依頼することをお勧めします。
例えば、弊社、(株)チェスターの場合は、税理士事務所を母体とする不動産仲介の会社で、業者買い取りを依頼された場合、多い時で50社以上もの買い取り業者に査定依頼を出し、最も高く買ってもらえるところを必死に探します。弊社が窓口になって対応をするため、よくある一括査定のように色んな業者からお客様に電話がかかってきて対応に困る…ということもありません。

また、弊社の仲介手数料は、買取金額の〇%という設定ですので、高く買ってもらった方が、お客様にもそして弊社のメリットにもなるからです。

ちなみに、弊社の場合、まずは、「一般に募集し高めの価格設定」で市場へ売りに出します。それでも売ることが難しければ価格を下げたり、さらに、途中で業者買い取りに切り替えたりするといった柔軟な対応も行っています。

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1-1-3.相続や税金の問題が絡んでいるような物件の場合

相続や税金の問題が絡んでいると、売却額では得をしても、税金の部分で後から大きな損をしてしまう可能性があります。
不動産を売却すると通常、多額な税金が取られてしまいます。少し工夫をしておけば、大きな節税ができたというケースも少なくありません。相続や税金の知識がない一般の不動産会社に依頼するとこうした心配があります。

例えば、自宅の売却であれば利益から3,000万円の控除ができたり、亡くなった親が住んでいて空き家になってしまった物件でも3,000万円の控除を受けることができる可能性があります。さらに、所有期間によっても税率が異なりますし、また、取得費(いくらで買ったか)が分からない場合にも、市街地価格指数という手法を使い税額を大きく抑えられる可能性もあります。

相続や税金の問題が絡んでいるような物件の場合には、弊社、株式会社チェスターのように、グループに税理士事務所があり、相続の物件を専門に扱う不動産会社に依頼していただくことを強くお勧めいたします。
弊社に売却をご依頼頂く場合には、こういった複雑な税金や法律の問題もご相談頂くことが可能です。

なお、相続した不動産の売却でお困りの方は、「相続した不動産を売却した際にかかる税金のすべて」も参考にしてください。

1-2.実際に売りに出す時の注意点

実際に売りに出す際は、相見積もりを取った会社、複数社に同時に売りに出しましょう。そして、大体の場合において、値段が一番高い会社に売れば問題ないです。また、仲介を依頼せずに、自分で買い手を見つけて売る方法もあります。不動産会社そのものに買い取ってもらうのもいいでしょう。高値で売れたり、賃貸ニーズがあると判断されれば、売買ではなく買い取りとして不動産会社が購入してくれるケースもあります。中小や大企業に限らず、不動産会社は同時に賃貸業も行っているケースが多いからです。

業者の買取価格は多くて数百万円の違いがあります。これは大きいでしょう。ですので高い会社に売ることを考えましょう。しかし、担当者とのやり取りでストレスの問題を考えた時、対応がいい会社に売りたいものです。数万円程度の違いであれば、担当者の印象が良い所を選んだほうがいいでしょう。

また、綺麗に掃除するのを絶対に忘れないでください。
当然ですが荷物は全部カラにして、拭き掃除なども忘れないようにしましょう。見た目が綺麗になるだけで、査定価格は大幅に上がります。綺麗な不動産を買いたいと思う人は多いからです。なので、自分たちの手でいいので、綺麗にしましょう。

1-3.不動産売却の契約をするときの注意点

不動産の契約をするときは、売却価格と仲介手数料だけでなく、契約書に特に注意しましょう。
契約書は仲介業務に関するトラブルを未然に防ぐためのものです。仲介の依頼を受けた不動産会社に対して、契約書が義務付けられているものなので、内容はきちんと確認しておきましょう。

契約書は双方が納得した上で行うものです。契約を結んだら、簡単には解除できません。お互いに責任をもって契約できるように契約書を準備します。不動産会社に契約書を依頼したり、司法書士に依頼するといいでしょう。
雨漏りやシロアリ被害などの物件の欠陥を知らなかった場合は、瑕疵担保責任が発生します。
これは簡単に言うと売り主の責任となりますので注意が必要です。
売買契約書では、瑕疵担保責任がどのぐらいの期間、負うのかを明記する必要があるでしょう。
買ってくれる人に対して、重要事項の説明や、売買契約の際の保険や供託の措置を取ることについて、しっかり説明することが必要です。
明記されていない場合は、民法が適用され、買い主が隠れた瑕疵を知ってから1年が、瑕疵担保責任の期間となっています。

