いらない田舎の土地の所有権は放棄できる？手放すための４つの方法
「相続した土地が田舎にあるんだけど、使い道もないし税金ばかりかかっていて、正直手放したい……」
「いらない土地や家を処分するにはどんな方法があるんだろう？古いし田舎にあるから売れるか分からないし……」
親族からの相続などで土地や家といった不動産を手に入れたとしても、現在自分が住まない、使用しないため持て余してしまっているという方は多いでしょう。
しかし不要な不動産を手放したいと思っても、処分の方法に悩んでしまいますよね。
多くの方が思い浮かぶのは売却という方法かもしれませんが、物件の状態によっては売れるかどうか不安もあるかもしれません。
不要な不動産を手放す方法はいくつかありますが、実はお持ちの物件をどの方法で手放すかを決めるには、一度不動産の価値を「査定」してみることが重要です。
この記事では、
- ・不動産の所有権は放棄できるのか
- ・不要な不動産を手放す4つの方法
- ・不動産の価値を査定することの重要性
の3つに焦点を当ててお話ししていきます。
福留 正明
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１．いらない土地を所有しているデメリット
不要な土地や家は所有しているメリットが少なく、デメリットの方が多いものです。
そのまま所有していたところで、固定資産税や維持費、管理の手間などお金と労力を使わなければなりませんよね。
田舎の土地は広いケースが多く、いくら土地の評価額が低くても固定資産税はそれなりの金額になるでしょう。
さらに手入れを怠ることができないのも大きなデメリットです。
固定資産税の軽減税率を受け続けるのであれば、家屋は「特定空家等」と認定されてしまわないよう定期的に手入れをする必要がありますし、農地であれば継続して耕さなければなりません。
（イ）そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
（ロ）そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態
（ハ）適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
（ニ）その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態
この特定空家等に認定されてしまうと、固定資産税の軽減税率の適用が受けられなくなります。
- ・損害賠償責任
- ・近隣トラブル
家屋の倒壊などで近隣住民や通行人にけがを負わせてしまった場合、家の所有者が損害賠償責任を負わなければなりません。
また景観の悪化や不法投棄による土壌汚染などといった理由から、近隣トラブルが生じることもあります。
このように、いらない土地や家を所有しているとさまざまなデメリットが付きまといます。
それならばなるべく手放したいものですよね。
２．いらない土地・家の所有権は放棄できる？
結論からいうと、一度相続してしまった不動産の所有権は放棄できません。
不動産の所有権については、民法第239条第2項で「所有者のない不動産は、国庫に帰属する」とされています。
不要な土地は所有者のない不動産として国に譲ってしまえるのではないかと思った方もいらっしゃるかもしれませんが、現在の法律には土地の所有権を放棄できるような規定は存在しないため、一度取得した所有権は譲渡という形以外では手放せません。
所有権は放棄できませんが、相続の放棄であれば可能です。
相続を放棄することで、そもそも土地の所有権自体を引き継がないという選択もできます。
このように困ってしまった方もいらっしゃるかもしれませんね。
またまだ相続放棄ができる場合であっても、放棄より他の方法を採った方が良い可能性もあります。
以下の章ではどうしたら不要な不動産を手放せるのか、その方法を見ていきましょう。
３．いらない土地・家を手放す４つの方法
さて、肝心ないらない田舎の土地や家を手放し方ですが、大きく分けて4つの方法があります。
３－１．売却する
いらない田舎の土地、家を手放そうとするときに、まず売却を考える方が多いのではないでしょうか。
不動産会社や仲介業者とのやり取りは少々手間になりますが、多少でもお金になったらうれしいですよね。
しかし田舎の土地や古くなってしまっている家は価値が低く、買い手も多くはないため売れづらいものです。
コツ１ 空き家バンクに登録する
