不動産売買にかかる仲介手数料とは?算出方法や上限額などを解説

「不動産の売買にかかる仲介手数料って高そうだなあ……。」

「仲介手数料はいつまでに支払う必要があるんだろう……。」

不動産の売却や購入を検討している方であれば、仲介手数料についてこのような不安を持つのではないでしょうか。

確かに不動産の売買にかかる費用のなかで、最も高額なのは仲介手数料です。

仲介手数料は不動産会社に仲介を依頼し、売買契約が成立した際に報酬として発生します。

売買代金や不動産会社との契約内容によって仲介手数料の金額は異なりますが、上限が定められており計算式で求めることができます。

不動産を売却してもすべての金額が売り主の手元に入るわけではありません

また不動産を購入する際にも、売買代金以外の費用もかかるため注意が必要です。

あらかじめ仲介手数料などの費用を踏まえた上で予算を組んでおけば安心して不動産の売買に臨めるでしょう。

不動産売却のプロ
この記事では不動産売買にかかる手数料の算出方法や上限額、その他の費用について詳しく解説します。

この記事の執筆者
私たちは不動産のプロフェッショナルです。
執筆者の株式会社チェスター(株)チェスター
株式会社チェスターは不動産売買や賃貸の仲介などを行う不動産会社です。特に不動産売却の取扱高は年間100億円を超え、豊富な実績があります。

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1.不動産売買にかかる仲介手数料とは?

そもそも仲介手数料ってどういう仕組みで発生するんだろう?
売り主と買い主どちらが支払うのかな?

仲介手数料についてこのような疑問をお持ちの方もいらっしゃるでしょう。

不動産売買の仲介手数料は、不動産会社に仲介を依頼し売買契約が成立したときに発生する成功報酬です。

メモ
不動産売買における仲介とは、不動産会社が売り主と買い主の間に入って不動産の売買契約を成立させることをいいます。
仲介の方法には、不動産会社が売り主・買い主の双方を仲介する「両手仲介」と、どちらか一方のみを仲介する「片手仲介」の2種類があります。この記事では一般的な仲介方法である両手仲介を例に解説します。

以下の図は、不動産売買における仲介の仕組み(両手仲介)を簡単にまとめたものです。

不動産仲介の仕組み

不動産を仲介で売却するとき、売り主と不動産会社は「媒介契約」と呼ばれる契約を結び、依頼を受けた不動産会社が売り主に代わって売却活動を行います。

媒介契約とは
仲介で不動産を売却するときに、売り主と仲介を請け負う不動産会社が交わす契約のことです。不動産業界では仲介のことを媒介というため、仲介を依頼するときに結ぶ契約のことも仲介契約ではなく媒介契約といいます。媒介契約には専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約の3種類があり、それぞれ特性が異なります。詳しくはこちらの記事で解説しています。

買い主が見つかったら、不動産会社は買い主と売り主を仲介し双方の間に入って売買契約を成立させるのです。

売買契約が成立すると媒介契約が履行されるため、売り主は不動産会社に対して仲介手数料を支払う必要があります

一方で買い主が不動産会社に仲介を依頼し、物件を購入する際にも仲介手数料が発生します。

仲介では、売り主・買い主どちらも不動産会社に仲介手数料を支払うんですね。

ちなみに仲介手数料には不動産会社が行う売却活動の経費や事務手続きの費用も含まれます

仲介における不動産会社の役割は「売り主と買い主の売買契約を成立させること」ですから、契約条件の交渉や契約書の作成など引き渡しまでのサポートも不動産会社の仕事なのです。

なお仲介手数料はあくまで不動産仲介の成功報酬であるため、売買契約が成立しなければ不動産会社から請求されることはありません

2.不動産売買の仲介手数料はいくら支払うの?

