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「土地を売却したいんだけど何から始めればいいんだろう……。」
「なるべくスムーズに高値で売るにはどうすればいいの？」
土地を売却しようとしたとき、このように悩む方も多いのではないでしょうか。
土地は所有しているだけで管理コストや税金などの費用がかかりますから、売却を決めたらなるべく手間をかけず早く売りたいですよね。
しかし、一口に土地を売却するといっても家付きの土地や相続した土地など、状況によって売却に必要な手続きやベストな売却方法は異なります。
また、土地によっては古い建物の解体や境界線の測量などが必要になるケースも考えられます。
どのような方法で売却活動に臨むかによって土地の売れやすさや税金・費用の負担も異なるため、損をしないように計画的に売却活動を進めましょう。
この記事では、一般的な土地売却の流れや費用、高く売るコツや売却の注意点などを徹底解説します。
⇒土地を高く売却するために知っておきたいこと完全ガイド
⇒不動産売却の注意点が全て分かる！タイミング別、状況別に徹底解説
⇒土地が売れない原因と解決策を徹底解説！成功する売却のために知っておくべきこと
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福留 正明
１．土地売却の流れ
いざ土地を売却しようと思ったとき、このような疑問を持つ方も多いでしょう。
一般的な土地売却は、大きく分けて以下の6ステップで進みます。
⇒不動産売却の基礎知識～不動産売却の流れを把握しよう～
STEP１ 事前準備をする
土地を売り出す前には、売却に必要な書類と売却する土地の情報を集めましょう。
土地売却では、以下のような書類が必要になります。
- ・本人確認書類（身分証明書、印鑑登録証明書、住民票など※）
- ・登記済権利証もしくは登記識別情報
- ・固定資産税納税通知書および固定資産評価証明書
- ・土地の測量図
- ・境界確認書
※住民票、印鑑登録証明は発行から3カ月以内のもの
土地を売却したときには、登記済権利証を買い主に渡して移転登記を行い土地の所有権を移します。
上記の書類の他にも、土地の購入時の契約書や地盤調査報告書などがあれば用意しておくと良いでしょう。
実は、これらの書類はもともと所有しているか、もしくは即日で発行できるものがほとんどです。
ただし、古くから所有している土地や相続した土地などで、本来手元にあるはずの書類や情報が欠けている場合には通常より多くの時間がかかることがあります。
特に、隣地との境界線が明確でない土地の場合は土地家屋調査士に測量を依頼することになり、完了までに数カ月程度の期間と数十万円の費用が必要になります。
また、売却する土地の周辺環境やこれまでの土地の用途などの情報についても明らかにしておく必要があります。
住宅地であれば問題になることは少ないですが、土壌汚染が懸念される土地や地下に建設物の一部が残ったままの土地もあるため注意しましょう。
売却活動を始めた後でトラブルにならないように、土地の調査や書類の用意などの準備はしっかり行っておくことが大切です。
⇒不動産売却に関わる一連の手続における必要書類完全ガイド
STEP２ 不動産会社に査定を依頼する
売却する土地の情報収集や書類の用意ができたら、複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。
不動産会社によって査定額は異なるため、査定の結果を比較することでより正確な相場を把握し、高値で売却できる不動産会社を選ぶことができます。
なお、査定には「机上査定（簡易査定）」と「訪問査定」の2種類の方法があります。
机上査定（簡易査定）は、立地や築年数などの物件の情報や周辺の不動産の取引価格などのデータをもとにおおよその査定をする方法です。
訪問査定は、その名のとおり不動産会社の担当者が実際に物件に訪れて物件の状態や周辺環境を加味して査定を行う方法です。
まずは6～10社程に机上査定を依頼し、その中から結果が気になった2～3社に訪問査定を依頼して不動産会社を絞り込みましょう。
査定額が高い不動産会社を選んだからといって、その価格で実際に売却できるとは限らないので注意しましょう。
査定の結果が出たら必ず不動産会社に査定額の根拠を確認し、きちんとした回答が得られるか、担当者の対応が誠実であるかを見極めることが重要です。
不動産会社について定めた法律「宅地建物取引業法」の第34条の2第2項においても、以下のとおり根拠を提示することが義務付けられています。
また不動産会社の担当者の対応が迅速かつ丁寧か、信頼がおけるかといった点もチェックすると良いでしょう。
⇒厳選23サイト！不動産一括査定サイト比較ランキングとおすすめポイント
STEP３ 不動産会社と媒介契約を結ぶ
信頼できる不動産会社が見つかったら、媒介契約を結びます。
媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があり、以下のように異なる特徴があります。
| 契約の種類 | 売却活動に関する 報告の義務 |
他社との同時契約 | レインズへの 登録義務 |
自己発見取引 | 契約期間 |
|---|---|---|---|---|---|
| 専属専任媒介契約 | 1週間に1回以上 | 不可 | 契約から5日以内 | 不可 | 最長3カ月 |
| 専任媒介契約 | 2週間に1回以上 | 不可 | 契約から7日以内 | 可 | 最長3カ月 |
| 一般媒介契約 | なし | 可 | なし | 可 | 規定なし（3カ月が一般的） |
レインズに登録された不動産情報は宅地建物取引業者（不動産会社）であれば閲覧できるので、不動産購入を検討している方から依頼を受けた他の不動産会社がレインズを見て売り主の依頼した不動産会社に連絡を取り、買い主が見つかるケースもあります。
レインズに登録されている物件は広く閲覧されるチャンスがあるのでその分買い主が見つかりやすいと考えられるのですね。
専属専任媒介契約もしくは専任媒介契約を結んだ場合、売り主は契約した不動産会社から定期的な売却活動に関する報告を受けることができます。
活動報告の頻度は専任専属媒介契約では1週間に1回以上、専任媒介契約では2週間に1回以上が義務付けられているため、売却活動の進行状況をしっかり把握できて安心です。
一方で、一般媒介契約の場合、不動産会社に売り主への報告義務はなく売却活動が不透明になりやすいといわれています。
一般媒介契約では売り主が積極的に複数の不動産会社とのやり取りを行うことになるため、土地売却に詳しい方でない限り基本的にはおすすめできません。
⇒不動産を売却する時の媒介契約とは
STEP４ 不動産会社が売却活動を行う
媒介契約を結んだら、不動産会社が買い主を見つけるために売却活動を行います。
不動産会社は物件の情報や売り出しポイントをまとめて物件情報サイトに登録したり、チラシを作って近隣の住宅にポスティングをしたりといった活動を行います。
不動産会社が利用するインターネット媒体にはSUUMOやLIFULL HOME’Sなどの一般公開されているサイトだけでなく、不動産会社しか利用・閲覧することができないレインズもあります。
最近ではインターネットを使って不動産を探すことも多いため、自分の土地がWeb上でどのように紹介されているかチェックしておくといいでしょう。
また、買い主候補が土地を見学するとき、現地で案内をするのも不動産会社の重要な仕事です。
STEP５ 買い主と売買契約を結ぶ
買い主が見つかったら、書類を用意して売買契約を結びます。
一部を除き、売買契約に必要な書類は媒介契約を結んだ不動産会社が用意します。
売り主自身が用意しなければならないのは、以下のようなものです。
- ・本人確認書類
- ・実印
- ・印鑑登録証明書
- ・登記済権利証（権利書）
- ・固定資産税納税通知書
- ・固定資産評価証明書
- ・仲介手数料の一部
なお、売買契約が締結されると、媒介契約を結んだ不動産会社に対して仲介手数料を支払う義務が生じます。
仲介手数料を支払う時期は媒介契約の内容によって異なりますが、一般的には売買契約時に半額を支払います。
ほとんどの場合、売買契約が交わされるタイミングで買い主から売却価格の5～10％程度の手付金が支払われます。
売買契約が成立してから契約内容を変更するのは困難なので、契約書の内容はしっかり確認しておきましょう。
⇒不動産売却の契約書｜売買契約書の確認ポイントと売買契約時に準備するもの
STEP６ 土地の引き渡しを行う
売買契約が完了したら、不動産会社の担当者の立ち会いのもと土地の引き渡しを行います。
この段階で手数料を差し引いた土地の代金がすべて振り込まれ、物件の所有権は売り主から買い主に移ります。
引き渡しの当日は司法書士や金融機関関係者などが同席し、以下のような手続きが行われます。
- ・土地の状態確認
- ・代金の決済
- ・その他費用の精算
- ・必要書類の引き渡し
- ・登記の変更
登記の変更を行う際には、司法書士などの専門家に依頼するのが一般的です。
この際、司法書士への報酬が依頼先に応じて3万～8万円程度、さらに登録免許税が発生しますが、いずれも買い主の負担となるのが一般的です。
また、仲介手数料もこのタイミングですべて不動産会社に支払います。
２．土地を高値で売却するコツ
土地を売るなら高値でスムーズに売却したいと考える方が多いでしょう。
また、費用を抑えてできるだけ多くのお金が手元に残るようにしたいですよね。
しかし、売却活動の進め方によっては、余分な税金や費用がかかってしまったり損をしてしまったりするケースも少なくありません。
そこで、この章ではより高値で土地売却を成功させるために知っておきたい六つのコツをご紹介します。
