一戸建て売却完全ガイド！流れやコツを徹底解説

「一戸建てを売却するにはどうしたら良いの？」

「何から始めて良いか分からない……。」

このようにお悩みの方も多くいらっしゃるのではないでしょうか。

一戸建て住宅を売るというのは多くの方にとって初めての経験ですよね。

普段の生活では知り得ない知識が必要になる場面もあり、手間や時間のかかってしまう作業だといえます。

しかし信頼のおける不動産会社を選べば、担当者が売却成立までをしっかりサポートしてくれます。

不動産会社選びをきちんと行えば安心して売却活動を進められるだけでなく、高値で売却できる可能性がありますよ。

この記事では一戸建てを売却する流れや気を付けておきたいポイント、不動産会社選びのコツなどを徹底解説します。

１．一戸建て売却の2つの方法

実は一口に「一戸建てを売却する」といっても「仲介」と「買取」という2種類の方法があります。

それぞれメリットとデメリットがあるので、ご自身の都合や売却したい一戸建ての状況などに応じた方法を選ぶべきだといえます。

まずは一戸建てを売却する二つの方法をご紹介しましょう。

１－１．仲介での売却

仲介は売り主が不動産会社に買い主探しを依頼し、買い主との間を取り持ってもらう方法です。

仲介での売却は後述する買取に比べ手間や時間がかかってしまうというデメリットがある一方で、買取で売却した場合に比べ売却価格が高い傾向にあります。

買取で売却した場合、仲介での売却に比べ売却価格が7割程度になってしまうといわれているのです。

そのため不動産売却においては買取よりも仲介の方が一般的に行われています。

ただし仲介での不動産売却は一般的に3〜6カ月程度、一戸建ての場合は状況によって1年以上かかってしまうケースもあるため、時間的な余裕がない場合には向いていないといえます。

売却を急ぐ方は買取を検討するのが良いといえるでしょう。

１－２．買取での売却

不動産会社に買い主探しを依頼する仲介とは違い、買取は「直接買取」ともいい不動産会社に直接不動産を売却する方法です。

買取は不動産会社にとっていわば仕入れに当たるため、市場価格の7割程度の売却価格になってしまうというデメリットがあります。

ただし買取を行ってくれる不動産会社が見つかれば、数日で引き渡しまでが完了します。

親族から相続した遠方の一戸建てを売却したいなど、売却に時間をかけたくない方は買取を検討してみても良いでしょう。

仲介と買取、どちらでの売却が向いているのか迷った場合はまず不動産会社に相談してみても良いでしょう。

２．一戸建てを仲介で売却する流れ

一戸建てを売ろうと思ってもどのようなものや過程が必要なのか分からず戸惑ってしまいますよね。

実際にことを進めるより先に、大まかな流れを知っておくことが必要だと考えられます。

まずは一戸建てを仲介で売却するまでの一般的な流れを簡単にご説明しましょう。

STEP１　事前の準備を行う

このようにお思いの方もいらっしゃるかもしれません。

しかし一戸建てを売却する場合、まずは事前に不動産売却にまつわる情報や必要となる書類を集めることから始めると良いでしょう。

STEP１－１　周辺の不動産相場の確認

まずは周辺の似たような築年数や広さの一戸建てがどれくらいの値段で売買されているか確認するのが良いでしょう。

SUUMOやLIFULL HOME’S、at homeなどの不動産ポータルサイトを確認するところから始めてみましょう。

ただし不動産ポータルサイトで確認できるのはあくまで「売り出し価格」であり、その家が売れるときには購入希望者の交渉によって値下げがされる場合もあります。

実際に取引が成立した不動産の売却価格が知りたい場合には国土交通省の「不動産情報ライブラリ」のページで確認できます。

近隣の不動産の取引価格が見られるので、「だいたいこれくらいの値段で売れるだろう」という目安になるでしょう。

詳しくは後述しますが、住宅ローンが残っている家を売却するためには引き渡しまでにローンを完済する必要があります。

売却して得た代金を返済に充てることも可能ですが、もし残債が売却代金を上回っていた場合には残額を工面する必要があります。

不動産会社の担当者ともきちんとすり合わせが必要になるので事前に確認しておきましょう。

STEP１－２　売却に必要な書類の用意

不動産売却にはさまざまな手続きが必要となり、それに伴ってたくさんの書類を用意する必要が生じます。

必要になる書類はその都度不動産会社の担当者から伝えられることにはなりますが、事前に用意しておくことでスムーズに進められます。

不動産売却の手続き開始から売買契約に至るまでに一般的に必要となる書類は以下のとおりです。

あまり見慣れない名前の書類がたくさんあってびっくりしてしまった方もいらっしゃるかもしれませんが、売りたい一戸建てがご自身で購入したものであれば購入時に入手しているものが多くあります。

