【土地タイプ別】人気の土地活用方法10種類を比較!事例付きで解説

使わない土地が余っていて困っている、というお悩みをお持ちの方は少なくありません。

毎年の税金もばかになりませんし、せっかく持っている土地なら、有効活用したいですよね。

あなたの土地で収益を上げることができれば理想的だと思いませんか?

この記事では、その土地を活用して収益を上げる人気の方法を10種類ご紹介します。

土地活用は一概にこの方法がおすすめというものではなく、土地によって向いている活用法、向いていない活用法があります。

どんな土地にどの活用方法が合うのかも併せてお伝えするので、あなたの土地にはどんな土地活用が合うのか検討してみてくださいね。

土地活用か、空き地でお金を稼げたら嬉しいなあ……。
不動産売却のプロ
土地活用は、初期投資も必要になります。決断を急ぐのではなく、迷ったら専門家に相談しましょう。

この記事の監修税理士
監修税理士の税理士法人チェスター代表 福留正明
税理士法人チェスター代表
福留 正明
公認会計士・税理士・行政書士。相続税対策に強みを持つ税理士法人チェスターの代表社員。株式会社チェスターでは、年間100億円以上の売却案件を豊富に取り扱っている。 TV/雑誌など各種メディアからの取材歴多数。また、土地や相続についての書籍も多数出版している。
株式会社チェスターは、総勢190名以上の税理士法人グループの不動産会社です

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1.徹底比較!土地で収益を上げる人気の方法10選

早速、土地を活用して収益を上げる代表的な方法10種類をご紹介しましょう。

人気があり、不動産会社である当社としてもおすすめできる方法です。

しかし、単に活用方法を10種類紹介されただけでは、何がどう違うのか、どれが良いのか迷ってしまいますよね。

土地活用の方法を比較する際には、以下のような観点を持っておくと良いでしょう。

〈土地活用を比較・検討する際のポイント〉
  • ・初期費用……最初にどれくらいお金がかかるか
  • ・収益性……どれくらい利益をあげられるか
  • ・税金対策……節税の効果があるか
  • ・安定性……長期間運用できるか
  • ・転用性……将来的に他の用途に変更できるか
  • ・初期費用……最初にどれくらいお金がかかるか

基本的には、初期費用を抑えられるものは、収益性もあまり高くない傾向にあるといえるでしょう。

反対に初期費用の高いものは、コストをかけた分だけ高い利益が期待できます。

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活用法 初期費用 収益性 税金対策 安定性
売却
借地
賃貸アパート
賃貸マンション
駐車場
トランクルーム
太陽光発電
オフィス
店舗経営
高齢者施設

まだどんな方法で土地を活用するか決まっていないという方は、10種類の活用方法をご覧になっても具体的にどれが良いのか迷ってしまいますよね。

初期費用や収益性、節税効果があるかなどは重要な観点ですが、それだけで土地活用の方法を決めることはできません。

土地活用の方法を選ぶポイントはズバリ、あなたが持っている土地がどのような土地かということです。

次のセクションで詳しくご説明しましょう。

メモ
土地活用にあたっては、収益がきちんと上げられるのか、冷静に見極める必要があります。

土地活用をしたことがないという方にとって、土地からお金を得る最も確実で安心な方法は「土地を売却すること」です。

お金をかけたものの収益が上がらず失敗してしまった……といった心配もなく、売上金が確実に手元に入ってきます。

土地を売却したいという方は「【土地売却の全知識】楽して高く売るコツは?よくある疑問と注意点」をご参照ください。

2.土地の特徴別・おすすめ活用方法

土地は広さや立地によって使い道が変わります

土地活用でうまく収益を上げるためには、その土地に適した方法を選ぶことが重要です。

どんな土地にどのような活用方法が適しているのかお伝えするため、土地を以下のように分類してみましょう。

2−1.都市部の狭い土地

都市部の狭い土地を持っている方には、

  • ・駐車場
  • ・賃貸アパート
  • ・トランクルーム

の経営がおすすめです。

都市部の狭い土地の例

もちろん広さや土地の形によりますが、一軒家が建つほどの広さがあれば建てられる可能性があります。
具体的にいうと、30坪以下の「狭小敷地」と呼ばれる土地であっても条件が合えばアパートは建てられます。