コツ１ 更地にする前に査定を受ける
建物が建っている土地を売却するとき、あらかじめ解体しておこうと考える方も多いのではないでしょうか。
しかし、査定を受ける前にいきなり更地にするのはおすすめできません。
更地にしたからといって高く売却できるとは限らず、解体費用もかかるため結果的に損をするケースも多いからです。
家が建っていても建っていなくても土地自体の価格は変わりませんから、まずは解体せずにそのまま売却することはできないか不動産会社に査定を依頼してみましょう。
また、家が建っている土地よりも更地の方が固定資産税が高くなる点にも注意が必要です。
家が建っている土地の場合、家屋1戸あたり200㎡までの部分は「小規模住宅用地」、200㎡を超えた部分は「一般住宅用地」として固定資産税の軽減措置が適用されます。
しかし、更地の場合は減税の対象外となるため、土地の評価額の1.4％の固定資産税を支払わなくてはなりません。
| 土地の種類 | 固定資産税 |
|---|---|
| 小規模住宅用地 | 土地の評価額×1.4％×1/6 |
| 一般住宅用地 | 土地の評価額×1.4％×1/3 |
| 更地 | 土地の評価額×1.4％ |
つまり、更地にしたときの固定資産税は家を解体する前と比べて3～6倍になります。
更地にしたからといってすぐに売れるとは限りませんし、売却するまでは固定資産税を納め続けなければなりません。
家付きの土地を売却する際の注意点については、こちらで詳しく解説しています。
コツ２ 複数の不動産会社に査定を依頼する
できるだけ高く土地を売却したいなら、必ず複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。
土地の査定額は不動産会社によって変わるため、1社のみの査定結果をうのみにしてしまうと相場が分からず安く売って損をするケースも考えられます。
土地売却では大手の不動産会社だからといって査定額が高いとは限りません。
また、中小規模の不動産会社であっても高額で売却できることもあります。
不動産会社によって土地の販路も異なりますから、タイプの異なる複数の不動産会社に査定を依頼してより好条件で売却してくれそうな1社を見つけると良いでしょう。
コツ３ 隣地との境界線を明確にしておく
土地を高値で売却するには、隣地との境界線を明確にしておく必要があります。
手元に確定測量図がない場合には、測量士に確定測量を依頼しましょう。
このように思う方も多いでしょう。
確かに、測量をした土地でなければ絶対に売却できない訳ではありません。
しかし、隣地との境界線が曖昧な土地は、購入を避けられがちな傾向にあります。
境界線が曖昧な土地は認識の違いから感情的なトラブルに発展したり、建物を建てる際に隣家の所有者から建設の差し止めや変更を請求されたりする可能性があります。
そのため購入者にとってリスクとなってしまうのですね。
売り主と買い主の双方が安心して土地を売買できるように、測量はあらかじめ済ませておきましょう。
測量の費用などの詳細についてはこちらで詳しく解説しています。
コツ４ 売却する土地の条件に合う不動産会社を選ぶ
土地をスムーズに高値で売却するには、売却する土地の条件に合う不動産会社を選ぶことが重要です。
土地売却が不得意な不動産会社を選ぶと、売却に時間がかかったり売れなかったりする可能性が高くなるため慎重に見極めましょう。
まずは以下の三つのポイントに注目して、不動産会社をピックアップしましょう。
- ・土地売却の実績が多い
- ・売却したい土地のエリアでの売却実績がある
- ・土地の状況に合った売却プランを提案してくれる
売却実績があることはもちろん、売り主や土地の状況に合わせて売却プランを提案し、親身になってくれる不動産会社を選ぶのがおすすめです。
不動産会社と一口でいっても、会社の規模や得意な不動産のジャンル、エリアなどはさまざまです。
大手だから高く売れるというわけではありませんから、地域密着型や土地売却に特化した中小規模の不動産会社などにも目を向けると良いでしょう。
コツ５ 土地や物件の状態は正確に伝える
土地や物件の状態は不動産会社と買い主に必ず正確に伝えましょう。
以下のように売却する土地に何らかの問題や留意事項がある場合、売り主は買い主に対して説明責任を負います。
- ・土壌汚染がある（またはその可能性がある）
- ・地下埋設物が残っている（またはその可能性がある）
- ・隣地との境界線が明確でない など
工場の跡地などは土壌汚染の恐れがあったり、古くからある土地では建物の基礎が地下に残っていたりする可能性もあるためしっかり確かめましょう。
また、売買契約を結ぶ際には土地や物件の状態について口頭で説明するだけでなく、その内容を契約書に記載します。
契約書と一致しない事項や記載がない瑕疵（かし）が発覚すると「契約不適合責任」となり、破談になったり損害賠償請求されたりするケースもあるので注意が必要です。