不動産会社や施工会社から渡された書類のなかに混じっていないか確認してみましょう。

またここに挙げた書類が見つからなかったからといって、売却に進めないわけではないのでご安心くださいね。

STEP２　不動産会社に査定を依頼する

事前準備が終わったら、いよいよ不動産会社に査定を依頼します。

「この家はだいたいどれくらいの見込みで売れるのか」、不動産会社に見積もりを出してもらいます。

手間をかけて家を手放すことになるのですから、せっかくならできるだけ高く売りたいものですよね。

そのためには複数の不動産会社に査定を依頼し、結果を見比べることを強くおすすめします。

不動産会社によって得意とする物件の種類や販路などに違いがあります。

そのため不動産会社によって査定額は異なり、場合によっては数百万円の差が生じることもあります。

大手だからといって高く売れるというものではなく、その地域に精通している中小規模の不動産会社の方が高値で売却できる可能性もあるのです。

1社にしか査定を依頼しないと、他にもっと高値での売却が実現できた不動産会社があったかもしれないのにそれを知らずに売却に進むことになってしまいます。

さまざまな不動産会社に査定を依頼し、その結果を比較することが重要なのですね。

このようにお思いになった方もいらっしゃるでしょう。

しかし、不動産一括査定サイトを使えば、そのお悩みはすぐに解決します。

不動産一括査定サイトとはその名のとおり複数の不動産会社に一括で査定を依頼できるサイトのことです。

STEP３　不動産会社が査定を行う

なお、不動産の査定には机上査定（簡易査定）と訪問査定の2種類の方法があります。

机上査定は不動産の立地や広さ、間取り、築年数、路線価などの情報をもとに過去の取引データと照らし合わせておよその売却額を算定する方式です。

訪問査定では、不動産会社の担当者が物件を訪問し、不動産の状態や日当たり、周辺環境などを鑑みてより詳細な査定を行います。

まずは6〜10社に机上査定を依頼し、結果が気になった2〜3社に訪問査定を依頼して実際に仲介を依頼する不動産会社を決めるのが良いでしょう。

STEP４　仲介を依頼する不動産会社を選ぶ

査定の結果が出そろったら、いよいよ仲介を依頼する不動産会社を決定します。

不動産会社を選ぶ際には査定額だけでなく、その根拠や担当者の対応もチェックするようにしましょう。

他社よりずば抜けて高額な査定額を提示している不動産会社は、仲介契約を結ぶために査定額をつり上げている可能性があります。

また不動産会社の担当者の対応も要チェックポイントです。

対応が丁寧かつ迅速であるか、疑問にきちんと答えてくれるか、といった点を確認しておきましょう。

一般的に一戸建ての売却には1年前後の時間がかかるといわれています。

仲介契約を結ぶと少なくとも数カ月にわたってやりとりをすることになる相手なので、コミュニケーションにストレスのない担当者がいる会社を選ぶと良いでしょう。

その他に売却実績やどのような売却活動を行うのかといった点を担当者に確認し考慮に入れるのも良いでしょう。

STEP５　不動産会社と仲介契約を結ぶ

不動産会社が決まったら、仲介契約を結びます。

仲介契約は正式には「媒介契約」といい、専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類があります。

専属専任媒介契約や専任媒介契約は、1社としか結ぶことのできない契約です。

代わりに不動産会社も積極的に売却活動を行ってくれることが期待できる上、一定頻度で不動産会社から売り主に対して売却活動に関する報告を行うことが義務付けられています。

売却活動の進み具合が把握できるので安心ですよね。

また専属専任媒介契約と専任媒介契約では「レインズ」への物件登録も義務付けられています。

レインズに登録された不動産情報は宅地建物取引業者（不動産会社）であれば閲覧できるので、不動産購入を検討している方から依頼を受けた他の不動産会社がレインズを見て売り主の依頼した不動産会社に連絡を取り、買い主が見つかるケースもあります。

