今売るべき?マンション売却の相場推移と高く売るコツ【2020年最新】

マンション売却の相場

マンションを売るのであれば、できるだけ高く売りたいものですよね。

しかし、そもそもどれくらいで売れたら良いのか、つまり相場はなかなか把握しづらいものです

今回はマンション売却の相場やその推移について、またマンションを高く売るコツについても詳しく解説していきます

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マンションを売りたいけど、どれくらいで売れるんだろう?
まずは相場が知りたい……。
不動産売却のプロ
マンション売却金額の相場マンションを高く売るためのコツを徹底的にご解説します。
このページで解決します!
Q&A 良くある疑問
マンション、今売るのは正解?
ここ5年でマンションの需要は大きく高まっており、オリンピック後には価格が下がるという予想もされています。売るなら今がチャンスといえるでしょう。
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マンションの相場は自分で調べられる?
いくつかのツールで相場感を把握することは可能ですが、マンションは物件によってその価値が大きく異なる個別性の高い不動産です。正確な相場はプロに判断してもらいましょう。
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自分で相場を調べるときはどうしたら良いの?
不動産流通機構が運営するレインズマーケットインフォメーション、国土交通省が提供している土地総合情報システム、各種の不動産ポータルサイトを活用しましょう。
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プロに任せるにはどうしたら良いの?
複数の不動産会社に査定を一括で利用することのできる「不動産一括査定サイト」を活用しましょう。
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この記事の監修税理士
監修税理士の税理士法人チェスター代表 福留正明
税理士法人チェスター代表
福留 正明
公認会計士・税理士・行政書士。相続税対策に強みを持つ税理士法人チェスターの代表社員。株式会社チェスターでは、年間100億円以上の売却案件を豊富に取り扱っている。 TV/雑誌など各種メディアからの取材歴多数。また、土地や相続についての書籍も多数出版している。
株式会社チェスターは、総勢190名以上の税理士法人グループの不動産会社です

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1.マンション売却額の相場

マンション売却の相場は、立地や築年数、間取りなどによって大きく異なります

まずは複数のデータに基づく相場の全体観を確認していきましょう。

1−1.地方別の相場の推移

不動産売却のプロ
マンション価格相場の推移データをご紹介します。

まずはマンションの成約価格の平均額推移を確認してみましょう。

下図は、2013年9月から2019年8月までの首都圏と近畿地方の中古マンションの成約平均価格の推移です。

首都圏と近畿地方の中古マンションの成約価格推移
不動産売却のプロ
この5年間、マンションの成約価格は上昇傾向にあったことが分かりますね。

1−2.マンションは今が売り時!?

不動産売却のプロ
マンションの価格が上がっていることを示すデータは他にもあります。

国土交通省によれば、不動産価格の推移を示す数値は、なんと56カ月連続して前年同月比で上昇しています。

メモ
国土交通省は、年間約30万件の不動産の取引価格情報をもとに不動産取引価格の動向を「不動産価格指数」として、毎月発表しています。
不動産価格指数の推移

特にマンションの不動産価格指数は、2013年以降ほかの不動産を引き離し大きく伸びています。

ただし、2019年に入ってから伸び幅はやや小さくなっています

これまでマンションの取引価格が上昇傾向にあった理由としては、2020年の東京オリンピックの影響が考えられます。

メモ
オリンピック開催は不動産の需要を高めます。景気が向上することに加え、競技場の建設のため、資材や作業員が不足し建築費用が高騰するためです。
不動産売却のプロ

オリンピック後は不動産の取引価格が大きく下落する可能性があります。

お持ちのマンションを高値で売却したいなら、今がチャンスかもしれません。

2.リアルな相場はプロにしか分からない!

