【土地売却の全知識】楽して高く売るコツは?よくある疑問と注意点

使っていない土地を持ち続けていると、毎年税金もかかって困ってしまいますよね。

「できるだけ高い値段で売りたい……。」
「手間をかけずに売りたい……。」
「売るのはすごく難しそう……。」

こんな悩みをお持ちではないでしょうか。

不動産売却のプロ

土地売却は難しい、面倒だ、というイメージをお持ちかもしれませんが、コツさえ掴めば簡単です。

売却の流れと注意点をきちんと押さえた上で、信頼できる不動産会社と出会うことさえできれば、土地売却は成功に近づきます。

この記事では、手間をかけずに不要な土地を高く売るコツをお伝えします!

ヒント
【土地活用より売却の方が簡単!】使っていない土地でお金を稼ぐためには、駐車場経営など土地活用の選択肢もありますが、初心者の方には売却がおすすめです

うかつに土地活用に手を出すと、「収益を上げたい!」という気持ちが先走り、失敗する危険性があります。

一方、土地売却には他の土地活用とは違って確実に利益を得ることができるという魅力があります。

売却とその他の土地活用の違いを見てみましょう

【土地売却と土地活用の比較】
※横にスクロールできます
初期費用 利益
土地売却 かからない 売り上げが確実に手元に入る
土地活用 かかる 100%利益が得られる保証はない

駐車場や賃貸アパートの経営には初期投資が必要になります。
さらに収益の見込みは不透明で、どうしてもリスクを負ってしまうことになります。

しかし売却の場合には、初期費用が不要な上、買い主さえ見つかれば確実にお金が手元に入ります

売却は所有している土地でお金を得るための堅実でシンプルな方法です。

この記事の監修税理士
監修税理士の税理士法人チェスター代表 福留正明
税理士法人チェスター代表
福留 正明
公認会計士・税理士・行政書士。相続税対策に強みを持つ税理士法人チェスターの代表社員。株式会社チェスターでは、年間100億円以上の売却案件を豊富に取り扱っている。 TV/雑誌など各種メディアからの取材歴多数。また、土地や相続についての書籍も多数出版している。
株式会社チェスターは、総勢190名以上の税理士法人グループの不動産会社です

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1.土地売却の流れ

土地売却の流れを順番に見てみましょう

一般的に不動産の売却にかかる期間の目安は3カ月~6カ月程度といわれていますが、土地を売るときには、測量などによって予想以上に時間がかかる場合もあります

事前に売却の流れを把握し、余裕を持って準備をしておくと安心です。

【土地売却の流れ】

STEP1.事前準備

まずは自分なりに情報収集をしてみましょう。

〈情報を集める際のポイント〉
  • ・その土地がどのように使われていたのか(土地の履歴)を知る
  • ・土地の相場に関する知識を得る

土地の履歴については、いずれ売却が成約したの際にも必要になりますから、事前に調べておくとよいでしょう。(詳しくは「注意点1.土地を何に使っていたかは要確認」をご覧ください。)

土地の相場を判断する際には以下の2つの情報源を参考にしてください。

【土地の相場を判断するための情報】

路線価は国税庁が発表しており、「土地総合情報システム」は国土交通省が運営しているので、信頼できるデータが得られます。

路線価とは
税を計算するための基準となる数値です。国税庁が発行している「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」に掲載された路線価の1.2〜1.3倍の金額が、土地の相場の目安といわれています。

都心や人気住宅地では、土地はさらに高額で取引される傾向にあります。
ただし、路線価が定められていないエリアもありますので、注意が必要です。

土地総合情報システムとは
国土交通省が運営する「土地総合情報システム」を確認すれば、実際の取引における成約価格を知ることができます。このサイトには売買取引を行った方々に対するアンケート調査の結果がまとめられていますので、土地売却の実情を知ることができます。