レインズに登録されている物件は広く閲覧されるチャンスがあるのでその分買い主が見つかりやすいと考えられるのですね。

STEP６　不動産会社が売却活動を行う

仲介契約を結んだら、不動産会社が売却活動を開始します。

近年では不動産購入を検討している多くの方がネットで情報収集を行っています。

SUUMOやLIFULL HOME’S、at homeなどの不動産ポータルサイトへの物件情報の掲載は欠かせません。

またチラシを作って近所の集合住宅にポスティングするといった売却活動もあり得るでしょう。

購入希望者が現れたら、内見（内覧）で実際の物件の雰囲気を見てもらうことになります。

必要に応じてハウスクリーニングを行うなど、購入希望者に良い印象を与えられる工夫をしておくと良いでしょう。

なお、不動産売却においては購入検討者からの価格交渉が入ることが珍しくなく、売り出し価格よりもいくらか下がった値段で成約に至ることが一般的です。

下のグラフは2010年から2020年までの首都圏の中古一戸建て住宅の新規登録物件価格の平均と成約価格の平均の推移です。

新規登録物件価格の平均と成約価格の平均には大きな差があることが分かります。

これは売却活動中に購入希望者がなかなか現れず売り出し価格を下げたり、購入希望者からの価格交渉に応じたりしている結果だと考えられます。

購入希望者は売り主に対して「買付証明書」と呼ばれる書類を提出し、購入の意思を示します。

通常、この買付証明書で購入希望額が伝えられます。

一般的な買付証明書の内容は以下のとおりです。

多くの購入希望者は、購入希望額として、売り出し価格の端数を切り捨てたり、売り出し価格から5〜10％を割り引いた金額を提示してきます。

購入希望者の提示どおり値下げに応じるかどうかは、タイミングや市場の動向、ご自身の妥協できる最低ラインなどを鑑みて決めましょう。

売り主としてはできるだけ高く売りたいところですが、購入希望者はできるだけ安く買いたいと考えています。

いくらまでなら出せるのか、購入希望者に確認するのも良いでしょう。

STEP７　買い主と売買契約を結ぶ

成約価格やその他の条件などで合意に至り、買い主が決まったら売買契約を結びます。

売買契約時に必要な書類などは以下のとおりです。

契約の前には不動産会社の担当者（宅地建物取引士）から買い主に不動産の公法上の規制、権利関係などに関する「重要事項説明」が行われ、書面が交付されます。

売り主も必ず内容を確認するようにしましょう。

重要事項説明が済んだら、売買契約書、物件状況等報告書、設備表などの読み合わせが行われます。

こちらも必ず内容を確認しておきましょう。

売買契約書など全ての書類に署名・捺印が終われば契約の成立です。

このとき買い主から売り主に成約価格の10％程度の「手付金」が支払われるケースが一般的です。

また売り主は取引を媒介した不動産会社に対して媒介手数料の半額を支払うことになります。

STEP８　売却物件を買い主に引き渡す

売買契約が済んだら、いよいよ引き渡しです。

不動産の引き渡しは代金の決済（買い主から売り主への代金の支払い）と同日に行うことが基本ですが、売買契約時に決済日をずらしたり、決済日と引き渡し日を変えることも可能です。

一度決めた期日は基本的には動かすことができないため、引き渡し日は慎重に決めるようにしましょう。

引き渡しの日には以下のようにさまざまな手続きが必要になります。

まず、物件や書類について、売り主と買い主の双方で最終的な確認を行います。

間違いがないことが確認できたら、代金の決済が行われます。

多くの場合、買い主は一括ではなくローンを組んで不動産を購入します。

そのため引き渡しは不動産屋や売買した物件で行うのではなく、金融機関で行われることが一般的です。

またその際、固定資産税など諸費用の精算を行います。

また所有権移転登記も重要です。

所有権移転登記とは売買などによって不動産の持ち主が変わった際に行う手続きのことです。

これにより正式に売却した物件の所有権が売り主から買い主に移動することになります。

所有権移転登記は個人でも行えますが、司法書士に依頼することが一般的で、5万円程度の報酬の支払いが必要になります。

なお所有権移転登記は平日しか開いていない法務局で行う手続きであるため、引き渡しは平日に行わなくてはなりません。

諸々の手続きが済んだら、関係書類と鍵を買い主に引き渡して売買は完了です。

このとき不動産会社に仲介手数料の残額を支払います。

なお、引き渡し時に必要となる書類には以下のようなものがあります。

なお住宅ローンの残っている家を売りに出しており、買い主から支払われる購入代金で完済を予定している場合はこの日に住宅ローンの完済をしなければなりません。

事前にローンを借りていた金融機関に連絡を入れたり、抵当権の抹消登記を行うため司法書士に依頼したりする必要があるので不動産会社の担当者と相談して確実に手続きを進めてください。

３．一戸建てを売却する際のコツ

このように疑問に思っている方もいらっしゃるかもしれませんね。

一般的に建物は建てられてから時間が経つにつれて価値が下落していくものですが、一戸建てはマンションに比べて取引価格の下落幅が大きく、需要も低いという現実があります。

理由の一つには、一戸建ての資産価値がマンションに比べ目減りしやすいことが挙げられるでしょう。

一般的に木造の一戸建て住宅は約20年で資産価値がゼロになるといわれています。

これは木造住宅の法定耐用年数が22年に定められているためです。

法定耐用年数は建物の構造によって異なり、住宅用建物の構造別の法定耐用年数は以下のとおりです。

鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造の場合法定耐用年数は47年なので、マンションの場合は木造住宅の倍以上の期間、資産価値がなくならずに残るのですね。

しかし、法定耐用年数が過ぎたからといってそのものが使えなくなるというわけではありません。

実際日本の古くからある建築のほとんどは木造ですよね。

一戸建て住宅でも工夫次第で買い主を見つけられる可能性があります。

コツ１　不動産一括査定サイトを活用する

より迅速により高値で売却してくれる不動産会社を見つけるためには、不動産一括査定サイトをうまく活用することが近道であるといえます。

不動産一括査定サイトの利用は簡単です。

ご自分の連絡先と売りたい不動産に関する情報（立地、広さ、間取り、築年数など）を入力するだけで、そのサイトに参加している不動産会社からそのエリアの不動産を扱える会社がピックアップされます。

後はそのなかからどの不動産会社に査定を依頼するか選ぶだけです。

ここで重要なのは、不動産一括査定サイトによってそれぞれに特色があり、参加する不動産会社が異なるということです。

全国の中小規模の不動産会社が数多く参加する不動産一括査定サイトもあれば、参加不動産会社数は少ないものの他の一括査定サイトには参加していない大手の不動産会社が複数参加している不動産会社もあるのです。

もちろん、その不動産一括査定サイトに参加していない不動産会社にサイトを通じて査定を依頼することはできません。

そのため必要に応じて複数の不動産一括査定サイトを利用するのがおすすめです。

まずは参加する不動産会社の多いサービスを利用し、売りたい物件に強みのあるサイトを選ぶのが良いでしょう。

例えばHOME4UやSUUMO、LIFULL HOME’Sといったサービスは参加不動産会社数が多いのでどんな物件であってもおすすめです。

さらに地方の一戸建て売却を検討しているという方にはイエウール、都心部の一戸建てをできるだけ高く売却してくれる不動産会社を探したい方はおうちダイレクトを併せて利用するのがおすすめです。

