【保存版】一戸建て売却完全ガイド!相場よりも高く売るコツ

一戸建て売却の完全攻略ガイド

一戸建てを売るというのは、ほとんどの方にとって初めての経験となるはずです。

何から始めれば良いのか、どうすれば売却できるのか、途方に暮れているという方も多いのではないでしょうか。

この記事は、一戸建て売却の流れや注意点を網羅した完全ガイドです。相場より高く売却するコツもお伝えするので、読めば安心して一戸建てを売却に出すことができます。

このページで解決します!
Q&A 良くある疑問
一戸建ての売却にはどれくらい時間がかかる?
通常6カ月~1年程度かかります。
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一戸建ての相場はどうやって調べればいいの?
売りたい一戸建てと条件の似ている物件の成約価格をインターネットで調べることができます。
>>もっと詳細を知る
一戸建てを高く売るためにはどうすればいい?
最も重要なのは、優良な不動産会社を選ぶことです。
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この記事の監修税理士
監修税理士の税理士法人チェスター代表 福留正明
税理士法人チェスター代表
福留 正明
公認会計士・税理士・行政書士。相続税対策に強みを持つ税理士法人チェスターの代表社員。株式会社チェスターでは、年間100億円以上の売却案件を豊富に取り扱っている。 TV/雑誌など各種メディアからの取材歴多数。また、土地や相続についての書籍も多数出版している。
株式会社チェスターは、総勢190名以上の税理士法人グループの不動産会社です

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1.一戸建て売却の流れ、売却にかかる時間

一戸建て売却の流れを順にご説明していきましょう。一戸建てを売却する際には、マンションなどに比べて時間と手間がかかるといわれています。根気よく頑張る必要があります。

一戸建て売却の流れ

STEP1 事前準備

いきなり不動産会社に連絡を取るなどの行動に出るのではなく、まず、事前に情報収集が必要です。

〈事前準備の際にすべきこと〉
 □物件の相場を理解する
 □(ローンが残っている場合)ローンの残債を確認する

はじめに、インターネットや市販の情報誌、折込チラシなどで、自分の所有している一戸建ては大体どれくらいの価格で売れるのか、相場を把握しましょう。

また、ローンが残っている場合は、残債がいくらであるか確認しておきましょう。ローンが残っているかいないかで物件の引き渡し時の手続きが異なるため、不動産会社に伝える必要があります。

STEP2 査定依頼

相場感を把握したら、次は不動産会社に査定を依頼し、売りたい物件がおおよそどれくらいの価格で売れるのかという見積もりを出してもらうことになります。

〈事前準備の際にすべきこと〉
 □不動産一括査定サイトを通じて査定を依頼する
 □まずは6〜10社程度に机上査定を依頼し、結果が気になる3社程度に訪問査定を依頼する

査定は、必ず複数の不動産会社に依頼し、その結果を見比べるようにしてください。

何社もの不動産会社に見積もりを依頼するのは面倒に思われるかもしれませんが、「不動産一括査定サイト」を利用すれば、簡単な操作で同時に複数の不動産会社に査定を依頼することができます。

不動産一括査定サイトとは、その名のとおり、不動産の査定を複数の不動産会社に一括で依頼することのできるサイトです。利用は無料で、物件の築年数や広さ、立地などの情報と、申し込む方の住所・氏名・電話番号などを入力するだけです。

手軽に利用でき、大手の不動産会社から地域のことを熟知した地元密着型の不動産会社まで、幅広い不動産会社に査定を依頼することができます。

不動産の査定には、物件の築年数や広さ、立地などの簡単な情報から見積もりを出す「机上査定」と、実際に不動産の担当者が物件を訪れて状態や日当たりなども含めて確認し詳細な見積もりを出す「訪問査定」があります。

まずは机上査定を依頼して結果を自分で調べた相場と比較し、その後、気になる不動産会社数社に訪問査定の依頼を出しましょう。机上査定を6〜10社程度に依頼し、結果の気になった3社程度に訪問査定を依頼して実際に契約を交わす不動産会社を絞り込んでいくのがおすすめです。

どちらも、一括査定サイトを通じて簡単に依頼することができます。

STEP3 不動産会社を比較・決定

複数社の訪問査定を受けたら、いよいよ不動産会社を選ぶことになります。

不動産会社選びは、物件を売る上で最も重要なポイントです。査定結果を引き比べ、どの不動産会社が良いのか考えていきます。

〈不動産会社を決める際にすべきこと〉
 □査定額の根拠を確認する
 □担当者の対応が信頼できるか見極める
 □一戸建て売却の実績があるかを確認する
 □(ローンが残っている場合)不動産会社にローンが残っていることを伝える

査定価格が高いところにお願いしたいところですが、必ずしも高額な査定価格を出した不動産会社が良いというわけではありません。物件を買うのは買い主であり、不動産会社がその値段で売れる保障をしてくれるわけではないからです。

とにかく仲介の契約を得ようとして無根拠に高値を提示してくる業者も稀に存在します。そのような会社に依頼してしまうと、必要のない値下げを促され成約を急がされる可能性もあります。