「空き家バンク」という、自治体やNPOが運営する空き家や空き地の物件情報を提供するサービスが存在します。
このサービスは通常の不動産売買サイトとは違い、空き家・空き地の売買や貸借のみを取り扱っています。
「空き家・空き地を売りたい（貸したい）」側が空き家バンクに登録すると物件がサイトに掲載され、「空き家・空き地を買いたい（借りたい）」側が閲覧できる、という仕組みになっています。
一般的な不動産売買サイトよりも閲覧者の目に留まる可能性が高いため、売却できる確率もグッと上がりますよ。
登録は無料ですので、気軽に利用できますね。
通常の不動産売却と並行しながら、空き家バンクにも登録してみると良いでしょう。
コツ２ 建物を解体する
土地の上に建物が建っている場合は、解体してしまうのも一つの手です。
古い建物の場合、値段が付かないケースが多くあります。
「中古」と判断できる建物であればそのまま中古物件として売り出せますが、もう住めないような建物は「古家」と判断され、建物に価値が付きません。
そういった物件は「古家付き土地」として土地の値段で売り出すことになりますが、買主側も解体費用がかかることを前提としているため、値引き交渉をされることも多いものです。
また買い主側からすれば、解体の費用や手間がかかることから更地の方が選びやすいということもあります。
このため、不要な古い家が付いているよりは、更地にしてしまった方がスピーディーに売却できる可能性は高まります。
ただし、以下のようなデメリットも存在するため、安易に解体をしてしまう前に、一度きっちりと査定をしてもらってから解体するか否かを判断しましょう。
- ・解体費用はおおよそ数十万～数百万円かかる
- ・建物がなくなり土地だけになると固定資産税の軽減税率が適用されなくなる
コツ３ 売り値を下げる
いらないものでも土地や物件を売り出すのであれば、少しでも高額で売れた方が良いですよね。
しかし売り出してしばらくしても買い手がつかない場合は、現在の売り値が適正かどうか見直してみても良いでしょう。
不動産を査定に出してみたとしても、不動産会社により査定額はまちまちです。
一番高い金額を提示する不動産会社よりも、一番根拠を持った額を提示してくれる不動産会社を選び、場合によっては売り値を下げることも必要です。
コツ４ 不動産会社に買い取ってもらう
不動産を売却する際には主に不動産会社に「仲介」を依頼して市場に売りに出すか、もしくは直接不動産会社に「買取」をしてもらうことになります。
仲介の方が売却価格が高くなる傾向にありますが、築年数が古い田舎の物件であれば仲介での売却が難しくなります。
売却価格は下がりますが、以下のようなメリットもあります。
- ・不動産会社に直接買い取ってもらうため、購入者を探す時間が省ける
- ・仲介手数料がかからない
- ・契約不適合責任が免除される
売却価格は下がっても仲介手数料や解体費用などの出費がないため、仲介で売り出すよりもお得になるケースもあります。
３－２．寄付する
不要な土地の処分には「寄付」という方法も考えられます。
もちろん寄付なので売却のように収入にはなりませんが、売却のための手間を考えたらいっそ寄付してしまった方が楽ではないかとお考えの方もいらっしゃるでしょう。
それでは寄付の対象として、以下の4つを見ていきましょう。
寄付先１ 自治体
寄付する先としてまず思い浮かぶのが自治体ではないでしょうか。
実際に、自治体ごとに設けられた条件を満たせば無償で引き取ってもらうことができます。
また寄付した側に発生する「譲渡所得税」も、寄付先が自治体あれば課されません。
しかし、自治体が引き取ってくれる例は多くありません。
というのも、私たちが納めている固定資産税の支払い先は各自治体です。
そのため自治体としては、むやみに土地の寄付を受けていると収入源が減ってしまうことになるのです。
また、土地の管理費用がかかるというコスト面の問題もあります。
特に以下のような土地は寄付を断られやすい傾向にあるので注意が必要です。
- ・利用が困難など、立地に問題がある
- ・土壌汚染などの対処に多額の費用がかかる
- ・資産価値が低い
- ・無許可開発地
寄付先２ 個人
ご自身にとっては不要な土地でも欲しがる人がいれば譲渡することもできます。
個人で土地が欲しいという場合は、駐車場や倉庫として利用するために土地を探している、などといったケースが考えられます。
こういったケースを考えると、近隣の住民に寄付することが有効でしょう。
