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知らないと騙される!不動産を売却するときの7つの注意点

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不動産を売却するという経験は人生に何度もされる方の方が少ないと思います。不動産の売却には、数千万円という大きな金額が動きます。売却を依頼する不動産会社や買主にいいようにされないために、基本的な知識・注意点をしっかり押さえておきましょう。不動産を売却する際の最低限の注意点をこちらでご紹介しますので、ぜひ最後までご覧ください。

1.不動産を売却する際の時系列に沿った注意点

不動産を売却するときには、いくつか注意点があります。
トータルでまとめると、不動産会社の選び方、実際の売り出し時の注意点、契約時の注意点、引渡し時の注意点になります。では実際に、どのような注意点があるか見ていきましょう。

1-1.不動産会社を選ぶ際の注意点

不動産会社を選ぶとき、必ず相見積もりを取りましょう。
1社だけで売却を行うのは絶対に避けてください。
1社だけで依頼した場合、その会社が、高値で売れてトラブルのない顧客をつけてくれるサービスの良いいい会社か、ただ仲介手数料目当てでいい顧客をつけてくれない悪い会社か分からないからです。

相見積もりをかけるサイトも有りますが、そういったサイトに依頼すると営業の電話がひっきりなしにかかってきますので、できればインターネットで「○○(地名) 不動産会社」などのキーワードで検索して、地元の不動産会社を探しましょう。できるだけ、地域に密着した不動産会社を複数選ぶほうが良いです。なぜなら地元の顧客網を複数持っているし、良質の顧客を紹介してくれる可能性が高いからです。地域に根ざした不動産会社のほうが多くの顧客を持っているのは当然だからです。

また、売却をしようとしている不動産を購入した不動産会社に売却をお願いする必要はありません。購入時と売却時で不動産会社が違っても構いません。特に義理立てする必要はないでしょう。

1-2.実際に売りに出す時の注意点

実際に売りに出す際は、相見積もりを取った会社、複数社に同時に売りに出しましょう。そして、大体の場合において、値段が一番高い会社に売れば問題ないです。また、仲介を依頼せずに、自分で買い手を見つけて売る方法もあります。不動産会社そのものに買い取ってもらうのもいいでしょう。高値で売れたり、賃貸ニーズがあると判断されれば、売買ではなく買い取りとして不動産会社が購入してくれるケースもあります。中小や大企業に限らず、不動産会社は同時に賃貸業も行っているケースが多いからです。

多くて数百万円の違いがあります。これは大きいでしょう。ですので高い会社に売ることを考えましょう。ですが、ストレスの問題を考えた時、対応がいい会社に売りたいものです。数万円程度の違いであれば、担当者の印象が良い所を選んだほうがいいでしょう。

また、綺麗に掃除するのを絶対に忘れないでください。当然ですが荷物は全部カラにして、拭き掃除なども忘れないようにしましょう。見た目上が綺麗になるだけで、査定価格は大幅にあがります。綺麗な不動産を買いたいと思う人は多いからです。なので、自分たちの手でいいので、綺麗にしましょう。

1-3.不動産売却の契約をするときの注意点

不動産の契約をするときは、売却価格と仲介手数料だけでなく、契約書に特に注意しましょう。
仲介業務に関するトラブルを未然に防ぐためのものです。仲介の依頼を受けた不動産会社に対して、契約書が義務付けられているのです。

契約書は双方が納得した上で行うものです。契約を結んだら、簡単には解除できません。お互いに責任をもって契約できるように契約書を準備します。不動産会社に契約書を依頼したり、司法書士に依頼するといいでしょう。
雨漏りやシロアリ被害などの物件の欠陥を知らなかった場合は、瑕疵担保責任が発生します。
これは簡単に言うと売り主の責任となりますので注意が必要です。
売買契約書では、瑕疵担保責任がどのぐらいの期間、負うのかを明記する必要があるでしょう。
買ってくれる人に対して、重要事項の説明や、売買契約の際の保険や供託の措置を取ることについて、しっかり説明することが必要です。
明記されていない場合は、民法が適用され、買い主が隠れた瑕疵を知ってから1年が、瑕疵担保責任の期間となっています。

1-4.不動産を引き渡す際の注意点

不動産売買は、現況渡しになります。
そのため、所有権の転移と、物件の引き渡しなどの義務が生じます。
これらの義務を期日までにしっかり果たさなければ、債務不履行などが成立してしまいまうことになるでしょうす。
その場合は違約金なども発生しますので注意しましょう。

