マンション売却の流れとコツ!初心者が騙される【3つの落とし穴】

マンション売却の流れとコツ

マンションを売却したいけれど、どうしたら良いんだろう……と悩んでいる方も多いのではないでしょうか

マンションを売るということは人生でそう何度もあるものではありません。

初めてのことで、不安もあることでしょう。

大きなお金のやりとりもありますし、マンションの売却は一大事です。大切なことですから、絶対に失敗したくないですよね。

マンションを売却したいんだけど、どうしたらいいんだろう……?
不動産売却のプロ
マンション売却の流れとコツを解説していきます。

マンション売却に必要な最低限の知識がなければ、悪徳な不動産会社に騙されて損をしてしまう危険性もありますのでしっかり理解しておきましょう!

このページで解決します!
Q&A 良くある疑問
マンションの売却にはどれくらい時間がかかる?
通常3~6カ月程度かかります。
>>もっと詳細を知る
マンションを高く売るためにはどうしたらいい?
最も重要なのは、高く売ってくれる不動産会社と出会うことです。
>>もっと詳細を知る
マンションを売却するのに費用がかかるって本当?
不動産会社に支払う仲介手数料や、売上金にかかる税金などを支払う必要があります。
>>もっと詳細を知る
住み替える場合、気を付けることはある?
売上金でローンが払えなかった場合は、買い替えローンで対応することができます。
>>もっと詳細を知る

この記事の監修税理士
監修税理士の税理士法人チェスター代表 福留正明
税理士法人チェスター代表
福留 正明
公認会計士・税理士・行政書士。相続税対策に強みを持つ税理士法人チェスターの代表社員。株式会社チェスターでは、年間100億円以上の売却案件を豊富に取り扱っている。 TV/雑誌など各種メディアからの取材歴多数。また、土地や相続についての書籍も多数出版している。
株式会社チェスターは、総勢190名以上の税理士法人グループの不動産会社です

【注意が必要です】
相次ぐ不動産会社とのトラブル
厚生労働省発表によると、不動産取引において、毎年1,000件以上の紛争・相談が寄せられています。
そのうち約41%(年間400件超)は、「媒介・代理(売買)」に係る紛争であり、不動産会社が関係すると考えられるトラブルは毎日1件以上のペースで発生しています。
不動産を売却する際は、必ず複数の不動産会社から見積もりを取って、査定額が妥当な金額であることを確認してください。

見積もりを取る際は安全性確実性などを考慮して以下サービスの利用をおすすめしています。
イエウール
イエウール
1900社もの不動産会社が登録されており、地方の物件でも不動産会社が豊富に見つかる場合があります。さまざまな不動産会社の見積もり額を比べるために利用を検討してください。
HOME4U
HOME4U
NTTグループが運営する一括査定サイトです。 個人情報の保護が万全な上、HOME4Uに登録されている不動産会社は非常に厳しい条件を突破した優良企業に限定されているため、安心して利用することができます。
おうちダイレクト
おうちダイレクト
ヤフーとソニーが運営している一括査定サイトです。マンションの売却に強い優良不動産会社が多数登録されている上、ヤフーの不動産情報面に掲載できるため、安全性と共に、高額売却にも有利です。
不動産一括査定サイトについて詳しくはこちら>>

目次

1.誰でも分かる!マンション売却の流れ

不動産売却のプロ
マンションを売却するまでには、大まかに8つのステップが存在します。まずは流れをご説明します!

※流れを既に把握している方はこのセクションを飛ばして、3.マンションを高く売るコツから読み進めてください。

マンション売却の流れ全体図

それぞれのステップを少し細かく解説していきます。

STEP1 事前準備

不動産売却のプロ
まずは事前の情報収集から始めましょう

事前準備でしておくべきことは以下のとおりです。

〈事前準備の際にすべきこと〉

  • ① 売りたい物件の相場を理解する
  • ② 売りたい物件のローンが残っている場合は残債を確認する
  • ③ スケジュール感を把握しておく

① 売りたい物件の相場を理解する

自分のマンションが大体いくらくらいで売れるのか相場感をイメージしておきましょう

近隣の売り出し中マンションが掲載されているインターネットや市販の情報誌、折込チラシなどは要チェックです。

② 売りたい物件のローンが残っている場合は残債を確認する

ローンが残っている場合は、残りの金額を把握する必要があります。

ローンが残っているかいないかで物件の引き渡し時の手続きが異なるため、不動産会社に伝えておかなくてはなりません

③ スケジュール感を把握しておく

スケジュール感も知っておきましょう。

マンションの売却には、通常3〜6カ月程度の時間が必要です。

時間があまりないと、売却価格を下げなければ買い主が見つからないなど損をしてしまう可能性があります

可能なかぎり余裕を持って売却の準備を進めるようにしましょう。

STEP2 査定を依頼する

不動産売却のプロ
相場感が掴めたら、いよいよ不動産会社への査定依頼です
近所に不動産屋があったな……。あそこにしようかな。
不動産売却のプロ
待って!一社だけに査定を依頼するのは危険です