仲介手数料はいくらかかるんだろう?
高額な請求をされそうで怖いなあ……。

不動産会社に仲介を依頼しようと思っても、気になるのが仲介手数料の金額ですよね。

高額な仲介手数料を支払わなければならなかったり、損をしたりしないか不安を感じる人も多いのではないでしょうか。

不動産売買における仲介手数料には法律により規定が設けられており、売買価格をもとに算出することができます

そこでこの章では、仲介手数料の上限額と算出方法、注意が必要なケースについて解説します。

2-1.仲介手数料には上限額が定められている

宅地建物取引業法により、仲介手数料には建物の売却価格に応じて上限額が定められています

メモ
宅地建物取引業法第46条2項において、宅地建物取引業者(不動産会社)は不動産の売買、交換または賃借の代理、媒介に対して国土交通大臣の定めた金額を超える報酬を受けてはならないと規定されています。
不動産売却のプロ
つまり不動産会社は売り主・買い主から上限を超える仲介手数料を受け取ることはできないのです。

仲介手数料の上限額は売却価格に応じて以下の計算式で求めることができます。

成約価格 仲介手数料
200万円以下 成約価格の5%+消費税
200万円超~400万円以下 成約価格の4%+2万円+消費税
400万円超 成約価格の3%+6万円+消費税
注意
不動産の仲介手数料は、課税対象となるため消費税がかかります。

なお仲介手数料には不動産売買にかかる経費も含まれているため、不動産会社が仲介手数料以外の売買にかかる費用・報酬を請求することは原則できません

2-2.手数料が安い不動産会社には注意が必要

仲介手数料に「上限額」があるということは、安くすることもできるのかな?

と疑問をお持ちの方もいらっしゃるかもしれませんね。

上限額が定められているといっても不動産会社が得られる報酬は仲介手数料のみのため、一般的には上限ぎりぎりの価格を提示する会社が一般的です。

ただし、なかには不動産会社によっては仲介手数料を無料または上限より低く提示するケースもあります。

それなら仲介手数料の安い不動産会社を選んだ方が良いですよね?
不動産売却のプロ
仲介手数料の安い不動産会社が必ずしも良い不動産会社であるとはいえないため注意が必要です。

仲介手数料には不動産会社に対する報酬だけでなく不動産の売買において必要な経費も含まれています。

そのため仲介手数料が無料または安すぎるケースでは、さまざまなデメリットが生じる可能性があります

たとえば不動産を売却する場合、売却活動に十分な経費がかけられず買い主が見つかるまでに時間がかかったり、値下げを要求されて結果的に損をしたりすることも考えられます。

また不動産を購入する場合にも、選べる物件の数がそもそも少なかったり、手数料が安い分不動産を高値で購入させられたりするケースもあります。

不動産売却のプロ
仲介手数料が安いからといって、最終的に得になるとは限らないのですね。

不動産会社を選ぶときには仲介手数料の安さだけでなく、信用できる会社・担当者であるかをしっかり見極めてから決めることが重要です。

3.仲介手数料を支払うタイミング

仲介手数料はいつ支払うのかな?
手持ちが少ないんだけど、売却代金で支払うことはできないの?

仲介手数料は安い費用ではありませんから、このように支払いのタイミングについて不安になる方もいらっしゃるのではないでしょうか。

上限額とは異なり、仲介手数料を支払う時期や回数について法律による規定はありません

そのため売り主・買い主がそれぞれ不動産会社と話し合い、支払いのタイミングを取り決めます。

なお不動産を売却する際には、売買契約締結時と引き渡し時に半額ずつ仲介手数料を支払うケースが一般的です。

一方で不動産を購入する際には、仲介手数料を売買契約時と引き渡し時の2回に分けて支払う、もしくは引き渡し時に一括で支払うケースが多いといわれます。

不動産売却のプロ
ここで不動産仲介の流れを確認しておきましょう。

以下の図は、売り主・買い主の不動産仲介の流れを示したものです。

不動産仲介の流れ

まず売り主が仲介を依頼する不動産会社を見つけて媒介契約を結びます。

メモ
不動産業界では仲介のことを媒介というため、仲介を依頼する際に売り主が不動産会社と結ぶ契約のことも仲介契約ではなく媒介契約と呼びます。

媒介契約を結ぶと不動産会社は売却活動を始め、購入希望者に対して内見などの対応を行います。

買い主が不動産の購入の申し込みを行うと、不動産会社が売り主・買い主の双方(片手仲介の場合は売り主・買い主のどちらか)を仲介して売買契約の交渉を行います。

交渉が成立し売買契約書が締結されると、不動産会社に対する報酬として仲介手数料が発生するのです。

なお不動産の売買代金の決済や費用の清算は不動産の引き渡しまでに行う必要があります。

そのためどのようなケースであっても、仲介手数料の支払いは売買契約締結時から引き渡しまでの間に行われます

注意
不動産の売買契約が成立する前であれば仲介手数料は発生しません。売買契約締結前に費用や手数料を請求された場合は、悪質な業者である可能性が高いため注意しましょう。