そのような悪徳業者に依頼してしまわないために、査定価格の根拠を必ず確認するようにしましょう。

不動産会社は、「宅地建物取引業法 第34項の2 第2項」によって査定価格の根拠を明らかにしなければならないと定められていますので、明確な根拠を出さない不動産会社は信用に値しないと考えて良いでしょう。

宅地建物取引業者は、前項第二号の価額(※)又は評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない。
※前項第二号の価額……当該宅地又は建物を売買すべき価額又はその評価額

ローンが残っている場合は、不動産会社に残債を伝えましょう。売却して得られるお金を返済にあて、完済に至らない場合には返済費用を用意する必要があるため、手続きなどについて確認しておくのが良いでしょう。

また、物件が売れるまでは不動産会社の営業担当者と密に連絡を取り合うことになります。不動産会社を選ぶ際には、担当者が迅速かつ丁寧な対応をしてくれるかという点も重視してください。

また、一戸建ての売却物件があるかどうかも確認しておきましょう。

STEP4 不動産会社と媒介契約

不動産会社が決まったら「媒介契約」を結びます。一般的には「仲介」という語が使われていますが、不動産売却の契約においては「媒介」という語を用います。

〈媒介契約の際にすべきこと〉
 □契約の種類を選ぶ(専任媒介契約がおすすめ)
 □不動産会社と媒介契約を結ぶ

この「媒介契約」には「専属専任媒介契約」、「専任媒介契約」、「一般媒介契約」の3種類があり、初心者の方には専任媒介契約がおすすめです。

専任媒介契約は、2週間に1度、不動産会社から売り主に対して売却活動に関する報告を行うことが義務付けられています。また、売り主が親族や知人など、自力で買い主を見つける「自己発見取引」になった場合には、仲介手数料は支払う必要がありません。

STEP5 売却活動

不動産会社と媒介契約を交わしたら、いよいよ売却活動、つまり物件の買い主を探す活動に入ります。

〈売却活動の際にすべきこと〉
 □売却活動の状況を確認する
 □内覧希望者に対応する
 □物件に雨漏りや騒音、事故歴などがある場合、きちんと説明する

担当者があなたの物件を売るためにきちんと動いてくれているのか、きちんとチェックするようにしましょう。

もし売却活動に関する報告が定めのとおり行われない、内容に疑問がある、といったことがあれば必ず担当者に確認してください。知識のある売り主であることをアピールするのがおすすめです。

売却活動はまず、「マイソク」と呼ばれる販売用の図面を不動産会社が作成するところから始まります。このマイソクはポスティングチラシにしたり、ウェブ上に掲載したり、他の不動産会社への営業資料にしたりするため、非常に重要です。

間取りや築年数、駅からの所要時間など、基本的な情報を記載するだけでは広告として十分だとはいえませんよね。カラーで作成して外観・内観の写真を載せたり、住みよいポイントをまとめたり、物件の魅力をアピールして、見た人に「住みたい」と思わせることができるものにしたいところです。

不動産会社は、宅地建物取引業者しかアクセスすることのできない「レインズ」というサイトで、どの物件がいついくらで販売されたのかという過去のデータや、現在売りに出されている物件の情報を共有しています。他社の取り扱う物件も、顧客の要望に応じてレインズで検索し、紹介したり仲介を行ったりすることができるのです。

専任媒介契約や専属専任媒介契約を結んでいる場合、レインズへの物件情報の掲載は義務付けられていますが、マイソクを掲載するかどうかは各不動産会社の判断に委ねられています。当然、情報量の多いマイソクが掲載されている物件の方が、魅力的に見えますよね。

どのようなマイソクがレインズに掲載されているか、担当者に確認しておきましょう。

また、担当者の仕事ぶりを確認するだけでなく、売り主にもやるべきことはあります。

内覧の際に「この家に住みたい」と思ってもらえるような工夫が必要です。玄関や水回りは清潔か、照明が暗すぎないか、匂いが残っていないかといった点を意識しておきましょう。

内覧当日も担当者に任せきりにするのではなく、売り主も対応することでより良い印象を抱いてもらえるかもしれません。その物件に住んでいるからこそ分かる魅力を伝えたいところですね。

しかし、良い点ばかりを伝えれば良いというものでもないので注意が必要です。「瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)」といって、物件に雨漏りや騒音、事故歴などがある場合、売り主は買い主に対してその事実をきちんと説明する義務があります。説明を怠ると損害賠償請求をされたり、契約解消になったりするリスクがあるので、絶対に隠し事はしないようにしましょう。

STEP6 買い主と売買契約

買い主が見つかったら、売買契約を交わします。

〈売買成約の際にすべきこと〉
 □契約に必要な書類を用意する
 □買い主との合意条件を確認する
 □物件の設備や状態について買い主に説明する
 □買い主のローン審査が通っているか確認する