また他の不動産一括査定サイトには参加していない業界最大手クラスの不動産会社に査定を依頼したい方はすまいValueを利用しましょう。

不動産一括査定サイトは参加する不動産会社が信頼に値する企業であるかどうかの審査などを行っています。

悪質な行為を行った不動産会社は一括査定サイトの登録取り消しなどの対応が行われるため、安心して利用できるといえるでしょう。

またそもそも、しつこい営業電話などは法律で禁止されています。

万一しつこい営業電話をかけてくる不動産会社があっても、「宅建法に違反していませんか？」と言えば撃退できます。

また不動産一括査定サイトの運営に報告すれば適切な対応を行ってもらえるでしょう。

コツ２　売却物件の手入れをしておく

シンプルなことですが、きれいに手入れをしておくことは買い主を見つけたり、希望の額で成約に至ったりするために非常に重要だと考えられます。

状態が良ければ、法定耐用年数の過ぎた一戸建て住宅であっても高値で売却できる可能性があります。

売却物件の状態が査定額に直接影響することはあまりありませんが、不動産会社の担当者に状態が良いと認識されれば売却活動の際にその旨をアピールしてもらえると考えられます。

具体的には、以下のようなことを意識し、少しでも印象アップを目指したいところです。

また日当たりの良さや治安の良さのアピールにもつながるため、訪問査定は昼に来てもらうのが良いといわれています。

コツ３　査定額の根拠を確かめる

複数社の査定額を見比べて、そのなかにとりわけ高い金額を提示している不動産会社があれば心引かれますよね。

しかし査定額はあくまで目安であり、その値段で売れるという保証のあるものではありません。

仲介において不動産会社が利益を上げられるのは売買契約が成立した際の成功報酬として支払われる仲介手数料のみであるため、なかには仲介手数料欲しさに査定額をつり上げて仲介契約を促し、売りに出した後に値下げを迫って、早く売買契約を結ばせようとする悪質な不動産会社も存在します。

そのような不動産会社にだまされてしまわないよう、査定の結果が手元に届いたら必ず査定額の根拠を確認するようにしましょう。

法律でも、不動産会社が査定額を提示する際には根拠を述べなくてはならないと定められています。

明確な根拠を出せない不動産会社は信頼に値しないといえるでしょう。

また担当者の対応や売却活動の内容も確認しておくのがおすすめですよ。

コツ４　不動産会社とは専属専任媒介契約か専任媒介契約を結ぶ

不動産会社と結ぶ媒介契約には、専属専任媒介契約と専任媒介契約、一般媒介契約の3種類があります。

不動産売買に不慣れな方は専属専任媒介契約か専任媒介契約のいずれかを結ぶのがおすすめです。

専属専任媒介契約と専任媒介契約では、依頼主（売り主）への売却活動に関する定期的な報告と、売却物件のレインズへの登録が義務付けられています。

専属専任媒介契約と専任媒介契約の大きな違いは、自己発見取引が禁止されているか否か、という点です。

専属専任媒介契約では自己発見取引が禁止されている代わりに不動産会社から1週間に1回以上と高い頻度で依頼主に報告を行うことが義務付けられています。

またレインズに物件を登録するまでの期限も期限も早く設定されています。

一般媒介契約は、売り主が複数の不動産会社と結ぶことができる媒介契約です。

自己発見取引も禁止されていないので範囲を限定せず自由に買い主を探せるといえますが、複数の不動産会社と自分でやりとりする手間がかかってしまいます。

また不動産会社からしてみれば一般媒介契約を結んだ不動産は売却活動を進めても他社で売買契約を締結されるリスクがあるため、特に人気エリアの不動産でもない限り、他の媒介契約に比べ売却活動を積極的に行ってもらえない可能性があります。

不動産会社からの定期的な報告やレインズへの登録も義務付けられていません。

自己発見取引の可能性がない場合は専属専任媒介契約、自己発見取引の可能性がある場合は専任媒介契約を選ぶのが良いでしょう。

売却価格に対する媒介手数料の割合は法律で上限が定められており、以下の速算式で求められます。

成約価格 （税抜）	仲介手数料の上限 （税抜）
200万円以下	成約価格（税抜）×5％
200万円超400万円以下	成約価格（税抜）×4％ ＋2万円
400万円超	成約価格（税抜）×3％ ＋6万円

さらに媒介手数料には消費税がかかるという点には注意が必要です。

媒介手数料は売買契約が成立して初めて発生するシステムで、担当者の人件費や広告費もこれに含まれています。

不動産会社は特殊な場合を除き、売り主に媒介手数料以外の費用を請求してはならないことになっています。

また上で示したのはあくまでも上限であるため不動産会社によってはそれを下回る媒介手数料が設定されている場合や、交渉次第で媒介手数料を割引してもらえる場合もあります。

一度契約を結んでしまうと手数料を見直すのは難しいので、少しでも手数料を抑えたいという方は一度契約前に確認してみても良いでしょう。

コツ５　建物状況調査（インスペクション）を行う

古い建物の場合は特に、建物状況調査（インスペクション）を行うのがおすすめです。

建物の状態が明らかになるので購入希望者に安心感を与えることができると考えられます。

建物状況調査（インスペクション）で調査対象となるのは建物の構造耐力上主要な部分や雨水の浸入を防止する部分です。

具体的には以下のような部分が調査の対象となります。

構造耐力上 主要な部分に関わる部位	・基礎 ・土台および床組 ・床 ・柱および梁 ・外壁および軒裏 ・バルコニー ・内壁 ・天井 ・小屋組
雨水の浸入を 防止する部分 に関わる部位	・外壁 ・内壁 ・天井 ・屋根