おすすめの活用方法

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駐車場 賃貸アパート トランクルーム
メリット ・初期費用が抑えられる
・あとで転用しやすい
・収益性が高い
・安定した収益が見込める
・初期費用が抑えられる
・あとで転用しやすい
デメリット ・収益性は高くない
・収益が安定しない可能性がある
・初期費用がかかる
・空き室対策などが必要になる
・あとで転用しにくい
・収益性は高くない
・収益が安定しない可能性がある

それぞれにメリット・デメリットがあるので、自分が所有している土地に向いているのはどれなのか、きちんと見極める必要があります。

例えば、駐車場は、土地活用として非常にメジャーですが、自動車があまり走っていない地域では需要が見込めないかもしれません。

アパートは都市部であれば需要が高く、安定した収益も見込めますが、初期費用の高さと転用のしづらさが難点です。

トランクルームはアパートの建築費用ほどの費用はかからず、コンテナを設置するだけで始められるので、転用も簡単です。

住居が狭く家に荷物を置いておけないという都市部で近年需要が高まっています。

不動産売却のプロ
自分の所有する土地のメリットをよく考え、検討しましょう。

活用事例

どういった観点から活用方法を選べば良いのか、実際に土地活用を行った方の声を聞いてみましょう。

活用事例、駐車場経営の夫婦

他の活用方法に比べて初期費用が安く済んだので、駐車場経営を選びました。

数年後、子どもたちに土地を譲るかもしれないので、転用の効く活用方法を探していました。

駅からも距離があり、広くはない土地なので持て余していましたが、駐車場経営にはぴったりでした。

メモ
駐車場は、ローリスクローリターンな土地活用の代表的な一例です。

今後別の方法で土地を活用する可能性があり、短期間で手軽に収益を上げたいという方には特におすすめです。

2−2.都市部の広い土地

では、都市部に広い土地を持っているという方は、どのような活用方法があるでしょうか。

都市部の広い土地をお持ちの方におすすめの活用方法は、以下のとおりです。

  • ・賃貸アパート
  • ・賃貸マンション
  • ・貸しオフィスなど
  • 都市部の広い土地の活用例

    おすすめの活用方法

    ※横にスクロールできます
    賃貸アパート 賃貸マンション 貸しオフィス 店舗経営
    メリット ・収益性が高い ・アパートより高く安定した収益が見込める ・賃料が高く、高い収益性が期待できる ・事業者が見つかれば収益性が高い
    デメリット ・空き室対策などが必要になる ・初期費用が高額
    ・空き室対策などが必要になる
    ・空き室対策などが必要
    ・一借り主に対する依存度が高くなる
    ・店舗の経営状況によっては収益が安定しない

    人口の多い都市部では、建物を建てて人や企業に貸すことで大きな収益が期待できます。

    不動産売却のプロ
    また、集客が見込める立地であれば、店舗経営も良いでしょう。初期費用やランニングコストは必要ですが、その分ハイリターンが見込めます。

    活用事例

    賃貸マンション経営を始めたBさん

    周囲は住宅地の比較的広い土地を持っています。

    収益を見込めそうだったので、マンションを建てることにしました。

    初期費用はかさみましたが、銀行で融資を受けることができたのでスムーズに事が運びました。

    長い目でみればかかった費用が回収できるだけでなく、大きな所得になると考えています。

    メモ
    マンションの需要は高く、うまくいけば毎月安定した高収益が見込めます。

    金融機関もマンションの需要の高さは把握しており、融資してくれる可能性も高いといえるでしょう。

    収益性を重視したいのであれば、賃貸マンションがおすすめです。

    2−3.地方の狭い土地

    地方に手狭な土地をお持ちだという方へのおすすめの活用方法はこちらです。

    地方の狭い土地を持っている方におすすめの土地活用は、以下のとおりです。

    • ・太陽光発電
    • ・トランクルーム
    地方の狭い土地の活用方法

    おすすめの活用方法

    ※横にスクロールできます
    太陽光発電 トランクルーム
    メリット ・長期的に安定した収入が見込める
    ・集客の必要がない
    ・あとで転用しやすい
    ・初期費用が抑えられる
    ・あとで転用しやすい
    デメリット ・節税効果がない
    ・周辺の環境が変わって発電効率が落ちる可能性がある
    ・収益性は高くない
    ・収益が安定しない可能性がある
    注意
    人口が少なく持ち家率が高い田舎では、ハイリスクハイリターンの土地活用はあまり適しません

