不動産売買にかかる仲介手数料とは？算出方法や上限額などを解説
「不動産の売買にかかる仲介手数料って高そうだなあ……。」
「仲介手数料はいつまでに支払う必要があるんだろう……。」
不動産の売却や購入を検討している方であれば、仲介手数料についてこのような不安を持つのではないでしょうか。
確かに不動産の売買にかかる費用のなかで、最も高額なのは仲介手数料です。
仲介手数料は不動産会社に仲介を依頼し、売買契約が成立した際に報酬として発生します。
売買代金や不動産会社との契約内容によって仲介手数料の金額は異なりますが、上限が定められており計算式で求めることができます。
不動産を売却してもすべての金額が売り主の手元に入るわけではありません。
また不動産を購入する際にも、売買代金以外の費用もかかるため注意が必要です。
あらかじめ仲介手数料などの費用を踏まえた上で予算を組んでおけば安心して不動産の売買に臨めるでしょう。
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１．不動産売買にかかる仲介手数料とは？
仲介手数料についてこのような疑問をお持ちの方もいらっしゃるでしょう。
不動産売買の仲介手数料は、不動産会社に仲介を依頼し売買契約が成立したときに発生する成功報酬です。
仲介の方法には、不動産会社が売り主・買い主の双方を仲介する「両手仲介」と、どちらか一方のみを仲介する「片手仲介」の2種類があります。この記事では一般的な仲介方法である両手仲介を例に解説します。
以下の図は、不動産売買における仲介の仕組み（両手仲介）を簡単にまとめたものです。
不動産を仲介で売却するとき、売り主と不動産会社は「媒介契約」と呼ばれる契約を結び、依頼を受けた不動産会社が売り主に代わって売却活動を行います。
買い主が見つかったら、不動産会社は買い主と売り主を仲介し双方の間に入って売買契約を成立させるのです。
売買契約が成立すると媒介契約が履行されるため、売り主は不動産会社に対して仲介手数料を支払う必要があります。
一方で買い主が不動産会社に仲介を依頼し、物件を購入する際にも仲介手数料が発生します。
ちなみに仲介手数料には不動産会社が行う売却活動の経費や事務手続きの費用も含まれます。
仲介における不動産会社の役割は「売り主と買い主の売買契約を成立させること」ですから、契約条件の交渉や契約書の作成など引き渡しまでのサポートも不動産会社の仕事なのです。
なお仲介手数料はあくまで不動産仲介の成功報酬であるため、売買契約が成立しなければ不動産会社から請求されることはありません。
２．不動産売買の仲介手数料はいくら支払うの？
不動産会社に仲介を依頼しようと思っても、気になるのが仲介手数料の金額ですよね。
高額な仲介手数料を支払わなければならなかったり、損をしたりしないか不安を感じる人も多いのではないでしょうか。
不動産売買における仲介手数料には法律により規定が設けられており、売買価格をもとに算出することができます。
そこでこの章では、仲介手数料の上限額と算出方法、注意が必要なケースについて解説します。
２－１．仲介手数料には上限額が定められている
宅地建物取引業法により、仲介手数料には建物の売却価格に応じて上限額が定められています。
仲介手数料の上限額は売却価格に応じて以下の計算式で求めることができます。
| 成約価格 | 仲介手数料 |
|---|---|
| 200万円以下 | 成約価格の5％＋消費税 |
| 200万円超～400万円以下 | 成約価格の4％＋2万円＋消費税 |
| 400万円超 | 成約価格の3％＋6万円＋消費税 |
なお仲介手数料には不動産売買にかかる経費も含まれているため、不動産会社が仲介手数料以外の売買にかかる費用・報酬を請求することは原則できません。
２－２．手数料が安い不動産会社には注意が必要
と疑問をお持ちの方もいらっしゃるかもしれませんね。
上限額が定められているといっても不動産会社が得られる報酬は仲介手数料のみのため、一般的には上限ぎりぎりの価格を提示する会社が一般的です。
ただし、なかには不動産会社によっては仲介手数料を無料または上限より低く提示するケースもあります。
仲介手数料には不動産会社に対する報酬だけでなく不動産の売買において必要な経費も含まれています。
そのため仲介手数料が無料または安すぎるケースでは、さまざまなデメリットが生じる可能性があります。
たとえば不動産を売却する場合、売却活動に十分な経費がかけられず買い主が見つかるまでに時間がかかったり、値下げを要求されて結果的に損をしたりすることも考えられます。
また不動産を購入する場合にも、選べる物件の数がそもそも少なかったり、手数料が安い分不動産を高値で購入させられたりするケースもあります。
不動産会社を選ぶときには仲介手数料の安さだけでなく、信用できる会社・担当者であるかをしっかり見極めてから決めることが重要です。
３．仲介手数料を支払うタイミング
仲介手数料は安い費用ではありませんから、このように支払いのタイミングについて不安になる方もいらっしゃるのではないでしょうか。
上限額とは異なり、仲介手数料を支払う時期や回数について法律による規定はありません。
そのため売り主・買い主がそれぞれ不動産会社と話し合い、支払いのタイミングを取り決めます。
なお不動産を売却する際には、売買契約締結時と引き渡し時に半額ずつ仲介手数料を支払うケースが一般的です。