契約書などの必要書類について、仲介する不動産会社が作成し説明してくれるので、購入の条件が納得できるものであるかどうかきちんと確認しておきましょう。条件をよく理解しないまま契約を交わしてしまうと、後々トラブルになりかねません。疑問に思った点があれば、必ず担当者に確認してください。

また、売り主からは売却する物件に付帯する設備や状態を買い主に説明する必要があります。

多くの場合、売買契約を交わすと同時に成約価格の5〜10%の金額を「手付金」として受け取ることになります。ただし、万一買い主のローン審査が降りなかった場合には契約は白紙になり、手付金を返還しなくてはなりません。必ずローン審査が通っているか確認してから契約を交わし、引き渡しが済むまで手付金は取っておくようにしましょう。

STEP7 引き渡し

売買契約が済めば、次はいよいよ物件の引き渡しです。ここではさまざまな手続きが必要となります。

〈引き渡しの際にすべきこと〉
 □代金の決済
 □登記の変更
 □物件の状態確認
 □(ローンが残っている場合)ローンを完済する
 □(ローンが残っている場合)抵当権を抹消する

売り主、買い主、両者の仲介会社の担当者、司法書士、金融機関の担当者などが立ち会い、代金の決済、その他の費用の清算、費用書類の引き渡し、部屋の状態の確認、鍵の引き渡しなどが行われます。

引き渡しの日には、事前に支払われた手付金を差し引いた物件の代金が振り込まれます

売却する一戸建てのローンが残っているという方はこの日がローンの完済日になるため、引き渡しの日にちが決まった段階で必ずローンを借り入れている金融機関に連絡してください。完済の日が1日ずれ込むと、返済額が変わってしまいます。

また、ローンが残っている物件を売却する場合には、金融機関が持っている「抵当権」を抹消する手続きが必須です。これは債務者がローンを返済できなかったときに物件を担保とするための権利です。抵当権の抹消は登記の変更と併せて、司法書士に依頼するのが一般的です。

STEP8 確定申告

物件を売却したら、翌年には必ず確定申告を行ってください。物件を売却して得たお金は「譲渡所得」といって給与所得以外の所得になる可能性があるため、会社員の方であっても自分で確定申告を行わなくてはなりません。

〈確定申告の際にすべきこと〉
 □各種の控除の確認

ほとんどの場合、売却で得たお金は購入時に支払った金額よりも少ないでしょう。その場合、必要な条件を満たした上で確定申告を行うと、既に納めた税金が還付金として返還されたり、所得税が控除されたりする可能性があります。

また、稀なケースですが、売却で得たお金が物件の購入費用を上回って利益を得た場合には、「譲渡所得税」と呼ばれる税金を支払わなくてはならない場合があります。ただし、自分が住んでいた不動産を売却した場合には、通称「3,000万円特別控除」といって、一定の要件を満たしていれば譲渡所得から最高3,000万円の特別控除を受けることのできる特例があるので、しっかりチェックしましょう

確定申告を行わないと、多大な損をしたり、脱税になったりする場合があるので注意してください。

なお、不動産売却時の税金に関して詳しくは、不動産売却時にかかる税金の計算方法と節税ノウハウをご覧ください。

売却にかかる時間と売れやすいタイミング

では、一戸建ての売却には、どれくらいの時間がかかるのでしょうか。一般的には6カ月から1年程度といわれており、アットホーム株式会社による2015年の調査では平均11カ月という結果が出ています。

一戸建てが売れるまでには、根気よく売却活動を続ける必要がありそうです。しかし、情報を収集し、タイミングを抑えることで、物件が売れる確率はぐんと高くなります。

例えば、4月は年度始めですから、環境が変化する方が多い時期ですよね。全国的に新生活に合わせて新居を探すという方が多い時期です。

年度の始めに新居での生活をスタートさせたいという層は、3月までに成約や引っ越しを済ませることでしょう。

(公財)不動産流通推進センターがまとめた「不動産業統計集」によれば、2018年の首都圏の「戸建制約物件件数」の推移は以下のとおりとなっています。

2018年の月別戸建成約件数のグラフ

実際、3月が最も成約件数が多くなっています。一方、8月と年始は大きく落ち込んでいることが窺えます。

夏の暑い時期や年末年始の忙しい時期に不動産屋を回り内覧をして物件を買う、という大きな手間をかけようと考える方はあまりいません。忙しい時期を避け、過ごしやすい季節に家を探す方が多いのです。

物件を売りに出すのであれば、3月に成約することを狙うか、あるいは夏の暑い時期・年末年始の忙しい時期を避けるのがおすすめです。なお、売りに出すまでの時間も必要ですから、3月に売れることを期待するのであれば前年の秋、それが難しいようであれば年明けから動き始めるのが良いでしょう。

また、周辺に類似の競合物件が多数売りに出されている時期は避けるのが得策です。

ここまでのポイント
  • 一戸建て売却の流れは「事前準備」「査定依頼」「不動産会社を比較・決定」「不動産会社と媒介契約」「売却活動」「買主と売買契約」「引き渡し」「確定申告」の全8行程
  • 事前準備~引き渡しまでで6~12カ月程度の時間がかかる
  • 2.一戸建てを相場よりも高く売るコツ

