今売るべき?マンション売却の相場推移と高く売るコツ【2019年最新】

マンション売却の相場

自分のマンションを売ろうかと悩んでいるけれど、まずは一体いくらくらいの価格で売れるのか、相場はどれくらいなのかが知りたい……という方も多いのではないでしょうか。

この記事では、マンション売却金額の相場マンションを高く売るためのコツを徹底的に解説いたします。

このページで解決します!
Q&A 良くある疑問
マンション、今売るのは正解?
ここ5年でマンションの需要は大きく高まっており、オリンピック後には価格が下がるという予想もされています。売るなら今がチャンスといえるでしょう。
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マンションの相場は自分で調べられる?
いくつかのツールで相場感を把握することは可能ですが、マンションは物件によってその価値が大きく異なる個別性の高い不動産です。正確な相場はプロに判断してもらいましょう。
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自分で相場を調べるときはどうしたら良いの?
不動産流通機構が運営するレインズマーケットインフォメーション、国土交通省が提供している土地総合情報システム、各種の不動産ポータルサイトを活用しましょう。
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プロに任せるにはどうしたら良いの?
複数の不動産会社に査定を一括で利用することのできる「不動産一括査定サイト」を活用しましょう。
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この記事の監修税理士
監修税理士の税理士法人チェスター代表 福留正明
税理士法人チェスター代表
福留 正明
公認会計士・税理士・行政書士。相続税対策に強みを持つ税理士法人チェスターの代表社員。株式会社チェスターでは、年間100億円以上の売却案件を豊富に取り扱っている。 TV/雑誌など各種メディアからの取材歴多数。また、土地や相続についての書籍も多数出版している。
株式会社チェスターは、総勢190名以上の税理士法人グループの不動産会社です

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1.マンション売却額の相場

マンションは、東京オリンピック前の今が売り時であるといえます。まずは複数のデータに基づく相場を確認していきましょう。

1−1.地方別の相場の推移

実際、マンションの価格はどのように推移しているのでしょうか。マンションの成約価格の平均額推移を確認してみましょう。

下図は、(公財)不動産流通推進センターが例年3月と9月に発表している不動産業統計集に基づいて作成した2013年9月から2019年8月までの首都圏と近畿地方の中古マンションの成約平均価格の推移です。

首都圏と近畿地方の中古マンションの成約価格推移

(公財)不動産流通推進センター「不動産業統計集」2014年9月期〜2019年9月期をもとに作成

この5年間でマンションの成約価格は上昇傾向にあったことが分かります。

1−2.マンションは今が売り時!?

続いて、国土交通省の発表する不動産価格指数をご覧ください。不動産価格指数とは年間約30万件の不動産の取引価格情報をもとに不動産取引価格の動向を指数化したもので、毎月発表されています。2019年10月に発表された2019年7月までのデータでは、なんと「56カ月連続して前年同月比で上昇」しています。

特にマンションは、2013年以降ほかの不動産を引き離し大きく伸びています。

不動産価格指数の推移

しかし、実は2019年に入って以降、伸び幅はやや微減しています

これまでマンションの取引価格が上昇傾向にあったのは、2020年の東京オリンピックの影響で需要が高まっていたものと考えられます。景気が向上しているのに加え、競技場の建設のため建築資材や作業員が不足し建築費用が高騰しているためです。

オリンピック後は不動産の取引価格は大きく下落してしまう可能性があります。お持ちのマンションを高値で売却したいなら、今がチャンスといえるかもしれません。

2.リアルな相場はプロにしか分からない!

