不動産売却で知らないと騙される【7つの注意点】とおすすめの業者

不動産を売却するという経験は、通常、一度の人生において何度も経験するものではありません。

不動産の売却には、数千万円という大きな金額が動きます。

売却を依頼する不動産会社や買主にいいようにされない（騙されない）ために、基本的な知識・注意点をしっかり押さえておきましょう。

この記事では、不動産売却に関連する7つの注意点と、売却の際に利用したいおすすめの業者を紹介します。

※おすすめの業者を知りたい方は「3. 少しでも高く売りたい！おすすめの業者と選び方」から読み進めてください。

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1.不動産を売却する際の時系列に沿った7つの注意点

不動産を売却するときには、売却時の段階（4つの段階）に応じてそれぞれ気をつけておきたい注意点があります。

 

実際に、それぞれの段階でどのような注意点があるか、売却の流れを追いながら見ていきましょう。

1-1.不動産会社を選ぶ際の注意点

不動産会社を選ぶ際は、以下の点に注意してください。

【注意点①】必ず相見積もりを取る

不動産会社を選ぶときは、必ず「相見積もり（複数社に見積もり）」を取りましょう。

1社のみに査定相談をして売却を行うのは絶対に避けてください。

もし、1社だけに依頼した場合、その会社が、高値で売れてトラブルのない顧客をつけてくれるサービスの良い会社なのか、ただ効率よく、手っ取り早く仲介手数料を稼ぐことだけを考える悪い会社かの判断が非常に難しいからです。