また、売買契約の締結時には、買い主から売り主へ手付金として売買代金の一部が支払われるのが一般的です。

不動産売却のプロ
手付金の相場は売却価格の5~20%の範囲内だといわれています。

仲介手数料の上限額の割合は最大で「成約価格の5%+消費税」ですから、売り主は手元に資金がなくても手付金で仲介手数料を支払うことができます

一方で、買い主は売買契約時までに手付金や仲介手数料を原則として現金で用意しておく必要があります。

住宅ローンで手付金や仲介手数料を支払うことはできないの?

ということが気になっている方もいらっしゃるかもしれませんね。

金融機関の条件にもよりますが、住宅ローンに不動産購入時の諸費用を組み込んでおけば仲介手数料など一部の費用を賄うことができる場合もあります。

しかし、手付金はどの金融機関でも住宅ローンに組み込むことができません

買い主自身が売買契約時までに現金で調達しておく必要がありますから注意しましょう。

手付金や仲介手数料を支払えないと売買契約はできませんから、あらかじめ住宅ローンなどの条件も確認しておき状況に合わせて十分な資金を準備しておくと安心です。

メモ
手付金は不動産の購入の意思を示すものであり、売買契約で定められた期限前かつ契約に着手する前であれば、買い主は手付金を放棄することで違約金なしで契約解除できます。また売り主も同様に、手付解除の期限前かつ契約着手前であれば手付金の2倍の額(買い主が支払った手付金の返却と手付金と同額の違約金)を買い主に支払うことで契約解除できます。なお手付放棄により売買契約を解除する場合でも売買契約自体は成立しているため、不動産会社は仲介手数料を請求できます(ただし、要件を満たす必要があります)。

4.不動産売買にかかる費用と税金

不動産を売買するには、仲介手数料以外にもお金がかかるのかな?
もし費用がかかるなら、いくら必要なんだろう?

結論から言うと、不動産売買では仲介手数料以外にもさまざまな費用や税金が発生します

以下の表に売り主、買い主それぞれが負担する主な費用や税金をまとめました。

売り主 買い主
印紙税
登記費用(抵当権抹消登記)
譲渡所得税
印紙税
登記費用(所有権移転登記)
不動産取得税

実際に不動産を売買する前に、あらかじめ該当する項目と費用の目安を確認しておきましょう。

4-1.印紙税

印紙税は契約書や金銭の受取書(証明書)などの文書を作成する際に課される税金のことをいいます。

不動産の売買契約書は課税対象の文書であるため印紙税が発生します。

印紙税は売買契約書に記載された取引の金額に従って、以下のように定められています。

契約金額 税額(軽減税率) 税額(本則)
100万円超500万円以下 1,000円 2,000円
500万円超1,000万円以下 5,000円 1万円
1,000万円超5,000万円以下 1万円 2万円
5,000万円超1億円以下 3万円 6万円
1億円超5億円以下 6万円 10万円

なお印紙税には令和9年3月31日まで軽減税率が適用されます。

不動産の売買契約書は2通作成して売り主と買い主の双方が保有するため、印紙税は各自で平等に負担するのが一般的です。

印紙税を支払う際には郵便局などで取引額に応じた印紙を購入し、契約書に貼り付けてから消印をする必要があります。

注意
課税文書を作成するとき、印紙税の支払いや消印を忘れてしまうと過怠税が課されるため注意しましょう。

4-2.登記費用

不動産における「登記」とは、土地や建物ごとに所在・面積・所有者・抵当権の有無などの権利関係を法務局で申請し公示することをいいます。

登記をすることで不動産の権利を法的に主張できるようになり、安全かつ円滑に不動産取引をすることが可能になります。

登記を行う際には、登録免許税と必要に応じて司法書士へ報酬が発生します。

登録免許税とは
建物を新築した場合、不動産の所有者の変更があった場合、住宅ローンの借入・返済を行った場合など、不動産の情報を登記簿謄本に記すためにかかる費用のことをいいます。