ただし、自分の知りたいエリアの取引事例が必ずあるとは限りません。

STEP2.査定依頼

ある程度の情報収集ができたら、不動産一括査定サイトから査定依頼をしてみましょう

日本に不動産会社は31万社以上あるといわれていますから、信頼できる不動産会社を自力で一から探すのには大変な手間がかかってしまいます。

不動産一括査定サイトでは、一回の入力で複数の不動産会社に同時に査定依頼ができます。

不動産一括見積サイトの概要図

まずは「机上査定」をしてもらい、売却する意思が強まれば「訪問査定」の依頼をするのが良いでしょう。

〈査定依頼の流れ〉
  • ①6〜10社に「机上査定」を依頼
  • ②査定結果が気になる不動産会社3社程度に「訪問査定」を依頼
  • ③実際に契約を交わす不動産会社を絞り込む
「机上査定」・「訪問査定」とは
査定には、「机上査定」と「訪問査定」の2種類があります。・机上査定……築年数や立地、駅からの距離、過去の類似物件の成約価格などの情報から、大まかに査定。
訪問査定……不動産会社の担当者が実際に土地を訪問し、より厳密に査定。

STEP3.不動産会社を比較

査定の結果を踏まえて不動産会社を決めましょう

不動産売却のプロ
できれば高い値を付けてくれた不動産会社を選びたいところですが、一社だけずば抜けて高値を提示してきた、といった場合には注意が必要です。

相場とかけ離れた高値の査定を出してくる不動産会社は、高値で売り主を釣ってとりあえず契約を結ぼうという悪質な会社である可能性があります

最終的に土地を買うのは不動産会社ではないので、査定価格で売れる保証はありません。

重要なのは、その不動産会社がどのような根拠からその査定価格を算出したのか、を知ることです

なぜその価格なのかという根拠を必ず聞きましょう。

営業担当者が疑問に丁寧に答えてくれること、真摯に相談に乗ってくれることも重要です。

不動産売却のプロ
不動産会社はあなたの土地売却を支える重要なパートナーです。焦らず、信頼できる会社を選びましょう。

STEP4.不動産会社と媒介契約

不動産会社を選んだら、次は不動産会社と「媒介契約」を結びます

この媒介契約を結ばなければ、不動産会社を通じて売却活動を行うことはできません。

媒介契約とは
不動産売却の契約においては、仲介ではなく「媒介」という語を使います。媒介契約には種類があります。

【媒介契約の種類】

※横にスクロールできます
契約種類 メリット デメリット
専属専任媒介契約 ・窓口が一元化できる。
・1週間に1回、不動産会社から売り主に対して売却活動に関する報告を行うことが義務づけられている。
・売り主が知人など、自分で買い主を見つけた「自己発見取引」の場合にも仲介手数料などが発生する。
・悪徳な不動産会社に依頼してしまうと、両手仲介を目論んで他社に情報を提供せず、買い主がなかなか決まらないことがある。
専任媒介契約 ・窓口が一元化できる。
・2週間に1回、不動産会社から売り主に対して売却活動に関する報告を行うことが義務づけられている。
・売り主が知人など、自分で買い主を見つけた「自己発見取引」の場合には仲介手数料は発生しない。
・悪徳な不動産会社に依頼してしまうと、両手仲介を目論んで他社に情報を提供せず、買い主がなかなか決まらないことがある。
一般媒介契約 ・複数の不動産会社に同時に売却を依頼することができる。
・売り主が知人など、自分で買い主を見つけた「自己発見取引」の場合には仲介手数料は発生しない。
・売り主に対する報告義務がなく、売却活動が不透明。