    細く長く続けることのできる土地活用がおすすめです。

    収益性の高さよりも、いかに少ない初期投資で安定的な収入を得ることができるかという点を重視しましょう。

    太陽光発電と聞くと、ソーラーパネルを屋根の上に設置し、家庭の電力をまかなうものが思い浮かぶかもしれません。

    実はソーラーパネルを地上に直接設置して発電した電気を電力会社に売却して収益を上げることができます。

    地方ならば、狭い土地であっても太陽光発電機材を設置できる可能性があります。

    FIT(固定価格買い取り)制度とは
    政府は、再生可能エネルギーの拡大を目指して「FIT(固定価格買い取り)制度」というものを導入しています。

    これは、太陽光発電システムを設置すると、発電した電気を定められた金額で電力会社に買い取ってもらえるというものです。

    一度設置さえすればFIT制度で安定した収入が得られ、アパートやマンションのように集客やランニングコストの心配もありません。

    活用事例

    太陽光発電を始めたCさん

    なるべく安定した収入を得られる土地活用の方法を探していました。

    長期間の運営が見込めることと、今後別の用途に転用しやすいことも魅力に感じられたので、太陽光発電を選びました。

    初期投資はかかりますが、ランニングコストは比較的安価で済むので助かっています。

    太陽光発電のポイント&メリット
    太陽光発電は、他の多くの土地活用と異なり、集客をする必要がないのが最大のポイントです。

    狭い土地であっても、太陽光発電の機材であれば十分設置できる可能性が高いと考えられます。

    発電した電力は電力会社に定額で売ることになるので、安定的な収入が見込めるのも利点の一つです。

    初期投資にお金をかけたくないという方には、トランクルームや資材置き場などの土地活用がおすすめです。

    2−4.地方の広い土地

    地方の広い土地をお持ちの方におすすめの活用方法は、以下のとおりです。

  • ・高齢者施設
  • ・賃貸アパート
  • ・店舗経営
  • 地方の広い土地の活用方法

    おすすめの活用方法

    ※横にスクロールできます
    高齢者施設 賃貸アパート 店舗経営
    メリット ・収益性が高い
    ・税金対策になる
    ・収益性が高い
    ・税金対策になる
    ・事業者が見つかれば収益性が高い
    デメリット ・空き室対策などが必要になる ・転用性が低い
    ・事業者を見つけなければならない
    ・店舗経営の状況によっては収益が安定しない

    地方の広い土地には、賃貸アパートや高齢者施設の建設がおすすめです。

    土地活用で「高齢者施設」と聞くと意外に感じるかも知れませんが、所有している土地に高齢者施設を建て、そこから収益を得ることができるのです。

    アパートやマンションと違い、市街地ではない場所でも、高齢者施設ならば需要がある可能性があります。

    自分で運営するか、事業者に運営を委託することになります。

    活用事例

    賃貸アパート経営を始めたDさん

    更地のままだと相続税がかさむため、子どもたちに土地ではなく、アパートを遺すことにしました。

    土地柄、マンションを建てるほどの集客性は見込めないと思い、初期費用の抑えられるアパートにしました。

    高齢者施設のポイント&メリット
    地方の広い土地は、高齢者施設などにも利用できます。

    しかし、運営事業者を見つけるなど、手間がかかるのも事実です。

    賃貸アパートなら高齢者施設に比べて初期費用も安く済みます。

    地方でも比較的収益化が見込める活用方法だといえるでしょう。

    3.土地活用でよくある疑問

    おすすめの土地活用をご紹介しましたが、土地活用についていろいろな疑問が浮かんでいる方も多いのではないでしょうか。

    3−1.活用方法によって節税効果は違うの?