不動産の登記にはさまざまな種類がありますが、売買において重要なのは以下の二つです。

それぞれの登記の内容と費用について確認しましょう。

4-2-1.所有権移転登記

不動産の所有権が売り主から買い主に移ったことを証明する登記のことを所有権移転登記といいます。

不動産売却のプロ
所有権移転登記にかかる費用は、不動産の新たな所有者である買い主が負担します。

所有権移転登記の登録免許税は不動産の固定資産税評価額を基準に算出され、税率は所有権が移った理由(相続・売買など)により異なります。

固定資産税評価額とは
固定資産税評価額とは固定資産税を決める際の基準となる評価額のことをいいます。土地や建物などの評価基準を規定した「固定資産評価基準」に基づき市区町村が定めます。固定資産税評価額は固定資産税の納税通知書に記載されていますが、「固定資産税評価証明書」を取得することでも確認できます。

所有権の移転理由が「売買」であるときの税率は以下の通りです。

税率(本則) 軽減税率(令和8年3月31日まで)
固定資産税の2% 固定資産税の1.5%

なお、令和8年3月31日までに登記を受ける場合には軽減税率が適用されます。

メモ
所有権移転登記は自分で行うこともできますが、司法書士に依頼するのが一般的です。司法書士の報酬の額は登記の内容や依頼先によって異なりますが、所有権移転登記の場合には3万~5万円程度が相場です。

4-2-2.抵当権抹消登記

不動産に抵当権が付いている場合、売却する前にローンの残金の返済をして抵当権抹消登記を行います

抵当権とは
住宅ローンなどを借りるときに、融資を行う金融機関がお金を借りた人(債務者)の土地や建物などを担保とする権利のことを抵当権といいます。

金融機関から融資を受けているのは売り主ですから、抵当権抹消登記の費用は売り主が負担します。

なお抵当権抹消登記には主に以下のような費用がかかります。

抵当権抹消登記にかかる税金・費用 負担額
登録免許税 不動産1筆につき1,000円
事前調査費用 不動産1筆につき335円
事後謄本取得費 不動産1筆につき600円
(オンライン請求の場合500円)
司法書士への報酬 依頼先による(相場は2万円前後)
※登記の手続きを依頼した場合のみ
不動産売却のプロ
抵当権抹消登記を行うにはローンを完済していることが条件です。しかし売り出し前に完済できない場合には売却金を返済にあてるなどの方法もあります。

詳しくはこちらの記事で解説していますので、抵当権付きの不動産の売却を検討している方はご参照ください。

4-3.譲渡所得税

不動産を売却して譲渡所得(売却益)が発生したとき、売り主に譲渡所得税が課されます

譲渡所得とは
不動産などの資産を売却した際に得られる利益のことで、売却価格から取得費(不動産購入時の金額)と譲渡費用(仲介手数料など売却にかかる費用)、特別控除を引いた金額を指します。

「譲渡所得税はいくら支払うの?」

というのが気になる点ですよね。

譲渡所得税には所得税・住民税・復興特別所得税があり、以下のように税率が定められています。

長期譲渡所得税 短期譲渡所得税
所得税 課税譲渡金額の15% 課税譲渡金額の30%
住民税 課税譲渡金額の5% 課税譲渡金額の9%
復興特別所得税 基準所得額の2.1%
国税庁「土地や建物を売ったとき」をもとに執筆者作成
注意
不動産を売った年の1月1日時点の所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」、5年以下の場合には「短期譲渡所得」となり、それぞれの税率が適用されます。