近隣の土地の所有者に近くで土地を探していないか聞いてみるのも一つの手です。
トラブルを未然に防ぐため、税にかかる費用をどちらがどれだけ負担するのかをきちんと話し合っておきましょう。
所得税に関しては、自治体に寄付した場合と同じく課税の対象にはなりません。
寄付先３ 法人
法人も事業用地や社宅、保養目的などで土地を引き取ってくれる場合があります。
個人であれば譲渡を受けるための税金がかかってしまいますが、法人であれば費用を経費にすることも可能なため個人よりもトラブルが発生しづらいともいえます。
このとき、一般企業よりは公益法人などの方が引き取ってくれる可能性が高いと考えられるでしょう。
一般企業であれば寄付した側に「みなし譲渡所得税」として所得税が課税されますが、公益法人であれば所定の手続きを行うことによって非課税になります。
近隣の法人や市町村区役所などに掛け合ってみましょう。
寄付先４ 認可地縁団体
認可地縁団体とは自治会や町内会などのなかでも法で主体性が認められた組織のことをいいます。
自治体より規模は小さいですが、土地の寄付を受け付けているところもあるのでまずは確認してみましょう。
認可地縁団体へ土地を寄付した場合も自治体に寄付した時と同様、譲渡所得は課税対象になりません。
以上で4つの寄付先を紹介しましたが、大きく異なるポイントとしては譲渡所得が課税となるかならないかというところです。
| 寄付先 | 譲渡所得 | |
|---|---|---|
| 自治体 | 課税されない | |
| 個人 | 課税されない | |
| 法人 | 一般企業 | みなし譲渡所得として課税される |
| 公益法人 | みなし譲渡所得税として課税されるが所定の手続きで非課税になる | |
| 認可地縁団体 | 課税されない | |
公益法人に寄付した場合譲渡所得は課税となるのですが、手続きを行うことで非課税となるため実質課税対象となるのは一般企業のみです。
一般企業が引き取ってくれるケースは多くないため、基本的に寄付をしても譲渡所得は非課税となると考えても良いでしょう。
３－３．相続放棄する
先に紹介してきた「売却」や「寄付」は相手先に不動産の所有権を譲渡する方法でした。
しかし「相続放棄」は所有権を引き継ぐこと自体を拒否する方法になります。
基本的には自分が相続の対象となったことを知った日から3カ月以内に手続きを済ませる必要がありますが、「相続放棄における熟慮期間の伸長」を申請することで、期限をさらに3カ月延ばすことも可能です。
相続放棄は不要な不動産に対してのみ行うということはできません。
相続放棄をするとなると、他の預貯金や保険金、車やその他物品など、被相続人（亡くなった方）が遺したすべての資産を放棄しなければなりません。
他に資産がある場合はすぐに相続放棄をするのではなく、まず土地や家を査定に出してみてからでも遅くはないといえます。
査定を受けた結果売却できそうになく、受け取れる資産よりも処分費用がかさんでしまうようであれば、相続放棄を考えても良いでしょう。
査定に関しては「４．不動産を手放す前にまずは「査定」で不動産の価値を知ろう」で詳しくお話ししていきます。
もし被相続人がに大きな借金などがあった場合も、相続放棄はメリットがあるといえるでしょう。
このようなマイナスの資産が大きいケースは相続放棄を考えて良いといえます。
管理義務はご自身が相続放棄したことによって相続人となった方が土地の管理を始めるまで継続されます。（民法第940条）
この義務を免れるためには、家庭裁判所に申し立てを行い相続財産管理人を選任しなければなりません。
相続放棄の手続きなどと合わせて司法書士が行ってくれますが、相続財産管理人申し立ての際に予納金として数十万円以上の費用が必要となります。
３－４．土地活用する
土地活用とは今まで紹介してきた方法とは異なり、不要な不動産を手放すのではなく有効活用する方法です。
- ・借地・定期借地として貸し出す
- ・アパートを経営
- ・田舎シェアハウス
- ・太陽光発電
- ・資材置き場
- ・サービス付き高齢者向け住宅
- ・農地付きの空き家
例えば地方は高齢化が進んでいるためサービス付き高齢者向け住宅は需要が高まっています。
初期費用などは掛かりますが、建設費用の補助や所得税、固定資産税、不動産取得税の軽減措置があります。
また近年田舎暮らしを望む若年層も多く、地方に移住するケースも増えています。