不動産価格指数からも、実際の成約平均価格のデータからも、近年マンションが高く売れる傾向が続いているということが分かりました。

しかし、これらはあくまで、間取りや立地、築年数などを問わない平均の数値にしか過ぎません。あなたの所有しているマンションが実際いくらで売れるのか、気になるのはそこですよね。

不動産の価値を知るには、不動産のプロである不動産会社に査定を依頼するのが一番です。マンションは一戸建てに比べて個別性が高く、近隣の類似したマンションや同じマンション内の部屋の価格が分かっても、必ず同等の価格で売れるとは限りません

所有するマンションがいくらくらいで売れるのか、さまざまなデータからご自分である程度推測することは可能ですが、安易に相場を分かったつもりになるのは実は危険です。

マンションの価格はさまざまな要素に左右されます。「このくらいかな?」と安易に考えていると実際の価値よりも安値で売り出して損してしまったり、反対に無謀な高値で売り出して売れ残ってしまったりする可能性があります。

悪徳な不動産会社に騙されることのないようご自分で相場を調べておくのも重要なことですが、実際にいくらなのかを把握したいという場合には、必ず不動産のプロに依頼してください。

3.自分で相場を調べるときの注意点

マンションの相場を自分で調べる際、インターネットで手軽に調べることのできる数字をそのまま鵜呑みにするのは危険です。

注意しておくべき点を3つ、ご紹介します。

3−1.近隣マンションの価格がそのまま当てはまるとは限らない

マンションは他の不動産物件に比べ非常に個別性の高い資産だといわれています。建っている土地や建物の設備によって、あるいは同じ建物内であっても日当たりや間取りなどの条件で価値が大きく異なります。

そのため、近隣のマンションの価格をそのまま相場として考えることはできないのです。

土地や建物をどのような観点で評価すべきかについては、国土交通省が評価基準を設けています。「区分所有建物及びその敷地」に分類されるマンションの評価基準は、非常に多岐にわたっています。

(1)区分所有建物が存する一棟の建物及びその敷地に係る個別的要因
① 建物に係る要因
 ア 建築(新築、増改築等又は移転)の年次
 イ 面積、高さ、構造、材質等
 ウ 設計、設備等の機能性
 エ 施工の質と量
 オ 玄関、集会室等の施設の状態
 カ 建物の階数
 キ 建物の用途及び利用の状態
 ク 維持管理の状態
 ケ 居住者、店舗等の構成の状態
 コ 耐震性、耐火性等建物の性能
 サ 有害な物質の使用の有無及びその状態

② 敷地に係る要因
 ア 敷地の形状及び空地部分の広狭の程度
 イ 敷地内施設の状態
 ウ 敷地の規模
 エ 敷地に関する権利の態様

③ 建物及びその敷地に係る要因
 ア 敷地内における建物及び附属施設の配置の状態
 イ 建物と敷地の規模の対応関係
 ウ 長期修繕計画の有無及びその良否並びに修繕積立金の額

(2)専有部分に係る個別的要因
① 階層及び位置
② 日照、眺望及び景観の良否
③ 室内の仕上げ及び維持管理の状態
④ 専有面積及び間取りの状態
⑤ 隣接不動産等の利用の状態
⑥ エレベーター等の共用施設の利便性の状態
⑦ 敷地に関する権利の態様及び持
⑧ 区分所有者の管理費等の滞納の有無
国土交通省「不動産鑑定評価基準」(平成26年5月1日一部改訂)

不動産取引に詳しくないという方がこれらの価値評価基準に基づいて不動産の価値を判断するのは至難の技であることが分かりますね。

3−2.同じマンションの坪単価が分かっても鵜呑みにしない

同じマンション内の物件が売りに出されていたり、成約価格が分かったりしても、その坪単価を自分の物件にそのまま当てはめて考えるのは危険です。

間取りの違いによって、坪単価は異なります。例えば50㎡の2DKタイプと90㎡の3LDKタイプの部屋を比較すると、総額で見れば2DKの方が安価ですが、坪単価は2DKの方が高価になることが一般的です。まとめ買いすると安価になるのと同じ理論だといえるでしょう。

3−3.ポータルサイトに掲載されているのは成約価格ではない

「HOME’S」「SUUMO」「at home」などの不動産ポータルサイトに掲載されている価格は、成約価格ではなく、あくまで売り主と仲介する不動産会社が決めた売り出し価格です。そのまま売れるものとは限らないので注意が必要です。