なおマイホームを売却したとき、国税庁の定める条件を満たしていれば「3,000万円の特別控除の特例」や「軽減税率の特例」の対象となります。

一方でマイホームの売却により譲渡損失が生じた場合にも、その年の所得から損益通算または翌年以降3年間の繰り越し控除などができる特例が適用されるケースがあります。

譲渡所得税や譲渡益・譲渡損失がある場合の特例に関する詳細は、国税庁ホームページの「土地や建物を売ったとき」をご確認ください。

不動産売却のプロ
年末調整を行う給与所得者であっても、不動産を売却した翌年には確定申告をして譲渡所得・譲渡損失の申告、控除の申請などを行う必要があります。

4-4.不動産取得税

土地や建物を購入(または贈与、建築など)して取得したとき、取得者に対して不動産取得税が課せられます

不動産取得税の税率は以下のように定められており、令和9年3月31日までに住宅・宅地を取得した場合には特例による軽減税率が適用されます。

税率(本則) 特例による軽減税率(令和9年3月31日まで)
固定資産税評価額の4% 土地・住宅:固定資産税評価額の3%
住宅以外の建物:固定資産税評価額の4%
不動産売却のプロ
不動産取得税は、不動産の購入費用ではなく原則として固定資産税評価額(固定資産課税台帳に登録されている価格)に対して課税されるため注意しましょう。

なお不動産取得税は地方税であるため、不動産の所在地を管轄する税事務所に取得を申告し納税します。

5.おすすめの不動産一括査定サイト

不動産を売りたいんだけど、どの不動産会社に仲介を依頼すればいいんだろう?
なるべく手間をかけずに高く売ってくれる不動産会社を探したいなあ……。

不動産会社と一口にいっても、会社の規模や販路、売却を得意とする不動産のジャンル、対応している地域などはさまざまです。

そのためどの不動産会社に仲介を依頼すれば良いのか分からないという方も多いのではないでしょうか。

不動産会社を探すときには、無料で使える不動産一括査定サイトを利用するのがおすすめです。

不動産一括査定サイトはその名の通り複数の不動産会社に対して同時に査定の申し込みができるサービスです。

不動産一括査定サイトの仕組み

不動産の情報や売り主の連絡先などをサイトのフォームに入力するだけで、条件に合う不動産会社の絞り込みや査定の申し込みが簡単にできます。

また、悪質な業者を排除するために独自の基準を設けている不動産一括査定サイトも多いため、信頼できる会社を見つけやすいでしょう。

不動産売却のプロ
不動産一括査定サイトを利用して不動産会社を選ぶ方が、自力で探すより効率が良くて安全性も高いといえるのです。

ちなみに現在すべての不動産会社が参加する不動産一括査定サイトは存在しません。

サイトによって、以下の図のように「大手の不動産会社が参加」「特定の物件に特化」「地域密着型」など異なる特性があるため併用して使うと良いでしょう。

なお不動産の査定方法には、机上査定と訪問査定の2種類があります。

机上査定/訪問査定とは
実際の不動産を見ずにデータだけで行う査定を机上査定(または簡易査定)といいます。机上査定では立地や間取りなどの物件情報と過去の取引を参考におおよその査定額を算出します。訪問査定はその名の通り不動産会社の担当者が直接物件に訪問し、実際の状態を勘案してから正確な見積もりを行う方法です。

不動産一括査定サイトで候補を絞ったら、まずは6~10社程度に机上査定を依頼してみましょう。

不動産売却のプロ
複数の不動産会社の査定結果を比較すれば、不動産の相場をより正確に把握できます。売却を考え始めたら早い段階で査定を依頼すると良いでしょう。

ここからはおすすめの不動産一括査定サイトをご紹介します。

おすすめ1 HOME4U:安心安全・実績十分の老舗サービス

メリット
全国1,800社の不動産会社が参加
NTTデータグループ運営で安心
デメリット
業界最大手クラスの不動産会社は参加していない
こんな人におすすめ!
安心感のあるサービスを利用したい方
信頼できる不動産会社を探したい方
参加不動産
会社数
1,800社
同時査定依頼可能数 最大6社
査定可能不動産 マンション一室、一戸建て、土地、ビル一室、店舗・事務所・倉庫、マンション一棟、アパート一棟、ビル一棟、その他
代表的な参加不動産会社 三井住友トラスト不動産、三菱UFJ不動産販売、みずほ不動産販売、京王不動産、CENTURY21など

HOME4Uは2001年にサービスが開始された日本で最も歴史の古い不動産一括査定サイトです。

大手から中小まで全国の不動産会社1,800社が参加しており、都市部から地方まで幅広い地域をカバーしています。

またさまざまな種類の不動産を査定に出すことができます。

NTTデータグループの「NTTデータ スマートソーシング」という官公庁などとも取引がある企業が運営しているので、「個人情報を悪用されるのでは?」などと不安を感じている方でも安心して利用できるでしょう。