また所有権転移については、登記などを準備して、しっかりと準備しましょう。
そのためには司法書士に頼んで書いてもらうなどすると、専門的な書類を仕上げることが可能です。
抵当権が設定されている場合は、残債を確認してローンを全額返済して抵当権を抹消します。振り込まれたお金でローンを完済し、綺麗な状態になります。

また、土地などがある場合は、土地家屋調査士などに依頼して境界を確認することも重要です。境界や設備の引き渡しのトラブルになることがあるので、物件の修復には十分気をつけましょう。
現地確認も大切です。売主と買主だけでなく、不動産会社が立ち会って現況確認を行うことが大切です。これは立ち会いのもとで行うといいでしょう。

また、引き渡しまでに退去を済ませて、引き渡し条件をしっかりと確認して、買ってくださった方に確実に物件を期日までに引き渡しましょう。

2.売却する不動産の状況に応じた不動産売却時の注意点

不動産の売却時には、いろいろな注意点がまだまだあります。
それは売却対象の不動産の種類や状況によっても異なるのです。

相続したもの、ローン残債が残っているもの、自分で住まず人に賃貸で貸して大家さんとして運営している不動産を売却するときのものです。
注意点はどれも異なり、まったく内容が変わってきます。よく内容を読んでしっかりと理解してください。

2-1.相続した不動産を売却するときの注意点

不動産を相続するケースは多々あると思います。
税金がかかりますし、他の場所に住んでいる場合はそこに住むのも難しいですよね。
また固定資産税もかかります。管理もしないため、不動産の価値も下がります。
相続登記をしておくことが重要です。これは期限はないのですが、いつまでも亡くなった方のままにしておいては、売却も、担保にお金を借りることもできません。
相続登記を早めに行い、不測の事態に備えましょう。

2-2.ローン残債が残っている不動産を売却するときの注意点

一般的に、売却代金をローンの残債にあてて一括返済するケースが多いです。
住宅ローンを組んでいる際には、抵当権がついていることだと思います。

銀行は抵当権をつけることで、ローンに万が一のことがあったときに回収できるようにしているのです。
ですが、ローンがあって抵当権が付いている場合、そのままでは買ってくれる人はほとんどいません。
ですので、売却代金を受け取ったと同時に抵当権を抹消することが必要となってきます。
売却代金を受け取り、金融機関にローンの残債を返却して、抵当権を抹消するのが通常の手続きです。

また、新居を購入してそちらにもローンを組む場合は注意が必要です。
買い替えローンなどを使うことになるでしょう。その際は、今あるローンの残高を、新規に購入する住宅ローンに上乗せすることができます。ただし、借入額が大幅に増えるので、審査が困難であるというデメリットはあります。売却を出来ないリスクも考えて、慎重に検討する必要があります。

買い換える住まいがすでに竣工されている場合は、スムーズにローンの移行が可能です。竣工前の分譲マンションなら、引き渡し後からローンがはじまりますので、仮住まいと重複したローンは不要です。建物が竣工するまでは、つなぎ融資などもありますので、そちらを利用して短い期間、借り入れすることも可能です。しっかり調べることが重要です。

2-3.賃貸中の不動産を売却するときの注意点

賃貸中の物件を売りに出す場合は、その物件は、不動産収益が発生する収益物件として見られることになります。買い手もそのように考え、利回りを計算することでしょう。ですので、毎月の利回りなどを元に、売却の査定額が決定されます。ここは、自分が住んでいる住宅物件との売却の違いです。

購入額から年間の家賃収入を利回りで割ったもので計算され、6%ぐらいから最低でも二桁ぐらいはないと売れないかもしれません。通常の不動産を売却する時よりも査定額が厳しくなる傾向があります。また管理費や修繕積立金の滞納も引き継がれますので、事前に精算してしまうことが望ましいでしょう。費用の滞納は売買の重要事項説明書で記載する必要がありますので、それらを内緒にして売却はできません。

3.まとめ

不動産を売却する場合は、そのケースによって気をつけることが異なります。
ですが、住宅、ローン残債が残っている場合、相続した不動産の場合、賃貸中の場合などでそれぞれ注意点が異なりますので、一概に売却のノウハウは言えません。

まずは地元で誠実な良い不動産屋を見つけて、適切な査定をしてもらうことから始めましょう。またそのためには、購入時に売却の可能性も考えて良好な物件を選ぶことも大切だと言えるでしょう。

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