    活用方法によって、節税できる税金は異なります。また、節税効果も大きく違います。

    注意
    更地の固定資産税は、建物が立っている場合に比べて高く設定されています。

    土地を活用すると節税効果があることはよく知られているでしょう。

    活用方法によって、節税できる税金の種類や、節税効果は大きく異なります。

    例えばアパートやマンション、高齢者施設などは、税金対策に大きな効果があります。

    賃貸用の住宅が建っていれば相続税は約20%減額されるほか、固定資産税や都市計画税も更地より安くなるのです。

    節税効果を重視するなら、賃貸用の建物を建てると良いということですね。

    3−2.初期費用はどれくらいかかるの?

    建物や設備によって、必要な初期費用は大きく異なります。

    建物を建てずに初期費用を抑えて収益化を目指すのであれば、

    • ・駐車場
    • ・トランクルーム

    がおすすめです。

    3−3.安定して収入は得られるの?

    率直にいって、100%成功するといえるわけではありません。

    土地活用をしても、長期的に安定した収益が上げられる保証はありません。

    確実に収入を得たいのであれば、売却か、借地にするという選択肢を取った方が良いでしょう。

    不動産売却のプロ
    また、太陽光発電パネルの設置も、初期費用はかかりますが長期にわたって比較的安定した収入が得られる土地活用方法です。

    4.活用方法を自分で決めるのは危険!

    実は土地には種類があり、どんな建物を建てられるかは法律で細かに規定されているのです。

    まずはここで確認していきましょう。

    4−1.かかった費用を回収できないかも

    土地活用は投資性があるものなので、必ず初期費用を回収できるとは限りません。

    成功すれば大きな収益を上げられる可能性はありますが、かけたお金がそれ以上になって戻ってくるとは限りません

    土地の立地や条件に適した活用方法を慎重に選ぶ必要があります。

    不動産売却のプロ
    その見極めが土地活用の難しいところです。

    4−2.土地の種類によって建てられるものが違う

    土地は、「都市計画法」という法律によって用途が定められています。

    そのため、土地によって、建てられる建物の種類に制限があったり、建物を建てられなかったりします。

    例えば、田んぼの真ん中にいきなり高層マンションを建てるようなことはできません。

    「市街化調整区域」という区域に指定されていると、「市街化を抑制すべき区域」として建物の建築が制限されてしまうからです。

    注意
    「市街化調整区域」には、新たに建築物を建てたり、増築したりすることが制限されているため、土地の持ち主であっても行政の許可なく建物を建てることはできません。