⇒瑕疵（かし）担保責任の改正前に売却を！不動産売買における契約のポイントまとめ
コツ６ 土地の見栄えを整えておく
売却する土地の見栄えは美しく整えておき、土地の印象を良い状態に保ちましょう。
土地を購入する際、ほとんどの買い主は土地を実際に見学します。
このときに土地にごみがたまっていたり荒れ果てた状態になっていたりすると、買い主候補からの印象が悪くなり売却までに時間がかかってしまいます。
土地の印象が悪くなれば、相場よりも低い価格で売却せざるを得なくなるケースもあるため注意しましょう。
また、土地を管理せず放置するとごみを不法投棄されたり、害虫の被害を受けたりして土地は荒れ果てていきます。
不法投棄されたごみの処分には数十万円以上かかるケースもあり、害虫駆除などの費用も不動産の所有者が負担しなければなりません。
土地を管理しないと印象が悪くなるばかりか、余計な出費がかかることもあります。
スムーズに好条件で売却するためにも、定期的に土地を管理して見栄えを美しく整えておくことが大切です。
３．土地売却におすすめの不動産一括査定サイト
このように思う方もいらっしゃるでしょう。
不動産一括査定サイトと一口でいっても、以下のようにその特徴はさまざまです。
「大手の不動産会社に査定依頼できる」「地域密着型」「特定のジャンルの不動産に特化している」など、サイトによって参加している不動産の種類や数、傾向などは異なります。
売却したい土地の条件に合わせ、タイプの違う複数の不動産一括査定サイトを併用し使い分けると良いでしょう。
ここからは、土地売却におすすめの不動産一括査定サイトをご紹介します。
| サイト名 | 参加不動産会社数 | 特徴 | 同時査定 依頼可能数 |
運営会社 |
|---|---|---|---|---|
| HOME4U | 1,800社 | 大手から中小までバランス良く参加 | 最大6社 | NTTデータ スマートソーシング |
| すまいValue | 6社（全国対応875店舗） ※2023年4月10日時点（賃貸専門店舗を含む） |
大手6社が共同で運営 | 最大6社 | 東急リバブル、住友不動産販売、三菱地所ハウスネット、三井不動産リアルティ、小田急不動産、野村不動産ソリューションズ |
| SUUMO | 不明 | 知名度ナンバーワンで安心感も抜群 | 非公開 ※査定可能会社数は物件所在地によって異なります |
リクルート |
| LIFULL HOME’S |
3,282社 | 参加不動産会社数最多クラス | 最大10社 | LIFULL |
| イエウール |
1,900社以上 | 地方の中小規模不動産会社も多数参加 | 最大6社 | Speee |
おすすめ１ HOME4U：安心安全・実績十分の老舗サービス
| 参加不動産 会社数 |
1,800社 |
|---|---|
| 同時査定依頼可能数 | 最大6社 |
| 査定可能不動産 | マンション一室、一戸建て、土地、ビル一室、店舗・事務所・倉庫、マンション一棟、アパート一棟、ビル一棟、その他 |
| 代表的な参加不動産会社 | 三井住友トラスト不動産、三菱UFJ不動産販売、みずほ不動産販売、京王不動産、CENTURY21など |
HOME4Uは2001年にサービスが開始された日本で最も歴史の古い不動産一括査定サイトです。
大手から中小まで全国の不動産会社1,800社が参加しており、都市部から地方まで幅広い地域をカバーしています。
またさまざまな種類の不動産を査定に出すことができます。
NTTデータグループの「NTTデータ スマートソーシング」という官公庁などとも取引がある企業が運営しているので、「個人情報を悪用されるのでは？」などと不安を感じている方でも安心して利用できるでしょう。
また悪質な不動産会社を排除するための独自の取り組みを行っている点も魅力的です。
同時に最大6社まで査定依頼が可能なので、きっと信頼できる不動産会社を見つけることができますよ。
おすすめ２ すまいValue：業界をけん引する大手6社が運営
| 参加不動産 会社数 |
6社（全国対応875店舗） ※2023年4月10日時点（賃貸専門店舗を含む） |
|---|---|
| 同時査定依頼可能数 | 最大6社 |
| 査定可能不動産 | マンション、一戸建て、土地、マンション一棟、ビル一棟、アパート一棟、その他 |
| 運営不動産会社 | 東急リバブル、住友不動産販売、三菱地所ハウスネット、三井不動産リアルティ、小田急不動産、野村不動産ソリューションズ |
すまいValueは、不動産仲介を行う不動産会社のなかでも特に大手といえる6社が共同で運営を行う不動産一括査定サイトです。
東急リバブル、住友不動産販売、三菱地所ハウスネット、三井不動産リアルティ（三井のリハウス）、小田急不動産、野村不動産ソリューションズ（野村の仲介＋）が運営を行っています。