1-4.不動産を引き渡す際の注意点

不動産売買は、現況渡しになります。
そのため、所有権の転移と、物件の引き渡しなどの義務が生じます。
これらの義務を期日までにしっかり果たさなければ、債務不履行などが成立してしまいまうことになるでしょうす。
その場合は違約金なども発生しますので注意しましょう。

また所有権転移については、登記などを準備して、しっかりと準備しましょう。
そのためには司法書士に頼んで書いてもらうなどすると、専門的な書類を仕上げることが可能です。
抵当権が設定されている場合は、残債を確認してローンを全額返済して抵当権を抹消します。振り込まれたお金でローンを完済し、綺麗な状態になります。

また、土地などがある場合は、土地家屋調査士などに依頼して境界を確認することも重要です。境界や設備の引き渡しのトラブルになることがあるので、物件の修復には十分気をつけましょう。
現地確認も大切です。売主と買主だけでなく、不動産会社が立ち会って現況確認を行うことが大切です。これは立ち会いのもとで行うといいでしょう。

また、引き渡しまでに退去を済ませて、引き渡し条件をしっかりと確認して、買ってくださった方に確実に物件を期日までに引き渡しましょう。
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2.売却する不動産の状況に応じた不動産売却時の注意点

不動産の売却時には、いろいろな注意点がまだまだあります。
それは売却対象の不動産の種類や状況によっても異なるのです。

相続したもの、ローン残債が残っているもの、自分で住まず人に賃貸で貸して大家さんとして運営している不動産を売却するときのものです。
注意点はどれも異なり、まったく内容が変わってきます。よく内容を読んでしっかりと理解してください。

2-1.相続した不動産を売却するときの注意点

不動産を相続するケースは多々あると思います。
税金がかかりますし、他の場所に住んでいる場合はそこに住むのも難しいですよね。
また固定資産税もかかります。管理もしないため、不動産の価値も下がります。
ですので、相続登記をしておくことが重要です。これは期限はないのですが、いつまでも亡くなった方のままにしておいては、売却も、担保にお金を借りることもできません。
相続登記を早めに行い、不測の事態に備えましょう。

2-2.ローン残債が残っている不動産を売却するときの注意点

一般的に、売却代金をローンの残債にあてて一括返済するケースが多いです。
住宅ローンを組んでいる際には、抵当権がついていることだと思います。

銀行は抵当権をつけることで、ローンに万が一のことがあったときに回収できるようにしているのです。
ですが、ローンがあって抵当権が付いている場合、そのままでは買ってくれる人はほとんどいません。
ですので、売却代金を受け取ったと同時に抵当権を抹消することが必要となってきます。
売却代金を受け取り、金融機関にローンの残債を返却して、抵当権を抹消するのが通常の手続きです。

また、新居を購入してそちらにもローンを組む場合は注意が必要です。
買い替えローンなどを使うことになるでしょう。その際は、今あるローンの残高を、新規に購入する住宅ローンに上乗せすることができます。ただし、借入額が大幅に増えるので、審査が困難であるというデメリットはあります。
売却を出来ないリスクも考えて、慎重に検討する必要があります。

買い換える住まいがすでに竣工されている場合は、スムーズにローンの移行が可能です。
竣工前の分譲マンションなら、引き渡し後からローンがはじまりますので、仮住まいと重複したローンは不要です。建物が竣工するまでは、つなぎ融資などもありますので、そちらを利用して短い期間、借り入れすることも可能です。しっかり調べることが重要です。

2-3.賃貸中の不動産を売却するときの注意点

賃貸中の物件を売りに出す場合は、その物件は、不動産収益が発生する収益物件として見られることになります。買い手もそのように考え、利回りを計算することでしょう。ですので、毎月の利回りなどを元に、売却の査定額が決定されます。ここは、自分が住んでいる住宅物件との売却の違いです。

購入額から年間の家賃収入を利回りで割ったもので計算され、6%ぐらいから最低でも二桁ぐらいはないと売れないかもしれません。通常の不動産を売却する時よりも査定額が厳しくなる傾向があります。また管理費や修繕積立金の滞納も引き継がれますので、事前に精算してしまうことが望ましいでしょう。費用の滞納は売買の重要事項説明書で記載する必要がありますので、それらを内緒にして売却はできません。