ある程度感覚が掴めてきたら、不動産会社に査定を頼みます


〈査定依頼の際にすべきこと〉

  • ① まず「机上査定」、それから「訪問査定」を依頼する
  • ② 不動産一括査定サイトを利用して複数の不動産会社に査定を依頼する


①「机上査定」、それから「訪問査定」を依頼する

査定には、「机上査定」と「訪問査定」という2種類があります。

机上査定は、築年数や立地、駅からの距離、過去の類似物件の成約価格などの情報から、大まかな金額を査定してもらう方法。

訪問査定は、実際に不動産会社の担当者が部屋を訪問し、眺望や日当たり、部屋の状態などを確認してより正確な査定金額を出してもらう方法です。

どっちを頼めばいいんですか?
不動産売却のプロ
まずは机上査定をしてもらい、それから訪問査定をお願いするのが良いでしょう。

机上査定と訪問査定を順番に依頼しましょう。

その過程で実際に依頼する不動産会社を絞り込んでいくのです。

まずは、6〜10社に机上査定を依頼します

机上査定は査定した結果が送られてくるだけですので、手間もかかりません

机上査定の結果が返ってきたら、その結果を見比べて、気になる不動産会社を3社ほどに絞り込みましょう。

絞り込んだ不動産会社3社程度に訪問査定を依頼します

②不動産一括査定サイトを利用して複数の不動産会社に査定を依頼する

不動産売却のプロ
必ず複数社から見積もりを取ってください

実際に見積もりを依頼する際は、幅広い種類の不動産会社からバランスよく見積もりを取ることを意識してください

不動産会社によって得意とする物件の種類や物件を売りに出す際の販路が異なるので、一社の査定額を鵜呑みにすると損してしまう可能性もあります。

また、不動産会社にはそれぞれ得意な分野があって、例えばマンションが得意な不動産会社と一戸建て売却が得意な不動産会社は異なります。

大手ではなく地域密着型の不動産会社の方が、高額査定を出すことも少なくありません

できるだけ幅広い不動産会社に、あなたの不動産の価値を見てもらいましょう

あちこちの不動産会社に査定を依頼するのは大変じゃない?
不動産売却のプロ
ご安心ください。実は、簡単に複数の不動産会社に査定を依頼できる方法があるんです。

不動産を相場より高く売却するには、複数の不動産会社から、時期をずらして何度か見積もりを取るのが基本です。

しかし、自力で一社一社、不動産会社に見積もりを依頼するのは現実的ではありません

一社一社見積もりを依頼していくのには非常に多くの手間と時間がかかってしまうからです。

弊社のような法人であれば別ですが、基本的に個人の力だけでは十分な数の不動産会社を比較できない、ということは覚えておきましょう。

また、悪徳業者に引っかかってしまうこともよくあります。

自力での査定には限界がある
自力で査定を取るのは難しい



できるだけ多くの不動産会社を見比べるべきなので、個人の方は不動産一括査定サイトを利用しましょう

一括査定サイトにはたくさんの不動産会社が登録しているので、一度で複数の不動産会社に見積もりを頼めます

一括査定サイトを使えば、簡単に複数の査定が取れる
一括査定サイトのメリット



また、一括査定サイトは利用のハードルが極めて低いことも特徴です。

ほぼ全ての査定サイトは利用が無料ですし、使い方も簡単です。

【一括査定サイトは無料で簡単に利用できる】

一括査定サイトの利用の流れ


不動産売却のプロ
一括見積サイトを利用することで、高く売るために必要不可欠な工程を、簡単に行うことができるのです

一括見積サイトにも種類があって、それぞれ査定を依頼できる不動産会社は異なります

一括査定サイト毎に依頼できる不動産会社が異なる
一括査定サイト毎の違い

利用する一括査定サイトは、査定できる不動産会社を考えて選ぶようにしましょう。

おすすめの一括査定サイトを4つ紹介します。

【おすすめの不動産一括査定サイト 詳細情報】
(1)HOME4U
HOME4U
不動産一括査定の王道!
NTTデータグループが運営する、日本で最も歴史のある不動産一括査定サイト。
登録されている会社は全て厳しい審査を通った不動産会社のみなので、悪徳業者につかまる心配もなく安心して利用できます。
不動産売却を考えている人なら、ほとんど全ての方におすすめです
おすすめのポイント
  • NTTグループが運営するサービス
  • ② 優良不動産会社が登録しているので、不動産会社選びで失敗しにくい
  • 幅広い不動産会社から査定が欲しい方向け
▼主な不動産会社
  • ・Daiwa House
  • ・東京建物不動産
  • ・三井ホーム
  • ・京阪電鉄不動産株式会社
対象エリア 全国
参加会社数 約1,300社
サイト開始時期 2001年~
運営会社 NTTデータ・スマート・ソーシング
\ 書類不要無料、スマホでも1分で査定依頼 /
(2)イエウール
イエウールのロゴ
最も利用者数の多い査定サービス
イエウールは1600社を超える非常に多くの不動産会社と提携しており、名の知られた中堅〜大手の不動産会社から、地方密着型のあまり知られていない不動産会社まで、一括で査定を申し込むことができます。

クレームの多い不動産会社は排除し、優良企業とだけ提携すると表明しており、安心して利用できるのもポイントです。

おすすめのポイント
  • 利用者数No.1の一括査定サイト
  • 業界最多級の1,600社と提携しており幅広い査定が可能
  • 口コミの悪い不動産会社は自動排除
▼主な不動産会社
  • ・長谷工リアルエステート
  • ・大京穴吹不動産
  • ・HOUSE DO
対象エリア 全国
参加会社数 約1,600社
サイト開始時期 2014年~
運営会社 (株)Speee
\ 書類不要無料、スマホでも1分で査定依頼 /
(3)おうちダイレクト
おうちダイレクトのロゴ
Yahoo!の不動産一括査定
Yahoo!と旧ソニー不動産が運営するサービスです。
マンション売却に強い不動産会社が登録しています。マンションの売却を考えているなら一度利用してみると良いでしょう
また、片手仲介専門の旧ソニー不動産(SRE不動産)に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトです。SRE不動産に直接問い合わせるのではなく、おうちダイレクトを経由して問い合わせると、契約後にYahoo!不動産に物件の広告を掲載できるという裏技が使えます。
おすすめのポイント
  • Yahoo!と旧ソニー不動産が運営するサービス
  • ② 片手仲介専門の、旧ソニー不動産(SRE不動産)に査定を出せる唯一の一括査定サイト
  • マンションの売却なら利用するべき
▼主な不動産会社
  • ・SRE不動産
  • ・京急不動産
  • ・POLUS
  • ・CENTURY21
対象エリア 全国
参加会社数 約10社
サイト開始時期 2015年~
運営会社 ヤフー株式会社、SREホールディングス株式会社
\ 書類不要無料、スマホでも1分で査定依頼 /
(4)HOME’S
HOME'Sのロゴ
不動産会社の顔が見える一括サイト
日本最大級の不動産サイト「HOME’S」が運営する不動産査定一括サイトです。
不動産会社の説明が充実していて、担当者の顔まで見れるのはHOME’Sだけの特徴
また、不動産会社からの連絡手段をメールか電話か希望を伝えることもできるので、激しい営業電話に怯える必要もありません
売主ファーストのサイトが嬉しい、今一番注目のサイトです。
おすすめのポイント
  • 不動産会社の情報がおそらく最も充実しているサイト
  • 不動産会社からの連絡手段について希望が出せる
  • 業界トップクラスの不動産会社提携数
▼主な不動産会社
  • ・オークラヤ住宅
  • ・ロイヤルハウジング
  • ・タマホーム不動産
  • ・近鉄不動産
対象エリア 全国
参加会社数 1,779社
サイト開始時期 1997年4月~
運営会社 株式会社LIFULL
\ 書類不要無料、スマホでも1分で査定依頼 /

その他にも様々な特徴を持った査定サイトがあります。

例えば、収益物件の売却を検討しているのであれば、「RE-Guide」を利用してみましょう

通常の物件とは別に、収益物件の査定を依頼できるページが設けられています。収益物件に特化した不動産会社と多数提携しており、同時に最大10社に査定を依頼することができるのも魅力的です。

RE-Guideの詳細はこちら>>

また、マンションを売却するか、賃貸に出すかで悩んでいるのであれば、「マンションナビ」を利用することで売却と賃貸の査定を同時に依頼することができます

マンションナビにはマンション売却に特化した不動産会社が多く参加しているので、マンション売却を検討している方は一度利用する価値があると思います。

また、サイト上で全国の代表的なマンションの売却相場を公開しているので要チェックです。

マンションナビの詳細はこちら>>

更に、最大手の不動産会社に査定を依頼する際は、「すまいValue」を利用しましょう。大手不動産会社6社に一括で査定を依頼できるサイトです。

直ぐに売らないといけない?

査定をしたからといって、必ず売らなければならないということでもありません。

不動産会社の方も、相場の把握が目的の方がいるのを理解していますよ。

▼営業電話が止まらない?

見積もりを取ると、営業がしつこいのではないか?と心配になる方が多いのですが、そんなことはありません。

実は不動産会社の営業活動は宅地建物取引業法(通称「宅建法」)によって厳しく管理されており、しつこい営業電話は違法行為である可能性があるのです。

万一しつこい営業が来るようであれば「宅建法に違反していませんか?」と言えば連絡が来なくなるはずです。

また、電話営業されるのがどうしても嫌な方は、査定依頼の際に電話を控えて頂けるように頼んでおきましょう。

例えば、NTTグループが運営している一括査定サイトのHOME4Uでは、査定申込みの直前に備考欄が設けられていますので、電話を控えて下さい、と記載しておきましょう。