中古住宅は持ち主がこれまでどのようなメンテナンスを行ってきたのかによって大きく状態が異なり、単純に築年数だけで価値を判断することは難しいといわれています。

インスペクションを行うことで修繕の必要な箇所はないか、ある場合は修繕にどれだけの費用がかかるのかといった点を明らかにできます。

インスペクションの実施は義務ではありませんが、2018年4月1日に施行された改正宅地建物取引業法では不動産会社に対して媒介契約を結んだ際、売り主の希望に応じて建物状況調査（インスペクション）を行う事業者をあっせんすることが義務付けられています。

この法律は中古住宅の流通を図る目的で制定されたものです。

これによりインスペクションの実施率が上昇しインスペクション実施済みの不動産の需要も高まるものと考えられています。

コツ６　売却のためのリフォームは行わない

このようにお思いの方もいらっしゃるかもしれませんが、売却前のリフォームはあまりおすすめできません。

リフォームにかかった費用をそのまま売却代金に上乗せできる可能性は低く、せっかく手間とお金をかけても損になってしまうかもしれないのです。

また中古住宅の購入を検討している方のなかには住宅の購入費用を抑え、リフォームやリノベーションを行って自分好みの家にしたいと考えている方も少なくありません。

中途半端にリフォームを行っていると購入希望者に手を入れづらいと考えられて購入を見送られてしまう可能性もあります。

自己判断でリフォームを行うのはやめ、その前に不動産会社に査定してもらうのが良いでしょう。

コツ７　内見には可能な限り売り主も対応する

売却活動中は購入希望者の内見を受け付けることになります。

このとき、不動産会社に任せきりにするのではなく可能であれば売り主も対応するのが良いでしょう。

近くに病院がある、品ぞろえの良いスーパーがある、といった住んでみなければ分からないような情報がアピールポイントになる可能性もあります。

その家の持ち主だからこそ分かるポイントを直接購入希望者に伝えることで購買につながるかもしれません。

また照明が切れている際は交換して室内を明るく保つ、スリッパを用意するといった細かい心遣いも心証アップにつながると考えられますよ。

コツ８　売却物件の欠陥や不具合は隠さない

売却活動中は少しでも購入希望者に物件の良い印象を与えたいものです。

ただし、印象をよく見せたいからといって売りたい物件の瑕疵（かし）を購入希望者に隠しておくのは絶対に行ってはいけない行為なので注意しましょう。

売却後一定期間中に瑕疵が見つかり売却し「契約内容と異なるものを売却した」と判断できる場合、売り主は「契約不適合責任」を問われ、買い主から補修代金の支払いや代金の減額、契約解除、損害賠償などを迫られる可能性があります。

契約不適合責任に問われる可能性があるのは、売買契約書や重要事項説明書に記載されていない瑕疵が発見された場合です。

つまり事前に瑕疵があることを伝え、契約書などにしっかりと記載しておけば契約不適合責任を問われることはありません。

コツ９　売却を急ぐ場合は買取も検討する

このようにお悩みの方もいらっしゃるのではないでしょうか。

多少売却価格が下がっても手間や時間をかけず売却を早く済ませてしまいたいという方は買取での売却も検討しましょう。

買取での売却は不動産会社さえ見つかれば数日で引き渡しが完了します。

急いでいる方にはぴったりだといえますよ。

またそのままでは買い主が見つからない古い一戸建てなどの場合も、買取を検討する価値があるといえるでしょう。

コツ１０　売却の翌年は確定申告を行う

売却した翌年の話になりますが、確定申告は必ず行いましょう。

一戸建てを売却して「不動産譲渡所得」を得た場合、「不動産譲渡所得税」と呼ばれる税金を納める必要があるため、確定申告が義務付けられています。

また不動産譲渡所得が出なかった場合は確定申告は義務ではありませんが、行うことで所得税と住民税の控除を受けられます。

不動産譲渡所得の計算は以下のように行います。

取得費とは売却した不動産の入手の際にかかった費用、譲渡費用とは仲介手数料や登記費用など売却の際にかかった費用のことです。

一戸建ての取得費を計算する際は建物部分は減価償却が行われることに注意が必要です。

例えば新築で購入し築23年を超えた木造住宅の取得費は建物部分の減価償却が済んでおり土地部分だけということになります。

またご自分が住んでいた家や相続した家を売却した場合、最大3,000万円までを控除できる特別控除が利用できる可能性があります。

なお不動産譲渡所得税には所得税、住民税が含まれ2037年までは復興特別所得税が加えられており、その税率はその不動産を所有していた期間によって異なります。

土地や建物を売った年の1月1日時点でその土地や建物の所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」、5年以下の場合は「短期譲渡所得」になります。

それぞれ税率は以下のとおりです。

長期譲渡所得税の場合は合計24.315％、短期譲渡所得の場合は合計39.63％の不動産譲渡所得を納めることになります。

相続した家の場合は、被相続人（その家を遺した人）が不動産を取得してからの期間で長期譲渡所得か短期譲渡所得かの計算を行うことになります。

そのため、被相続人が長く所有していた家であれば長期譲渡所得になるまで待つ必要はありません。

詳しくは国税庁の「No.3270　相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の時期」のページに説明があります。

また自宅を売却し、売却した年の1月1日時点でそのマイホームの所有期間が10年を超えていた場合は、上記の3,000万円の特別控除の特例を適用した後の課税長期譲渡所得金額に対し、以下のとおり、さらに税率が軽減されます。