マンションが高く売れていることはわかったけど、私のマンションは実際いくらで売れるんでしょうか?
不動産売却のプロ
実際の価値を知るには、不動産のプロである不動産会社に査定を依頼するのが一番です

近年、マンションが高く売れる傾向が続いています。

しかし、これはあくまで、間取りや立地、築年数などを問わない平均の数値に過ぎません。

不動産の実際の価値を知るためには、不動産のプロである不動産会社に査定を依頼することが重要です。

注意
マンションは一戸建てに比べて個別性が高く、近隣の類似したマンションや同じマンション内の部屋の価格が分かっても、必ず同等の価格で売れるとは限りません
不動産売却のプロ
所有するマンションがいくらで売れるのか、自分である程度推測することは可能ですが、安易に相場を分かったつもりになるのは実は危険です。
なるほど……。

マンションの価格はさまざまな要素に左右されます。

「このくらいかな?」と安易に考えていると、実際の価値よりも安値で売り出して損してしまったり、反対に無謀な高値で売り出して売れ残ってしまったりする可能性があります。

不動産売却のプロ
悪徳な不動産会社に騙されることのないようご自分で相場を調べておくのも重要なことですが、実際にいくらなのかを把握したいという場合には、必ず不動産のプロに依頼してください。

3.自分で相場を調べるときの注意点

調べて出てきた情報をそのまま鵜呑みにしちゃいけない、ってことはわかったけど、それじゃあ相場を自分で調べるときは、どんなことに注意して見たらいいの?
不動産売却のプロ
そんなときの注意点を3つ、簡単にまとめてみましたよ。

注意点1.近隣マンションの価格がそのまま当てはまるとは限らない

不動産売却のプロ
マンションは他の不動産物件に比べ非常に個別性の高い資産なので、近隣マンションの価格がそのまま当てはまるとは限りません。

建っている土地や建物の設備、あるいは同じ建物内であっても日当たりや間取りなどの条件で価値が大きく異なります。

そのため、近隣のマンションの価格をそのまま相場として考えることはできないのです。

なるほど。では、具体的にどんな基準で価格がきまるんだろう?
不動産売却のプロ
詳細を下にまとめてみましたよ。

土地や建物をどのような観点で評価すべきかについては、国土交通省が評価基準を設けています

特に「区分所有建物及びその敷地」に分類されるマンションの評価基準は、非常に多岐にわたっています

【マンションの評価基準】

(1)区分所有建物が存する一棟の建物及びその敷地に係る個別的要因

    • ① 建物に係る要因
      • ア 建築(新築、増改築等又は移転)の年次
      • イ 面積、高さ、構造、材質等
      • ウ 設計、設備等の機能性
      • エ 施工の質と量
      • オ 玄関、集会室等の施設の状態
      • カ 建物の階数
      • キ 建物の用途及び利用の状態
      • ク 維持管理の状態
      • ケ 居住者、店舗等の構成の状態
      • コ 耐震性、耐火性等建物の性能
      • サ 有害な物質の使用の有無及びその状態

 

    • ② 敷地に係る要因
      • ア 敷地の形状及び空地部分の広狭の程度
      • イ 敷地内施設の状態
      • ウ 敷地の規模
      • エ 敷地に関する権利の態様

 

  • ③ 建物及びその敷地に係る要因
    • ア 敷地内における建物及び附属施設の配置の状態
    • イ 建物と敷地の規模の対応関係
    • ウ 長期修繕計画の有無及びその良否並びに修繕積立金の額

(2)専有部分に係る個別的要因

  • ① 階層及び位置
  • ② 日照、眺望及び景観の良否
  • ③ 室内の仕上げ及び維持管理の状態
  • ④ 専有面積及び間取りの状態
  • ⑤ 隣接不動産等の利用の状態
  • ⑥ エレベーター等の共用施設の利便性の状態
  • ⑦ 敷地に関する権利の態様及び持
  • ⑧ 区分所有者の管理費等の滞納の有無
    ※国土交通省「不動産鑑定評価基準」(平成26年5月1日一部改訂)
たくさん基準があるんですね……。
不動産売却のプロ
不動産取引に詳しくない方がこれらのに基づいて不動産の価値を判断するのは至難の技であることが分かりますね。