よくＴＶＣＭで名前を聞く大手の会社だからといって、安心ということは決してありません。

【注意点②】査定書をもらう

相見積もりを取る際の注意点ですが、口頭ではなく必ず査定書をもらうようにしましょう。

「〇〇円くらいで売れますよ～」といういい加減な営業トークで、とりあえず契約を促すような不動産会社は避けた方が無難です。

正式な査定金額を書面で出してもらうように依頼し、仮にそういったものは出せないということでしたら、その不動産会社は依頼先の対象から外しましょう。

【注意点③】査定額は時期によって変わる

不動産の価格は、時期によって変動します。

見積もりを何度かとっておかないと、時期が悪くて価格が下がっていても気付けません。

できるだけ高い価格が付く時期に売却するために、自分の不動産の見積額の変化を把握しておきましょう。

売却までまだ時間がある方や、本当に売却するかまだ悩んでいる方も、ひとまず早めに現状の見積もり額だけは確認しておきましょう。

【注意点④】不動産会社の種類は分散させる

実際に見積もりを依頼する際は、幅広い種類の不動産会社からバランスよく見積もりを取ることを意識してください。

大手ではなく地域密着型の不動産会社の方が、高い査定額を出すことも少なくありません。

また、不動産会社にはそれぞれ得意な分野があって、例えばマンションが得意な不動産会社と一戸建て売却が得意な不動産会社は異なります。

そのため、できるだけ幅広い不動産会社に、あなたの不動産の価値を見てもらいましょう。

不動産一括査定サイトを使えばバランスよく複数の不動産会社から査定を取得できます。

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1-2.実際に売りに出す時の注意点

不動産会社を決めて契約したら、いよいよ不動産を売りに出します。

【注意点⑤】訪問査定の対策を！

買手が不動産を見学に来る際は綺麗に清掃/掃除するのを絶対に忘れないでください。

当然ですが荷物は全部カラにして、拭き掃除なども忘れないようにしましょう。

見た目が綺麗になるだけで、査定価格は大幅に上がります。

綺麗な不動産を買いたいと思う人は多いからです。なので、自分たちの手でいいので、綺麗にしましょう。

1-3.不動産売却の契約をするときの注意点

不動産の買手が見つかったらいよいよ契約です。

【注意点⑥】契約書内容はしっかり確認

不動産の契約をするときは、売却価格と仲介手数料だけでなく、契約書に特に注意しましょう。

契約書は仲介業務に関するトラブルを未然に防ぐためのものです。

仲介の依頼を受けた不動産会社に対して、契約書が義務付けられているものなので、内容はきちんと確認しておきましょう。

契約書は双方が納得した上で交わすものです。契約を結んだら、簡単には解除できません。

お互いに責任をもって契約できるように契約書を準備しましょう。不動産会社に契約書を依頼したり、司法書士に依頼するといいでしょう。

1-4.不動産を引き渡す際の注意点

契約が済んだら、不動産を引き渡します。

【注意点⑦】債務不履行に注意

不動産売買は、現況渡しになります。

そのため、売り手側には所有権の転移と、物件の引き渡しなどの義務が生じます。

これらの義務を期日までにしっかり果たさなければ、債務不履行などが成立してしまいます。

その場合は違約金なども発生しますので注意しましょう。

2.売却する不動産の状況に応じた不動産売却時の注意点

不動産の売却時には、注意点がまだまだあります。

今度は、売却対象の不動産の種類や状況によって異なる注意点を確認していきましょう。

注意点はどれも異なり、まったく内容が変わってきます。

よく内容を読んでしっかりと理解してください。

2-1.相続や税金が絡む不動産を売却するときの注意点

不動産を相続したら、相続登記をし忘れないように注意しましょう。

いつまでも亡くなった方のままにしておいては、売却も、不動産を担保にお金を借りることもできません。

また、税金や相続の問題が絡んでいると、売却額では得をしても、税金の部分で後から大きな損をしてしまう可能性があります。

不動産を売却すると通常、多額な税金が取られてしまいます。相続や税金の知識がない一般の不動産会社に依頼すると十分な節税対策が取られないという心配があります。

実際、少し工夫をしておけば、大きな節税ができたというケースも少なくありません。

相続や税金の問題が絡んでくる物件の場合には、比較的大手の会社に依頼するのが良いでしょう。大手の不動産会社であれば、最新の税金事情について詳しい確率が高くなります。

なお、相続した不動産の売却でお困りの方は、「相続した不動産を売却した際にかかる税金のすべて」も参考にしてください。

2-2.ローン残債が残っている不動産を売却するときの注意点

ローンがあって抵当権が付いている場合、そのままでは買ってくれる人はほとんどいません。

そのため、売却代金を受け取ったと同時に抵当権を抹消することが必要となってきます。

また、新居を購入してそちらにもローンを組む場合は注意が必要です。

買い替えローンなどを使うことになるでしょう。その際は、今あるローンの残高を、新規に購入する住宅ローンに上乗せすることができますが、借入額が大幅に増えるので、きちんとした返済計画を立てておくことがそれまで以上に重要になってきます。

売却を出来ないリスクも考えて、慎重に検討する必要があります。

2-3.賃貸中の不動産を売却するときの注意点

賃貸中の物件を売りに出す場合、その物件は不動産収益が発生する収益物件として見られることになります。

買い手もそのように考え、利回りを計算することでしょう。

購入額から年間の家賃収入を利回りで割ったもので計算され、6％ぐらいから最低でも二桁ぐらいはないと売れないかもしれません。通常の不動産を売却する時よりも査定額が厳しくなる傾向があります。