おススメできる不動産一括査定サイトは他にもあります。

不動産の見積もりは多く取った方が良いので、余裕のある方は以下のサイトも利用してみましょう

【おすすめ不動産一括査定サイト】
サイト名 特徴
イエウール 1,600社以上が提携されていて、地域密着の優良不動産会社が多数登録している。悪徳業者を排除する仕組みも整っていて安心して使える
HOME4U 日本で初めて一括査定サービスを発足した老舗サイト。登録されている会社は全て厳しい審査を通った不動産会社のみなので、悪徳業者につかまる心配もなく安心して利用できる。NTTデータグループが運営しておりセキュリティも充実している
おうちダイレクト エリアは限られているが、Yahoo!やSRE不動産など他にない独自の販売チャネルが特徴。マンション売却に特化した不動産会社が多い。
LIFULL HOME’S 不動産情報サイトLIFULL HOME’Sが提供する売却査定サービス。
1,700社以上の不動産会社が参画し、多くの情報が提供されていて不動産会社の特色や雰囲気がわかるようになっている。
すまいValue 他の一括査定サービスには加盟をしていない大手不動産会社に査定依頼が出来る
マンションナビ マンション売却が得意な会社が多く登録されている。また売却査定だけでなく、賃料査定も同時にできる
RE-Guide SBIグループが運営をしており、投資物件の売却に長けている。

高く売却するためにはこのように、一括査定サイトをうまく利用してください。

不動産一括査定サイトについては別の記事で詳しく解説しています。
へええ〜。便利ですね!じゃあ、一括査定サイトを使って査定を依頼してみます!
不動産売却のプロ
きっと良い不動産会社に出会えますよ。

STEP3 不動産会社を決める

不動産売却のプロ
査定結果が出そろったら依頼する不動産会社を決めましょう

訪問査定の結果が出揃ったら、ついに売却をお願いする不動産会社を決定します。

マンション売却の成否を左右するのは、不動産会社選びだといっても過言ではありません。

査定額が高い不動産会社にしようかな!
不動産売却のプロ
待って!一社だけ極端に高い査定額は要注意です。

少しでも高い値をつけてくれる不動産会社に依頼したいと思うかもしれませんが、マンションを買うのは不動産会社ではなくあくまで買い主です。

その値段で売れる保証があるわけでもありません。

少しでも高値で買ってくれる買い主を探すために、不動産会社はしっかり吟味して選ぶ必要があります

不動産会社を選ぶために注意すべき点は、以下の3点です。

〈不動産会社を決める際に注意すべきこと〉

  • ① 査定額の根拠を確認する
  • ② 信頼の置ける担当者か見極める
  • ③ 不動産会社にローンが残っていることを伝える


① 査定額の根拠を確認する

多くの不動産会社は似たような価格を出してくることでしょう。

重要なのは、その不動産会社がどのような根拠からその査定価格を出しているか、ということです。

必ず、根拠を聞くようにしましょう。どれほどきちんとした査定を行っているかが分かります。

メモ
「聞きづらい」「本当に教えてもらえるのか分からない」と思うかもしれませんが、「宅地建物取引業法 第34項の2 第2項」において、以下のように定められています。

宅地建物取引業者は、前項第二号の価額(※)又は評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない。
※前項第二号の価額……当該宅地又は建物を売買すべき価額又はその評価額

つまり、不動産会社は見積価格の根拠を提示する義務があるということです。

なぜこの価格なのか、明確な根拠を示してくれない不動産会社はまず信用に値しません

必ず、しっかりと根拠を提示してくれる不動産会社を選ぶようにしましょう。

② 信頼の置ける担当者か見極める

担当者の仕事が迅速かつ丁寧か、コミュニケーションにストレスがないか、ということも、不動産会社選びの決め手となるでしょう。

売却が決まるまでは、担当者と相互に連携して売却活動を行うことになります。

担当者がきちんと信用できるかという点は、不動産会社選びにおいて重要なポイントです。

メモ
マンションを売る際には、不動産会社に任せきりというわけにはいきません。

定期的に提出される販促活動にまつわる報告書を確認したり、売り出した後の状況が芳しくない場合にはどのような方策を取るのか担当者と相談したりする必要があります。

③ 不動産会社にローンが残っていることを伝える

また、ローンが残っている場合は不動産会社に残債を伝えましょう

ローンが残っている物件は引き渡しの際にローンを完済しなければ売却できません。

売却して得られるお金を返済に充て、完済に至らない場合には返済費用を用意する必要があるため、手続きなどについて確認しておくのが良いでしょう。

STEP4 不動産会社と契約

不動産売却のプロ
依頼する不動産会社を決めたら、「媒介契約」を結ぶことになります
媒介契約……?

不動産会社が決まったら、「媒介契約」を結びます。

この媒介契約を結ばなければ、不動産会社を通じて売却活動を行うことはできません

メモ
「媒介」は、あまり耳慣れない言葉かもしれませんが、「仲介」とほぼ同じ意味であり、不動産売却の契約においては「媒介」という語を使います。

媒介契約を結ぶ際にすべきことは以下のとおりです。

〈不動産会社と媒介契約を結ぶ際にすべきこと〉

  • □ 契約の種類を選ぶ(専任媒介契約がおすすめ)
  • □ 不動産会社と契約を交わす
不動産売却のプロ
媒介契約は3種類あります。

媒介契約には「一般媒介契約」、「専任媒介契約」、「専属専任媒介契約」の3種類があり、契約を結ぶ前にどの媒介契約を行うかを売り主が決める必要があります。

それぞれの媒介契約がどのようなものが簡単にご説明します。

【媒介契約の種類】
※横にスクロールできます
契約種類 メリット デメリット
専属専任媒介契約 ・窓口が一元化できる。
・1週間に1回、不動産会社から売り主に対して売却活動に関する報告を行うことが義務づけられている。
・売り主が知人など、自分で買い主を見つけた「自己発見取引」の場合にも仲介手数料などが発生する。
・悪徳な不動産会社に依頼してしまうと、両手仲介を目論んで他社に情報を提供せず、買い主がなかなか決まらないことがある。
専任媒介契約 ・窓口が一元化できる。
・2週間に1回、不動産会社から売り主に対して売却活動に関する報告を行うことが義務づけられている。
・売り主が知人など、自分で買い主を見つけた「自己発見取引」の場合には仲介手数料は発生しない。
・悪徳な不動産会社に依頼してしまうと、両手仲介を目論んで他社に情報を提供せず、買い主がなかなか決まらないことがある。
一般媒介契約 ・複数の不動産会社に同時に売却を依頼することができる。
・売り主が知人など、自分で買い主を見つけた「自己発見取引」の場合には仲介手数料は発生しない。
・売り主に対する報告義務がなく、売却活動が不透明。

初心者の方は、専任媒介契約を選ぶようにしましょう。

2週間に1度、売却活動に関する報告を行うことが義務付けられているため安心です。

また、売り主が親族や知人など、自力で買い主を見つける「自己発見取引」になった場合には、仲介手数料は支払う必要がありません。

メモ
自己発見取引を行う可能性がゼロで、さらに綿密に担当者からの報告が欲しい、という場合には、1週間に1度の報告が義務付けられている専任専属媒介契約を選ぶのも良いかもしれません
ただし、自己発見取引となった場合でも仲介手数料が発生するため注意が必要です。

一般媒介契約は、不動産売買に慣れているという方でなければおすすめできません。窓口が複数あることで、複数の不動産会社とやりとりする手間ができてしまいます。
複数の不動産会社に同時に売却を依頼できるため販路を広く取れますが、売り主に対する報告義務がなく、売却活動が不透明になってしまうのも難点です。

なるほど、じゃあ専任媒介契約にします!
不動産売却のプロ
契約の種類が無事決まりましたね。

なお、専任媒介契約にせよ、専任専属媒介契約にせよ、義務付けられているのは報告の頻度のみです。

報告の内容に関しては定められていないため、きちんとした内容の報告を行ってくれる担当者かどうかを見極めておくことが重要だといえるでしょう。

STEP5 売却活動

不動産売却のプロ
不動産会社と媒介契約を交わしたら、いよいよ売却活動の始まりです。不動産会社があなたのマンションの買い主を見つけるために動き出します。
よし、じゃあ担当者に任せて少し休もうかな?
不動産売却のプロ
売却活動は売り主と不動産会社の営業担当者の二人三脚で行いましょう。