一方で不動産を購入する際には、仲介手数料を売買契約時と引き渡し時の2回に分けて支払う、もしくは引き渡し時に一括で支払うケースが多いといわれます。
以下の図は、売り主・買い主の不動産仲介の流れを示したものです。
まず売り主が仲介を依頼する不動産会社を見つけて媒介契約を結びます。
媒介契約を結ぶと不動産会社は売却活動を始め、購入希望者に対して内見などの対応を行います。
買い主が不動産の購入の申し込みを行うと、不動産会社が売り主・買い主の双方（片手仲介の場合は売り主・買い主のどちらか）を仲介して売買契約の交渉を行います。
交渉が成立し売買契約書が締結されると、不動産会社に対する報酬として仲介手数料が発生するのです。
なお不動産の売買代金の決済や費用の清算は不動産の引き渡しまでに行う必要があります。
そのためどのようなケースであっても、仲介手数料の支払いは売買契約締結時から引き渡しまでの間に行われます。
また、売買契約の締結時には、買い主から売り主へ手付金として売買代金の一部が支払われるのが一般的です。
仲介手数料の上限額の割合は最大で「成約価格の5％＋消費税」ですから、売り主は手元に資金がなくても手付金で仲介手数料を支払うことができます。
一方で、買い主は売買契約時までに手付金や仲介手数料を原則として現金で用意しておく必要があります。
ということが気になっている方もいらっしゃるかもしれませんね。
金融機関の条件にもよりますが、住宅ローンに不動産購入時の諸費用を組み込んでおけば仲介手数料など一部の費用を賄うことができる場合もあります。
しかし、手付金はどの金融機関でも住宅ローンに組み込むことができません。
買い主自身が売買契約時までに現金で調達しておく必要がありますから注意しましょう。
手付金や仲介手数料を支払えないと売買契約はできませんから、あらかじめ住宅ローンなどの条件も確認しておき状況に合わせて十分な資金を準備しておくと安心です。
４．不動産売買にかかる費用と税金
結論から言うと、不動産売買では仲介手数料以外にもさまざまな費用や税金が発生します。
以下の表に売り主、買い主それぞれが負担する主な費用や税金をまとめました。
| 売り主 | 買い主 |
|---|---|
| 印紙税 登記費用（抵当権抹消登記） 譲渡所得税 |
印紙税 登記費用（所有権移転登記） 不動産取得税 |
実際に不動産を売買する前に、あらかじめ該当する項目と費用の目安を確認しておきましょう。
４－１．印紙税
印紙税は契約書や金銭の受取書（証明書）などの文書を作成する際に課される税金のことをいいます。
不動産の売買契約書は課税対象の文書であるため印紙税が発生します。
印紙税は売買契約書に記載された取引の金額に従って、以下のように定められています。
| 契約金額 | 税額（軽減税率） | 税額（本則） |
|---|---|---|
| 100万円超500万円以下 | 1,000円 | 2,000円 |
| 500万円超1,000万円以下 | 5,000円 | 1万円 |
| 1,000万円超5,000万円以下 | 1万円 | 2万円 |
| 5,000万円超1億円以下 | 3万円 | 6万円 |
| 1億円超5億円以下 | 6万円 | 10万円 |
なお印紙税には令和9年3月31日まで軽減税率が適用されます。
不動産の売買契約書は2通作成して売り主と買い主の双方が保有するため、印紙税は各自で平等に負担するのが一般的です。
印紙税を支払う際には郵便局などで取引額に応じた印紙を購入し、契約書に貼り付けてから消印をする必要があります。
４－２．登記費用
不動産における「登記」とは、土地や建物ごとに所在・面積・所有者・抵当権の有無などの権利関係を法務局で申請し公示することをいいます。
登記をすることで不動産の権利を法的に主張できるようになり、安全かつ円滑に不動産取引をすることが可能になります。
登記を行う際には、登録免許税と必要に応じて司法書士へ報酬が発生します。
不動産の登記にはさまざまな種類がありますが、売買において重要なのは以下の二つです。
それぞれの登記の内容と費用について確認しましょう。
４－２－１．所有権移転登記
不動産の所有権が売り主から買い主に移ったことを証明する登記のことを所有権移転登記といいます。
所有権移転登記の登録免許税は不動産の固定資産税評価額を基準に算出され、税率は所有権が移った理由（相続・売買など）により異なります。
所有権の移転理由が「売買」であるときの税率は以下の通りです。
| 税率（本則） | 軽減税率（令和8年3月31日まで） |
|---|---|
| 固定資産税の2％ | 固定資産税の1.5％ |
なお、令和8年3月31日までに登記を受ける場合には軽減税率が適用されます。
４－２－２．抵当権抹消登記
不動産に抵当権が付いている場合、売却する前にローンの残金の返済をして抵当権抹消登記を行います。
金融機関から融資を受けているのは売り主ですから、抵当権抹消登記の費用は売り主が負担します。
なお抵当権抹消登記には主に以下のような費用がかかります。
| 抵当権抹消登記にかかる税金・費用 | 負担額 |
|---|---|
| 登録免許税 | 不動産1筆につき1,000円 |
| 事前調査費用 | 不動産1筆につき335円 |
| 事後謄本取得費 | 不動産1筆につき600円 （オンライン請求の場合500円） |
| 司法書士への報酬 | 依頼先による（相場は2万円前後） ※登記の手続きを依頼した場合のみ |
詳しくはこちらの記事で解説していますので、抵当権付きの不動産の売却を検討している方はご参照ください。
