買取で不動産を売却する｜不動産の即時買取の特徴とメリット・デメリット

不動産の売却では、個人の買主を不動産会社に探してもらう「仲介」という方法と、不動産会社に買い取ってもらう「買取」という２つの方法があります。
買取には、販売活動などを行わず、不動産会社がそのまま物件を購入する「即時買取」という方法と、仲介によって一定期間買主を探し、一定期間が経過しても売却できなかった場合に、不動産会社に買い取ってもらう「買取保証」の２つがあります。
今回の記事では、不動産会社がそのまま物件を購入する「即時買取」について詳しく紹介します。

１．仲介と買取保証について

即時買取に関する詳細の説明に入る前に、仲介と買取保証についても簡単に説明しておきたいと思います。
仲介と買取保証を理解しておくと、即時買取を含めてどの方法が良いかを判断しやすくなると思います。

１－１．仲介による不動産売却

仲介による不動産売却は、売主が不動産会社と媒介契約を結び、不動産会社は売主に変わって販売活動を行い、買主を探します。
買主が決まったら、売主と買主が売買契約を結び、物件の引き渡しを行います。

１－２．買取保証による不動産売却

買取保証とは、一定の期限（３ヵ月前後が一般的）までに買主を見つけられなかった場合には、不動産会社が買取ますという、仲介による不動産売却の保証サービスのことを言います。

買取保証の特徴

通常の仲介は、購入希望者が見つからないと売却することが出来ませんので、どのくらいの期間で売却できるかを判断することが出来ません。しかし、買取保証の場合には、ここまでに売却したいという期間を決めることが出来ます。
例えば、相続で取得した物件を売却して納税資金を確保したいなど、売却の理由が明確な場合には、買取保証を付けることで、目標期間にきちんと不動産を売却することが出来ます。
また、一般的に売却査定を行う際に合わせて買取査定も行い、金額を提示してくれていますので、最低売却金額を事前に把握することができるという点もメリットです。
ただし、買取査定の金額は市場価格よりも1割～3割程度低くなることが一般的です。
査定は複数社に依頼し比較するようにしましょう。

２．即時買取の特徴と流れ

それでは、不動産会社が直接不動産の買取を行う即時買取について説明したいと思います。

不動産会社に買取をしてもらう即時買取は、売主と不動産会社が直接売買契約を結びます。
メリットやデメリットに関しては、後ほど詳しく紹介しますが、買主を探すための販売活動が不要となるため、仲介よりも早く不動産売却が出来るという特徴があります。

３．即時買取のメリット・デメリット

即時買取による不動産売却には、４つのメリットと2つのデメリットがあります。それぞれの項目を確認していきましょう。

３－１．不動産の即時買取のメリット

メリット１：早く売却ができる

先にも述べたように、即時買取による不動産の売却の最大のメリットは売却までのスピードが速いことです。
仲介は、購入希望者を探す必要があります。
条件などによってはなかなか購入希望者が見つからないこともあり、不動産の売却までに3ヶ月～半年程度の時間がかかると言われています。即時買取は購入希望者＝不動産会社となるため、価格などの交渉が終わればすぐに売却できます。
つまり、最短1日で不動産売却が可能です。

メリット２：人に知られずに売却できる

仲介による不動産売却は、なるべく広い範囲で購入希望者を探すために、レインズという物件検索サイトに不動産会社が物件情報を掲載します。仲介契約の内容によってはレインズへの掲載が義務となっている場合もあります。また、不動産会社が一生懸命販売活動を行うということは、レインズ以外のサイトやチラシなどを利用する可能性もあるわけです。
となれば、黙っていても知られてしまう可能性は十分に考えられます。
即時買取の場合には、情報を公開する必要がありませんので、周りに知られることなく不動産売却を行うことが出来ます。

メリット３：仲介手数料がかからない

仲介による不動産売却の場合、買主との売買契約が締結したら、不動産会社に仲介手数料を支払います。
しかし、即時買取は不動産会社が買主となりますので、仲介業務は発生しません。従って仲介手数料はかかりません。

メリット４：瑕疵担保責任が免除される

瑕疵担保責任とは、不動産売却後に見つかった瑕疵（欠陥）に対して、売主が責任を持って修理などを行う必要があります。
しかし、瑕疵担保責任は買主が個人の場合に必要となるものであり、買主が宅建業者である不動産会社の場合には免除されることになっています。したがって、即時買取では瑕疵担保責任を考える必要はありません。