    一戸建てを売るまでの流れや、どのように行動すれば良いのか、おおまかなイメージは掴めたでしょうか。

    せっかく売りに出すからには、できるだけ高く買ってくれる買い主を見つけたいですよね。特に売りに出す一戸建てのローンがまだ残っているという場合には、ぜひとも売却して得たお金でローンを完済しておきたいところです。

    では、一戸建てをできるだけ高値で売るためには、どうすれば良いのでしょうか。このセクションでは、一戸建てをより高く売るためのコツをお伝えします。

    コツ1.自分でも相場を把握しておく

    まず、事前に自分でも相場を把握しておきましょう。不動産会社の査定額が適正であるのか、判断するための裏付けや根拠を持っておきたいところですね。

    インターネットや折込チラシなどで、売りに出したい物件と似た条件の物件がいくらで売りに出されているのか調べてみましょう。ただし、不動産ポータルサイトや広告などに掲載されているのはあくまで売り主の希望価格であるため、実際その値段で成約するとは限りません。

    では、実際の成約価格の相場はどうやって調べたら良いのでしょうか。以下のようなサイトを利用してください。

    土地総合情報システム 不動産取引価格情報検索
      国土交通省が不動産を売買した人に成約価格をアンケートした結果をまとめたもの

    成約価格を基にした不動産取引情報提供サイト REINS Market Information
      宅地宅建取引業者向けの物件情報サイト「レインズ」の成約事例の一部を閲覧できるサイト

    コツ2.訪問査定前にはちょっとした準備を

    訪問査定の際は、できるだけ高い査定額を出してもらうことができるよう、ちょっとした準備をしておくのがおすすめです。

    査定の日を迎える前に売りに出したい物件の状態を把握し、メリットだと感じる部分は漏れなく担当者に伝えられるよう、メモを取っておきましょう。

    購入を検討する方は、中古物件ならではの不安を抱いているはずです。不安に思う部分をできるだけカバーし、安心して購入できる物件だと思えるようなアピールをしましょう。

    例えば駅からのアクセス、学校や病院などへのアクセス、スーパーなどの周辺の商業施設、耐震性、日当たりや治安の良さ、リフォームやメンテナンスの履歴などがアピールポイントになり得ます。

    また、お金をかけずに査定額をあげる工夫として、植木の剪定などを行なって見栄えを良くしておくこと、部屋の掃除を行なっておくことなどが挙げられます。晴れた日のお昼に訪問査定してもらうことで、日当たりや治安の良さを評価してもらうこともできるかもしれません。

    ちょっとした工夫を凝らし、物件に対して少しでも良い印象を抱いてもらうことが重要です。

    なお、売却にあたってリフォームをする必要はありません。売却のためにリフォームを行ったところでその分物件の売却価格が高くなるとはいえません。中古の物件を買う方のなかには、安く物件を手に入れて自分好みにリフォームしたいという方もいるでしょう。

    物件の良いところをアピールするのは重要ですが、お金をかけずにできる範囲で大丈夫です。

    ただし、物件に雨漏りや騒音、事故歴などがある場合は隠し立てせず、きちんと不動産会社に知らせるようにしてください。

    コツ3.不動産会社とは専任媒介契約を結ぶ

    不動産会社に物件売却の仲介を依頼する媒介契約には、「一般媒介契約」、「専任媒介契約」、「専属専任媒介契約」の3つがあります。一戸建てを高く売却するためには、不動産会社との媒介契約を「専任媒介契約」にするのがおすすめです。

    【媒介契約の種類】
    ※横にスクロールできます
    契約種類 メリット デメリット
    専属専任媒介契約 ・窓口が一元化できる。
    ・1週間に1回、不動産会社から売り主に対して売却活動に関する報告を行うことが義務づけられている。
    ・売り主が知人など、自分で買い主を見つけた「自己発見取引」の場合にも仲介手数料などが発生する。
    ・悪徳な不動産会社に依頼してしまうと、両手仲介を目論んで他社に情報を提供せず、買い主がなかなか決まらないことがある。
    専任媒介契約 ・窓口が一元化できる。
    ・2週間に1回、不動産会社から売り主に対して売却活動に関する報告を行うことが義務づけられている。
    ・売り主が知人など、自分で買い主を見つけた「自己発見取引」の場合には仲介手数料は発生しない。
    ・悪徳な不動産会社に依頼してしまうと、両手仲介を目論んで他社に情報を提供せず、買い主がなかなか決まらないことがある。
    一般媒介契約 ・複数の不動産会社に同時に売却を依頼することができる。
    ・売り主が知人など、自分で買い主を見つけた「自己発見取引」の場合には仲介手数料は発生しない。
    ・売り主に対する報告義務がなく、売却活動が不透明。

    専任媒介契約は、2週間に1度売却活動に関する不動産会社からの報告が義務付けられているため安心です。また、売り主の方が自分で買い主の方を見つけた「自己発見取引」の場合には、仲介手数料を払う必要がありません。