初心者の方には専任媒介契約がおすすめです。

自分で売却相手を見つける可能性がまったくない場合は、専属専任媒介契約を結ぶことを視野に入れても良いでしょう。

一般契約は複数の不動産会社とのやりとりが前提になるため土地売却に詳しい方でない限りおすすめできません。

STEP5.売却活動

不動産売却のプロ
媒介契約を結ぶと、不動産会社は売却に向けて活動を始めます。疑問や不満があれば、納得がいくまで担当者に相談しましょう。

売却活動中は、不動産会社による売却活動の実態を、きちんと確認することが重要です

注意
不動産会社は土地の売却が実現して初めて手数料を得ることができます。そのため、必要以上に売り値を下げて成約を急ごうとする不動産会社もあります

「プロに依頼しているのだから大丈夫」と任せきりにせず、担当者があなたの物件を売るために真摯に動いてくれているのかチェックしましょう。

疑問や不満は担当者に伝え、知識と意欲を持った売り主であると積極的にアピールすることも必要です。

また、土地の使用履歴を明らかにしておくことは、売却活動に伴う売り主の重要な義務です

買い主候補者にとって、「土壌汚染」「地下埋設物」の有無は重要な判断基準です。

宅地(住居)としてしか使用していない土地であれば問題ありませんが、たとえば工場跡地などだった場合、土壌汚染のおそれがありますので、しっかり調べておきましょう。

メモ
売り主には土地に問題がある場合には、買い主に対してその事実をきちんと説明する義務があります。
このことを「瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)」といいます。(詳しくは5「土地を売却する際の注意点」をご覧ください。)

STEP6.買い主と売買契約

買い主が見つかれば、ついに売買契約を結ぶことになります

売買契約を結ぶと、正式に売却が決定します。

多くの場合、売買契約を交わす際に売買代金の5〜10%程度を「手付金」として買い主から受け取ることになります

不動産売却のプロ
売買契約を確定させる前に改めて、土地の状態を買い主に説明したかを確認しておきましょう。

STEP7.引き渡し

契約を結んだら、いよいよ土地の引き渡しです

実測売買の場合は土地を測定し、差額を精算する作業があります。

STEP8.確定申告

確定申告は忘れずに行いましょう

土地を売却して利益が出た場合は、土地を売った翌年の2月16日~3月15日の間に必ず確定申告をしなければいけません。

確定申告によって所得税を節税できる場合があります。

2.土地を楽して高く売るコツ

土地を売るのは面倒なのではないかと身構える方もいらっしゃるかもしれません。

しかし、土地売却は、コツさえ分かっていれば難しいことではないのでご安心ください。

土地を、できるだけ手間をかけずに高値で売るためのコツは以下のとおりです。

コツ1.土地売却に強い不動産会社を見極める

不動産売却の成否を左右する最も重要なポイントは、不動産会社選びです。

土地を売却する際には、土地売却が得意な不動産会社を見極める必要があります。

以下の三つのポイントに注目しましょう。

【選ぶべき不動産会社の特徴】
  • ①土地売却の実績がある
  • ②売却に関わる注意点やリスクをきちんと教えてくれる
  • ③他の土地活用と迷っていても、相談に乗ってくれる

不動産会社選びに失敗してしまうと、土地が売れない可能性もあります。

不動産会社は、あなたの土地売却を支える大事なパートナーですから、慎重に選びましょう

メモ
土地活用と迷っている場合でも、土地の取り扱いに実績がある不動産会社であれば、相談に乗ってくれるかもしれません。

コツ2.複数社を比較する

できるだけ高い価格で売るためには、複数の不動産会社の査定結果を比較し、高い査定額を出してくれた会社を選ぶことが重要です。

大手だからといって高い査定額を出してくれるとは限りませんし、一社の査定額を信じると損してしまう可能性もあります。

必ず査定は複数社に依頼し、その結果を比較・検討しましょう。

メモ
複数の不動産会社を比較するときには、査定額の根拠を聞くことも重要です。販売実績や地域の不動産に関連する情報をきちんと示してくれない不動産会社は信頼に値しません。

疑問に丁寧に答え、誠実な対応をしてくれる会社を選ぶようにしましょう。

複数の会社を比較すれば、失敗のリスクは減らすことができます

コツ3.一括査定サイトを上手に利用する

「何社もの不動産会社に査定を依頼するのは面倒……」

とお思いの方もいらっしゃるかもしれません。

確かに、自力で不動産会社を探し、連絡を取って査定を依頼するのは一苦労です

しかし、「不動産一括査定サイト」を使えば、そのような手間は必要ありません。

情報を一回入力するだけで、複数の不動産会社に同時に査定を依頼できます。

不動産会社を探す手間も、一社一社に査定依頼の連絡を取る手間も省いてくれる、画期的なサービスです。

メモ
不動産一括査定サイトによって査定を依頼できる不動産会社のラインナップは異なります。

連携している不動産会社によってそれぞれ異なる特色を持っているため、自分に合った不動産会社を選ぶためには、複数の不動産一括査定サイトを活用して、多くの不動産会社を比較することが重要です。