－実はこんなメリットもあります－

即時買取の主なメリットは上記で紹介した４つですが、この４つ以外にもメリットと考えることができる事があります。

何度も内覧される事がない！
仲介で不動産を売却する場合、購入希望者が実際に物件を見る内覧が行われることが一般的です。
つまり、購入希望者がたくさんいれば、内覧の回数も多くなります。不動産を売却するためのとは言え、内覧
日程の調整や、部屋の掃除をしなければならないなどの手間がかかります。即時買取の場合には、不動産会社が金額の査定を行う際に見ることはありますが、何度も何度も内覧されるという事はありません。

残置物の処分も必要ない！
残置物とは、不要な家具などのことを言います。仲介での売買の場合、物件の引き渡しは「空っぽ」の状態がh原則です。そのため、引渡しまでに売主が残置物の処分をしておく必要があります。
しかし、即時買取の場合には、残置物が残った状態で引き渡すことが可能です。不動産会社は残置物の撤去費用の概算を把握していますので、残置物の撤去費用はあらかじめ買取価格から差し引いてくれるなどの対応と取ってもらうことが出来ます。

３－２．不動産の即時買取のデメリット

即時買取によるデメリットは買取保証による買取と同様に、「市場価格よりも売買価格が低くなる」の1点です。
メリットの項目数と比較すると、デメリットはたった１つですが、売買価格はその後の生活などにも関係するため、売主にとってはしっかりと検討すべきデメリットであると言えます。

市場価格よりも売買価格が低くなる理由

即時買取や買取保証によって買取した不動産は、不動産会社が再販することになります。
売れやすい状態にするために、不動産会社はリフォームをするなど、物件の価値を上げるための努力をします。
そして、当然、買取をする際にはリフォームなど、付加価値を上げるためにすべきことにかかる費用を考えています。
リフォーム費用や、瑕疵担保責任を負うリスクなどを考えたうえで、利益をしっかりと確保することが出来る金額で買取価格を提示することになりますので、市場価格よりも１割～3割程度、価格が下がる傾向にあります。

４．仲介と即時買取を比較した場合、即時買取が不利になるケースとは？

買取による不動産売却は、どちらかというと「築年数の経過した古い不動産」が向いていると言えます。
デメリット部分でも説明したように、不動産会社は買取した物件をリフォームなどして販売します。
しかし、築年数の浅い物件の場合は、リフォームなどをする必要がないことが多いため、仲介で売却した方が価格を下げずに売却することが出来るからです。従って、新築や築年数の浅い物件の場合には買取よりも仲介を選択した方が良いと言えます。

４－１．こんなケースは即時買取がおすすめ！

とにかくすぐに売却して、現金化したい理由がある場合や、事故物件など通常の売却が難しいと思われる不動産は即時買取での売却がおすすめです。また、金額よりも手間がかからない方が良いという方も即時売却の方が良いでしょう。

４－２．こんなケースは買取保証がおすすめ！

いつまでに売却する必要があるという期限が決まっており、期限までであればそれほど急いでいないという場合には、少しでも高く売れる可能性がある買取保証がおすすめです。

４－３．こんなケースは仲介がおすすめ！

急いで売却するつもりもない、時間がかかっても価格を下げずに売却したいという方や、売却する物件が人気エリアにある場合、築年数が浅い場合には仲介での売却がおすすめです。

５．買取を依頼する不動産会社の選び方

不動産を売却を成功させるためには、仲介でも買取でも良い不動産会社を見つけることが大切です。
買取をお願いする不動産会社は以下のポイントを押さえて見つけてください。

ポイント１：買取価格はきちんと比較すること

見積りは必ず比較することが不動産売買の鉄則です。買取査定は２～３社に依頼し、必ず比較してください。
この時に、低すぎる金額はもちろん論外ですが、高すぎきる金額も注意が必要です。
見積りだけ高額にして、現地調査後の査定額が大きく下がる可能性があります。
高すぎず、低すぎず、適正価格と判断できる金額を見極めて、現地調査を依頼する不動産会社を絞り込んでいきましょう。

ポイント２：現地調査後の見積りと比較し、根拠を確認する

仮見積り後に、現地調査を実施し、実際の査定額を算出してもらうことになりますが、場合によっては、仮見積りよりも金額が低くなることもあります。金額に変動があった場合、その根拠を明確に提示してくれる不動産会社の方が信頼できると言えます。
細かな点でも確認し、営業担当者の対応もしっかりと確認しておきましょう。

ポイント３：ホームページで買取実績などを確認する

不動産会社は仲介が得意な会社、買取が得意な会社など得意分野を持っています。
かならず、不動産会社のホームページなどを確認し、買取実績がどの程度あり、口コミなどの評価はどうなっているかを確認しましょう。

まとめ

不動産の売却は仲介もしくは買取という２つの方法を選択することが出来ます。
仲介と買取の違いを簡単にまとめておきますので、売却方法を検討するヒントにしていただければ幸いです。