    もし、自己発見取引を行う可能性がゼロで、こまめに担当者からの報告が欲しいということであれば、1週間に1度の報告が義務付けられている専属専任媒介契約を行っても良いでしょう。ただし自己発見取引の場合にも仲介手数料が発生するため注意してください。

    一度1社の不動産会社と専任媒介契約もしくは専属専任媒介契約を結ぶと、解約するまでそのほかの不動産会社に当該物件の売却を依頼することはできません。不動産会社からしてみれば、自社が売却を成立させれば確実に手数料が得られるチャンスです。販売活動に注力してくれると考えられますね。

    ここまでのポイント
  • 相場より高く売るために、国交省のサイトやレインズで事前に相場をチェックしておく
  • 不動産会社の訪問査定前には、なるべくお金をかけずにできる準備をしておく
  • 営業活動に力を入れてもらえるよう、不動産会社とは専任媒介契約を結ぶ
  • コツ4.最も重要なのは不動産会社選び

    不動産会社は、一戸建てを売却する際のいわば「パートナー」です。買い主が見つかるまで、担当者と連携して売却活動を行うことになります。物件を高く売るために最も重要なのは不動産会社選びだということができるでしょう。

    不自然に高すぎる査定額には警戒が必要ですが、できるだけ査定額が高く、物件のメリットをきちんと理解して売却活動を行なってくれる不動産会社を選びたいですね。

    不動産会社には、全国に営業所を持つ大手や地域密着型の中小、中古物件に特化したところや戸建てに特化したところなど、さまざまな企業があります。

    例えば大手の不動産会社には実績が多く販路が広いというメリットが、地域密着型の不動産会社には地元を熟知しているというメリットがそれぞれにあり、一概にどのような特色を持つ企業が良いといえるものではありません。

    査定の段階で強みの異なる複数の不動産会社に依頼し、査定結果や担当者の対応を比較しましょう。査定額の根拠をきちんと説明できるか、周辺で一戸建ての売却実績があるか、営業担当者の対応が信頼できるものか、といった点を判断基準とするのがおすすめです。

    また、不動産会社を選ぶ際に注意しておきたいのが、自社の顧客から買い主を見つけようと他社に情報開示を行わない「囲い込み」を行う悪徳な不動産会社ではないか、という点です。

    物件売却の媒介契約を結んだ不動産会社は、売り主の代わりに営業活動を行い、買い手が見つかった場合には契約書などを用意することで、手数料という形で利益を得ています。この手数料は、成約価格によって変動しますが、多くの場合は成約価格の3%+6万円(税別)です。

    一方、買い主も、物件を見つけたり契約の手続きなどを行ったりする際のサポートをしてくれる不動産屋に対して、手数料を支払うことになります。

    売り主と媒介契約を結んだ不動産会社が自社で買い主を見つけることができれば、売り主からも買い主からも手数料を受け取ることができて利益が倍になりますね。これを「両手仲介」といいます。

    片手仲介のイメージ図
    両手仲介のイメージ図

    多くの不動産会社が両手仲介を行っており、それ自体は必ずしも悪いことではありません。売り主と買い主の間に入るのが一社となるため、やりとりがスムースに行えることでしょう。

    しかし、この両手仲介をしたいがために、そもそも物件の売却情報示しない、買い主となり得る潜在顧客を抱える近隣の不動産会社に営業を行わない、内覧などの申し込みがあっても「既に購入希望者が現れて交渉中です」などと嘘をついて物件を紹介しないという悪徳不動産会社もなかにはあるようです。これが、業界用語で囲い込みと呼ばれる行為です。

    囲い込みのイメージ図

    多くの不動産会社が両手仲介を行っていますが、そもそも両手仲介は「少しでも高く売りたい売り主」と「少しでも安く買いたい買い主」の利益が相反し、不動産会社ばかりが得をするものではないか、という指摘もあります。

    もし、囲い込みを防ぐために両手仲介そのものを避けたいのであれば、買い主の仲介のみを行う「片手仲介」専門の不動産会社を選ぶのも良いでしょう。

    取扱エリアは限られますが、SRE不動産(ソニー不動産)がその代表格です。売却したい物件が東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、大阪府、兵庫県、京都府、奈良県にあるという方は、利用を検討してみるのがおすすめです。

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    不動産会社を選ぶ際には、査定サイトも複数を横断して利用するようにしましょう。