おすすめの一括査定サイトは以下をご覧ください。

【おすすめの不動産一括査定サービス】

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最も歴史と実績がある不動産一括査定サービス
NTTデータグループが運営する、日本で最も歴史のある不動産一括査定サイトで、実績では他社の追随を許しません
登録されている会社は全て厳しい審査を通った不動産会社のみなので、悪徳業者につかまる心配もなく安心して利用できます。
提携不動産会社数も多く不動産売却を考えている人なら、ほとんど全ての方におすすめです
おすすめのポイント
  • NTTグループが運営するサービス
  • ② 優良不動産会社が登録しているので、不動産会社選びで失敗しにくい
  • 幅広い不動産会社から査定が欲しい方向け
▼主な不動産会社
  • ・Daiwa House
  • ・東京建物不動産
  • ・三井ホーム
  • ・京阪電鉄不動産株式会社
  • その他、全国の不動産会社多数
対象エリア 全国
参加会社数 約1,300社
サイト開始時期 2001年~
運営会社 NTTデータ・スマート・ソーシング
< 書類不要無料、スマホでも1分で査定依頼 >
HOME’S
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不動産会社を特色から選べる!日本最大級の不動産サイト
CMでお馴染みの総掲載物件数No.1の不動産サイト「HOME’S」が提供する不動産査定一括サービスです。
不動産会社の説明が充実していて、担当者の顔まで見れるのはHOME’Sだけの特徴
査定価格にくわえて実績や特色から不動産会社を選ぶことができます。
また、不動産会社からの連絡手段をメールか電話か希望を伝えることもできる売主ファーストのサイトが嬉しい、今一番注目のサイトです。
おすすめのポイント
  • 業界トップクラスの不動産会社提携数
  • 不動産会社の特色や意気込みがわかる情報が豊富
  • 不動産会社からの連絡手段について希望が出せる
▼主な不動産会社
  • ・三井住友トラスト不動産株式会社
  • ・センチュリー21
  • ・タマホーム不動産
  • その他、全国の不動産会社多数
対象エリア 全国
参加会社数 1,779社
サイト開始時期 2008年~
運営会社 株式会社LIFULL
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SUUMO
SUUMOの不動産一括査定サイトのロゴ
知名度No1! 全国2000社の圧倒的な不動産会社ネットワークが強み
SUUMOは、不動産メディアNo.1の認知度を誇るメディアです。
大手・地場を問わず全国の優良不動産会社が、なんと2000社も参画しています。他の一括査定サイトを圧倒する豊富な不動産会社とのネットワークで、全国の広い地域での査定に対応しています

また、SUUMOのこれまでのノウハウを活用し、不動産会社を売却実績や店舗数、サービス内容などの希望条件で絞り込むことができるようになっています。
この詳細絞込み機能によって、自分が納得した不動産会社にのみ査定を依頼することができます。

全く知らない不動産会社から査定結果が送られてきても面食らってしまいますよね。SUUMOのこのシステムはまさに売主に寄り添った画期的なシステムだと思います。

おすすめのポイント
  • 知名度No.1の不動産サイト
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▼主な不動産会社
  • ・野村の仲介+
  • ・三井住友トラスト不動産
  • ・三菱UFJ不動産販売
  • その他、全国の不動産会社多数
対象エリア 全国
参加会社数 約2,000社
サイト開始時期 2009年~
運営会社 (株)リクルート住まいカンパニー
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既に紹介した3つのサービスの他にも、代表的なサービスがいくつかあります。
表にして紹介します。

【おすすめ不動産一括査定サイト】
サイト名 特徴
HOME4U 日本で初めて一括査定サービスを発足した老舗サイト。登録されている会社は全て厳しい審査を通った不動産会社のみなので、悪徳業者につかまる心配もなく安心して利用できる。NTTデータグループが運営しておりセキュリティも充実している
イエウール 1,600社以上が提携されていて、地域密着の優良不動産会社が多数登録している。悪徳業者を排除する仕組みも整っていて安心して使える
LIFULL HOME’S 不動産情報サイトLIFULL HOME’Sが提供する売却査定サービス。
1,700社以上の不動産会社が参画し、多くの情報が提供されていて不動産会社の特色や雰囲気がわかるようになっている。
おうちダイレクト エリアは限られているが、Yahoo!やSRE不動産など他にない独自の販売チャネルが特徴。マンション売却に特化した不動産会社が多い。
RE-Guide SBIグループが運営をしており、投資物件の売却に長けている。
メモ
中には「不動産一括査定サイトに個人情報を入力すると、営業電話がたくさんかかってくるのではないか……。」

