【最新版】今が売り時？マンション売却の相場とコツを徹底解説

「引っ越す予定があってマンションの売却を考えているんだけど、いくらくらいで売れるんだろう？」

「マンションのような不動産も資産になるっていうけど、今売ってしまっても良いものなのかな……」

住み替えなどでマンションの売却を検討している方でも、相場が分からず悩んでいるという方もいらっしゃるでしょう。

想定する売却価格によって住み替えの資金繰りも変わってきますし、またマンションを資産として寝かせておいた方がいいのか、今売ってしまっていいのかといった点も気になりますよね。

売るからにはできるだけ高値で売却したいものですが、実は相場を知ることはマンション売却を成功させる上でとても重要なのです。

１．中古マンションの相場を知ろう

ご自身が持つマンションを中古マンションとして売り出すときに、「おおよそいくらで売れるのか」という「相場」は気になるものですよね。

この相場を知ることがマンション売却成功の鍵を握っているといっても過言ではありません。

相場を知らないと物件の適正価格を把握できず、売り出すときの価格設定が正しくできません。

高過ぎても売れ残ってしまいますし、安過ぎればご自身が損をしてしまいますよね。

マンションの売却を考えたとき、最終的には不動産会社に売却価格を「査定」をしてもらうことになりますが、そこで相場を知っていれば提示された査定価格が適正かどうかを見極めることが可能です。