    代表的な不動産査定サイトと、その特徴をまとめてみました。

    【一戸建て売却におすすめ不動産一括査定サイト】
    サイト名 特徴
    HOME4U 日本で初めて一括査定サービスを発足した老舗サイト。登録されている会社は全て厳しい審査を通った不動産会社のみなので、悪徳業者につかまる心配もなく安心して利用できる。NTTデータグループが運営しておりセキュリティも充実している
    イエウール 1,600社以上が提携されていて、地域密着の優良不動産会社が多数登録している。悪徳業者を排除する仕組みも整っていて安心して使える
    おうちダイレクト エリアは限られているが、Yahoo!やSRE不動産など他にない独自の販売チャネルが特徴。マンション売却に特化した不動産会社が多い。
    LIFULL HOME’S 不動産情報サイトLIFULL HOME’Sが提供する売却査定サービス。
    1,700社以上の不動産会社が参画し、多くの情報が提供されていて不動産会社の特色や雰囲気がわかるようになっている。
    すまいValue 他の一括査定サービスには加盟をしていない大手不動産会社に査定依頼が出来る
    マンションナビ マンション売却が得意な会社が多く登録されている。また売却査定だけでなく、賃料査定も同時にできる
    RE-Guide SBIグループが運営をしており、投資物件の売却に長けている。

    売却したい物件の情報と自分の氏名・住所などを入力するだけで無料で簡単に利用することができるので、複数サイトを利用するといってもさほど手間ではありません。

    不動産一括査定サイトについては別の記事で詳しく解説しています。

    3.一戸建ての売却に必要な費用

    物件を売る際にはお金が入ってくるだけでなく、支払わなくてはならない費用も存在します。どのようなお金がかかるのか確認していきましょう。

    【一戸建て売却に必要な費用】
    ※横にスクロールできます
    費用 条件 費用
    仲介手数料 成約価格が200万円以下 成約価格の5%
    成約価格が200万~400万円 成約価格の4%+2万円
    成約価格が400万円~ 成約価格の3%+6万円
    抵当権抹消登記費用 登録免許税 3,000円
    司法書士への報酬金 8,000円~12,000円程度
    印紙税
    ※2020年3月31日までの契約には軽減税率が適用され()内の価格が適用される。
    成約価格が100万〜500万円 2,000円(1,000円)
    成約価格が500万〜1,000万円 1万円(5,000円)
    成約価格が1,000万〜5,000万円 2万円(1万円)
    成約価格が5,000万〜1億円 6万円(3万円)
    成約価格が1億〜5億円 10万円(6万円)
    不動産譲渡所得税 所有歴5年以下の不動産を売却 所得税30.93%+住民税9%
    所有歴5年超の不動産を売却 所得税15.315%+住民税5%
    測量費 確定測量費用 60万〜80万円
    ローン完済費用 残債は早めに確認し、引き渡しの日時が決まり次第金融会社に連絡する

    例えば、5,000万円で購入した一戸建てが3,000万円で売却できたとします。その場合必要になる費用は以下のとおりです。

    【5,000万円で購入した一戸建てが3,000万円で売却できた場合にかかる費用】
    ・売却手数料……30,000,000×0.03+60,000=960,000円
    ・抵当権抹消費用……15,000円
    ・印紙税……10,000円(※2020年4月1日以降の売買契約の場合は20,000円)

    測量費用や不動産譲渡所得税、ローン完済費用がかからなかった場合であっても、100万円近いお金が必要となることが分かりますね。

    また、一戸建てを売却する際には、多くの場合、土地も売り物の一部になります。その際、どこまでが売却する土地の敷地となるのかはっきりしていなければ買い主も不安ですよね。

    そのため、測量図が必要になります。過去に作成された測量図で事足りる場合や買い主と合意があれば確定測量図がなくとも売買成約に至れる場合もありますが、隣接地の権利者などが立ち会って境界確認を行い、合意を得た情報に基づいて作成した「確定測量図」を作成するケースが一般的です。

    確定測量図の作成など、測量を行うことになった際の費用は売り主負担となります。どのようにすべきかは不動産会社の担当者に確認してください。

    家を売るのにもさまざまな費用が必要になってしまうことがご理解いただけたでしょうか。コストは少しでも抑えたいところですが、安いからといって飛びつくのは禁物です。

    稀に仲介手数料が低く設定されている不動産会社がありますが、そういった会社では、通常仲介手数料に含まれている広告費などの経費が別途請求されることもあるため注意が必要です。さまざまな名目で後から請求が増え、かえって不動産会社に支払うお金が通常の仲介手数料より高額になってしまう可能性があります。安価に釣られて飛びつかず、必ず確認してから契約を結ぶようにしましょう。

    4.売却したときにかかる税金一覧

    一戸建てを売却した翌年には、必ず確定申告を行いましょう。売却したことで手元に入ってきたお金に税金がかかったり、受け取った額によっては控除を受け取れたりする可能性があります。

    確定申告を行わなかった場合、大きな損をしてしまったり脱税となってしまったりする可能性があるため、普段は確定申告の必要がない会社員の方であっても、物件を売却した際には必ず確定申告を行うようにしてください。

    売却したことによって得たお金から、その物件を手に入れたときの費用や売却にかかった諸経費を差し引いてまだお金が手元に残っている分を、「譲渡所得」といいます。

    譲渡所得が発生した場合には、その金額に対して「譲渡所得税」が課せられることになります。

    譲渡所得税は、売却した物件を何年所有していたかによって異なります。売却した物件を5年を超えて所有していた場合には「長期譲渡所得税」が譲渡所得の20.315%、5年以下の所有の場合には「短期譲渡所得税」が譲渡所得の39.63%かかります。