と不安に思う方もいらっしゃるかもしれません。

しかし、そんなことはないのでご安心ください。あなたの個人情報が共有されるのは、査定を依頼した不動産会社だけです。

もし営業電話を一切受けたくないということであれば、あらかじめ一括査定を申し込む際にその旨を入力しておきましょう。

不動産会社の営業活動は「宅地建物取引業法(通称:宅建法)」によって厳しく制限されています。望まぬ営業活動が行われることはないのでご安心ください。

なるほど、不動産一括査定サイトを利用すれば手間なく不動産会社を探すことができるんですね。
不動産売却のプロ
そのとおりです。手軽に複数の不動産会社に査定を依頼し、結果を比較することができます。自分に合った不動産会社を選ぶために必見ですよ。

3.知っておきたい!土地売却でよくある疑問

土地売却でよくある疑問をご紹介します。

【土地売却でよくある疑問】

Q1.田舎の土地は売れない?

田舎だからといって、土地が売れないとは限りません。

その地域のニーズを把握している、地元に密着した不動産会社であれば、買手の情報を持っている場合があります。

まずは不動産一括査定サイトで地域密着型の不動産会社に査定を依頼してみましょう。

田舎の土地を売りたいとお考えの方には、全国1,600社以上の不動産会社が参加する不動産一括査定サイト「イエウール」がおすすめです。

イエウールは提携会社数が最も多い不動産一括査定サイトなので、田舎でも対応している不動産会社を見つけやすいでしょう。

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Q2.古い家は解体した方がいい?

古い家が建っている土地を売る場合、家の解体が必要だというのは勘違いです。

リノベーションやリフォームの需要もあるので、家つきの土地も、まずは古い家が建っている状態のまま売れないか査定依頼をしてみましょう

メモ
家の解体には高額な費用が必要となり、平均的な木造一戸建てで200万円前後かかるとされています。土地売却の前に家の解体が必要だと思い込んで解体をしても、土地が予想どおりに売れるとは限らないため、解体にかかった費用が回収できない可能性があります。

さらに、家が建っている土地よりも更地のほうが固定資産税の税率が高いため、早まって家の解体をすると損をしてしまうことがあります

詳しくは「古い家でも高く売却できる?お金をかけずに家を処分する3つの方法」をご覧ください。

Q3.測量ってしなくても売れる?

測量をしなければ売却は絶対できないというわけではありません。しかし「土地の境界線が確定している」という状態を望まれる買手がほとんどです

その理由は「境界が曖昧な土地はトラブルになる」可能性が高いからです。

不動産は決して安い買い物ではありません。そのため、トラブルになる可能性は少しでも無いほうが良いと感じるのは当たり前のことではないでしょうか?

安心して売却を行うためには、測量はとても重要なのです。

実測売買公募売買とは
土地の取引には二種類ありますが、測量を行った上で「実測売買」を行うのがおすすめです

【土地の売買の種類】
①実測売買……面積あたりの売買価格をとりあえず決定し、登記簿の面積を目安に売買契約を結んだうえで、引き渡しまでの期間に測量を行って差額を精算する
②公募売買……登記簿上の面積によって売買価格を決定

公募売買は、買い主との間にトラブルが起きる可能性があります。

とりあえず早く売りたいという場合には公簿売買という選択肢もありますが、リスクが大きいためおすすめできません。

実測売買がおすすめですが、どうしても実測の時間がない、など特別な事情がある場合は不動産会社に相談しましょう。

Q4.売却には多額の税金・費用がかかる?