売却活動は、担当者に任せておけば良いというものではありません。

売却を成功させるためには売り主にもやるべきことがあるので確認しておきましょう。

〈売却活動の際にすべきこと〉

  • ① 担当者がきちんと売却活動を行っているかチェック
  • ② 内覧希望者への対応
  • ③ 物件に雨漏りや騒音、事故歴などがある場合は隠さず説明する


① 担当者がきちんと売却活動を行っているかチェック

不動産会社は物件が売れて初めて、手数料を得ることができます。

そのため、なかには必要以上に売り値を下げて成約を急ごうとする不動産会社もあります。

担当者があなたの物件を売るために真摯に動いてくれているのか、きちんとチェックするようにしましょう。

何か疑問や不満に思うことがあればすぐに担当者に確認し、知識と意欲を持った売り主であることをアピールしましょう。

プロだから間違っていないはず、と任せきりにしてしまうのは信頼ではなく盲信です。

売却活動がどのように行われているか、それは十分なのか、必ず確認してください

例えばどんなポイントを確認すればいいんですか?
不動産売却のプロ
「マイソク」を見せてもらいましょう。

売却活動ではまず、業界用語で「マイソク」と呼ばれる販売用図面を不動産会社が作成します

マイソクのクオリティは不動産会社によって大きく異なります

図面が載っているだけのマイソクを作る不動産会社もあれば、デザイナーが常駐して高いクオリティーのマイソクを作成する不動産会社もあります。

当然、マイソクのクオリティが高い方が情報量も多く、問い合わせも増えます。

どのようなマイソクが作られているのか、担当者に確認するようにしましょう。

メモ
マイソクは、間取りや外観・内観、築年数や駅からの所要時間などの情報を伝えるだけでなく、物件の魅力をアピールするいわばあなたの物件の「プロフィール」です。
ポスティングチラシにしたり、ウェブ上に掲載したり、他の不動産会社への営業資料にしたりするため、非常に重要です。

外観だけでなく室内の写真をたくさん使用したり、物件のアピールポイントを分かりやすく説明したりするのが理想的です。

このマイソクは通常、「レインズ」という不動産会社専用のサイトで、他の不動産会社が閲覧・ダウンロードできるようになります

他社が取り扱っている売却物件であっても、顧客の要望に応じてレインズで物件を検索し、自社顧客(買主)に紹介することができるのです。

自分のマンションのマイソクがレインズで公開されていることを必ず確認しましょう

メモ
不動産会社は、「レインズ」というサイトで「どの物件がいついくらで販売されたのか」という過去のデータや、現在売りに出されている物件の価格などを共有しています。
マイソクも、レインズで共有される情報の一つです。
マイソクは非常に重要なんですね。他にやるべきことはありますか?
不動産売却のプロ
内覧に備えておきましょう。

② 内覧希望者への対応

内覧の希望は可能なかぎりすぐに受けられるようにしておきましょう。

また、「この部屋に住みたい」と思ってもらえるよう工夫しなくてはなりません。

部屋が散らかっていたり、照明が薄暗かったり、水回りが汚れていたりすると購入意欲が削がれてしまうことは想像に難くありませんよね。

リフォームの必要はありませんが、先々引っ越すことも考え、部屋がすっきりして見えるように物を減らしておくことが得策です。

また、内覧は担当者に任せきりにするのではなく、売り主も対応するのがおすすめです。

実際にその物件に住んでいるからこそ分かる魅力を伝えるようにしましょう。

③ 物件に雨漏りや騒音、事故歴などがある場合は隠さず説明する

良い点ばかり伝えれば良いというものでもありません。

もし物件に欠点があるのならば、必ず正直に伝えましょう。

メモ
「瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)」といって、物件に雨漏りや騒音、事故歴などがある場合には、売り主は買い主に対してその事実をきちんと説明する義務があります。

説明を怠ると損害賠償請求をされたり、契約解消になったりするリスクがあるので、絶対に隠し事はしないようにしましょう。

不動産売却は売り主と不動産会社の担当者の二人三脚です。

売却活動を少し工夫しただけでそれまでまったく購入希望者が現れなかった物件がすぐに成約したという例もありますので、しっかりと対策しておきましょう。

STEP6 買主と売買契約

不動産売却のプロ
無事、買い主が見つかれば、売買契約を交わすことになります。売買契約を結ぶと、正式に売却が決定します。

〈売買契約を結ぶ際にすべきこと〉

  • □ 契約に必要な書類などを用意する
  • □ 買い主との合意条件をよく確認する


契約の際に必要となるものは一般的には以下のとおりです。

契約の際に必要なもの

  • ・実印
  • ・印鑑証明書
  • ・権利証(登記識別証明情報)
  • ・本人確認資料


契約書などの必要書類は、仲介会社が作成し説明をしてくれます。

特に売却条件はよく読んで理解し、不利な条件になっていないか確認してからサインするようにしましょう。

疑問に思った点は必ず担当者に聞いておきましょう。

不動産売却のプロ
契約を交わす際は、必ず買い主のローン審査が通っているかを確認してください

多くの場合、売買契約を交わす際に売買代金の5〜10%程度を「手付金」として買い主から受領することになります。

万一、買主のローン審査が降りず、売却できなくなった場合、契約は白紙になり手付金を返さなければならず、契約書に添付した収入印紙代も無駄になってしまいます。

契約を交わす前に必ず買主のローン審査が通っているかを確認してください。

STEP7 引き渡し

不動産売却のプロ
売買契約が済めば、次はいよいよ物件の引き渡しです。

〈引き渡しの際にすべきこと〉

  • □ 代金の決済
  • □ 登記の変更
  • □ 物件の状態確認
  • □ ローンの完済
  • □ 抵当権の抹消


マンション引き渡しの際には、さまざまな手続きが必要となります。

代金の決済、その他の費用の清算、費用書類の引き渡し、部屋の状態の確認、鍵の引き渡しなどが行われます。

引き渡しの日には、手付金を差し引いた物件の代金が振り込まれます

メモ
所有権の移転などの登記にまつわる作業は司法書士に依頼するのが一般的です。

売却するマンションを購入した際に組んだローンが残っている方は、この日がローンの完済日となります。

引き渡しの日にちが決まった時点で、必ずローンを借り入れている金融機関に連絡してください。

ローンの返済方法について詳しくは、「住宅ローンが残っている家は売れない?売却が難しいたった1つの理由」をご覧ください。

メモ
ローンを貸している金融機関は万一債務者がローンを返済できなかった場合に物件を担保とすることのできる「抵当権」という権利を有しています。

マンションの売却には、この抵当権を抹消する手続きが必須ですが、こちらも司法書士が担うことになります。

STEP8 確定申告

不動産売却のプロ
マンションを売却したら、翌年には必ず確定申告を行ってください。
会社員でも確定申告をするんですか?
不動産売却のプロ
普段は確定申告の必要がない給与所得者の方であっても、マンションを売ったら確定申告をするようにしましょう

〈確定申告の際にすべきこと〉

  • □ 各種の控除の確認


マンションを売却したことで利益を得ると、給与所得ではなく「譲渡所得」となり、税金がかかります。

反対に、マンションを売って「損失額」が出た場合には、税金が控除される可能性があります。

メモ
不動産を売って儲かった場合には「譲渡所得」、損をした場合には「損失額」が発生したことになります。

売却して代金を受け取ったからといって、儲かったとはいえません。
「利益(損)がいくら出たか」は、売ったものを手に入れたり売ったりしたときにかかったお金を、売上金から差し引いて計算します。