また管理費や修繕積立金の滞納も引き継がれますので、事前に精算してしまうことが望ましいでしょう。

3. 少しでも高く売りたい！おすすめの業者と選び方

1円でも高く不動産を売却するためにはどんな業者を選べばよいのか、おすすめを紹介していきます。

3-1.　個人ではなかなか購入が難しい物件や土地の場合

1戸建てを1つ建てるだけには広すぎる土地、都心の物件でかなり高額な案件などの場合には、市場で売りに出しても個人から買いたいという申し入れはそうそうありません。

数年単位で気長に待てるということでしたら、その方法でも良いと思いますが、ある程度短期的に売りたい場合には、不動産会社に直接買い取りを依頼するのが賢明です。

なお、業者買い取りを依頼する不動産会社の選び方の注意点ですが、くれぐれも直接、自分で買い取り業者を訪ねるのはやめましょう。

なぜなら、買取会社は当然、できるだけ貴方から不動産を安く買おうとするからです。そこに貴方との利益相反が生じます。

最も高く買ってくれる買い取り業者を探してくれる仲介業者に依頼することをお勧めします。

3-2.　マンションや一般個人が購入できる価格の戸建て(土地)の場合

一般の個人が購入できるような価格（1,000～5,000万円程度）の戸建て(土地）や、人気のあるマンションのような、市場にそのまま出せばすぐに売れるような物件の場合には、業者買い取りではなく、不動産会社と仲介契約を結び、市場に直接流通をしてエンドユーザーと直接契約することで最も高値での売却が可能となります。

仲介契約をする不動産会社の選定は、販売網を全国に持つ大手不動産会社と、ポスト等にチラシが入っているような地域に根差した業者などを選ぶと良いでしょう。

不動産会社にはそれぞれ得意な分野、不得意な分野があるので、幅広い種類の業者から見積もりを取って比較するようにしてください。

以下の3種類の不動産会社から、少なくとも一社ずつからは見積もりを取って比較してみるのが良いでしょう。

 

不動産の売却には時間的な制約があります。（基本的には売却時期が遅れるほど、売却価格は下がってしまいます）

不動産会社の比較や選定も、スピード感を持って行うべきなので、よほど不動産売却に慣れている人でない限り、基本的には不動産一括査定サイトを利用して、複数社から相見積もりを取ることになります。

一括査定サイトにもそれぞれ特徴があるので、利用するサービスは慎重に選ぶべきです。

弊社のおすすめをまとめましたので参考にしてください。

【おすすめの不動産一括査定サービス】

既に紹介した3つのサービスの他にも、代表的なサービスがいくつかあります。
表にして紹介します。

【おすすめ不動産一括査定サイト】

サイト名	特徴
ＨＯＭＥ４Ｕ	日本で初めて一括査定サービスを発足した老舗サイト。登録されている会社は全て厳しい審査を通った不動産会社のみなので、悪徳業者につかまる心配もなく安心して利用できる。NTTデータグループが運営しておりセキュリティも充実している
LIFULL HOME’S	不動産情報サイトLIFULL HOME’Sが提供する売却査定サービス。 1,700社以上の不動産会社が参画し、多くの情報が提供されていて不動産会社の特色や雰囲気がわかるようになっている。
SUUMO売却	約2,000社の不動産会社が参加する日本最大級の無料一括査定サイト。SUUMOを利用すればほとんどの地域で優良な不動産会社から見積もりを貰うことができる。また、不動産会社を実際の売却実績などから絞り込む機能が備わっていて大変便利。
イエウール	1,600社以上が提携されていて、地域密着の優良不動産会社が多数登録している。悪徳業者を排除する仕組みも整っていて安心して使える
おうちダイレクト	エリアは限られているが、Yahoo!やSRE不動産など他にない独自の販売チャネルが特徴。マンション売却に特化した不動産会社が多い。
マンションナビ	マンション売却が得意な会社が多く登録されている。また売却査定だけでなく、賃料査定も同時にできる
RE-Guide	運営14年目の老舗サイト。投資物件の売却に長けている。
リビンマッチ	売却だけでなく、買取や土地活用、注文住宅など幅広いジャンルの不動産総合サイトを運営しているため、他には加盟していない不動産会社に査定ができる。