不動産の成約までには、往々にして買い主からの価格交渉が入ります。売り出し価格よりも多少値下げして成約に至ることは珍しくありません。また、売り出し中の物件に関しては、高値を付け過ぎて売れ残っているものである可能性も否定できません。

4.マンション売却の相場を自分で調べる方法

自分でマンション売却額の相場感を把握しておけば、不動産会社に査定を依頼した際、査定価格の根拠を聞くのに役に立ちます。

こちらのセクションでは、マンションの相場を自分で調べるためのツールを3種類ご紹介します。

ツール1.レインズマーケットインフォメーション
ツール2.土地情報総合システム
ツール3.不動産ポータルサイト

ツール1.レインズマーケットインフォメーション

「REINS Market Information(レインズマーケットインフォメーション)」は、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営・管理する不動産流通に関する情報共有サイトです。直近一年の間に実際に売買された物件の情報を地域別に検索することができ、㎡単価や間取り、築年数などの情報を絞り込んで価格を確認することができます。

ちなみに、宅地建物取引業者(不動産業者)は「REINS(REAL ESTATE INFORMATION NETWORK SYSTEM)」という宅地建物取引士しかアクセスすることのできないサイト上で、不動産取引に関する情報を共有しています。レインズにはどこのどの物件がいくらで売り出されているか、成約した物件はいくらで売却されたのか、といった詳細な情報が全て登録されています。

一方、「レインズマーケットインフォメーション」は、不動産業者でなくともレインズの情報の一部を閲覧することのできるサイトです。地建物取引士が閲覧できる元のレインズに比べて、物件の正確な住所は非公開の上、自分の物件に似ている物件の情報があるとは限らないというデメリットもあります。求める情報が掲載されているかどうかは、運といわざるを得ません。

ツール2.土地総合情報システム

「土地総合情報システム」は、国土交通省が不動産を購入した方を対象に取引価格に関するアンケート調査を行って、その結果をデータベース化しているサイトです。

実際に不動産を購入した方から回答を集めているため実態に近い価格が確認できると考えられますが、あくまでアンケート結果ですので情報の正確性は個々の回答者に左右されてしまう部分があることは否めません。

また、近隣の物件であっても、そのまま自分の物件の価値に当てはめられるものではないことは留意しておく必要があります。

ツール3.不動産ポータルサイト

「SUUMO」「HOME’S」「at home」などの不動産ポータルサイトを確認すれば、今実際に売りに出されている物件の価格を確認することができます。

ただしポータルサイトで確認できるのは売り出し価格であって成約価格ではありません。本当にその価格で売れる物件であるという保証はないので、注意してください。

5.プロにお任せ!一括査定サイトでリアルな相場を知ろう

実際自分のマンションはいくらくらいで売れる見込みがあるのか、リアルな価値を知るためには、「不動産一括査定サイト」の利用がおすすめです。

売却すると決めているわけではないがおおよそいくらで売れるのか知りたいという場合であっても、不動産一括査定サイトを経由して複数の不動産会社に査定を依頼することで、より正確な相場を知ることができます

5−1.不動産一括査定サイトとは

不動産一括査定サイトとは、その名のとおり複数の不動産会社に同時に一括で査定を依頼することのできるサイトです。

売却したい物件の広さや築年数、立地などの情報と申込者の連絡先を登録するだけで簡単に査定を依頼することができます。

不動産一括査定サイト

不動産一括査定サイトは査定依頼を受けて仲介契約につなげたい不動産会社から広告料や仲介料をもらって運営しているため、物件の売却を検討している方がお金を支払う必要はありません。無料で不動産のプロに査定を依頼することができるので、利用しない手はありません。

不動産会社には、それぞれに特色があります。例えば広い販路を持つ大手不動産会社、地域のことを熟知して独自の顧客を有している地元密着型の不動産会社、中古物件の売買を得意とする不動産会社、マンションの取引を専門に行う不動産会社などさまざまです。

査定価格はそれぞれの不動産会社が「自社で取り扱えばこの価格で売れる」と考えて出すものなので、不動産会社によって差が出ます。そのため、マンションを売却する際は、複数の不動産会社に査定を依頼することが重要です。