マンションを売却した際には、売却代金から、その物件を買ったときに支払ったお金と、売却にかかった費用を引いてお金が残れば譲渡所得が発生したことになります。
反対に、売却代金から物件を買ったときに支払ったお金と売却にかかった費用を引いてマイナスになった場合は損失額が生じていることになります。

確定申告をしなければ、支払う必要のない税金を払ったり、脱税になったりしてしまう可能性があります。

そのため、会社員の方であっても確定申告が必要です

なお、マンション売却時の税金に関して詳しくは、「不動産売却時にかかる税金の計算方法と節税ノウハウ」をご覧ください。

ここまでのポイント
  • マンション売却の流れは「事前準備」「査定依頼」「不動産会社を比較・決定」「不動産会社と媒介契約」「売却活動」「買主と売買契約」「引き渡し」「確定申告」の全8行程
  • マンション売却の成否を決めるのは不動産会社選び
  • 事前準備~引き渡しまでで3~6カ月程度の時間がかかる
  • 2.騙されないで!初めての方が陥りがちな3つの落とし穴

    よ〜し!早速不動産一括査定サイトを利用して、机上査定を依頼してみよう!
    不動産売却のプロ
    その前に、初心者の方が陥りがちな落とし穴を確認しておきましょう。

    初めてマンションを売却する人が陥りがちな落とし穴を3つ紹介します。

    落とし穴1 高額な査定価格は罠!
    落とし穴2 売り出し価格を安易に下げるのは危険!
    落とし穴3 両手仲介の「囲い込み」に注意!

    落とし穴1 高額な査定価格は罠!

    複数の不動産会社に見積価格を出してもらうと、見積価格が高い業者と、低い業者があることが分かるでしょう。

    しかし、一社だけ飛び抜けて高い見積価格を出してきた場合は要注意です。

    せっかくなら、高い査定額を付けてくれた不動産会社に頼みたいんだけど……。
    不動産売却のプロ
    査定額はあくまで目安です。高値に釣られると、痛い目をみることになるかもしれませんよ。

    不動産会社は、物件が売れて初めて売り主から報酬を得ることができます。

    つまり、まず売り主と契約を交わすことが第一ステップとなるわけです。

    そのため、なかには売り主との契約を得るために相場とかけ離れた高額な見積価格を出す、という悪徳な不動産会社も存在します。

    そのような業者は、契約した後になって「この価格では売れませんから価格を下げましょう」と値下げを提案をしてくることが殆どです。

    結局他社の出した見積もり金額よりも安い金額でしか売れなかった、といった事態に陥ってしまうので、高い査定額に釣られ、後から泣きを見ることにならないよう注意が必要です。

    落とし穴2 売出価格を安易に下げるのは危険!

    最初の価格で売れないなら、値下げしなきゃいけないんじゃないの?
    不動産売却のプロ
    値下げに踏み切る前に、チェックしておくべき点があります

    売却を開始しても、問い合わせや内覧の申し込みが少なく、なかなか買いたいという人が現れないということもあります。

    そんなとき、不動産会社から値下げを提案されることもあるでしょう。

    しかし、安易な値下げはおすすめできません

    なかには、必要以上に売値を下げて成約を急いだり、「両手仲介」を目論んで自社の顧客から買い主を見つけようと他社に十分に情報を開示しなかったりする例もあります。

    値下げに踏み切る前に、マンションを今の価格で売るためにできることを全て行ったかをチェックするようにしましょう。

    〈「値下げに踏み切る前に力を尽くした?」チェックリスト〉

    ①買い主となり得る層にそもそも情報が届いているのか

    • □マイソク(物件広告)は物件の魅力を十分に伝えられる内容になっているか
    • □不動産情報を共有するサイト「レインズ」に十分な情報が公開されているか
    • □大手不動産会社のサイトに物件情報が掲載されているか
    • □大手ポータルサイトに物件情報が掲載されているか
    • □売出中のほかの部屋や、近隣の賃貸マンションにポスティングを行ったか
    • □潜在顧客を持っていそうな近隣エリアの不動産仲介会社に物件の告知をしたか
    • □不動産会社が「囲い込み」(後述)を行っていないか

    ②興味を持った人に物件が持つ魅力は十分にアピールできているのか

    • □部屋のクリーニングは十分か
    • □室内に臭いがついていないか
    • □必要に応じて室内に説明や魅力をアピールするパネルを掲示しているか


    可能なかぎりできることをやって初めて、「売れないのは値段が原因である可能性が高い」という判断を下すことができます。

    力は尽くしたけれどもやはり売れない、ということであれば、値下げで状況が変わる可能性もあります。

    値下げを検討するのであれば、まず不動産会社の担当者に以下のような点を確認しましょう。

    〈値下げ前に担当者に確認すること〉

    • ・現在の価格で売却に至らなかった理由
    • ・周辺の類似物件の取引情報
    • ・売り出した当初の目論見と現在の状況との相違点
    • ・競合物件の状況

    納得ができたら、思いきって値下げに踏み切っても良いでしょう。

    落とし穴3 両手仲介の「囲い込み」に注意!

    不動産売却のプロ
    不動産会社の「囲い込み」には要注意です。
    囲い込みってなんですか?

    不動産会社によっては、「囲い込み」といって無理に自社の顧客から買い主を見つけようとする悪質な会社もあります。

    〈囲い込みの実例〉

    • ・そもそも物件の売却情報を開示しない
    • ・買い主となり得る潜在顧客を抱える近隣の不動産会社に営業を行わない
    • ・内覧などの申し込みがあっても「既に購入希望者が現れて交渉中です」などと嘘をついて物件を紹介しない


    これが、業界用語で「囲い込み」と呼ばれる行為です。

    囲い込みの図

    物件を売り出してもなかなか買い主が現れない、売却活動を始めて早々に値下げを提案された、といった場合には、囲い込みが行われていないか確認してみましょう。

    メモ
    不動産会社は、売り主の代わりに物件の営業活動を行い、売り主と買い主の売買契約が成立した場合に「媒介手数料」を受け取るという形で利益を得ています。
    この手数料は、成約価格の3%+6万円(税別)であることが一般的です。

    一方、買い主も、物件を見つけてくれる不動産会社に対して手数料を支払うことになります。

    売り主と媒介契約を結んだ不動産会社が、自社の顧客から買い主を見つけることができれば、双方から手数料を受け取ることができ、利益が倍になります。
    これを「両手仲介」といいます。

    両手仲介の図
    片手仲介の図

    多くの不動産会社が両手仲介を行っており、それ自体は必ずしも悪いことではありません。売り主と買い主の間に入るのが一社となるため、やりとりがスムースに行えることでしょう。

    しかし、この両手仲介をしたいがために、囲い込みのような悪質な営業行為を行う不動産会社が稀に存在します。

    「物件情報が広く開示されているか」を必ず確認するようにしましょう。

    なるほど、知らないところで内覧を断られていたら怖いですね……。
    不動産売却のプロ
    多くの不動産会社は両手仲介を行っていますが、そもそも両手仲介は「少しでも高く売りたい売り主」と「少しでも安く買いたい買い主」の利益が相反し、不動産会社ばかりが得をするものではないか、という指摘もあります。
    囲い込みを予防する方法はないんですか?