3.売却査定から完了までの流れ

土地・不動産を売却したいお客様がやるべきことを一連の流れにしてご紹介します。
実際に売りに出す場合、どのよう流れで契約まで進めていくのか見ていきましょう。

◆ステップ1 情報収集及び売り出したい不動産の価格相場チェック

冒頭でも説明しましたが、不動産会社や買主にいいようにされないためには、売主側もある程度の知識をもっておくことが大切です。
一般的には売りたい物件と近しい条件をネットから情報収集をして相場観を把握しておくことが良いとされており、
主にチェックすべき点は以下になります。
・間取り、立地、物件までのアクセスや築年数などが似ている売り物件を探して価格を確認
・国土交通省より公表されている時価を確認する

また、路線価で確認するというパターンもありますが、
路線価で価格を見る場合、地方になりますと、路線価より実際は価格が低くなってしまうケースがあります。
逆に都心の場合は路線価よりも3倍になるケースもあるため、あまり参考にならない可能性があります。
そのため、地価を確認したい場合は『公示地価』を参考にしたほうが良いでしょう。

◆ステップ2 査定依頼をする

「不動産会社を選ぶ際の注意点」でも説明させて頂きましたが、
査定の見積もりを取る際に損をしないポイントは『複数社から相見積もりを取る』ということです。

ただし、査定をしてくれる会社によって価格の出し方が異なります。

【一般の売却査定で出す場合】
「市場価格」と言われる、所謂ネットで検索すると誰でも閲覧することが可能な売られている価格を出します。

【株式会社チェスターの売却査定の場合】
売り出される前の不動産業者(宅建業者)が買う値段をお出しします。

前者の「市場価格」ですと、一般査定で査定された価格からさらに下がる場合があり、いくらで売れるという確定した金額が言えません。
一方、株式会社チェスターでは、お客様に提示した金額で必ず売ることができますし、何月何日に決済というのが決められるため、
明確なスケジュールをもって売却されたいお客様の場合は、非常に動きやすくなります。

※このお見積もりのタイミングで謄本が必要となります。

◯株式会社チェスターに依頼するメリット
・瑕疵担保免責ができる(雨漏りがあったとしても業者が買い取っているのでお客さんが対応する必要が無い)
・業者が購入する値段が確定しているので、相続後の分割協議が決まる
・広大な土地を所有している方でも査定が可能
・再建築不可の物件でも引き取りが可能
・相続専門の税理士事務所がグループ会社にいるため、空き家の特例が使えるなどの相続対策のアドバイスができる
・底地や借地権についても取り扱い可能
・司法書士事務所もあるので、登記のスムーズに対応できる

また、株式会社チェスターの場合は担当者が各不動産会社へ連絡を取り、
お客様の不動産を最も高く買い取ってくれるところを探します。
そのため、窓口も一つで済み、複数社への相見積もりも取れることになるので、
売却を検討される際にはおすすめ致します。

◆ステップ3 価格決定→売却先の検討→契約→決済時期を決める

複数社の見積もり査定を比較し、納得のいく不動産会社と契約を進めます。
(場所によっては測量を行うケースもあります。)

また、決済時のタイミングで本人確認書類が必要になります。

◆ステップ4 売却活動

購入を希望されているお客様の立ち会い(空き家や土地の場合は必要ありません。)
また、一般的にはこのタイミングで清掃や残置物の撤去をし、売り主がキレイにしておきます。
※株式会社チェスター場合は売買契約の後に買い取った業者が清掃等を行います。

◆ステップ5 売買契約

仲介業者・売主・買主の3者がそろって行います。

株式会社チェスターの場合、3者間の契約完了後から引き渡しが完了する前までに、買い取った業者が掃除や残置物の対応を行います。
絵画や壺、掛け軸などの残置物は有名な鑑定所提携をしているため、お宝鑑定の買い取りも一緒にできます。

◆ステップ6 引き渡し

無事に物件を引き渡したら完了です!

3.まとめ

不動産を売却する場合は、そのケースによって気をつけることが異なります。
ですが、住宅、ローン残債が残っている場合、相続した不動産の場合、賃貸中の場合などでそれぞれ注意点が異なりますので、一概に売却のノウハウは言えません。

まずは地元で誠実な良い不動産屋を見つけて、適切な査定をしてもらうことから始めましょう。
またそのためには、購入時に売却の可能性も考えて良好な物件を選ぶことも大切だと言えるでしょう。

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