日本には31万を超える不動産会社があります。いくら多くの不動産会社が参加している不動産一括査定サイトであっても、全ての不動産会社を網羅できているわけではありません。どのような不動産会社が参加しているかは、査定サイトによって異なります。

不動産一括査定サイトも複数のものを利用し、さまざまな不動産会社の査定額を比較するようにしましょう。

【不動産一括査定サイトと提携している主要な不動産会社】
※横にスクロールできます
すまいValue Home4U 仲介手数料
三井不動産リアルティグループ 85,008
住友不動産販売 69,615
東急リバブル 60,149
野村不動産グループ 33,136
センチュリー21グループ 31,132
三井住友トラスト不動産 20,656
三菱UFJ不動産販売 17,567
みずほ不動産販売 15,388
三菱地所リアルエステートグループ 9,871
大京グループ 7,666
東宝ハウスグループ 7,472
大和ハウスグループ 7,001
大成有楽不動産販売グループ 6,937
住友林業ホームサービス 6,460
近鉄不動産 5,855
スターツグループ 5,392
長谷工エリアルエステート 3,771
東京建物不動産販売 3,543
三菱地所ハウスネット 2,811
ポラスグループ・中央住宅 2,379
日本土地建物販売 2,205
小田急不動産 2,051
朝日住宅 1,195
京王不動産 11,67
相鉄不動産販売 1,067

※仲介手数料は(公財)不動産流通推進センター「2019 不動産流通統計集(9月期改定) 3不動産流通」より抜粋(単位:万円)

5−2.不動産一括査定サイトの賢い使い方

不動産査定には、「机上査定」と「訪問査定」の2種類の方法があります。

机上査定は近隣の物件の取引価格や物件の築年数、広さなどを元にしておおよその額を割り出すもの、訪問査定は実際に不動産会社の担当者が物件を訪問して部屋の状態や日当たり、眺望などを鑑みて詳細な査定を行うものです。

実際に売却することが決まったら、まずは机上査定を複数の不動産会社に依頼し、そのなかで査定結果が気になった不動産会社数社に訪問査定を依頼するのがおすすめです。

まだ売り出すか迷っているのであれば、机上査定のみで十分です。所有している物件の大体の価値を把握することができます。

不動産会社からの電話連絡や営業を避けたい方は、不動産一括査定サイトの申し込みフォームに備考欄があればその旨を記載しておくと良いでしょう。

5−3.おすすめの不動産一括査定サイト

マンションの査定を依頼するのにおすすめの不動産一括査定サイトをまとめましたのでご活用ください。

【マンション売却におすすめな不動産一括査定サイト】
サイト名 特徴
HOME4U 日本で初めて一括査定サービスを発足した老舗サイト。登録されている会社は全て厳しい審査を通った不動産会社のみなので、悪徳業者につかまる心配もなく安心して利用できる。NTTデータグループが運営しておりセキュリティも充実している
イエウール 1,600社以上が提携されていて、地域密着の優良不動産会社が多数登録している。悪徳業者を排除する仕組みも整っていて安心して使える
おうちダイレクト Yahoo!やSRE不動産など他にない独自の販売チャネルが特徴。マンション売却に特化した不動産会社が多い。
マンションナビ マンション売却が得意な会社が多く登録されている。また売却査定だけでなく、賃料査定も同時にできる

各一括査定サイトに登録されている不動産会社から考えると、マンション売却の際は以下の組み合わせで利用すると良いでしょう。

・マンション(首都圏)売却の場合:HOME4U + イエウール + おうちダイレクト
・マンション(首都圏以外)売却の場合:HOME4U + イエウール + マンションナビ

不動産一括査定サイトについては別の記事で詳しく解説しています。

6.マンションを少しでも高く売るためには?