４－３．譲渡所得税
不動産を売却して譲渡所得（売却益）が発生したとき、売り主に譲渡所得税が課されます。
「譲渡所得税はいくら支払うの？」
というのが気になる点ですよね。
譲渡所得税には所得税・住民税・復興特別所得税があり、以下のように税率が定められています。
| 長期譲渡所得税 | 短期譲渡所得税 | |
|---|---|---|
| 所得税 | 課税譲渡金額の15％ | 課税譲渡金額の30％ |
| 住民税 | 課税譲渡金額の5％ | 課税譲渡金額の9％ |
| 復興特別所得税 | 基準所得額の2.1％ | |
なおマイホームを売却したとき、国税庁の定める条件を満たしていれば「3,000万円の特別控除の特例」や「軽減税率の特例」の対象となります。
一方でマイホームの売却により譲渡損失が生じた場合にも、その年の所得から損益通算または翌年以降3年間の繰り越し控除などができる特例が適用されるケースがあります。
譲渡所得税や譲渡益・譲渡損失がある場合の特例に関する詳細は、国税庁ホームページの「土地や建物を売ったとき」をご確認ください。
４－４．不動産取得税
土地や建物を購入（または贈与、建築など）して取得したとき、取得者に対して不動産取得税が課せられます。
不動産取得税の税率は以下のように定められており、令和9年3月31日までに住宅・宅地を取得した場合には特例による軽減税率が適用されます。
| 税率（本則） | 特例による軽減税率（令和9年3月31日まで） |
|---|---|
| 固定資産税評価額の4％ | 土地・住宅：固定資産税評価額の3％ 住宅以外の建物：固定資産税評価額の4％ |
なお不動産取得税は地方税であるため、不動産の所在地を管轄する税事務所に取得を申告し納税します。
５．おすすめの不動産一括査定サイト
不動産会社と一口にいっても、会社の規模や販路、売却を得意とする不動産のジャンル、対応している地域などはさまざまです。
そのためどの不動産会社に仲介を依頼すれば良いのか分からないという方も多いのではないでしょうか。
不動産会社を探すときには、無料で使える不動産一括査定サイトを利用するのがおすすめです。
不動産一括査定サイトはその名の通り複数の不動産会社に対して同時に査定の申し込みができるサービスです。
不動産の情報や売り主の連絡先などをサイトのフォームに入力するだけで、条件に合う不動産会社の絞り込みや査定の申し込みが簡単にできます。
また、悪質な業者を排除するために独自の基準を設けている不動産一括査定サイトも多いため、信頼できる会社を見つけやすいでしょう。
ちなみに現在すべての不動産会社が参加する不動産一括査定サイトは存在しません。
サイトによって、以下の図のように「大手の不動産会社が参加」「特定の物件に特化」「地域密着型」など異なる特性があるため併用して使うと良いでしょう。
なお不動産の査定方法には、机上査定と訪問査定の2種類があります。
不動産一括査定サイトで候補を絞ったら、まずは6～10社程度に机上査定を依頼してみましょう。
ここからはおすすめの不動産一括査定サイトをご紹介します。
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|---|---|
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| 代表的な参加不動産会社 | 三井住友トラスト不動産、三菱UFJ不動産販売、みずほ不動産販売、京王不動産、CENTURY21など |
HOME4Uは2001年にサービスが開始された日本で最も歴史の古い不動産一括査定サイトです。
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また悪質な不動産会社を排除するための独自の取り組みを行っている点も魅力的です。
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| 代表的な参加不動産会社 | 三井住友トラスト不動産、三菱UFJ不動産販売、みずほ不動産販売、京王不動産、大成有楽不動産販売など |
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| 代表的な参加不動産会社 | 三井住友トラスト不動産、みずほ不動産販売、住友林業ホームサービス、近鉄不動産、CENTURY21など |
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６．まとめ
不動産の仲介手数料は売り主・買い主が仲介を依頼した不動産会社に対して支払う売買契約の成功報酬です。
法律により上限額が定められているため、不動産会社が上限を超える仲介手数料を受け取ることはできません。
また仲介手数料には通常の売却活動にかかる経費も含まれています。
そのため不動産会社が売り主や買い主に対し、仲介手数料以外の手数料や費用を請求することも禁じられています。
なお上限額ぎりぎりの仲介手数料を設定している不動産会社が一般的ですが、中には上限額より安い金額を提示する会社も存在します。
仲介手数料が安いことは大きなメリットですが、十分な売却活動ができずに不動産が売れ残る、購入できる不動産の選択肢が狭まるなどのデメリットも考えられるため注意が必要です。
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