注意点2.同じマンションの坪単価が分かっても鵜呑みにしない

不動産売却のプロ
同じマンション内の物件が売りに出されていたり、成約価格が分かったりしても、その坪単価を自分の物件にそのまま当てはめて考えるのは危険です。

間取りの違いによって、坪単価は異なります。

例えば50㎡の2DKタイプと90㎡の3LDKタイプの部屋を比較すると、総額で見れば2DKの方が安価ですが、坪単価は2DKの方が高価になることが一般的です。

まとめ買いすると安価になるのと同じ理論だといえるでしょう。

注意点3.ポータルサイトに掲載されているのは成約価格ではない

不動産売却のプロ
「HOME’S」「SUUMO」「at home」などの不動産ポータルサイトに掲載されている価格は、成約価格ではなく、あくまで売り主と仲介する不動産会社が決めた売り出し価格です。
つまり、その価格のまま売れるとは限らないということ?
不動産売却のプロ
正解です!

不動産の成約までには、往々にして買い主からの価格交渉が入ります。

売り出し価格よりも多少値下げして成約に至ることは珍しくありません

不動産売却のプロ
また、売り出し中の物件に関しては、高値を付け過ぎて売れ残っているものである可能性も否定できません。

4.マンション売却の相場を自分で調べる方法

自分で相場を把握する方法はないの?
不動産売却のプロ
心配ありませんよ。これからマンションの相場を自分で調べるためのツールを3種類ご紹介します。
【自分で相場を調べる際に役立つツール】

ツール1.レインズマーケットインフォメーション

不動産売却のプロ
レインズは簡単に言うと不動産流通に関する情報共有サイトです。

レインズを使えば、直近一年の間に実際に売買された物件の情報を地域別に検索することができます

㎡単価や間取り、築年数などの情報を絞り込んで価格を確認してみましょう。

レインズとは

宅地建物取引業者(不動産業者)は「REINS(REAL ESTATE INFORMATION NETWORK SYSTEM)」という宅地建物取引士しかアクセスすることのできないサイト上で、不動産取引に関する情報を共有しています。

レインズにはどこのどの物件がいくらで売り出されているか、成約した物件はいくらで売却されたのか、といった詳細な情報が全て登録されています。

「レインズマーケットインフォメーション」は基本的には不動産業者向けのサイトですが、不動産業者でなくとも情報の一部を閲覧することができます

注意
一般の方が見られるレインズでは、物件の正確な住所は非公開の上、自分の物件に似ている物件の情報があるとは限りません。

レインズの公式HPはこちら>>

不動産売却のプロ
求める情報が掲載されているかどうかは、運といわざるを得ません

ツール2.土地総合情報システム

不動産売却のプロ
「土地総合情報システム」は、国土交通省が不動産を購入した方を対象に取引価格に関するアンケート調査を行って、その結果をデータベース化しているサイトです。

「土地総合情報システム」に掲載されている情報は、実際に不動産を購入した方から回答を集めているため実態に近い価格が確認できます。

ですが、あくまでアンケート結果ですので情報の正確性は個々の回答者に左右されてしまう部分があることは否めません

また、近隣の物件であっても、そのまま自分の物件の価値に当てはめられるものではないことは留意しておく必要があります。

土地総合情報システムの公式HPはこちら>>

ツール3.不動産ポータルサイト

不動産売却のプロ
「SUUMO」「HOME’S」「at home」などの不動産ポータルサイトを確認すれば、今実際に売りに出されている物件の価格を確認することができます。

ただしポータルサイトで確認できるのは売り出し価格であって成約価格ではありません

本当にその価格で売れる物件であるという保証はないので、注意してください。

不動産売却のプロ
この3つのツールを、前のセクションでお話した注意点に気をつけながら利用していきましょう!