参加不動産会社数は少ないものの、複数の大手不動産会社に同時に査定を依頼できるという唯一無二の特長があるため、利用価値が高いサイトだといえるでしょう。
なかにはすまいValueにしか参加していない大手不動産会社もあります。
参加不動産会社数の多い他の不動産一括査定サイトと併せてぜひ利用しておきたいサービスだといえるでしょう。
おすすめ３ SUUMO：知名度ナンバーワンで安心感も抜群
| 参加不動産 会社数 |
不明 |
|---|---|
| 同時査定依頼可能数 | 非公開 ※査定可能会社数は物件所在地によって異なります |
| 査定可能不動産 | マンション一室、一戸建て、土地 |
| 代表的な参加不動産会社 | 野村不動産ソリューションズ、大京穴吹不動産、CENTURY21、京王不動産、東宝ハウスグループなど |
賃貸探しのポータルサイト「SUUMO」をご存知の方は多いのではないでしょうか。
実はSUUMOは不動産一括査定サイトも運営しているのです。
耳なじみのあるサービスだから安心感が違うといえますよね。
大手から地域に密着した中小まで、非常に幅広い不動産会社が参加しているのできっと信頼の置ける不動産会社が見つかりますよ。
売却実績や営業スタッフの人数など査定を依頼できる不動産会社に関する詳細な情報が確認できるのもうれしいポイントです。
一部地域が取扱対象外となっているのが唯一のデメリットといえますが、まずはご自分の売りたい不動産で利用ができるか気軽に確かめてみるのが良いでしょう。
おすすめ４ LIFULL HOME’S：参加不動産会社数最多クラス
| 参加不動産 会社数 |
3,222社 |
|---|---|
| 同時査定依頼可能数 | 最大10社 |
| 査定可能不動産 | 一戸建て、土地、マンション、投資用区分マンション、投資用一棟アパート・マンション、倉庫・工場 |
| 代表的な参加不動産会社 | 三井住友トラスト不動産、三菱UFJ不動産販売、みずほ不動産販売、京王不動産、大成有楽不動産販売など |
HOME’S一括査定は総掲載物件数ナンバーワンの不動産ポータルサイトLIFULL HOME’Sが運営する不動産一括査定サイトです。
CMなどでHOME’Sの名前を聞いたことがあるという方も多くいらっしゃるのではないでしょうか。
全国3,000社を超える不動産会社が参加しており、他の不動産一括査定サイトでは不動産会社を見つけられなかった場合でもHOME’S一括査定なら信頼のおける不動産業者を見つけられる可能性が高いといえます。
またユーザーが安心して利用できるよう工夫が凝らされているのもうれしいポイントです。
HOME’Sが設けた独自の基準をクリアしている不動産会社だけが参加しており、個人情報の取り扱いも徹底されています。
きっと相性の良い不動産会社を見つけることができますよ。
おすすめ５ イエウール：地方の物件を売りたい方におすすめ
| 参加不動産 会社数 |
1,900社以上 |
|---|---|
| 同時査定依頼可能数 | 最大6社 |
| 査定可能不動産 | 分譲マンション、一戸建て、土地、一棟アパート・一棟マンション、区分マンション（収益）、一棟ビル、区分所有ビル（一室）、店舗・工場・倉庫、農地、その他 |
| 代表的な参加不動産会社 | 三井住友トラスト不動産、みずほ不動産販売、住友林業ホームサービス、近鉄不動産、CENTURY21など |
イエウールは全国1,900社を超える不動産会社が参加する不動産一括査定サイトです。
なんといってもその強みは日本全国の幅広い不動産会社が参加していること。
誰もが知っている大手不動産会社だけでなく、地域密着型の小さな不動産会社も多数参加しています。
「大手の不動産会社の方が安心できるんじゃない？」
などと思う方もいらっしゃるかもしれませんが、地域を熟知している不動産会社は独自の顧客を抱えているため高額で売却できる場合もあります。
他の一括査定サイトでは不動産会社を見つけられなかったという地方の物件でも、イエウールならぴったりの不動産会社が見つけられるかもしれません。
地方の物件の売却を考えていらっしゃる方には特にイエウールがおすすめだといえますよ。
４．【状況別】土地売却の注意点
このように悩む方も多いのではないでしょうか？
家が建っている土地を売却するときには、家の状態や状況に合わせて適切な方法を選び売却を進める必要があります。
また、相続した土地を売却する場合、通常の土地売却の工程に進む前にさまざまな手続きを行わなければなりません。
そこでこの章では、それぞれの状況に合わせた売却の注意点を解説します。
４－１．売却したい土地に家が建っている場合
売却したい土地に家が建っている場合、そのまま売却するか解体して土地のみを売却するか悩む方が多いでしょう。
家を解体して更地にした方が売れるのではと考えがちですが、更地にすることで生じるデメリットもあるため無計画に解体するのはおすすめできません。
