不動産を売却したい！知らないと騙される【7つの注意点】

不動産を売却するという経験は、通常、一度の人生において何度も経験するものではありません。

不動産の売却には、数千万円という大きな金額が動きます。

売却を依頼する不動産会社や買主にいいようにされない（騙されない）ために、基本的な知識・注意点をしっかり押さえておきましょう。

なお、マンション売却でお困りの方は、「マンション売却の流れとコツ！初心者が騙される【3つの落とし穴】」も参考になります。

不動産一括査定サイトについて詳しくはこちら＞＞

1.不動産を売却する際の時系列に沿った7つの注意点

不動産を売却するときには、売却時の段階（4つの段階）に応じてそれぞれ気をつけておきたい注意点があります。

実際に、それぞれの段階でどのような注意点があるか、売却の流れを追いながら見ていきましょう。

1-1.不動産会社を選ぶ際の注意点

不動産売却を成功させるカギは、いかに優秀な不動産会社と契約できるかにかかっています。

不動産会社を選ぶ際は、特に以下4点に注意してください。

【注意点①】必ず相見積もりを取る

不動産会社を選ぶときは、必ず「相見積もり（複数社に見積もり）」を取りましょう。

1社のみに査定相談をして売却を行うのは絶対に避けてください。

もし、1社だけに依頼した場合、その会社が、高値で売れてトラブルのない顧客をつけてくれるサービスの良い会社なのか、ただ効率よく、手っ取り早く仲介手数料を稼ぐことだけを考える悪い会社かの判断が非常に難しいからです。

よくＴＶＣＭで名前を聞く大手の会社だからといって、安心ということは決してありません。

【注意点②】査定書をもらう

相見積もりを取る際の注意点ですが、口頭ではなく必ず査定書をもらうようにしましょう。

「〇〇円くらいで売れますよ～」といういい加減な営業トークで、とりあえず契約を促すような不動産会社は避けた方が無難です。

正式な査定金額を書面で出してもらうように依頼し、仮にそういったものは出せないということでしたら、その不動産会社は依頼先の対象から外しましょう。

【注意点③】査定額は時期によって変わる

不動産の価格は、時期によって変動します。

見積もりを何度かとっておかないと、時期が悪くて価格が下がっていても気付けません。

できるだけ高い価格が付く時期に売却するために、自分の不動産の見積額の変化を把握しておきましょう。

売却までまだ時間がある方や、本当に売却するかまだ悩んでいる方も、ひとまず早めに現状の見積もり額だけは確認しておきましょう。

【注意点④】不動産会社の種類は分散させる

実際に見積もりを依頼する際は、幅広い種類の不動産会社からバランスよく見積もりを取ることを意識してください。

大手ではなく地域密着型の不動産会社の方が、高い査定額を出すことも少なくありません。

また、不動産会社にはそれぞれ得意な分野があって、例えばマンションが得意な不動産会社と一戸建て売却が得意な不動産会社は異なります。

そのため、できるだけ幅広い不動産会社に、あなたの不動産の価値を見てもらいましょう。

以下の3種類の不動産会社から、少なくとも一社ずつからは見積もりを取ってみるのが良いでしょう。

不動産の売却には時間的な制約があります。（基本的には売却時期が遅れるほど、売却価格は下がってしまいます）

不動産会社の比較も、スピード感を持って行うべきなので、よほど不動産売却に慣れている人でない限り、基本的には不動産一括査定サイトを利用して、複数社から相見積もりを取ることになります。