    両手仲介ではなく、売り主または買い主の仲介のみを行う、「片手仲介」を専門としている不動産会社もなかにはあります。

    もし、囲い込みを避けるために必ず片手仲介を行ってほしいということであれば、片手仲介のみを行っている不動産会社を選ぶのも良いでしょう。

    ここまでのポイント
  • 高額な査定価格を出してきた不動産会社には、査定価格の根拠を聞く
  • 売出価格の値下げを提案されたら、不動産会社が売却活動をきちんと行っているかチェックリストを確認
  • 「囲い込み」されないよう、両手仲介と片手仲介の仕組みを理解して対策
  • 3.マンションを高く売るコツ

    マンションをできるだけ高く売るために、何かできることはあるのかな……?
    不動産売却のプロ
    ありますよ!ここでは、マンションを高く売るためのコツをお伝えします!

    マンションを売却するためにどのようなことをすべきなのか、おおまかなイメージは掴めてきましたか?

    上述したマンション売却までの流れと、注意点さえ掴めていれば、マンション売却にありがちな失敗は回避できるでしょう。

    しかし、せっかく売るからには、できるだけ高く売りたいですよね

    では、マンションをできるだけ高く売るためには、どうすれば良いのでしょうか。このセクションでは、マンションを高く売るためのコツをお伝えします

    メモ
    現在のマンションを売って新たにマンションや一軒家を購入する「住み替え」を行う場合には、ローン返済のことも考えなくてはなりません。

    できれば、ローンを返済し、次に購入する物件の資金に充てられるだけのお金を得たいところです。

    コツ1 買い主にメリットのある築年数を知っておく
    コツ2 生活環境の変わる季節に売り出すのがおすすめ
    コツ3 売却前にリフォームはNG
    コツ4 高く売りたいなら買取より仲介
    コツ5 売却前に賃貸にしない
    コツ6 最も重要なのは不動産会社選び

    コツ1 買い主にメリットのある築年数を知っておく

    不動産売却のプロ
    まず、築10年以内のマンションは、買い主にとってメリットとなります。
    新しい方が良いってことですか?
    不動産売却のプロ
    基本的には、新しい方が良いでしょう。詳しくご説明します。

    築10年が売却の目安

    マンションを売却するタイミングとしては、築10年を目安にしましょう。

    マンションの資産的な価値は、築年数が増えるごとに下がっていきます。

    築年数による売却価格の推移



    (公財)東日本不動産流通機構が公開したデータを確認すると、築年帯別の1㎡あたりの平均単価は、築10年までの間に最も激しく落ち込み、その後やや緩やかになりながらも下落していきます。最も下がるのは築26〜30年の物件です。

    基本的には、新しければ新しいほどマンションの価値は高い、と考えてください。

    メモ
    築30年を超えるとやや上向きとなっているのは、セルフリノベーションの流行の影響でしょう。
    古い物件を安く買って自分の理想どおりの住まいを実現したいという方が増えているのです。

    不動産の価格決定は、そこに価値を見出す人がいるかどうかということが大きく関係します。
    つまり、基本的には需要があれば古くても良いわけです。

    場合によっては、周辺環境や競合次第で築年数が浅くても買い主が見つからなかったり、反対に買ったときよりも高値で売れたりすることもあります。

    では、売買成約率はどのように推移するのでしょうか。

    下のグラフは、2018年のレインズに新規登録された中古マンション成約率を築年帯別に示したものです。

    築年数による制約率の推移

    築6〜10年のマンションが最も成約率が高く、その後築年数が増えるにつれ下落、1㎡あたりの単価同様、築30年を超えるとやや上向きとなっていることが窺えます。

    築10年以内に売却するのが、価値が高く、売りやすいことが分かります。

    買主の事情を知ろう

    マンションを売りに出す際は、買い主側の法的な事情も鑑みておきましょう。

    【知っておきたい買主の事情】
    • □ 築12年を超える物件だと35年ローンを組めない
    • □ 住宅ローン控除は、物件が築25年を超えると適用されない



    買主は、築12年を超える物件だと35年ローンを組むことができません

    さらに、住宅ローンを組むと適用される特別控除、通称「住宅ローン控除」は、築25年以内の物件に対してのみ適用されます。

    メモ
    住宅ローン控除は、住宅ローン残高の1%(ただし最大40万円)までが10年間控除されるという大きな控除です。最大400万円の税金が控除されるこのシステムは、もちろん多くの買い主が利用したいと考えていることでしょう。

    築25年以上の物件の場合は住宅ローン控除の適用外になってしまうため、10年間フルで控除の対象となるためには、築15年以内の物件を購入する必要があります

    買い主にとってのメリットがアピールできるタイミングで、売りに出しておきたいところですね。

    そうか、買い主がどうやって資金を調達するかということも想定しておかなきゃなんですね!
    不動産売却のプロ
    そのとおりです。新しい物件を買う方が、法律的に有利なんですね。

    コツ2 生活環境の変わる季節を狙って売り出すのがおすすめ

    新生活の需要を狙って春前に売り出そうかな?
    不動産売却のプロ
    良いですね!早めに動いておくことが肝心です。

    年度の変わり目である4月は進学や就職、異動など、環境が変化する方が多く、それに合わせて住居環境を変えようというニーズが多くなります

    また、9〜10月も、秋の転勤や転職などで、春に次いで引っ越しが多い季節です。

    では、春と秋に売り出せば良いのかといえば、そういうわけではありません。環境が変化すると分かっていれば、事前に引っ越し先を探しますよね。

    4月から新しい環境での生活が始まるという方は、多くの場合3月中の入居を目指しているものです。

    また、マンション売却は、一般的に事前準備から成約まで3〜6カ月の期間がかかります。

    つまり、新年度に向けての需要の高まりに乗っかりたいのであれば、年明けごろにはいなければなりません。

    マンションを売却する場合には、早め早めの行動を心がけましょう。

    コツ3 売却前にリフォームはNG

    少しでも高く売りたいから、売りに出す前にリフォームしておこうかな……。
    不動産売却のプロ
    売却前のリフォームはおすすめできません。

    内覧に来る方の印象を少しでも良くするため、室内はきれいにしておきたいところです。

    しかし、売却前にリフォームを行ってしまうのはおすすめできません

    リフォームした分だけ査定額が上がるとは限りませんし、昨今はセルフリノベーションが流行っています。

    物件は購入してから、自分の理想の住まいにカスタマイズしていきたいという買い主も多いようです。

    室内は自分で掃除をしておくに留めましょう。

    特に水回りや玄関、バルコニーなどが汚れていると、内覧者に与える印象が一気に悪くなってしまいます。可能なかぎりきれいにしておきましょう。

    コツ4 高く売りたいなら買取より仲介

    仲介じゃなくて、買取という選択肢もあるみたいだけど……。
    不動産売却のプロ
    高く売りたいのであれば、仲介を選びましょう。

    マンションを売る際には、買取か、仲介かの二択となります。

    物件をより高く売りたいなら、買い取りではなく、仲介を選ぶようにしましょう。

    仲介は不動産会社に買い主を探してもらうこと。

    買取は、文字どおり不動産会社に物件を買い取ってもらうことです。

    買取と仲介のイメージ図

    不動産会社に買い取ってもらう場合、一般的に買取価格は相場の70〜75%になるといわれています。

    買取のメリットとしては、仲介に比べて早くお金を受け取れること、買い主に対して雨漏りなどの物件の故障箇所に関する責任(=瑕疵担保責任)を負わなくても良いことなどがあります。

    「価格は大きく下がっても良いから売却にかける手間と時間を省きたい」という場合や、一般の個人では購入できないような広大な土地を売却したい場合は、買取も検討してみてください。

    メモ
    仲介の場合は、不動産会社は売り主から成約価格に基づいた手数料を受領することで利益を得ています。

    しかし、買取は不動産会社によっていわば仕入れです。不動産会社が売り主にお金を支払って物件を買い取り、それを買い主に売って得た差額が利益となります。

    そのため、不動産会社はマンションを買うことが目的の買い主よりも安い価格でマンションを買い取ります。

    コツ5 売却前に賃貸にしない

    売ろうかどうか迷ってるから、とりあえず賃貸に出してから考えようかな。
    不動産売却のプロ
    今賃貸に出すのはおすすめできません。売却前には借り主がいない状態が理想的です。