課税譲渡所得	所得税・ 復興特別 所得税	住民税
6,000万円 までの部分	10.21％	4％
6,000万円 を超える部分	15.315％	5％

その他にも状況に応じて利用できる控除がある可能性があります。

所得税や住民税はきちんと申告していなければ脱税になってしまいますが、必要以上の税金を納めていても税務署が教えてくれることはありません。

利用できる控除の制度を知らないまま確定申告を行ってしまうと支払わなくて良い税金を納めて損をしてしまうことになるので要注意です。

その半面、制度をよく理解してきちんと申告を行えば、税額を大きく抑えられる可能性があります。

４．おすすめ不動産一括査定サイト

というのが気になるところですよね。

一口に不動産一括査定サイトといってもさまざまなものがあります。

ここでは、一戸建て売却にぴったりの代表的な不動産一括査定サイトをご紹介しましょう。

おすすめ１　HOME4U：安心安全・実績十分の老舗サービス

参加不動産 会社数	1,800社
同時査定依頼可能数	最大6社
査定可能不動産	マンション一室、一戸建て、土地、ビル一室、店舗・事務所・倉庫、マンション一棟、アパート一棟、ビル一棟、その他
代表的な参加不動産会社	三井住友トラスト不動産、三菱UFJ不動産販売、みずほ不動産販売、京王不動産、CENTURY21など

HOME4Uは2001年にサービスが開始された日本で最も歴史の古い不動産一括査定サイトです。

大手から中小まで全国の不動産会社1,800社が参加しており、都市部から地方まで幅広い地域をカバーしています。

またさまざまな種類の不動産を査定に出すことができます。

NTTデータグループの「NTTデータ スマートソーシング」という官公庁などとも取引がある企業が運営しているので、「個人情報を悪用されるのでは？」などと不安を感じている方でも安心して利用できるでしょう。

また悪質な不動産会社を排除するための独自の取り組みを行っている点も魅力的です。

同時に最大6社まで査定依頼が可能なので、きっと信頼できる不動産会社を見つけることができますよ。

おすすめ２　すまいValue：業界をけん引する大手6社が運営

参加不動産 会社数	6社（全国900店舗）
同時査定依頼可能数	最大6社
査定可能不動産	マンション、一戸建て、土地、マンション一棟、ビル一棟、アパート一棟、その他
運営不動産会社	東急リバブル、住友不動産販売、三菱地所ハウスネット、三井のリハウス、小田急不動産、野村不動産ソリューションズ

すまいValueは、不動産仲介を行う不動産会社のなかでも特に大手といえる6社が共同で運営を行う不動産一括査定サイトです。

東急リバブル、住友不動産販売、三菱地所ハウスネット、三井のリハウス、小田急不動産、野村不動産ソリューションズ（野村の仲介＋）が運営を行っています。

参加不動産会社数は少ないものの、複数の大手不動産会社に同時に査定を依頼できるという唯一無二の特長があるため、利用価値が高いサイトだといえるでしょう。

なかにはすまいValueにしか参加していない大手不動産会社もあります。

参加不動産会社数の多い他の不動産一括査定サイトと併せてぜひ利用しておきたいサービスだといえるでしょう。

おすすめ３　SUUMO：知名度ナンバーワンで安心感も抜群

参加不動産 会社数	不明
同時査定依頼可能数	不明
査定可能不動産	マンション一室、一戸建て、土地
代表的な参加不動産会社	野村不動産ソリューションズ、大京穴吹不動産、CENTURY21、京王不動産、東宝ハウスグループなど

賃貸探しのポータルサイト「SUUMO」をご存知の方は多いのではないでしょうか。

実はSUUMOは不動産一括査定サイトも運営しているのです。

耳なじみのあるサービスだから安心感が違うといえますよね。

大手から地域に密着した中小まで、非常に幅広い不動産会社が参加しているのできっと信頼の置ける不動産会社が見つかりますよ。

売却実績や営業スタッフの人数など査定を依頼できる不動産会社に関する詳細な情報が確認できるのもうれしいポイントです。

一部地域が取扱対象外となっているのが唯一のデメリットといえますが、まずはご自分の売りたい不動産で利用ができるか気軽に確かめてみるのが良いでしょう。

おすすめ４　LIFULL HOME’S：参加不動産会社数最多クラス

参加不動産 会社数	3,222社
同時査定依頼可能数	最大10社
査定可能不動産	一戸建て、土地、マンション、投資用区分マンション、投資用一棟アパート・マンション、倉庫・工場
代表的な参加不動産会社	三井住友トラスト不動産、三菱UFJ不動産販売、みずほ不動産販売、京王不動産、大成有楽不動産販売など

HOME’S一括査定は総掲載物件数ナンバーワンの不動産ポータルサイトLIFULL HOME’Sが運営する不動産一括査定サイトです。

CMなどでHOME’Sの名前を聞いたことがあるという方も多くいらっしゃるのではないでしょうか。

全国3,000社を超える不動産会社が参加しており、他の不動産一括査定サイトでは不動産会社を見つけられなかった場合でもHOME’S一括査定なら信頼のおける不動産業者を見つけられる可能性が高いといえます。

またユーザーが安心して利用できるよう工夫が凝らされているのもうれしいポイントです。

HOME’Sが設けた独自の基準をクリアしている不動産会社だけが参加しており、個人情報の取り扱いも徹底されています。

きっと相性の良い不動産会社を見つけることができますよ。

おすすめ５　イエウール：地方の物件を売りたい方におすすめ

参加不動産 会社数	1,900社以上
同時査定依頼可能数	最大6社
査定可能不動産	分譲マンション、一戸建て、土地、一棟アパート・一棟マンション、区分マンション（収益）、一棟ビル、区分所有ビル（一室）、店舗・工場・倉庫、農地、その他
代表的な参加不動産会社	三井住友トラスト不動産、みずほ不動産販売、住友林業ホームサービス、近鉄不動産、CENTURY21など