一括査定サイトにもそれぞれ特徴があるので、利用するサービスは慎重に選ぶべきです。

弊社のおすすめをまとめましたので参考にしてください。

【おすすめの不動産一括査定サービス】

既に紹介した3つのサービスの他にも、代表的なサービスがいくつかあります。
表にして紹介します。

【おすすめ不動産一括査定サイト】

サイト名	特徴
LIFULL HOME’S	不動産情報サイトLIFULL HOME’Sが提供する売却査定サービス。 1,700社以上の不動産会社が参画し、多くの情報が提供されていて不動産会社の特色や雰囲気がわかるようになっている。
ＨＯＭＥ４Ｕ	日本で初めて一括査定サービスを発足した老舗サイト。登録されている会社は全て厳しい審査を通った不動産会社のみなので、悪徳業者につかまる心配もなく安心して利用できる。NTTデータグループが運営しておりセキュリティも充実している
イエウール	1,600社以上が提携されていて、地域密着の優良不動産会社が多数登録している。悪徳業者を排除する仕組みも整っていて安心して使える
おうちダイレクト	エリアは限られているが、Yahoo!やSRE不動産など他にない独自の販売チャネルが特徴。マンション売却に特化した不動産会社が多い。
すまいValue	他の一括査定サービスには加盟をしていない大手不動産会社に査定依頼が出来る
マンションナビ	マンション売却が得意な会社が多く登録されている。また売却査定だけでなく、賃料査定も同時にできる
RE-Guide	SBIグループが運営をしており、投資物件の売却に長けている。

1-2.実際に売りに出す時の注意点

不動産会社を決めて契約したら、いよいよ不動産を売りに出します。

【注意点⑤】訪問査定の対策を！

買手が不動産を見学に来る際は綺麗に清掃/掃除するのを絶対に忘れないでください。

当然ですが荷物は全部カラにして、拭き掃除なども忘れないようにしましょう。

見た目が綺麗になるだけで、査定価格は大幅に上がります。

綺麗な不動産を買いたいと思う人は多いからです。なので、自分たちの手でいいので、綺麗にしましょう。

1-3.不動産売却の契約をするときの注意点

不動産の買手が見つかったらいよいよ契約です。

【注意点⑥】契約書内容はしっかり確認

不動産の契約をするときは、売却価格と仲介手数料だけでなく、契約書に特に注意しましょう。

契約書は仲介業務に関するトラブルを未然に防ぐためのものです。

仲介の依頼を受けた不動産会社に対して、契約書が義務付けられているものなので、内容はきちんと確認しておきましょう。

契約書は双方が納得した上で交わすものです。契約を結んだら、簡単には解除できません。

お互いに責任をもって契約できるように契約書を準備しましょう。不動産会社に契約書を依頼したり、司法書士に依頼するといいでしょう。

1-4.不動産を引き渡す際の注意点

契約が済んだら、不動産を引き渡します。

【注意点⑦】債務不履行に注意

不動産売買は、現況渡しになります。

そのため、売り手側には所有権の転移と、物件の引き渡しなどの義務が生じます。

これらの義務を期日までにしっかり果たさなければ、債務不履行などが成立してしまいます。

その場合は違約金なども発生しますので注意しましょう。

2.売却する不動産の状況に応じた不動産売却時の注意点

不動産の売却時には、注意点がまだまだあります。

今度は、売却対象の不動産の種類や状況によって異なる注意点を確認していきましょう。

注意点はどれも異なり、まったく内容が変わってきます。

よく内容を読んでしっかりと理解してください。

2-1.相続した不動産を売却するときの注意点

不動産を相続したら、相続登記をしておくことが重要です。

いつまでも亡くなった方のままにしておいては、売却も、不動産を担保にお金を借りることもできません。

不動産を相続するケースは多々あると思いますが、他の場所に住んでいる場合はそこに住むのも難しいですよね。

保有しているだけで固定資産税がかかりますし、管理もしないため、不動産の価値も下がってしまいます。

相続登記を早めに行って不測の事態に備えましょう。

2-2.ローン残債が残っている不動産を売却するときの注意点

ローンがあって抵当権が付いている場合、そのままでは買ってくれる人はほとんどいません。

そのため、売却代金を受け取ったと同時に抵当権を抹消することが必要となってきます。

一般的に、売却代金をローンの残債にあてて一括返済するケースが多いです。

売却代金を受け取り、金融機関にローンの残債を返却して、抵当権を抹消するのが通常の手続きです。

また、新居を購入してそちらにもローンを組む場合は注意が必要です。

買い替えローンなどを使うことになるでしょう。その際は、今あるローンの残高を、新規に購入する住宅ローンに上乗せすることができます。

ただし、借入額が大幅に増えるので、審査が困難であるというデメリットはあります。

売却を出来ないリスクも考えて、慎重に検討する必要があります。

2-3.賃貸中の不動産を売却するときの注意点

賃貸中の物件を売りに出す場合は、その物件は、不動産収益が発生する収益物件として見られることになります。

買い手もそのように考え、利回りを計算することでしょう。

購入額から年間の家賃収入を利回りで割ったもので計算され、6％ぐらいから最低でも二桁ぐらいはないと売れないかもしれません。通常の不動産を売却する時よりも査定額が厳しくなる傾向があります。