    マンションを賃貸にするか、売却するか迷っているという場合、売却の方がおすすめです。

    日本は少子高齢化が急激に進んでおり、2033年には空き家率が30%を超えると予測されています。

    賃貸に出しても、余程人気の物件でなければ今後コンスタントに借り主を見つけ続けるのは難しいといえるでしょう。

    不動産の運用には手間とお金がかかるため、その余裕も必要です。

    また、売却前にマンションを賃貸に出すのもおすすめできません。

    賃貸中の物件では買主が住宅ローンを利用することができず、高く売ることが難しいためです。

    メモ
    所有者が自ら住む「居住用物件」と賃貸で利益を得る「投資用物件」とでは扱いが異なります

    投資用物件を買う際には、買い主は住宅ローンではなく投資用ローン(事業用ローン)を組まなくてはなりません。

    住宅ローンであれば物件価格の100%の金額を借りられる場合もありますが、投資用ローンは物件価格の70%ほどの金額しか融資されず、金利も非常に高く設定されています。
    わざわざ高い金利の投資用ローンを組んで物件を購入しようという人はあまりいないと考えられますよね。

    もし、それでも賃貸を視野に入れたいという方は、仲介を決める前に、「マンションナビ」などの売却と賃貸の査定が両方行える一括査定サイトを利用してみるのも手かもしれません。

    なるべく居住用として売り出して、買い主が住宅用ローンを利用して購入することができるようにしておきましょう。

    コンパクトな物件であっても、面積が40㎡以上であれば住宅用ローンを組むことが可能です。

    メモ
    現在賃貸中の物件を売りに出す場合には、賃借人から「解約予告通知書」を受け取ってから、不動産会社に机上査定を依頼するようにしましょう。

    コツ6 最も重要なのは不動産会社選び

    いろいろコツがあるんですね……。最も大事なのは何でしょうか?
    不動産売却のプロ
    繰り返しになりますが、やはり不動産会社選びが一番重要だといえるでしょう。

    ここまで、マンションを高く売るためのさまざまなコツをお伝えしてきました。

    しかし、マンションを売却する上で、最も重要な鍵となるのは誠実な対応をしてくれる不動産会社選びです。

    物件を売却するまでには、売出価格の設定から売却活動、内覧の準備、成約価格の交渉、契約の締結などさまざまな過程があります。

    物件がいかに早く、いかに高く売れるかは、不動産会社の担当者の能力にかかっているといえます。

    どの不動産会社と媒介契約を交わすかは、焦ることなく、慎重に考えて決定しましょう。

    「大手・地域密着・片手仲介」をあわせて比較しよう!

    不動産会社選びには、不動産一括査定サイトを使うんでしたね。
    不動産売却のプロ
    そのとおり!さまざまな特色を持つ不動産会社を比較しましょう。
    特色……?

    まずは、一括査定サイトなどを利用して多くの不動産会社に査定をお願いし、担当者の対応を見極めましょう。

    不動産会社には、それぞれ違った強みがあります。

    大手の不動産会社、地元の地域密着型の不動産会社、売り主とのみ媒介契約を結ぶ片手仲介の不動産会社を併せて比較するのがおすすめです。

    きっと、多くの人が「大手に頼むのが一番安心なのでは?」と思うのではないでしょうか。

    日本の不動産業界は、不動産仲介取引の全体の30%を三井不動産リアルティグループ、住友不動産販売、東急リバブルの大手3社が占めています。

    取扱高が東急リバブルに次いで高い野村不動産グループの仲介件数は、東急リバブルの約1/3です。

    超大手と、そうではない不動産会社には大きな差があることが分かりますね。

    しかし、必ずしも大手の会社に任せれば良いというものでもありません。

    たしかに、大手には大手ならではの広い販路と安心感があるといえます。

    しかし大手の不動産会社の多くは都心を中心に事業を展開しており、地方ではそもそも対応していない、ということも少なくありません。

    仮に大手の不動産会社が参入していても、その地域についてよく理解している地域密着型の不動産会社の方が、潜在的な顧客を抱えていて物件を売りやすいということもあり得ます。

    また、片手仲介専門の不動産会社が地域にあれば、その会社にも査定を依頼しておきたいところです。

    大手の不動産会社、地域密着型の不動産会社、片手仲介のみの不動産会社を併せて比較し、最終的には担当者が信用できると感じた会社を選ぶのが良いでしょう。

    売り主の要望に耳を傾け、丁寧な対応をしてくれる担当者ならば、適切な売却活動をしてくれると考えられます。

    売り主の質問に適切に答えてくれる、自社に不利益なことであってもきちんと売り主に伝えてくれる担当者が理想的です。

    不動産一括査定も複数のサイトを利用しよう!

    どこの不動産一括査定サイトがいいんだろう?
    不動産売却のプロ
    1サイトに決めるのではなく、複数の不動産一括査定サイトを利用するようにしましょう。

    残念ながら、全ての不動産会社に同時に査定を依頼できる一括査定サイトは存在しません。

    そのため、一括査定サイトも、複数のものを利用してみるのがおすすめです。

    以下が代表的な不動産査定サイトと、その特徴です。

    【代表的な不動産一括査定サイト】
    サイト名 特徴
    イエウール 1,600社以上が提携されていて、地域密着の優良不動産会社が多数登録している。悪徳業者を排除する仕組みも整っていて安心して使える
    HOME4U 日本で初めて一括査定サービスを発足した老舗サイト。登録されている会社は全て厳しい審査を通った不動産会社のみなので、悪徳業者につかまる心配もなく安心して利用できる。NTTデータグループが運営しておりセキュリティも充実している
    おうちダイレクト エリアは限られているが、Yahoo!やSRE不動産など他にない独自の販売チャネルが特徴
    LIFULL HOME’S 不動産情報サイトLIFULL HOME’Sが提供する売却査定サービス。
    1,700社以上の不動産会社が参画し、多くの情報が提供されていて不動産会社の特色や雰囲気がわかるようになっている。
    すまいvalue 他の一括査定サービスには加盟をしていない大手不動産会社に査定依頼が出来る
    マンションnavi マンション売却が得意な会社が多く登録されている。また売却査定だけでなく、賃料査定も同時にできる

    売却したい物件の情報と、自分の氏名・住所などを入力するだけで、無料で簡単に利用することができます。

    ここまでのポイント
  • 売れるマンションの築年数は10年が目安
  • 春や秋など生活環境が変わる季節に売れやすくなる
  • 売却前にリフォームをする必要はない
  • 不動産会社に買取してもらうと査定額が低くなるので、仲介がおすすめ
  • 賃貸経営は売却よりハードルが高いので、売却の方が確実
  • マンションを高く売るために最も重要なのは不動産会社選び
  • マンション売却に必要な費用まとめ

    不動産売却のプロ
    マンション売却に必要な費用も確認しておきましょう。
    えっ、マンションを売るのにお金がかかるんですか?
    不動産売却のプロ
    不動産会社に支払う手数料や、各種の税金などがかかります。