また購入希望者が現れたとき、値段の交渉を受けることもあるでしょう。

そのとき「これ以上の値引きは無理」「ここまでなら下げられる」といった判断の材料にもなります。

一口に相場といっても多様な角度からの見方がありますが、まずは「地域別の相場」から見ていきましょう。

１－１．地域別の相場

中古マンションの相場は地域ごとに異なり、東京を中心に関東圏が高い傾向にあります。

不動産流通機構が発表する中古マンションレポート（2021年6月10日発表）を基に、以下に表でまとめたので確認していきましょう。

【地域別中古マンション相場（2021年5月）】

築年数や広さなど他にも価格を左右する要素はありますが、地域ごとの平均はおよそ上の表のようになります。

マンションの売却相場は絶えず変動しています。

そのため、正確な相場を把握するにはなるべく最新のデータに目を通すようにすると良いでしょう。

１－２．年別の相場

次に、年ごとの中古マンションの価格推移をグラフで見てみましょう。

2015年から現在まで上昇傾向にあることが分かりますね。

「コロナウイルスの流行で、中古マンションの価格にも影響があるのでは？」

という懸念を持つ方も多いのではないでしょうか。

確かに2020年5、6月には緊急事態宣言の措置が取られたこともあり、一度中古マンションの価格も落ち込みました。

しかしその後8、9月には価格が回復しており、コロナウイルスによる中古マンション価格への影響は大きくはないといえるでしょう。

【2020年不動産価格指数の推移】

このように中古マンションの価格が上昇しているデータがありますが、あくまでも平均的なデータです。

さらに詳しくご自身がお持ちのマンションの相場を確かめたいですよね。

２．相場を知るために活用したいサイト３選

これまで地域や年間の平均的な中古マンションの相場を見てきました。

しかし詳細な地域や立地、広さや間取りなどはそのマンションにより異なりますよね。

ここではマンションの詳細な情報に基づいて相場を確かめられるサイトを3つご紹介します。

以下のサイトでお持ちのマンションと似た物件がどれくらいの価格で売却されたのかという実例を見ることができますよ。

２－１．レインズマーケットインフォメーション

「REINS Market Information（レインズマーケットインフォメーション）」（以下、レインズ）は不動産流通に関する情報共有サイトです。

直近1年の間に実際に売買された物件の情報を、地域別に検索することができます。

都道府県と地域を設定すると直近一年の取引情報がグラフで表示され、さらに追加検索で詳細の入力ができるようになります。

最寄り駅や駅からの距離、専有面積や間取り、築年数などの細かな情報をお持ちのマンションに合わせて入力し、価格を確認してみましょう。

レインズは基本的には不動産業者向けのサイトですが、不動産業者以外でも情報の一部を閲覧することができます。

ただし、一般の方が閲覧できるレインズでは物件の正確な住所は非公開となっています。

また、必ずご自身がお持ちのマンションと似た物件の情報があるとは限りません。

２－２．不動産情報ライブラリ

「不動産情報ライブラリ」は国土交通省が不動産を購入した方を対象に取引価格に関するアンケート調査を行い、その結果をデータベース化しているサイトです。

「不動産取引価格情報検索」を使って売却したいマンションと近しい物件を探してみましょう。

都道府県、市町村、地区の3つを設定すると、該当する物件が表示されます。

そのなかからお持ちの物件に近いものを探し、価格を確認してみましょう。

不動産情報ライブラリは実際に不動産を購入した方から回答を集めているため、掲載されている情報は実際の価格に近いといえます。

しかし情報の正確性は個々の回答者に左右されてしまう部分があるという点には注意が必要ですね。

２－３．不動産ポータルサイト

「SUUMO」「LIFULL HOME’S」「at home」などの不動産ポータルサイトでもマンションの相場を確認できます。

ご自身のマンションと似た条件の物件を探して、おおよそいくらで売り出されているのかを見てみましょう。

ただしポータルサイトで確認できるのは、成約価格ではなく売り出し価格である点に留意してくださいね。

３．プロに任せてリアルな相場を知ろう

ここまでご自身で相場を調べる方法をご説明してきましたが、実は自分で調べた結果を鵜呑みにし過ぎないことも重要です。

ご自身で調べたデータはあくまでも「不動産会社や買い主候補との交渉の基準」という程度にとどめておくとよいでしょう。

実際にその土地のリアルな相場を知っているのはプロである不動産会社のため、安易な判断は下さないようにするのが得策です。

査定とは「売却できそうな価格」を不動産会社に割り出してもらうことです。

査定価格は主に以下の2つの観点から算出されます。

このような視点から不動産会社がリアルな相場に基づいた査定価格を教えてくれます。

３－１．不動産一括査定サイトを利用してみよう

不動産一括査定サイトとは複数の不動産会社に同時に一括で査定を依頼することができるサービスです。

利用方法は簡単で、売却したい家の売却簡単な情報（立地や築年数など）と売り主の個人情報をフォームに入力すれば査定依頼が完了します。

一社ずつ不動産会社に査定を依頼しようとなるとこの作業を繰り返す必要がありますが、不動産一括査定サイトは一度必要事項を入力するだけで複数の不動産会社に査定を依頼できるのが特長です。

３－２．不動産一括査定サイトの賢い使い方

せっかく不動産一括査定サイトを利用するのであれば賢く使いこなしたいですよね。

ここからは不動産会社ならではの視点で不動産一括査定サイトの賢い使い方についてご説明していきましょう。

３－２－１．まずは机上査定を依頼

査定を依頼しようとする際「机上査定」と「訪問査定」という項目を選ぶことになりますが、まずは「机上査定」を選びましょう。

机上査定とは簡単な物件の情報からおおよその金額を出してもらう査定方法のことです。

机上査定を受けて気になった不動産会社があれば、そこに「訪問査定」を依頼する、という流れですと、スムーズに進みます。

「訪問査定」では、不動産会社の営業担当者が実際に物件に足を運び、日当たりや設備など実際の状態を見て査定価格を提示してくれます。

３－２－１．複数の不動産一括査定サイトを利用

査定価格はそれぞれの不動産会社が「自社で取り扱えばこの価格で売れる」と考えて出すもののため、不動産会社によって差が出ます。

そのため、少しでも高くマンションを売るためには複数の不動産会社に査定を依頼することが重要となります。

不動産一括査定サイトを一回利用すれば複数の不動産会社に査定を依頼することはできますが、実は不動産一括査定サイトも複数のサービスをあわせて使うことがおすすめです。

各不動産一括査定サイトと不動産会社の関係を図で表すと以下のようになります。

不動産一括査定サイトによって、「マンション売却に特化している不動産会社と多く提携している」「地方の不動産会社が多数参加している」など異なる強みを持っています。

そのため、複数の不動産一括査定サイトをあわせて使うことでさまざまな不動産会社の査定額を比較することができるのです。

ここで注意しておきたいのは、最も高い査定額を出してくれた不動産会社がベストな選択肢であるとは限らないという点です。

実際の相場からあまりにもかけ離れた査定額で売りに出してしまうと、買い手が見つからない恐れがあります。

信頼できる不動産会社かどうか確かめるためには、査定額の根拠が何かを積極的に質問してみると良いでしょう。

４．マンションは今が売り時？

「相場や売却方法については分かったけど、マンションって今売ってしまっていいものなの？」

マンションの価格は変動していくもののため、今売っていいのかどうか不安に感じている方もいらっしゃるでしょう。

結論からいうと、マンションは今が売り時だということができます。

ここでは、マンションが今売り時である理由をお伝えしていきましょう。

４－１．低金利・中古マンション価格高騰の今が売り時

首都圏の中古マンションは6年前の2015年のから比べると約1，000万円も値上がりしています。

今後まだ値上がりするのかの判断は難しいところですが、オリンピック・パラリンピックによる建設需要も落ち着き、これ以上の価格上昇が続く可能性は低いと考えられます。

加えて、ここ20年ほど続いている住宅ローン金利の低水準化があります。

買い主側にとっては、住宅ローン金利が低い方がマンションを購入しやすくなります。

マンション自体の価格が高額のため、なおさら低金利の今のうちに買ってしまいたいと考える購入者も多いと考えられますよね。

コロナウイルスの経済への影響などを鑑みるとしばらくは低金利の時代が続くと思われますが、景気が回復すれば金利も上昇する可能性があります。

４－２．築年数が経過する前に売却を考えよう

マンションを売却するのであれば、なるべく築年数が浅いうちに売却することをおすすめします。

というのも、マンションに限らず建物は築年数が経つと共に価値が下がっていくのです。

それにともなって、築年数が経つとマンションの成約率にも変化があります。

成約率を確認すると、築6〜10年のマンションの人気が高いことが分かります。

このことから、マンションの売却は築10年を目安に行うのが良いと考えられます。

とはいえ築10年を過ぎてしまったから売り時ではないということではなく、むしろ現状よりも築年数が経つ前に売却が行えるのであれば売却するに越したことはありません。

経過年数で価格が下がってしまう前に売却することがおすすめです。

５．まとめ

マンションを売却するためにはまずは相場を知ることが重要です。

相場を知ることで、不動産会社の査定価格が適正かを見極めたり、買い主候補との値段交渉時に上限と下限を決めたりするなどが可能になります。

レインズマーケットインフォメーションや土地情報総合システム、不動産ポータルサイトを使って相場を確認してみましょう。

ただし、自分で調べた相場はあまりうのみにし過ぎず、あくまでも目安と思うことが肝心です。

そして、マンションは中古マンションの価格が高騰していて住宅ローン金利の低い今が売り時です。

築年数が経ち価格が下がらないうちに売り出すのも手といえるでしょう。