5.プロにお任せ!一括査定サイトでリアルな相場を知ろう

不動産売却のプロ
不動産のリアルな相場を知るには、不動産会社に聞くのが一番です。
どうやって聞くのがいいですか?
不動産売却のプロ
まずは「不動産一括査定サイト」の利用がおすすめです。

実際自分のマンションがいくらで売れる見込みがあるのか、リアルな価値を知るために「不動産一括査定サイト」を利用してみましょう。

不動産一括査定サイトを経由して複数の不動産会社に査定を依頼することで、より正確な相場を知ることができます

5−1.不動産一括査定サイトとは

すごく便利そうだけどどんなサイトなんだろう?

不動産一括査定サイトとは、その名のとおり複数の不動産会社に同時に一括で査定を依頼することのできるサイトです。

売却したい物件の広さや築年数、立地などの情報と申込者の連絡先を登録するだけで簡単に査定を依頼することができます。

不動産一括見積サイトの概要図

無料で不動産のプロに査定を依頼することができるので、利用しない手はありません。

メモ
不動産一括査定サイトは査定依頼を受けて仲介契約につなげたい不動産会社から広告料や仲介料をもらって運営しているため、物件の売却を検討している方がお金を支払う必要はありません。

査定価格はそれぞれの不動産会社が「自社で取り扱えばこの価格で売れる」と考えて出すものなので、不動産会社によって差が出ます。

そのため、マンションを売却する際は、複数の不動産会社に査定を依頼することが重要です。

どのような不動産会社が参加しているかは、査定サイトによって異なります。

不動産一括査定サイトも複数のものを利用し、さまざまな不動産会社の査定額を比較するようにしましょう。

5−2.不動産一括査定サイトの賢い使い方

不動産一括査定サイトって、どんな風に使えばいいんだろう?

実際に売却することが決まったら、まずは「机上査定」を複数の不動産会社に依頼し、そのなかで査定結果が気になった不動産会社数社に「訪問査定」を依頼するのがおすすめです。

まだ売り出すか迷っているのであれば、机上査定のみで十分です

所有している物件の大体の価値を把握することができます。

「机上査定」・「訪問査定」とは
不動産査定には、「机上査定」と「訪問査定」の2種類の方法があります。机上査定・・・近隣の物件の取引価格や物件の築年数、広さなどを元にしておおよその額を割り出すもの
訪問査定・・・実際に不動産会社の担当者が物件を訪問して部屋の状態や日当たり、眺望などを鑑みて詳細な査定を行うもの

どんどん営業の電話が来たらいやだなあ……。
不動産売却のプロ
電話連絡や営業を避けたい方は、査定フォームの備考欄にその旨を記載しておくと良いですよ。

5−3.おすすめの不動産一括査定サイト

おすすめの不動産一括査定サイトはないんですか?
不動産売却のプロ
ありますよ。まとめてみましたので、ご覧ください。

【おすすめの不動産一括査定サービス】

HOME4U
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最も歴史と実績がある不動産一括査定サービス
NTTデータグループが運営する、日本で最も歴史のある不動産一括査定サイトで、実績では他社の追随を許しません
登録されている会社は全て厳しい審査を通った不動産会社のみなので、悪徳業者につかまる心配もなく安心して利用できます。
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  • NTTグループが運営するサービス
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  • ・Daiwa House
  • ・東京建物不動産
  • ・三井ホーム
  • ・京阪電鉄不動産株式会社
  • その他、全国の不動産会社多数
対象エリア 全国
参加会社数 約1,300社
サイト開始時期 2001年~
運営会社 NTTデータ・スマート・ソーシング
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不動産会社を特色から選べる!日本最大級の不動産サイト
CMでお馴染みの総掲載物件数No.1の不動産サイト「HOME’S」が提供する不動産査定一括サービスです。
不動産会社の説明が充実していて、担当者の顔まで見れるのはHOME’Sだけの特徴
査定価格にくわえて実績や特色から不動産会社を選ぶことができます。
また、不動産会社からの連絡手段をメールか電話か希望を伝えることもできる売主ファーストのサイトが嬉しい、今一番注目のサイトです。
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  • 業界トップクラスの不動産会社提携数
  • 不動産会社の特色や意気込みがわかる情報が豊富
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▼主な不動産会社
  • ・三井住友トラスト不動産株式会社
  • ・センチュリー21
  • ・タマホーム不動産
  • その他、全国の不動産会社多数
対象エリア 全国
参加会社数 1,779社
サイト開始時期 2008年~
運営会社 株式会社LIFULL
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SUUMO
SUUMOの不動産一括査定サイトのロゴ
知名度No1! 全国2000社の圧倒的な不動産会社ネットワークが強み
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また、SUUMOのこれまでのノウハウを活用し、不動産会社を売却実績や店舗数、サービス内容などの希望条件で絞り込むことができるようになっています。
この詳細絞込み機能によって、自分が納得した不動産会社にのみ査定を依頼することができます。