まずは家を解体せずに売却できないか専門家に相談し、必要に応じて解体を検討すると良いでしょう。
ここでは、家付きで売却する方法と更地にしてから売却する方法をそれぞれ解説します。
４－１－１．家付きで売却する
このように思う方もいらっしゃるでしょう。
家を解体せずに売却する場合、手を加えずにそのまま売る方法とリフォームをしてから売る方法があります。
まずは、そのままの状態で家付き土地として売却できないか検討してみましょう。
近年では古民家の需要も高まっており、築年数が経っていてもきれいに管理されている家であれば買い手が見つかるケースも増えています。
解体やリフォームの費用がかからなければ売り主の手元に残る金額は多くなりますから、売却に成功できれば最も良い方法だといえるでしょう。
もし売りたい家が空き家であれば、各地方自治体が運営する「空き家バンク」に登録するのもおすすめです。
空き家バンクを利用すれば、自治体によってはリフォーム・解体・家財の処分などの援助が受けられるケースもあり、仲介手数料もかかりません。
しかし、売却に時間がかかってしまったり、地域によっては空き家バンクを運営していなかったりというデメリットもあるので注意が必要です。
家をそのままの状態で売却する場合、立地や物件の状態によってはなかなか買い手が見つからないことも少なくありません。
まずは専門家に相談して手を加えずに家ごと土地を売却できるか判断を仰ぐのが得策です。
このように思う方もいらっしゃるかもしれませんが、リフォームの費用を家の代金に上乗せして売ることは難しいため、費用の回収ができずに損をしてしまうケースもあります。
また、買い主の好みに合わなければ、リフォーム済みであることが逆効果になることも考えられます。
リフォームした方が売却に有利になるか損なのかは物件の需要や条件によっても異なります。
リフォームを検討している方は自己判断ぜず、まずは専門家に相談しましょう。
⇒築年数が経過した中古不動産は売却前に修理や修繕をした方が売りやすい？
⇒【不動産会社が教える】空き家を売却する方法！かかる費用や税金は？
⇒【注意】「空き家」のまま放置で固定資産税が6倍になる可能性
⇒空き家の放置はNG！空き家対策として空き家の有効活用方法とは？
４－１－２．更地にして売却する
このように思う方も多いでしょう。
家付きの土地を購入した場合、解体の費用は買い主負担になるのが一般的です。
そのため、解体する手間も費用もかからない更地を選ぶ買い主は多く、早期で売却しやすいといわれています。
しかし、さまざまなデメリットがあることも忘れてはいけません。
更地にする際には、以下の三つのデメリットに注意が必要です。
- ・固定資産税が上がるため、買い手がつかなければ高額の維持費がかかる
- ・家屋の解体費用を売却代金で回収できずに損をしてしまう
- ・更地にすることで再建築不可の土地になるリスクがある
家を解体して更地にした場合には固定資産税の軽減措置が適用されなくなるため税額が3～6倍に上がるのが一般的です。
早期で土地を売却できれば問題ありませんが、長期間売れ残ってしまった場合には高い固定資産税がかかり続けるため高額の維持費を支払わねばなりません。
さらに、売却前に更地にしてしまうと解体費用も売り主の負担になります。
土地の売却価格には相場があるため、解体費用を上乗せした額で売却するのは基本的に難しいといえます。
解体費用の負担を減らしたいという方は、家付きで土地を売り出してから買い主と交渉するのがおすすめです。
また、更地にしてしまうと再建築できなくなる土地もあるため注意が必要です。
土地の用途が狭まると買い手が付きにくくなり、長期間売れ残ったり本来より安い価格でないと売却できなくなったりするので注意しましょう。
家が建っている土地を売却するとき、適切な方法は物件の状態や需要によって異なります。
個人で判断するのは困難なので、まずは土地売却についての深い知識と経験を持つ専門家に相談すると良いでしょう。
⇒再建築不可物件は売却できるのか？解消方法や注意点、概算売却価格は？
４－２．相続した土地を売却する場合
このように相続した土地の売却に悩む方もいらっしゃるでしょう。
相続した土地を売却するにはまず、不動産の所有者の名義変更をするために「相続登記」を行います。
相続した土地を売却するときには、相続登記は必須です。
所有者の名義が故人のままの土地は売却できないので注意しましょう。
なお、相続登記の際には以下のような費用が発生します。
ただし、自治体によって手数料が異なるケースもあるため参考程度に捉えてください。
| 項目 | 費用 |
|---|---|
| 登記事項証明書の発行 | 600円 |
| 固定資産評価証明書の発行 | 300円 |
| 住民票・住民票の除票の発行 | 300円 |
| 戸籍謄本の発行 | 450円 |
| 除籍謄本の発行 | 750円 |
| 印鑑登録証明書の発行 | 300円 |