    ただし、自宅を売却した方であれば、譲渡所得税を支払わなくとも済む可能性があります。「3,000万円特別控除」といって、譲渡所得より最高3,000万円を控除することができるためです。利益が3,000万円より低かった場合には譲渡所得税は発生しません。

    売却した物件が5年以上所有していた自宅で、譲渡所得が発生しなかったときには、通常支払っている住民税や所得税を節税できる可能性があります。

    売却した物件を購入したときに支払った取得価格から諸経費と売却価格を差し引いた金額がマイナスの場合「損失額」として考えられ、その年の所得から控除することが可能な制度があるためです。

    損失額が売却した年の所得税課税額を上回っている場合は最長4年間にわたって「繰越控除」できることもあるので、確定申告は必須です。大きな節税になります。

    ここまでのポイント
  • 一戸建てを売却した際は必ず確定申告をしよう
  • 利益が出た場合は譲渡所得税がかかるが、3,000万円以内の利益なら免除される(自宅のみ)
  • 利益が出なかった場合は、損失額を所得から控除できる
  • 5.一戸建て売却時の注意点

    注意1.確実に早く売るなら「買取」

    転勤などで引っ越す必要があるため売却活動に時間を取れない、相続で得た家で自分は遠方に住んでいるため手間をかけられない、手元に早くお金が欲しいなどの理由で、とにかく早く確実に売りたい、という場合には、仲介ではなく不動産会社による「買取」を依頼することにしましょう。

    物件を売却する際、できるだけ高く売りたい場合にはいわゆる仲介、つまり不動産会社に買い主を探してもらうのが得策です。

    買取のイメージ図

    買取を依頼した場合は、不動産会社が売り主から物件を仕入れ、売り主に売ることで利益を得ることになります。買取は不動産会社にとってはいわば仕入れであるため、買取金額は一般的に仲介で売却した場合の成約価格の70〜75%程度になるといわれています。

    しかし、売り主を探すには、手間をかけて根気強く売却活動を行う必要があり、場合によっては長期にわたる可能性があります。

    多少買取金額が安くなっても構わないから早く売ってしまいたい、という場合には初めから買取を依頼した方が良いでしょう。

    仲介の場合には、「瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)」といって物件に雨漏りや騒音、事故歴などがある場合、売り主が買い主に対してその事実をきちんと説明しなくてはなりません。これを怠ると、契約解消になったり、売却後に損害賠償請求をされたりする可能性があります。しかし、買取であれば瑕疵担保責任は売り主には発生しないという点もメリットであるといえるでしょう。

    注意2.建物が古いときは売れにくい可能性がある

    売却したい一戸建てが築20年を超えている場合、特に1981年以前の物件であったときにはニーズはかなり低くなると考えてください。1981年以前の物件は古い耐震基準に準拠して建てられたものであるため、より売れにくい傾向にあります。

    また、中古市場における一戸建ての価値は、時間が経てば経つほどに下がっていきます。特に、築年数が20年を超えると、一気に取引価格が下落します。これは木造住宅の耐用年数が税法上22年と定められているためです。

    もちろん築22年を超えても、建物が使えなくなったり価値がゼロになったりするというわけではありません。「法定耐用年数」と呼ばれる税法上の耐用年数が22年なのに対して、建物が実際に何年もつかという、いわば「物理的耐用年数」は、木造の場合約30〜40年、鉄筋コンクリート造の場合には40〜90年といわれています。

    しかし、一般的には築20年以上が経過している物件には高値がつかない、と考えておいた方が良いでしょう。

    売りに出してみたはいいもののどうしても売れない、土地の方が売り値が上がる、といった場合には、不動産会社と相談して取り壊しを検討することになる可能性もあります。とはいえ取り壊しには高額な費用が必要となるため、慎重な検討が必要です。

    築年数が経過した一戸建ての売却については、「古い家でも高く売却できる?お金をかけずに家を処分する3つの方法」をご覧ください。

    注意3.借地に建てた建物は地主の許可なく売れない

    物件の建っている土地が借地である場合、売却する際には建物と、その土地を使用する権利である「借地権」を併せて売却することになります。

    土地そのものの所有権は地主にあり、建物を建てる際にもその用途に関する取り決めを交わしています。そのため、勝手に売却することはできません。借地に建っている家および借地権を売却したい場合には必ず地主に相談しましょう。

    借地権付き建物の売却先として最初に考えられるのは、実は地主です。借地権は元々地主に対してお金を支払い買い取ったものであるため、構図的には借地権を返還しているように見えても、地主に対して売却してお金をもらうことができます。

    地主に借地権を売る場合は、建物ごと買い取ってもらうか、建物を取り壊して借地権だけを買い取ってもらうかのいずれかになります。借地権のみを買い取ってもらう場合には、建物の解体費用を売り主が支払わなくてはなりません。

    いずれにせよ、買い取ってもらえるかは、地主の判断次第です。交渉は慎重に進めることにしましょう。

    地主以外の第三者に売却することになった場合には、借地権価格の10%程度を「承諾料」として地主に支払うのが一般的です。

    借地権の売買は慎重を期する必要があり、交渉も煩雑です。不動産会社のなかには借地権売買を得意とするところもあるため、借地の一戸建てを持て余した場合にはそうした業者に相談してみましょう。

    借地権の売却については「借地権は売却できる? 借地権の基本知識と売却について」で詳しく解説しています。

    注意4.今の住宅ローンはどうなる?