全く知らない不動産会社から査定結果が送られてきても面食らってしまいますよね。SUUMOのこのシステムはまさに売主に寄り添った画期的なシステムだと思います。

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  • 知名度No.1の不動産サイト
  • 大手・地場を問わず、全国の優良不動産会社が参加
  • 希望条件にあった不動産会社を絞り込んでから、査定依頼を出せる
▼主な不動産会社
  • ・野村の仲介+
  • ・三井住友トラスト不動産
  • ・三菱UFJ不動産販売
  • その他、全国の不動産会社多数
対象エリア 全国
参加会社数 約2,000社
サイト開始時期 2009年~
運営会社 (株)リクルート住まいカンパニー
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既に紹介した3つのサービスの他にも、代表的なサービスがいくつかあります。
表にして紹介します。

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SUUMO売却 約2,000社の不動産会社が参加する日本最大級の無料一括査定サイト。SUUMOを利用すればほとんどの地域で優良な不動産会社から見積もりを貰うことができる。また、不動産会社を実際の売却実績などから絞り込む機能が備わっていて大変便利。
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リビンマッチ 売却だけでなく、買取や土地活用、注文住宅など幅広いジャンルの不動産総合サイトを運営しているため、他には加盟していない不動産会社に査定ができる。

直ぐに売らないといけない?

査定をしたからといって、必ず売らなければならないということでもありません。

不動産会社の方も、相場の把握が目的の方がいるのを理解していますよ。

▼営業電話が止まらない?見積もりを取ると、営業がしつこいのではないか?と心配になる方が多いのですが、そんなことはありません。

実は不動産会社の営業活動は宅地建物取引業法(通称「宅建法」)によって厳しく管理されており、しつこい営業電話は違法行為である可能性があるのです。

万一しつこい営業が来るようであれば「宅建法に違反していませんか?」と言えば連絡が来なくなるはずです。

また、電話営業されるのがどうしても嫌な方は、査定依頼の際に電話を控えて頂けるように頼んでおきましょう。

例えば、NTTグループが運営している一括査定サイトのHOME4Uでは、査定申込みの直前に備考欄が設けられていますので、電話を控えて下さい、と記載しておきましょう。

■査定額に不満や不安がある場合
査定額に不満や不安がある方は、SRE不動産(旧ソニー不動産)から査定を取ってみるとよいでしょう。

SRE不動産は片手仲介を専門にしているため、100%売主の見方になって査定や交渉が可能です。売主ファーストの正確な査定結果が期待できます

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6.マンションを少しでも高く売るためには?

不動産売却のプロ
相場が理解できたら、マンションを高く売却するコツも理解できるハズです!