移住まではしなくても、普段は都市部で暮らし週末は田舎で暮らすというライフスタイルを選択するケースもあります。
こういった層の増加により、農地付き空き家や田舎シェアハウスなどの需要も高まっています。
このような傾向から、田舎の土地であっても有効活用することは可能と考えられますよね。
それぞれの詳しい活用法などはこちらの記事でご紹介していますので、ぜひご参考ください。
「HOME4U土地活用」は不動産一括査定も行っているHOME4Uが提供するサービスです。
「厳選した優良企業」「NTTデータグループの運営でセキュリティーも安心」「選んだ企業以外からの連絡は無し」という3つの安心をうたっているため、安全に利用できますね。
ご自身の所有する土地や家の特徴などから活用できそうな方法があれば、土地活用を検討してみるのも一つの手です。
ここまで不要な土地や家を手放す方法として「売却」「寄付」「相続放棄」「土地活用」という4つについてお話してきました。
どの形で手放すことを検討するには、まず先に土地や家の「査定」を行うことが重要となってきます。
４．まずは「査定」で不動産の価値を知ろう
ここまで、不要な不動産であっても一度査定をしてみてから手放す方法を考えた方が損をしないというお話をしてきました。
しかし不動産の査定といっても、どんなものなのか、どこで受ければいいのか、いまいちピンとこないという方もいらっしゃるでしょう。
ここでは不動産の査定とは何かについてお話ししてから、査定をしてもらう不動産会社を探すための「不動産一括査定サイト」についてお話ししていきます。
４－１．不動産の査定とは
不動産の査定とは「売却できそうな価格」を不動産会社に割り出してもらうことです。
主に以下の2つの観点から価格が算出されます。
- ・物件の特徴……物件の築年数や向き、間取りなど
- ・不動産市況……競合物件数や人気のあるエリア・物件タイプかなど
査定価格は各不動産会社で偏りがあるため、必ず1社でなく複数社に依頼し検討しましょう。
４－２．不動産一括査定サイトを使ってみよう
不動産の査定を一括して複数の不動産会社に依頼することができるサイトが「不動産一括査定サイト」です。
利用方法は非常に簡単で、売却価格を知りたい物件の簡単な情報（立地や築年数など）と売り主の個人情報を入力するだけです。
情報を入力すると売却したい物件のある地域に対応した不動産会社が複数ピックアップされます。
これなら気軽に査定を依頼して、物件の価値を知ることができますね。
「訪問査定」は不動産会社の営業担当者が実際に物件に足を運び、日当たりや設備など実際の状態を見る査定方法です。机上査定を受けて気になった不動産会社があれば、そこに「訪問査定」を依頼しましょう。
不動産一括査定サイトも数があるため、どのサイトを使うか悩んでしまいますよね。
以下でおすすめの不動産一括査定サイトをまとめましたので、ご自身にピッタリのサイトを探してみてくださいね。
おすすめ１ HOME4U
| 運営会社 | NTTデータ スマートソーシング |
|---|---|
| 参加不動産 会社数 |
1,800社以上 |
| 同時査定依頼可能数 | 最大6社 |
「HOME4U」は2001年にサービスを開始した日本で最も老舗の不動産一括査定サイトで、他社の追随を許さない実績を上げています。
NTTグループの「NTTデータ スマートソーシング」という官公庁などとも取引がある企業が運営しているサイトであるため、個人情報を入力する際も安心です。
また悪質な業者を排除するための厳しい審査を行っているため、登録されているのは安全な不動産会社のみとなっています。
参加する不動産会社は全国約1,800社、都市部から地方まで幅広い地域をカバーしています。
不動産一括査定サイトを利用する際にまず試してみて欲しいサイトといえますよ。
おすすめ２ イエウール
| 運営会社 | Speee |
|---|---|
| 参加不動産 会社数 |
1,974社以上 |
| 同時査定依頼可能数 | 最大6社 |
「イエウール」は地方の物件の売却を考えている方に特におすすめしたいサイトです。
1,974社を超える日本全国の幅広い不動産会社が参加していることが強みで、誰もが知っている大手不動産会社だけでなく、地域密着型の小さな不動産会社も多数参加しています。
「大手の不動産会社の方が安心できるのでは……？」
などと思う方もいらっしゃいますよね。
しかしその土地を熟知している地域密着型の不動産会社は独自の顧客を抱えているもので、大手の不動産会社よりも買い手を見つけやすいと考えられるのです。