また管理費や修繕積立金の滞納も引き継がれますので、事前に精算してしまうことが望ましいでしょう。

2-4.税金や相続の問題が絡んでいるような物件の場合

税金や相続の問題が絡んでいると、売却額では得をしても、税金の部分で後から大きな損をしてしまう可能性があります。

不動産を売却すると通常、多額な税金が取られてしまいます。相続や税金の知識がない一般の不動産会社に依頼すると十分な節税対策が取られないという心配があります。

実際、少し工夫をしておけば、大きな節税ができたというケースも少なくありません。

相続や税金の問題が絡んでくる物件の場合には、比較的大手の会社に依頼するのが良いでしょう。

大手の不動産会社であれば、最新の税金事情について詳しい確率が高くなります。

なお、相続した不動産の売却でお困りの方は、「相続した不動産を売却した際にかかる税金のすべて」も参考にしてください。

2-5.　一個人ではなかなか購入が難しい物件や土地の場合

1戸建てを1つ建てるだけには広すぎる土地、都心の物件でかなり高額な案件などの場合には、市場で売りに出しても個人から買いたいという申し入れはそうそうありません。

数年単位で気長に待てるということでしたら、その方法でも良いと思いますが、ある程度短期的に売りたい場合には、不動産会社に直接買い取りを依頼するのが賢明です。

なお、業者買い取りを依頼する不動産会社の選び方の注意点ですが、くれぐれも直接、自分で買い取り業者を訪ねるのはやめましょう。

なぜなら、買取会社は当然、できるだけ貴方から不動産を安く買おうとするからです。そこに貴方との利益相反が生じます。

最も高く買ってくれる買い取り業者を探してくれる仲介業者に依頼することをお勧めします。

2-6.　マンションや一般個人が購入できる価格の戸建て(土地)の場合

一般の個人が購入できるような価格（1,000～5,000万円程度）の住宅地の戸建て(土地）や、人気のあるマンションのような市場にそのまま出せばすぐに売れるような物件の場合には、業者買い取りではなく、市場に直接流通をしてエンドユーザーと直接契約することで最も高値での売却が可能となります。

この場合は、大手の不動産会社に加え、近隣の地元の不動産会社が強いため、選定先の基準としては、販売網を全国に持つ大手不動産会社と、ポスト等に不動産のチラシがよく入っている業者などを選ぶと良いでしょう。

もし、あなたが現地の不動産に居住しておらず、近隣の地元不動産会社と直接やりとりを行うことが難しいような場合には、そういったやりとり自体を代行してもらうことも可能です。