イエウールは全国1,900社を超える不動産会社が参加する不動産一括査定サイトです。

なんといってもその強みは日本全国の幅広い不動産会社が参加していること。

誰もが知っている大手不動産会社だけでなく、地域密着型の小さな不動産会社も多数参加しています。

「大手の不動産会社の方が安心できるんじゃない？」

などと思う方もいらっしゃるかもしれませんが、地域を熟知している不動産会社は独自の顧客を抱えているため高額で売却できる場合もあります。

他の一括査定サイトでは不動産会社を見つけられなかったという地方の物件でも、イエウールならぴったりの不動産会社が見つけられるかもしれません。

地方の物件の売却を考えていらっしゃる方には特にイエウールがおすすめだといえますよ。

おすすめ６　おうちダイレクト：片手仲介専門の会社も参加

参加不動産 会社数	8社
同時査定依頼可能数	最大8社
査定可能不動産	マンション、土地、一戸建て、一棟マンション・アパート、その他建物
参加不動産会社	大京穴吹不動産、大成有楽不動産販売、CENTURY21、ロイヤルハウジング、POLUS、オークラヤ住宅、京急不動産、SRE不動産（旧ソニー不動産）

おうちダイレクトはヤフーとソニーグループが共同で運営する不動産一括査定サイトです。

おうちダイレクトを通じて査定依頼した不動産会社と仲介契約を結ぶと、Yahoo!不動産とおうちダイレクトが売却活動をサポートしてくれるという大きなメリットがあります。

ネット上で不動産を探す方が非常に多くなっている現在、Yahoo!不動産が売却活動をサポートして広告掲載を行ってくれるのはうれしいポイントですよね。

参加不動産会社の数は少ないものの、参加している不動産会社にはマンション売買を中心に都市部で事業展開している不動産会社が多いので都市部のマンションを売りたいと考えている方にはぴったりのサービスです。

また売り主のみの仲介を行う「片手仲介」専門で他社よりも高い査定額を出してくれるといわれているSRE不動産に一括査定が依頼できる唯一の不動産一括査定サイトである点も大きなメリットだといえるでしょう。

片手仲介は契約を結んだ売り主（または買い主）の利益を優先するため、片手仲介専門の不動産会社に売却を依頼した場合には高値で売れる傾向にあるといわれています。

サービスエリアは東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、大阪府、兵庫県、京都府、奈良県に限られていますが、SRE不動産に査定依頼をしたいという方も要チェックですよ。

５．一戸建てを買取で売却する際の流れ

成約価格が高くなる傾向にある仲介での売却が一般的ではありますが、以下のような事情のある場合、買取での売却を視野に入れても良いでしょう。

また買取の場合は売り主に契約不適合責任を負わなくても良いため、状態に不安のある一戸建ての売却の際にもメリットがあるといえます。

ここでは、買取での売却の流れについてご説明します。

STEP１　事前の準備を行う

売却をスムーズに進めるために、まずは事前の準備から行いましょう。

事前の準備に関しては、仲介での売却と違いはありません。

STEP１－１　周辺の不動産相場の確認

相場より安い価格で買い叩かれてしまわないためにも、周辺の不動産がどれくらいの価格で取引されているのか把握しておくことが重要です。

SUUMOやLIFULL HOME’S、at homeなどの不動産ポータルサイトを見れば、近くの一戸建て住宅の売り出し価格を確認することができます。

築年数や部屋数、敷地面積など条件の近い物件をチェックしてみると良いでしょう。

ただし売り出し価格は成約価格とは異なる場合がある点には注意が必要です。

実際の取引価格が知りたい場合には国土交通省の「不動産情報ライブラリ」のページで確認できます。

STEP１－２　売却に必要な書類の用意

売却の際に必要となる書類を先に用意しておけば、不動産会社との契約もスムーズに進められます。

さらに不動産会社と売買契約を交わす際には身分証明書や実印などその他に必要となるものがありますが、これらは後ほどご説明します。

STEP２　不動産会社に査定を依頼する

事前の準備が終わったら、いよいよ不動産会社に査定を依頼します。

仲介と違い、買取での査定額は成約価格に直結します。

不動産会社によって査定額には数百万円の差が生じる場合もあるので複数の不動産会社に査定を依頼することを強くお勧めします。

不動産の査定には築年数や広さ、立地などを元におおよその査定額を算出する机上査定（簡易査定）と、不動産会社の担当者が実際に物件を見て詳しく判断する訪問査定があります。

木造の一戸建ては法定耐用年数が22年に設定されているため築20年以上の物件はほとんど資産的価値がないとみなされてしまいますが、状態が良ければ査定額がアップする可能性もあります。