4.売却査定から完了までの流れ

実際に売りに出す場合どのような流れで契約まで進めていくのか、注意点を振り返りながら、改めて見ていきましょう。

STEP1　情報収集及び売り出したい不動産の価格相場チェック

冒頭でも説明しましたが、不動産会社や買主にいいようにされないためには、売主側もある程度の知識をもっておくことが大切です。

一般的には売りたい物件と近しい条件をネットから情報収集をして相場観を把握しておくことが良いとされており、主にチェックすべき点は以下になります。

STEP2　査定依頼をする

「不動産会社を選ぶ際の注意点」でも説明させて頂きましたが、査定の見積もりを取る際に損をしないポイントは『複数社から相見積もりを取る』ということです。

ただし、査定をしてくれる会社によって価格の出し方が異なります。

【一般の売却査定で出す場合】
「市場価格」と言われる、過去の実績や現在の相場などを踏まえた売却想定価格を出します。

査定を出してもらう会社を1社1社自分で選定し、それぞれの会社に同じ説明をして、同じ情報を送信する手間を考えますと、不動産一括査定サイトの利用がおすすめです。

高く売却するためには、一括査定サイトをうまく利用してください。

【株式会社チェスターの売却査定の場合】
売り出される前の、「不動産業者（宅建業者）が買う値段」をお出しします。（前者の「市場価格」は、一般の個人が購入する可能性のある価格です。）

不動産業者（宅建業者）が買う値段は、市場に流通させてエンドユーザーに買ってもらう場合に比べて多くの場合、低くなります。

ただし、一般査定で査定された価格は確実なものではなく、実際の売却額は査定額より下がる場合がある一方で、株式会社チェスターでは、お客様に提示した金額で必ず売ることができますし、何月何日に決済というのが決められるため、明確なスケジュールをもって売却されたいお客様の場合は、非常に動きやすくなります。

個人では買えないような広大な土地や、一戸建てをお持ちの方に特にお勧めです。

※このお見積もりのタイミングで謄本が必要となります。

STEP3　価格決定→売却先の検討→契約→決済時期を決める

複数社の見積もり査定を比較し、納得のいく不動産会社と契約を進めます。（場所によっては測量を行うケースもあります）

また、決済時のタイミングで本人確認書類が必要になります。

STEP4　売却活動

購入を希望されているお客様との立ち会いをします（空き家や土地の場合は必要ありません）。

また、一般的にはこのタイミングで清掃や残置物の撤去をし、売り主がキレイにしておきます。

※株式会社チェスター場合は売買契約の後に買い取った業者が清掃等を行います。

STEP5　売買契約

仲介業者・売主・買主の3者がそろって行います。

STEP6　引き渡し

無事に物件を引き渡したら完了です！

5.まとめ

不動産を売却する場合は、住宅、ローン残債が残っている場合、相続した不動産の場合、賃貸中の場合などでそれぞれ注意点が異なります。

まずは、複数の不動産会社から見積もりを取り、自分の不動産の現時点での査定額を把握するところから始めましょう。

マンションの売却については「初めてでもわかる！マンション売却の流れと高く売るコツ！」もご覧ください。更に詳しく解説しています。

家やマンションを売ろうと考えているなら、とにかく早めの査定を

家の売却には平均的に6ヶ月から1年、マンションの売却には3ヶ月から6ヶ月もの時間がかかります。急ぎで住居を移らなければいけない事情が発生した場合でも、いきなり売却できるわけではありません。

また、家やマンションの売却価格は時期などによる需要で大きく変動します。急いで売りに出すと価格交渉で不利になる可能性があります。

今すぐに不動産の売却を考えていない場合でも、早めの査定をおすすめします。査定に出したからといっても必ず売却しなければいけないわけではないので、相場感を把握する目的でも利用できます。 ※不動産売却が既に決まっている方は急ぎ査定を貰いましょう

「一括査定サイトの数が多すぎて、どれを使っていいかわからない」という方には、日本で最も古くから一括査定サービスを提供している、実績抜群のHOME4Uをおすすめします。運営会社もあのNTTのグループ会社なので安心です。

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上記フォームからの不動産売却査定サービスの注意点

上記の不動産一括査定サービスは、弊社ではなく、「HOME4U」が提供しているものとなります。株式会社チェスターは、上記フォームからお客様がご入力いただいた情報を取得いたしません。「HOME4U」は、株式会社NTTデータスマートソーシングが運営を行っており、ご入力いただいた個人情報は、株式会社NTTデータスマートソーシングが管理（収集、利用、提供、委託）します。