他の一括査定サイトでは不動産会社を見つけられなかったという地方の物件でも、イエウールならぴったりの不動産会社が見つけられるかもしれません。
LINE画面風で気軽に査定依頼ができる独自のサイトデザインも魅力的です。
おすすめ３ すまいValue
| 運営会社 | 東急リバブル、住友不動産販売、三菱地所ハウスネット、三井のリハウス、小田急不動産、野村の仲介 |
|---|---|
| 参加不動産 会社数 |
6社 |
| 同時査定依頼可能数 | 最大6社 |
「すまいValue」は、不動産仲介を行う不動産会社のなかでも特に大手といえる6社が共同で運営を行う不動産一括査定サイトです。
東急リバブル、住友不動産販売、三菱地所ハウスネット、三井のリハウス、小田急不動産、野村の仲介＋が運営を行っています。
参加不動産会社数は少ないものの、複数の大手不動産会社に同時に査定を依頼できるという唯一無二の特長があるため、利用しておく価値が高いサイトだといえるでしょう。
なかにはすまいValueにしか参加していない大手不動産会社もあります。
誰もが知っている大手の不動産会社に査定を依頼したいという方はすまいValueがおすすめですよ。
おすすめ４ SUUMO
| 運営会社 | リクルート |
|---|---|
| 参加不動産 会社数 |
非公開（店舗数としては全国2,000以上） |
| 同時査定依頼可能数 | 最大10社 |
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CMなどでもなじみのあるサイトだからこそ、安心感は抜群ですね。
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しかし、一部地域が取扱対象外となっているため、まずはご自分の売りたい不動産で利用ができるか確かめてみるのが良いでしょう。
おすすめ５ LIFULL HOME’S
| 運営会社 | LIFULL |
|---|---|
| 参加不動産 会社数 |
3,175社 |
| 同時査定依頼可能数 | 最大10社 |
総掲載物件数No.1の不動産サイト「LIFULL HOME’S」が提供する不動産査定一括サービスで、なんと3,175社の不動産会社が参加しています。
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おすすめ６ RE-Guide 不動産一括査定
| 運営会社 | ウェイブダッシュ |
|---|---|
| 参加不動産 会社数 |
800社以上 |
| 同時査定依頼可能数 | 最大10社 |
「RE-Guide 不動産一括査定」は運営15年目の老舗の不動産一括査定サイトです。
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| 運営会社 | リビン・テクノロジーズ |
|---|---|
| 参加不動産 会社数 |
2,600社以上 |
| 同時査定依頼可能数 | 最大6社 |
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参加している不動産会社が多い分、他の一括査定サイトより高い査定価格が出る可能性もあるといえるでしょう。
ただし、業界最大手クラスの企業には査定を依頼できないため注意が必要です。
リビンマッチでは売却査定だけでなく賃貸経営や土地活用に関するサービスも提供しています。
所有している不動産の使い道に悩んでいる方は賃料査定などのサービスも併せて利用してみると良いかもしれませんね。
５．まとめ
田舎の土地や家は管理の手間がかかりますし、維持費や税金などの出費も負担になります。
所有していてもメリットがないのであれば、手放したいものです。
不要な土地や家を処分するために、「売却」「寄付」「相続放棄」「土地活用」という4つの方法をご紹介してきましたが、ここで一つ重要なことがありました。
それは処分方法を決める前に不動産を「査定」に出し、所有する不動産の価値を知ることです。
所有する不動産の価値を知らないまま手放してしまったり、無理な活用をしようとしたりしてしまっては損をするだけです。
不要な土地や家であっても、まずは査定に出して価格を知ってから処分、活用方法を考えましょう。
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