3.売却査定から完了までの流れ

実際に売りに出す場合どのような流れで契約まで進めていくのか、注意点を振り返りながら、改めて見ていきましょう。

STEP1　情報収集及び売り出したい不動産の価格相場チェック

冒頭でも説明しましたが、不動産会社や買主にいいようにされないためには、売主側もある程度の知識をもっておくことが大切です。

一般的には売りたい物件と近しい条件をネットから情報収集をして相場観を把握しておくことが良いとされており、主にチェックすべき点は以下になります。

STEP2　査定依頼をする

「不動産会社を選ぶ際の注意点」でも説明させて頂きましたが、査定の見積もりを取る際に損をしないポイントは『複数社から相見積もりを取る』ということです。

ただし、査定をしてくれる会社によって価格の出し方が異なります。

【一般の売却査定で出す場合】
「市場価格」と言われる、過去の実績や現在の相場などを踏まえた売却想定価格を出します。

査定を出してもらう会社を1社1社自分で選定し、それぞれの会社に同じ説明をして、同じ情報を送信する手間を考えますと、不動産一括査定サイトの利用がおすすめです。

【おすすめ不動産一括査定サイト】

サイト名	特徴
LIFULL HOME’S	不動産情報サイトLIFULL HOME’Sが提供する売却査定サービス。 1,700社以上の不動産会社が参画し、多くの情報が提供されていて不動産会社の特色や雰囲気がわかるようになっている。
ＨＯＭＥ４Ｕ	日本で初めて一括査定サービスを発足した老舗サイト。登録されている会社は全て厳しい審査を通った不動産会社のみなので、悪徳業者につかまる心配もなく安心して利用できる。NTTデータグループが運営しておりセキュリティも充実している
イエウール	1,600社以上が提携されていて、地域密着の優良不動産会社が多数登録している。悪徳業者を排除する仕組みも整っていて安心して使える
おうちダイレクト	エリアは限られているが、Yahoo!やSRE不動産など他にない独自の販売チャネルが特徴。マンション売却に特化した不動産会社が多い。
すまいValue	他の一括査定サービスには加盟をしていない大手不動産会社に査定依頼が出来る
マンションナビ	マンション売却が得意な会社が多く登録されている。また売却査定だけでなく、賃料査定も同時にできる
RE-Guide	SBIグループが運営をしており、投資物件の売却に長けている。

高く売却するためには、一括査定サイトをうまく利用してください。

【株式会社チェスターの売却査定の場合】
売り出される前の、「不動産業者（宅建業者）が買う値段」をお出しします。（前者の「市場価格」は、一般の個人が購入する可能性のある価格です。）

不動産業者（宅建業者）が買う値段は、市場に流通させてエンドユーザーに買ってもらう場合に比べて多くの場合、低くなります。

ただし、一般査定で査定された価格は確実なものではなく、実際の売却額は査定額より下がる場合がある一方で、株式会社チェスターでは、お客様に提示した金額で必ず売ることができますし、何月何日に決済というのが決められるため、明確なスケジュールをもって売却されたいお客様の場合は、非常に動きやすくなります。

個人では買えないような広大な土地や、一戸建てをお持ちの方に特にお勧めです。

※このお見積もりのタイミングで謄本が必要となります。

STEP3　価格決定→売却先の検討→契約→決済時期を決める

複数社の見積もり査定を比較し、納得のいく不動産会社と契約を進めます。（場所によっては測量を行うケースもあります）

また、決済時のタイミングで本人確認書類が必要になります。

STEP4　売却活動

購入を希望されているお客様との立ち会いをします（空き家や土地の場合は必要ありません）。

また、一般的にはこのタイミングで清掃や残置物の撤去をし、売り主がキレイにしておきます。

※株式会社チェスター場合は売買契約の後に買い取った業者が清掃等を行います。

STEP5　売買契約

仲介業者・売主・買主の3者がそろって行います。

STEP6　引き渡し

無事に物件を引き渡したら完了です！

4.まとめ

不動産を売却する場合は、住宅、ローン残債が残っている場合、相続した不動産の場合、賃貸中の場合などでそれぞれ注意点が異なります。

まずは、複数の不動産会社から見積もりを取り、自分の不動産の現時点での査定額を把握するところから始めましょう。

マンションの売却については「初めてでもわかる！マンション売却の流れと高く売るコツ！」もご覧ください。更に詳しく解説しています。

【おすすめ不動産一括査定サイト】

サイト名	特徴
LIFULL HOME’S	不動産情報サイトLIFULL HOME’Sが提供する売却査定サービス。 1,700社以上の不動産会社が参画し、多くの情報が提供されていて不動産会社の特色や雰囲気がわかるようになっている。
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イエウール	1,600社以上が提携されていて、地域密着の優良不動産会社が多数登録している。悪徳業者を排除する仕組みも整っていて安心して使える
おうちダイレクト	エリアは限られているが、Yahoo!やSRE不動産など他にない独自の販売チャネルが特徴。マンション売却に特化した不動産会社が多い。
すまいValue	他の一括査定サービスには加盟をしていない大手不動産会社に査定依頼が出来る
マンションナビ	マンション売却が得意な会社が多く登録されている。また売却査定だけでなく、賃料査定も同時にできる
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