| 登録免許税 | 固定資産税評価額の0.4％ |
| 司法書士の報酬 | 6万〜7万円程度 （※依頼先による） |
すぐに売却する予定がなくても、将来的に手放す予定の土地であれば早めに相続登記しておくと良いでしょう。
⇒相続した土地を査定に出す前に知っておくべき３つの基礎知識
⇒相続した土地・建物（不動産）を売却するならいつのタイミング？？
⇒実家の価値を正確に把握して、相続物件を有利に売却する方法とは？
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⇒地方不動産の相続登記｜田舎の実家を相続したら？
⇒未登記の不動産は売却が困難！ 相続した場合の対処方法を詳しく解説
⇒不動産の売却で売主が亡くなってしまったら？相続登記が必要？
５．土地売却にかかる費用
このような不安を感じる方も多いのではないでしょうか。
土地を売却するときは、条件によって以下のような費用や手数料が発生します。
- ・仲介手数料
- ・解体費用
- ・測量費用
- ・抵当権抹消費用
この章では、土地売却にかかる費用について詳しく解説します。
５－１．仲介手数料
不動産会社が買い主を見つけ、売買契約が成立すると不動産会社に対し報酬として仲介手数料が発生します。
仲介手数料は売却金額ごとに上限が設けられており、以下の速算式で求めることができます。
| 売却価格（税抜） | 仲介手数料 |
|---|---|
| 200万円以下 | 売却価格（税抜）×5％＋消費税 |
| 200万円超400万円以下 | 売却価格（税抜）×4％＋2万円+消費税 |
| 400万円超 | 売却価格（税抜）×3％＋6万円+消費税 |
仲介手数料には一般的な売却活動にかかる費用も含まれており、不動産会社が上限を超える仲介手数料やその他の費用・報酬を受け取ることはできません。
確かに法律で定められているのはあくまで上限であるため、仲介手数料0円など上限を下回る仲介手数料を提示する不動産会社も存在します。
しかし、不動産会社に対する報酬は仲介手数料以外には発生しないため、実際には上限ギリギリの金額を設定している会社がほとんどです。
５－２．解体費用
古家などが建っている土地を更地にするときには、解体を行わなければなりません。
解体された建物は産業廃棄物となるため、廃棄物処理の免許を持つ専門の解体業者に依頼しましょう。
解体費用は依頼する業者によって異なり、取り壊す建物の構造・広さ・周辺の環境などによって決定されます。
一般的な規模の住宅の解体にかかる費用の目安は200万～300万円程度で、木造よりもRC造やSRC造の方が高額になります。
家を更地にしてから売却するとき、解体費用は売り主が負担しなければなりません。
あらかじめ見積もりを依頼し予算を確保しておきましょう。
５－３．測量費用
売却する土地の隣地との境界線が明確でない場合、測量士に依頼して確定測量を実施するのが一般的です。
確定測量にかかる費用は土地の広さや業者によって異なりますが、国有地と接していない土地であれば約35万～45万円程度が相場です。
しかし、売却したい土地が公道や河川など国有地と接している場合には、国や行政の確認が必要になるため通常より高い60万～80万円程度の費用がかかります。
また、手入れされていない土地や観測しにくい形状の土地、古い資料しかない土地などの場合は費用が高くなる傾向があります。
隣接している土地の所有者が多い場合にも費用がかさむことがあるため注意しましょう。
通常、土地の売買をするときには売却前に測量を行うため、売り主が測量費を支払うのが一般的です。
しかし、売り出し前に買い主が見つかった場合には、売り主と測量費についても交渉できるケースもあります。
また、測量を受ける際には以下のような書類が必要になります。
- ・公図
- ・登記事項証明書（登記簿謄本）
- ・共同担保目録
- ・地積測量図
- ・建物図面
上記の書類は、法務局や土地を管轄する市区町村の役所で手に入ります。
確定測量を行い申請が完了するまでには1カ月半～3カ月程度の期間が必要になりますから、早めに準備して測量を済ませておくと良いでしょう。
５－４．抵当権抹消費用
売却する土地を購入した際に組んだローンの返済が済んでいない場合、引き渡し当日までにローンを完済し、借入先の金融機関の持つ「抵当権」を抹消する必要があります。
抵当権が残った状態では土地を売却することはできません。
引き渡しの日が決まったら金融機関に連絡し、ローンを返済しましょう。
借入先の金融機関によって異なりますが、抵当権の抹消手続きには繰り上げ返済手数料として数千円～5万円程度かかるのが一般的です。
６．土地売却にかかる税金
土地を売却するときには、いくつかの税金を支払わねばなりません。
特に以下の三つの税金は重要なので確認しておきましょう。
- ・印紙税
- ・登録免許税
- ・譲渡所得税