    購入した際の住宅ローンが残っている場合でも、物件は売却可能です。

    ただし、ローンが完済されていない物件には、「抵当権」といってローンを貸している金融機関が万一ローンが返済されなかった場合に物件を担保するための権利が含まれています

    物件を売却して買い主から支払われたお金で完済できる場合には、引き渡しの日に受け取ったお金でローンを完済し、抵当権の抹消を行います。しかし、売り値が残債に満たない場合には、預貯金から支払うか、他からの借り入れ、または新たなローンを利用してローンを完済し抵当権を抹消して引き渡す必要があります。

    売却したい物件が現在居住している自宅で、次の家のために住宅ローンを借りようと検討している場合は、「住み替えローン」または「買い替えローン」と呼ばれるローンで対応できる可能性があります。

    住み替えローンまたは買い替えローンとは、ローンが残っている物件を売却し、売却額がローン残高よりも少なかった場合、残債を新居の住宅ローンに上乗せして借りられるローンのことです。

    住み替えローン(買い替えローン)の説明の図

    ただし、このローンを利用する際には、いくつか注意点があります。

    まず、旧居の売却と、新居の購入の決済日を揃える必要があること。こちらは、仲介を依頼した不動産会社に調整を頼むようにしましょう。

    また、本当に返済できる金額なのか、最初の住宅ローンを組んだとき以上にきちんと考えてから借り入れを行う必要があります。

    通常の住宅ローンは住宅の価値(担保評価)に合わせてローンが組まれますが、住み替えローンの場合は新たに購入する住宅の価値を超え、旧居のローン残債+新しい家の購入費用+各種手数料を借りることになります。金利も通常の住宅ローンより高く設定されています。返済計画は万全か、慎重に確認してから借り入れを行うようにしましょう。

    ここまでのポイント
  • 転勤などで仲介で売る時間がないときは不動産会社に直接買い取ってもらうのがおすすめ
  • 建物が古いときは取り壊しが必要になってしまい可能性がある
  • 借地に建てた建物は地主の許可なく売却ができないので、慎重に検討する必要がある
  • 住宅ローンが残っていても売却はできる。売却後も残債があり、新たな住居を購入し住み変えるときは買い替えローンを検討
  • まとめ

    一戸建ての売却には、事前の準備から、翌年に行う確定申告まで、一戸建ての売却にはさまざまな手間がかかってしまいます。

    そのなかでも最も重要な「誰にいくらで売るか」を決定づけるための売却活動を行うのが不動産会社です。不動産会社選びを誤ると、買い主が一向に見つからなかったり必要以上に値下げを促され相場以下の金額でしか売ることができなかったりする可能性があります。

    信頼できる担当者のいる不動産会社を選ぶことが、一戸建て売却成功の鍵であるということができるでしょう。

    不動産会社を選ぶ際には、複数の不動産会社に査定を依頼し、その結果を引き比べて検討することが重要です。一戸建てを売却する際には、まず机上査定を多くの会社に依頼して、そのなかから結果が信頼できそうな数社に訪問査定をお願いしましょう。

    その際には、無料で複数の不動産会社に同時に査定を申し込むことのできる不動産一括査定サイトを利用するのがおすすめです。

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    LIFULL HOME’S 不動産情報サイトLIFULL HOME’Sが提供する売却査定サービス。
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    すまいValue 他の一括査定サービスには加盟をしていない大手不動産会社に査定依頼が出来る
    マンションナビ マンション売却が得意な会社が多く登録されている。また売却査定だけでなく、賃料査定も同時にできる
    RE-Guide SBIグループが運営をしており、投資物件の売却に長けている。
    この記事の要点まとめ
  • 事前の情報収集から引き渡しまで、一戸建て売却には6~12カ月程度の時間がかかる
  • 一戸建ては生活環境の変わる春に取引件数が増え、真夏や年末年始に件数が下がる
  • 訪問査定前に家をくまなく点検するなど、お金のかからない工夫で査定額を上げられる
  • 高く売るために最も重要なのは不動産会社選び。実績があり信頼できる不動産会社を見つけよう
  • 一戸建てを売却する際は、建物の築年数や土地の所有者など、注意点も事前に確認しておく
  • ふるさと納税のやり方
    このページについて
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    Chester Certified Tax Accountants Co

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    株式会社チェスターは、相続税を専門に取り扱う「税理士法人チェスター」のグループ会社です。

    強み

    01 【実績】
    年間100億円以上の売却案件を豊富に取り扱っている

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