せっかく売却するのであれば、少しでも高値で売りたいところですが、そのために何かできることはあるのでしょうか。

このセクションでは、マンション高く売るためのコツをご紹介します。

6−1.買い主にメリットのある築年数を理解しておく

マンションの売却は築10年を目安に行うのがおすすめです。マンションや一戸建てなど、建物の価値は一般的に築年数が増えるごとに下落していきます。

周辺環境や競合次第では築年数が浅いにもかかわらず売値を下げなければ買い主が見つからない場合や、反対に買ったときよりも高値で売れる場合もあり得ますが、基本的には売りに出すのが早ければ早いほどマンションは高く売れる、と考えてください。

新たに売りに出された中古マンションの成約率を確認しても、築6〜10年のマンションの人気が高いことが分かります。

築年帯別中古マンションの成約率

築年帯別中古マンションの成約率

(公財)東日本不動産流通機構「築年数から見た 首都圏の不動産流通市場(2018年)」より作成

ちなみに築30年を超えるとやや上向きとなっているのは、物件を安く購入して自分好みにリフォームしたい方の需要が高まるためと考えられています。

また、築12年を超えた物件を買う際は、35年ローンを組むことができないという法的な事情もあります。売却を検討しているマンションが築10年以内であれば、今が売りに出すチャンスといえるでしょう。

6−2.新居探しの需要が高まる季節に売り出そう

進学や就職、異動など、4月からの新年度に環境が変化するのに合わせて転居する方が多いことは想像に難くないでしょう。また、9〜10月も、秋の転勤や転職などで、春に次いで引っ越しが多い時期だといわれています。

では、春と秋に売り出すのが良いのかといえばそうではありません。新年度に合わせて引っ越そうという方は3月中の入居を目指すであろうと考えられます。

4月から新生活を迎えたい方の需要に乗っかりたいのであれば、年明けごろから売り出しておくのが良いといえるでしょう。逆算して前年の冬には不動産会社を探し仲介契約を交わしておきたいところです。

マンション売却にかかる時間と流れについては、「マンション売却の流れとコツ!初心者が騙される【3つの落とし穴】」をご覧ください。

6−3.売却前にリフォームはNG!

売却したい物件の老朽化が進んでいる場合、売りに出す前にリフォームすべきなのか気になるという方が多いのではないでしょうか。結論からお伝えすると、古いマンションであっても、リフォームはせずにそのまま売りに出すのがおすすめです。

昨今はセルフリノベーションが流行っていますし、リフォームにかかったお金をそのまま売り出し価格に上乗せできるとは限りません。

内覧にやってきた方に物件の印象を少しでも良く見せることは重要ですが、自分で可能なかぎり掃除をし、清潔感を保つに留めましょう。

7.まとめ

近隣の類似マンションや同じマンションの違う部屋の価格を知ってある程度の相場感を把握しても、自分が所有している物件が同等の価格で売却できるとは限りません。

マンションは不動産のなかでも個別性が非常に高く、一部屋一部屋価値が異なる場合があります。

自分のマンションが一体いくらで売れるのか、自力で調べるのには限界があります。

売却を検討している場合は、不動産一括査定サイトを通じて複数の不動産会社に査定を依頼し、プロの目から見てどれくらいの価値があるのか知るのがおすすめです。

【マンション売却におすすめな不動産一括査定サイト】
サイト名 特徴
HOME4U 日本で初めて一括査定サービスを発足した老舗サイト。登録されている会社は全て厳しい審査を通った不動産会社のみなので、悪徳業者につかまる心配もなく安心して利用できる。NTTデータグループが運営しておりセキュリティも充実している
イエウール 1,600社以上が提携されていて、地域密着の優良不動産会社が多数登録している。悪徳業者を排除する仕組みも整っていて安心して使える
おうちダイレクト Yahoo!やSRE不動産など他にない独自の販売チャネルが特徴。マンション売却に特化した不動産会社が多い。
マンションナビ マンション売却が得意な会社が多く登録されている。また売却査定だけでなく、賃料査定も同時にできる
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強み

01 【実績】
年間100億円以上の売却案件を豊富に取り扱っている

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相続専門 No.1 税理士事務所のグループ会社

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