土地を売却するときの出費はそれほど高額にはなりません

費用の種類や金額の目安について事前に確認しておくことで不安を解消しましょう。

【土地を売る際に支払う税金の一覧】

税金 金額
印紙税※()内は2020年3月31日までの契約に適用される軽減税率での金額。 成約価格100万〜500万円 2,000円(1,000円)
成約価格500万〜1,000万円 1万円(5,000円)
成約価格1,000万〜5,000万円 2万円(1万円)
成約価格5,000万〜1億円 6万円(3万円)
成約価格1億〜5億円 10万円(6万円)
不動産譲渡所得 所有歴5年以下の不動産を売却 売却価格の30.93%(所得税)+9%(住民税)
所有歴5年超の不動産を売却 売却価格の15.315%(所得税)+5%(住民税)
費用項目 金額
仲介手数料 成約価格が200万円以下 成約価格の5%
成約価格200万〜400万円 成約価格の4%+2万円
成約価格が400万円~ 成約価格の3%+6万円
抵当権抹消登記費用 固定資産税評価額×2%
司法書士への報奨金 8,000~12,000円程度
測量費 面積によって変わるが、60万~80万円程度
各種税の税額や税率については国税庁のホームページより引用

税金に関しては、状況に応じてさまざまな控除を受けられる可能性があります。税金と控除の詳細については「【税理士監修】土地売却の税金はいつ・いくらかかる?使える控除一覧」をご覧ください。

4.土地を売却する際の注意点

最後に、注意点を確認しておきましょう。

土地を売却する際の主な注意点は二つあります。

〈土地を売却するときの注意点〉
  • 注意点1.土地を何に使っていたのか履歴を確認する
  • 注意点2.仲介を依頼する時間がなければ買取を選ぶ

注意点1.土地を何に使っていたかは要確認

不土地を売る際には、その土地がどのような用途で使われていたのかを確認しておきましょう

土地を売却するとき、その土地に何らかの問題があれば、売り主には買い主に対して説明する義務があります。

これを瑕疵担保責任といいます。

土地売買の際、主に問題となるのは、土壌汚染と地下埋設物の有無です。

これまで住居しか建っていなかった土地であれば、トラブルが生じることは多くありません。

ただ、工場跡地などの場合は土壌汚染のおそれがあります。

また、前に使っていた建物の基礎などが地下に残っている可能性もあります。

不動産売却のプロ
これまでどんな用途で使われてきた土地なのか、明らかにしておく必要があります。

注意点2.確実に早く売りたいなら「買取」

確実に早く売りたいなら、不動産会社に直接買い取ってもらいましょう。

ですが、基本的には不動産会社に仲介してもらって土地を売ることをおすすめします。

仲介ではなく買取を依頼した場合、売り主の手元に入るお金が減ってしまうからです。

メモ
買取の場合、不動産会社は売り主から土地を買い取ってそれをさらに誰かに売ることで利益を得ます。この場合、不動産会社が売り主から土地を買い取るのはいわば「仕入れ」で、買い主に売却する際に一般的な相場で売ることになります。

そのため、買取価格は、仲介で売った場合の価格より2割程度低くなるとされています。

不動産売却のプロ
どうしても時間と手間が惜しいというときには、不動産会社に買い取ってもらうという選択肢を視野に入れてみましょう。

5.まとめ

土地を売るためには、何よりも信頼できる不動産会社探しが大切なんですね!
不動産売却のプロ
そのとおりです!
土地売却を成功させる鍵は不動産会社選びにあります。
まずは不動産一括査定サイトから売却査定を頼んでみましょう。
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家の売却には平均的に6ヶ月から1年、マンションの売却には3ヶ月から6ヶ月もの時間がかかります。急ぎで住居を移らなければいけない事情が発生した場合でも、いきなり売却できるわけではありません

また、家やマンションの売却価格は時期などによる需要で大きく変動します。急いで売りに出すと価格交渉で不利になる可能性があります。

今すぐに不動産の売却を考えていない場合でも、早めの査定をおすすめします。査定に出したからといっても必ず売却しなければいけないわけではないので、相場感を把握する目的でも利用できます。 ※不動産売却が既に決まっている方は急ぎ査定を貰いましょう

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株式会社チェスター
Chester Certified Tax Accountants Co

事例紹介では、株式会社チェスターが不動産に関連する知識をわかりやすく解説しています。

株式会社チェスターは、相続税を専門に取り扱う「税理士法人チェスター」のグループ会社です。

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