    住宅や事業用の建物を建てるためには、個別に審査を受けて地方自治体の許可を得る必要があります。

    自分の土地なのに、自由にできない?
    残念ながら自分の土地であっても、必ずしも自由になるというわけではありません。

    しかし、都市計画法の区域区分は、単に不便というわけではありません。

    住宅地にいきなり工場が建ったら困ってしまいますよね。

    そのような事態を防ぐため、土地ごとに用途を決めているのです。

    では、市街化調整区域ではない場所は自由に建物を建てられるのでしょうか。

    「市街化区域」について確認してみましょう。

    市街化区域とは
    「市街化区域」は、既に市街地となっていたり、積極的に整備・開発を行ったりすることが推進されている地域です。

    市街化区域であれば何を建ててもいいというわけではなく、さらに「用途地域」という分類で用途が細分化されています。

    建築可能な建物の高さや種類が事細かに定められているのです。

    例えば、住宅地用の「第一種低層住居専用地域」は、コンビニすら建ててはいけないという縛りがあります。

    ここで、用途地域の種類と、具体的にどのようなものなら建てることができるのか確認してみましょう。

    〈用途地域の種類と建てられるものの具体例〉

    ※横にスクロールできます
    種類 詳細 建てられるもの
    第一種低層住居専用地域 低層住宅の良好な住環境を守るための地域。 一戸建て、診療所など。
    第二種低層住居専用地域 主に低層住宅の良好な住環境を守るための地域 一戸建て、コンビニなど。
    第一種中高層住居専用地域 中高層住宅の良好な住環境を守るための地域。 マンション・アパート、小規模な店舗、中規模な公共施設、病院・大学など。
    第二種中高層住居専用地域 主に中高層住宅の良好な住環境を守るための地域 マンション・アパート、スーパーなど。
    準住居地域 道路の沿道などにおいて、自動車関連施設などと、住居が調和した環境を保護するための地域。 住居、小規模の映画館、小規模の工場など。
    近隣商業地域 近隣の住民が日用品の買物をする店舗などの、業務の利便の増進を図る地域 駅前商店街など。
    商業地域 主に商業などの業務の利便の増進を図る地域。 繁華街、オフィス街など。
    田園住居地域 農地や農業関連施設などと調和した低層住宅の良好な住環境を守るための地域。 ビニールハウス、倉庫、500m²までの一定の地域で生産された農産物を販売する店舗など。
    準工業地域 主に軽工業の工場など、環境悪化の恐れのない工場の利便を図る地域。 工場、住宅、商店など。
    工業地域 主に工業の業務の利便の増進を図る地域。 種類・規模を問わず工場。住宅・店舗など。
    工業専用地域 工業の業務の利便の増進を図る地域。 周囲に危険を及ぼす可能性のある工場。住宅などは建てられない。

    まず、自分の所有している土地がどの区域区分なのか、市街化区域であればどの用途区分なのかを知る必要があります。

    メモ
    東京23区内であれば市街化調整区域はほぼありません。

    もしお持ちの土地が田舎の方で、市街化調整区域に含まれているため建築物を建てたり駐車場にしたりすることができないということであれば、太陽光発電などを検討してみましょう。

    5.ベストな土地の活用方法が分からなければプロに相談

    用途地域の分類は非常に複雑です。

    どうしたら良いか分からなくなってしまったという方も多いのではないでしょうか。

    土地活用で悩んだ際には、自分で判断して動くよりも専門家に相談するのがおすすめです。

    あなたの土地に最適な活用方法を提案してくれますよ。

    土地の活用方法を決めるときには、必ず複数社からの提案を比較・検討することが重要です。

    自分で複数の会社とやりとりするのは大変ですが、あなたの土地に最も適した活用方法を複数の企業の専門家が提案してくれるサイトがあります。

    「HOME4U土地活用」というサイトがおすすめです。

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    • ・活用したい土地の場所、広さ、名義人などについて
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    「HOME4U土地活用」を活用して、あなたの土地にぴったりの土地活用の方法を見つけてくださいね。

    6.まとめ

    使わない土地を余らせていると、毎年高額な税金を納めなくてはならず出費がかさむ一方です。

    せっかくなら、土地活用で収益を上げたいですよね。

    土地活用にはさまざまな方法がありますが、土地の状態に適した土地の活用方法を選ぶ必要があります。

    また、土地の用途は法律で制限されているため、自分の好きなように転用できるというわけではありません。

    自分の所有地に適した土地活用の方法を見極めましょう。

    分からないことがあれば、自分で判断するのではなく、プロに相談するのがおすすめです。

    土地活用のプランを検討する際には、必ず複数のプランを比較・検討し、より良いものを選ぶようにしましょう。

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    土地の活用にはさまざまな法律も絡んできます。自分で判断するのは大変なので、迷ったら専門家に相談しましょう。

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    上記の不動産一括査定サービスは、弊社ではなく、「HOME4U」が提供しているものとなります。株式会社チェスターは、上記フォームからお客様がご入力いただいた情報を取得いたしません。「HOME4U」は、株式会社NTTデータスマートソーシングが運営を行っており、ご入力いただいた個人情報は、株式会社NTTデータスマートソーシングが管理(収集、利用、提供、委託)します。

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    チェスターのロゴ
    株式会社チェスター
    Chester Certified Tax Accountants Co

    事例紹介では、株式会社チェスターが不動産に関連する知識をわかりやすく解説しています。

    株式会社チェスターは、相続税を専門に取り扱う「税理士法人チェスター」のグループ会社です。

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    01 【実績】
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