    マンションを売るためにも、実は費用がかかります。

    どのようなお金がかかるのか確認していきましょう。

    【マンション売却に必要な費用】
    ※横にスクロールできます
    費用 条件 費用
    仲介手数料 成約価格が200万円以下 成約価格の5%
    成約価格が200万~400万円 成約価格の4%+2万円
    成約価格が400万円~ 成約価格の3%+6万円
    抵当権抹消登記費用 登録免許税 2,000円
    司法書士への報酬金 8,000円~12,000円程度
    印紙税
    ※2020年3月31日までの契約には軽減税率が適用され()内の価格が適用される。
    成約価格が100万〜500万円 2,000円(1,000円)
    成約価格が500万〜1,000万円 1万円(5,000円)
    成約価格が1,000万〜5,000万円 2万円(1万円)
    成約価格が5,000万〜1億円 6万円(3万円)
    成約価格が1億〜5億円 10万円(6万円)
    不動産譲渡所得税 所有歴5年以下の不動産を売却 所得税30.93%+住民税9%
    所有歴5年超の不動産を売却 所得税15.315%+住民税5%
    ローン完済費用 残債は早めに確認し、引き渡しの日時が決まり次第金融会社に連絡する

    例えば、5,000万円で購入したマンションが、3,000万円で売却できたとします。

    その場合必要になる費用は以下のとおりです。

    5,000万円で購入したマンションを3,000万円で売ったときにかかる費用
    ・仲介手数料:30,000,000×0.03+60,000=960,000円
    ・抵当権抹消費用:15,000円
    ・印紙税:10,000円(※2020年4月1日以降の売買契約の場合は20,000円)

    不動産譲渡所得税がかからなかった場合であっても、100万円近いお金が必要となることが分かりますね。

    また、万一未納の管理費や修繕積立費用があった場合には、必ず売却の前に支払っておかなければなりません。

    メモ
    稀に仲介手数料が低く設定されている不動産会社がありますが、通常仲介手数料に含まれている広告費などの経費が別途請求されることもあるため注意が必要です。

    安価に釣られて飛びつかず、必ず確認してから契約を結ぶようにしましょう。

    不動産会社は、一部の特例を除き売り主から法定の仲介手数料(多くの場合3%+6万円)以上の金額を受け取ってはならないことになっています。

    もし事前の合意なしに法定の仲介手数料を上回る金額を請求された場合には必ず確認して場合によっては法的措置に出ることを視野に入れましょう。

    マンション売却時にかかる税金まとめ

    不動産売却のプロ
    マンションを売却すると、税金を支払うことになります。
    せっかく売れても、税金を払わなきゃいけないのかあ……。
    不動産売却のプロ
    利益が出た場合であっても、出なかった場合であっても、確定申告を行うことで節税ができます。損しないよう、事前に知っておきましょう。

    マンション売却の際に共通してかかる税金は、契約書を作成したときに取引額に応じて支払う印紙税だけです。

    そのほかの税金は、譲渡所得が発生したか、損失額が発生したかによって支払うかどうかが異なります

    売却して利益が出た場合

    マンションを売却して譲渡所得が出た場合には「不動産譲渡所得税」がかかります

    譲渡所得とは、取得価格(=買ったときの価格)から売却費用(=不動産会社に支払った仲介手数料や司法書士に登記変更を依頼した依頼料など)を引いた金額のことです。

    譲渡所得=譲渡価格-(取得費+売却費用)

    この譲渡所得が発生した場合、その金額に対して以下のような税金がかかります。

    〈譲渡所得税の内容〉

    • ・所得税
    • ・復興特別所得税
    • ・住民税

    これらを総称して「譲渡所得税」と呼ばれています。

    メモ
    譲渡所得税は、マンションの所有年数によって異なります。

    売却した物件を5年を超えて所有していた場合には「長期譲渡所得税」が20.315%、5年以下の所有の場合には「短期譲渡所得税」が39.63%かかります。

    ただし、自宅を売却した方であれば、多くの場合は支払う必要はありません

    「3,000万円特別控除」といって、譲渡所得より最高3,000万円を控除することができるためです。

    メモ
    譲渡所得が3,000万円より低かった場合には譲渡所得税は発生しません。

    売却して利益が出なかった場合

    不動産売却のプロ
    利益が発生しなかった場合にも、住民税や所得税を節税できる可能性があります。

    取得価格(マンションを買ったときの価格)から諸経費と売却価格を差し引いた金額がマイナスの場合、「損失額」として考えられます。

    損失額は、確定申告の際、その年の所得から控除することが可能です

    損失額が売却した年の所得税課税額を上回っている場合、最長4年間まで控除できるため、確定申告は必須です。

    大きな節税になりますよ。

    住み替える人必見!売上金でローンが払えなかったときの対処法

    新しいマンションを買って引っ越したいんですが、今のマンションを売却してローン残債が支払えなかったらどうすべきでしょうか?
    不動産売却のプロ
    売上金が足りなくても、次の家を買うことができるかもしれません。対処法をご紹介しましょう。

    マンションを売って、次のマンションや一戸建てを購入して住み替えたいという方は少なくありません。

    マンションを売って得たお金で現在のマンションを購入した際の住宅ローンを返済しようと考えている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

    残債よりも高い価格でマンションが売却できれば問題なく返済することができますが、査定額が残債を大きく下回っているなど、売却して得たお金だけでは返済が難しいとなった場合には、「住み替えローン」、「買い替えローン」などと呼ばれるローンの利用を検討するのも良いでしょう。

    「住み替えローン」または「買い替えローン」とは、ローンが残っている物件を売却し、売却額がローン残高よりも少なかった場合、残債を新居の住宅ローンに上乗せして借りられるローンのことです。

    住み替えローンの説明図



    ただし、住み替えローンを利用する場合には、いくつか注意点があります。

    まず、売却と購入の決済日を揃える必要があること。

    こちらは、媒介契約を結んだ不動産会社に調整を頼むようにしましょう。

    また、本当に返済できる金額なのか、最初の住宅ローンを組んだとき以上にしっかりと考えてから借り入れを決める必要があります。

    通常の住宅ローンは住宅の価値(担保評価)に合わせてローンが組まれますが、住み替えローンの場合は、返済中の住宅ローンの残債+新しい家の購入代金+各種手数料、つまり新たに購入する住宅の価値以上の金額を借りることになります。

    住み替えローンを利用する際には慎重に検討するようにしましょう。

    1分で分かるこの記事のポイント

    不動産売却のプロ
    マンション売却の流れやコツがご理解いただけましたか?
    はい、ばっちりです!

    事前準備から翌年の確定申告に至るまで、マンションを売却する際にはさまざまな手間がかかることが分かりましたね。

    そのなかでも最も重要な「誰にいくらで売れるか」を決定づける売却活動を行うのが、不動産会社です。

    マンション売却には不動産会社が重要な役割を担う

    いかに信頼の置ける不動産会社を見つけるかが、マンションを高く売るための鍵となります。

    不動産会社を選ぶ際には、強みの異なる複数の会社を比較し、慎重に検討するようにしましょう。

    また、不動産会社のなかには、稀に悪徳業者も存在します。

    騙されたり損したりしないためには、不動産会社に任せきりにせず、売却活動がきちんと行われているか、囲い込みが行われていないかなど、自分で知識をつけきちんと確認することが必要です。

    マンション売却の流れやコツをしっかり把握して、できるだけ高くマンションを売却しましょう。

    この記事の要点まとめ
  • 事前の情報収集から引き渡しまで、マンション売却には3~6カ月程度の時間がかかる
  • 初めてマンション売却をするときは、「高額な査定価格」「売出価格の安易な値下げ」「両手仲介の囲い込み」に注意
  • マンションを高く売るためにはさまざまなコツがあり、最も重要なのは不動産会社選び
  • マンションを売却する際は、不動産会社への支払いや税金などの費用がかかる
  • マンションを売却し新しい住居へ住み替える場合、売上金でローンが支払えなければ買い替えローンを検討

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    03 【専門性】
    複雑な税務・法務のお悩みにも対応可能

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