これらの税金は売却する土地の条件や売却代金によって異なり、場合によっては高額になるため注意しましょう。
ここでは、土地売却にかかる税金の発生条件と金額についてそれぞれ解説します。
６－１．印紙税
印紙税は、契約書や領収書などの課税文書と呼ばれる書類の作成時に発生する税金です。
土地売却の際には売買契約書が課税文書となるため、必ず印紙税を支払わなくてはなりません。
印紙税額は売買契約書に記載された金額に応じ、以下のように定められています。
| 契約金額 | 税額（軽減税率） | 税額（本則） |
|---|---|---|
| 100万円超500万円以下 | 1千円 | 2千円 |
| 500万円超1,000万円以下 | 5千円 | 1万円 |
| 1,000万円超5,000万円以下 | 1万円 | 2万円 |
| 5,000万円超1億円以下 | 3万円 | 6万円 |
| 1億円超5億円以下 | 6万円 | 10万円 |
なお、不動産の譲渡に関する契約書にかかる印紙税は令和9年3月31日までは軽減税率が適用されます。
印紙税は取引額に応じた印紙を購入し、契約書に貼り付ければ納税できます。
印紙税を支払うときには「消印」をする必要があるので忘れないようにしましょう。
消印について、詳しくは国税庁の「印紙の消印の方法」をご覧ください。
６－２．登録免許税
登録免許税とは、法務局で登記手続きをする際にかかる税金のことをいいます。
土地売却においては、ローンを完済し抵当権を抹消したときに「抵当権抹消登記」を行う必要があります。
抹消登記には不動産１件（土地の場合は1筆）につき1,000円の登録免許税がかかります。
抵当権抹消手続きは個人でも行えますが、さまざまな書類が必要になるため司法書士などの専門家に依頼するのが一般的です。
司法書士への報酬は1万～2万円程度が相場ですが、依頼先によって異なるので必要に応じて確認しておきましょう。
６－３．譲渡所得税
譲渡所得税は、土地売却などで発生した譲渡所得（売却益）に課される税金の総称です。
譲渡所得税には以下の3種類があります。
- ・所得税
- ・住民税
- ・復興特別所得税（※2013年から2037年まで）
譲渡所得が発生しなかった場合、課税対象にならないため譲渡所得税は発生しません。
しかし、少額であっても譲渡所得が発生した場合には、確定申告を行う義務があります。
なお、所得税と住民税の税率は土地の所有期間によって以下のように異なります。
| 区分 | 所得税 | 住民税 |
|---|---|---|
| 長期譲渡所得（所有期間が5年を超える場合） | 15％ | 5％ |
| 短期譲渡所得（所有期間が5年以下の場合） | 30％ | 9％ |
ただし、譲渡所得税の対象となる土地の所有期間は、売却のタイミングではなく土地を売却した年の1月1日時点となるため注意が必要です。
例えば2016年10月1日に購入した物件を2021年10月1日に売却した場合、土地の所有期間は売却時の5年ではなく2021年1月1日時点の4年が適用されます。
実際の所有期間が5年を超えていても、売却のタイミングによっては短期譲渡所得となるケースもあるため注意しましょう。
現在住んでいる家の土地を売却した場合や、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売却した場合には、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例の適用対象となるケースがあります。
詳細については国税庁の「No.3302 マイホームを売ったときの特例」をご覧ください。
また控除を受けるためには確定申告時に申請書類を提出しなければなりません。
必要に応じて税理士に依頼しても良いでしょう。
⇒不動産売却時に課税される3つの税金｜譲渡所得の計算方法
⇒不動産売却時にかかる税金の計算方法と節税ノウハウ
⇒所得税が最大3,000万円控除？！空き家を売却するなら知っておくべきこと
７．まとめ
土地をスムーズに高値で売却するには、土地売却の流れを理解し適切な方法で進めることが大切です。
土地売却では不動産会社への仲介手数料だけでなく、測量費や解体費、税金など予想外の出費がかさむことも少なくありません。
特に土地にもともと建っている家を解体する場合など、タイミングによって費用や税金が大きく異なることもあるためよく考えてから行う必要があります。
測量や解体なども自己判断で行わずに、土地売却のプロである不動産会社に相談すると良いでしょう。
土地売却は不動産会社と二人三脚で進めますから、まずは複数の不動産会社の査定を受け信頼できる1社を見つけることが重要です。
取り扱う不動産のジャンルによって不動産会社にも得意不得意があるので、売却する土地の条件に近い売却実績があるかも確認しておきましょう。
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