よく手入れされた家であれば訪問査定の際に査定額が上がるかもしれませんね。

STEP３　売却する不動産会社を選ぶ

査定の結果が出そろったら実際に物件を売却する不動産会社を選びます。

査定額に加え買取の実績があるかといった点も決め手にすると良いでしょう。

買取の場合、短期間で非常に多くの手続きが必要になります。

買取の実績があまりない不動産会社の場合、手続きなどでトラブルが生じる心配があるかもしれません。

STEP４　不動産会社と売買契約を結ぶ

不動産会社が決まったら物件の引き渡し条件などをすり合わせ、売買契約に進みます。

売買契約の際には以下のような書類や品物が必要になります。

不動産会社に確認し用意しましょう。

STEP５　不動産会社に売却物件を引き渡す

売買契約が済んだら、不動産会社に売却物件を引き渡します。

一般的には引き渡しの日が代金の決済日に当たります。

不動産会社から買取代金が振り込まれ、鍵や必要書類などを受け渡します。

引き渡し時に必要な書類は一般的に以下のとおりです。

６．こんな家は売れる？一戸建て売却の不安を解消

このように何らかの事情のある家の売却を考えていてお悩みの方もいらっしゃるのではないでしょうか。

ここでは、事情のある家の売却時の手続きについてお伝えしましょう。

６－１．住宅ローンの残っている家を売却するには？

住宅ローンの残っている家は売却できないのではないかと思っている方もいらっしゃるかもしれませんが、そんなことはありません。

ただし引き渡しの当日までにローンを完済し抵当権の抹消手続きを行う必要があります。

抵当権が残っている家は金融機関に差し押さえられてしまう恐れがある上、買い主がローンを組めないなどのさまざまな問題が生じます。

そのためローンの完済と抵当権の抹消が必須なのですね。

抵当権の抹消手続きは司法書士への依頼が必要です。

なお、家を売って得る代金がローンの完済に足りない場合には別途完済費用を用意しなくてはなりません。

ローンの完済費用については、貯金や親類などの援助で用意するか、新しい家をローンを組んで購入する場合は「住み替えローン」を借り入れるという点もあります。

住み替えローンとは旧居のローン完済費用と新居の購入費用を合わせて借り入れられるローンです。

新居の価値以上の額を借り入れることになるため、十分に返済計画を立ててから利用しましょう。

６－２．相続した家を売却するには？

親御さんや親族の方から一戸建てを相続して売却を検討しているという方もいらっしゃるでしょう。

相続人が複数いる場合、まずは「遺産分割協議」をすることから始まります。

遺産分割協議とは文字どおり相続人たちが遺産をどのように分割するか協議することです。

遺された全ての財産を目録にまとめ、有効な遺言があればそのとおりに、なければ法の定めに従って遺産を分割します。

協議がまとまればその内容を記録する「遺産分割協議書」の作成が必要です。

遺産分割協議書の形式は特に定められていませんが、行政書士や司法書士、弁護士などの専門家に作成を依頼するケースが一般的です。

なお相続人が一人の場合、遺産分割協議や協議書の作成は必要ありません。

家の相続人が決まったら、家の名義を亡くなった方から相続した方に変更する「相続登記」を行います。

遺産分割協議書がある場合は、相続登記の際に必要となります。

相続登記は相続した家の所在地を管轄する法務局で行います。

相続人が二人以上いる場合、代表者一人を決めてその方に所有権を移すやり方が一般的です。

相続登記は煩雑な手続きであるため司法書士に依頼するケースも珍しくありません。

相続登記が済めば通常の一戸建てと同様に売りに出すことができます。

ただし相続した家の売却では、売却後に発生する税金の計算が通常の一戸建て売却時とは異なります。

例えば譲渡所得税は不動産の所有期間によって大きく異なりますが、相続不動産の場合、元の所有者である被相続人（亡くなった方）が所有していた期間も合算できるという特例があります。

このような仕組みを知らなければ、支払う必要のない税金を支払うことになってしまうかもしれません。

また売却代金を複数の相続人で分割する取り決めになっている場合は分割の手続きなど、通常の一戸建て売却では必要のない手続きが発生する場合があります。

そのため相続した家を売却する際には相続不動産の売却に実績のある不動産会社を選ぶのが良いといえるでしょう。

６－３．古い家を売却するには？

資産価値が落ちている古い家の場合、なかなか買い主が見つからないといったことが考えられるでしょう。

解体してから土地として売りに出した方が良いのでは、などとお悩みの方もいらっしゃるかもしれませんね。

しかし実は建物を解体して土地だけにしてしまうと、固定資産税が大きく跳ね上がってしまうのです。

できればそのまま売却するのが理想的だといえるでしょう。

現在の状態で売却が難しい場合、リフォームを行ったり、「古家付き土地」として売り出したりする方法などが考えられます。

いずれにしても、自己判断でリフォームや解体といったお金のかかることをしてしまうのは早計だといえるでしょう。

まずは不動産会社にどのように売却するのが一番良いのか相談するのがポイントです。

古い家を売却した実績のある不動産会社を探してみましょう。

場合によっては買取での売却も検討してみてくださいね。

７．まとめ

一戸建てはマンションに比べ需要が少なく、資産価値が下がりやすいためマンションに比べ売却が難しいといわれています。

しかし工夫次第では買い主を見つけづらい一戸建てでも売却を実現できる可能性があります。

時間がかかっても少しでも高値で売却したいという方は仲介、できるだけ早く売却を済ませたいという方は買取での売却がおすすめです。

また一戸建てをできるだけ高く売るためにはさまざまな工夫が必要になります。

まずなんといっても重要なのが、複数の不動産会社に査定を依頼し査定額や担当者の対応などから信頼のおける不動産会社を見極めることです。

一戸建ての売却には半年から1年ほどの時間がかかるため、ストレスなくやりとりのできる担当者を選びましょう。

担当者の手腕が売却価格を左右する可能性もあります。

その他にも売却物件の手入れをしたり、インスペクションを行ったりといった工夫を実践することで購入希望者の購買意欲を高められるでしょう。

この記事を参考に、まずは事前準備から始めてみてくださいね。

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