コツ1.買い主にメリットのある築年数を理解しておく

マンションの売却は築10年を目安に行うのがおすすめです

マンションや一戸建てなど、建物の価値は一般的に築年数が増えるごとに下落していきます。

メモ
周辺環境や競合次第では築年数が浅いにもかかわらず売値を下げなければ買い主が見つからない場合や、反対に買ったときよりも高値で売れる場合もあり得ますが、基本的には売りに出すのが早ければ早いほどマンションは高く売れる、と考えてください。
不動産売却のプロ
下の図を見ると、新たに売りに出された中古マンションの成約率を確認しても、築6〜10年のマンションの人気が高いことが分かりますね

築年帯別中古マンションの成約率

築年帯別中古マンションの成約率
なるほど。築10年が目安なんですね
メモ
築30年を超えるとやや上向きとなっているのは、物件を安く購入して自分好みにリフォームしたい方の需要が高まるためと考えられています

また、築12年を超えた物件を買う際は、35年ローンを組むことができないという法的な事情もあります。

不動産売却のプロ
売却を検討しているマンションが築10年以内であれば、今が売りに出すチャンスといえるでしょう。

コツ2.新居探しの需要が高まる季節に売り出そう

不動産売却のプロ

新年度に環境が変化するのに合わせて転居する方が多く、また、9〜10月も、秋の転勤や転職などで、春に次いで引っ越しが多い時期だといわれています。

買手が多い時期に売り出すことで、高く早く売却できる可能性が高まります

では、春と秋に売り出すのが良いのかといえばそうではありません。

新年度に合わせて引っ越そうという方は3月中の入居を目指すであろうと考えられます。

4月から新生活を迎えたい方の需要に乗っかりたいのであれば、年明けごろから売り出しておくのが良いといえるでしょう。

逆算して前年の冬には不動産会社を探し仲介契約を交わしておきたいところです。

なるほど。引っ越しが盛んな時期に売り出すのではなく、先回りして売り出しておくんですね!

コツ3.売却前にリフォームはNG!

不動産売却のプロ
古いマンションであっても、リフォームはせずにそのまま売りに出すのがおすすめです。

昨今はセルフリノベーションが流行っていますし、リフォームにかかったお金をそのまま売り出し価格に上乗せできるとは限りません。

たしかに、内覧にやってきた方に物件の印象を少しでも良く見せることは重要です。

しかし、自分で可能なかぎり掃除をし、清潔感を保つに留めましょう。

そうか。リフォームにお金をかけて、元手が取れないと言う可能性もあるんですね。

7.まとめ

不動産売却のプロ
マンションの売却相場の調べ方や注意点、高く売るコツはご理解いただけましたか?

マンションは個別性が高いから、ひと部屋ごとに相場は異なります。

そのため、自分のマンションの相場を自力で調べるのには限界があります。

売却を検討している場合は、不動産一括査定サイトを通じて複数の不動産会社に査定を依頼してみてください。

プロの目から見てどれくらいの価値があるのか知るのがおすすめです。

家やマンションを売ろうと考えているなら、とにかく早めの査定を

家の売却には平均的に6ヶ月から1年、マンションの売却には3ヶ月から6ヶ月もの時間がかかります。急ぎで住居を移らなければいけない事情が発生した場合でも、いきなり売却できるわけではありません

また、家やマンションの売却価格は時期などによる需要で大きく変動します。急いで売りに出すと価格交渉で不利になる可能性があります。

今すぐに不動産の売却を考えていない場合でも、早めの査定をおすすめします。査定に出したからといっても必ず売却しなければいけないわけではないので、相場感を把握する目的でも利用できます。 ※不動産売却が既に決まっている方は急ぎ査定を貰いましょう

「一括査定サイトの数が多すぎて、どれを使っていいかわからない」という方には、日本で最も古くから一括査定サービスを提供している、実績抜群のHOME4Uをおすすめします。運営会社もあのNTTのグループ会社なので安心です。

特別な書類は一切必要なく、最短1分で複数の大手不動産会社に査定の依頼を出すことができます。もちろん査定は無料です。

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※下記「売却査定サービスの注意点」をご確認いただいたうえ、ご利用ください。
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年間100億円以上の売却案件を豊富に取り扱っている

02 【信頼】
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03 【専門性】
複雑な税務・法務のお悩みにも対応可能