また悪質な不動産会社を排除するための独自の取り組みを行っている点も魅力的です。

同時に最大6社まで査定依頼が可能なので、きっと信頼できる不動産会社を見つけることができますよ。

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メリット
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業界トップの不動産会社に査定を依頼したい方
名前を知っている安心感のある会社に査定を依頼したい方
参加不動産
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6社(全国900店舗)
同時査定依頼可能数 最大6社
査定可能不動産 マンション、一戸建て、土地、マンション一棟、ビル一棟、アパート一棟、その他
運営不動産会社 東急リバブル、住友不動産販売、三菱地所ハウスネット、三井のリハウス、小田急不動産、野村不動産ソリューションズ

すまいValueは、不動産仲介を行う不動産会社のなかでも特に大手といえる6社が共同で運営を行う不動産一括査定サイトです。

東急リバブル、住友不動産販売、三菱地所ハウスネット、三井のリハウス、小田急不動産、野村不動産ソリューションズ(野村の仲介+)が運営を行っています。

参加不動産会社数は少ないものの、複数の大手不動産会社に同時に査定を依頼できるという唯一無二の特長があるため、利用価値が高いサイトだといえるでしょう。

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会社数
1,900社以上
同時査定依頼可能数 最大6社
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こんな人におすすめ!
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おうちダイレクトはヤフーとソニーグループが共同で運営する不動産一括査定サイトです。

おうちダイレクトを通じて査定依頼した不動産会社と仲介契約を結ぶと、Yahoo!不動産とおうちダイレクトが売却活動をサポートしてくれるという大きなメリットがあります。

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片手仲介は契約を結んだ売り主(または買い主)の利益を優先するため、片手仲介専門の不動産会社に売却を依頼した場合には高値で売れる傾向にあるといわれています。

サービスエリアは東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、大阪府、兵庫県、京都府、奈良県に限られていますが、SRE不動産に査定依頼をしたいという方も要チェックですよ。

6.まとめ

不動産の仲介手数料は売り主・買い主が仲介を依頼した不動産会社に対して支払う売買契約の成功報酬です。

法律により上限額が定められているため、不動産会社が上限を超える仲介手数料を受け取ることはできません。

また仲介手数料には通常の売却活動にかかる経費も含まれています

そのため不動産会社が売り主や買い主に対し、仲介手数料以外の手数料や費用を請求することも禁じられています。

なお上限額ぎりぎりの仲介手数料を設定している不動産会社が一般的ですが、中には上限額より安い金額を提示する会社も存在します。

仲介手数料が安いことは大きなメリットですが、十分な売却活動ができずに不動産が売れ残る、購入できる不動産の選択肢が狭まるなどのデメリットも考えられるため注意が必要です。

トラブルなくスムーズに不動産売買を成功させるには、仲介手数料の安さだけでなく信頼できるかどうかを見極めて不動産会社を選ぶことが重要です。

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株式会社チェスター
株式会社チェスター税理士法人チェスターグループの不動産会社です。年間100億円以上の売却案件を取り扱っています。グループには税理士法人の他、司法書士事務所もあり、各分野の専門家と連携してスムーズに不動産売却・購入を進められます。特に相続不動産の売却や、相続対策の不動産購入に多くの実績があります。
取締役阿部 雅行
取締役阿部 雅行
宅地建物取引士二級建築士。戸建て分譲住宅の企画、不動産仲介業務、相続不動産の売買に関する業務などを経験した後、2015年に株式会社チェスターの取締役に就任。
株式会社チェスター取締役の阿部雅行

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株式会社チェスター
Chester Tax Co.

事例紹介では、株式会社チェスターが不動産に関連する知識をわかりやすく解説しています。

株式会社チェスターは、相続税を専門に取り扱う「税理士法人チェスター」のグループ会社です。

強み

01 【実績】
年間100億円以上の売却案件を豊富に取り扱っている

02 【信頼】
相続専門 No.1 税理士事務所のグループ会社

03 【専門性】
複雑な税務・法務のお悩みにも対応可能