古い家でも高く売却できる?お金をかけずに家を処分する3つの方法

古い家を売却する

親や親族から相続した古い一戸建てを持て余している、という方も多いのではないでしょうか。どうやって売却してよいのか分からなかったり、「更地にした方が良いのでは?」「地方でも売れるの?」なんて悩んだりしていませんか。

実は、古い家でもそのまま売却する方法があります。

取り壊しには手間と費用がかかる上、一度取り壊してしまえば取り返しがつきません。取り壊しを選ぶ前に、まずはこの記事でご紹介する方法を試してみてください。

このページで解決します!
Q&A 良くある疑問
古い家を売りたいけれど、このままでは売れない?
地方の家は売れない、リフォームした方が良い、更地にした方が良い、というのは誤解です。田舎の古い家であっても、手を加えることなく売却できる可能性があります。
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古い家は取り壊した方が良いの?
更地にすると解体費用だけでなく、固定資産税が上がり非常なお金がかかります。まずは、家が経った状態のまま売る方法を考えましょう。
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古い家を売るにはどうしたら良いの?
そのまま中古一戸建てとして売るか、土地として売却するか、不動産会社に買い取ってもらうかという選択肢が考えられます。
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不動産会社はどうやって選べば良いの?
不動産一括査定サイトで複数の不動産会社の査定を比較・検討しましょう。中古の一戸建てとして売却する場合と、土地として売却する場合、双方の査定を取りましょう。
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この記事の監修税理士
監修税理士の税理士法人チェスター代表 福留正明
税理士法人チェスター代表
福留 正明
公認会計士・税理士・行政書士。相続税対策に強みを持つ税理士法人チェスターの代表社員。株式会社チェスターでは、年間100億円以上の売却案件を豊富に取り扱っている。 TV/雑誌など各種メディアからの取材歴多数。また、土地や相続についての書籍も多数出版している。
株式会社チェスターは、総勢190名以上の税理士法人グループの不動産会社です

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1.古い家を売却するときの勘違い

まず、古い家を処分したい、と考えたときに陥りがちな勘違いについてご説明します。

勘違い1.地方の家は売れない?

持て余している家が地方や山間部に建っている場合、「田舎だから売れないかも……」と思う方もいらっしゃるかもしれません。しかし、都市部であろうと、地方であろうと、古い家が売れる可能性はあります

まずは、信頼のおける不動産会社を見つけることがファーストステップです。

不動産会社を選ぶにあたっては、必ず複数社に査定を依頼し、結果を比較してください。いくつもの不動産会社を探して査定をそれぞれに依頼するのは面倒ですが、「不動産一括査定サイト」を利用すれば、サイト上で売却したい物件の情報と自分の個人情報を入力するだけで、複数の不動産会社に一括で査定を依頼することができます。

不動産一括査定サイトによって参加している不動産会社の数や対応可能なエリアが異なりますが、地方でも複数の不動産会社を見つけることのできる一括査定サイトもあります。

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サイト名 特徴
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1,700社以上の不動産会社が参画し、多くの情報が提供されていて不動産会社の特色や雰囲気がわかるようになっている。
イエウール 1,600社以上が提携されていて、地域密着の優良不動産会社が多数登録している。悪徳業者を排除する仕組みも整っていて安心して使える

これらの一括サイトを活用すれば、地方であっても質の高い不動産会社を見つけることができ、古い家の売却成功に大きく近づきます。

勘違い2.リフォームした方が高く売れる?

「売却したい物件のあちこちにガタがきている」、「設備が古くて売れそうにない……」などの理由から、古い家を売却する前にリフォームすべきなのではないかと考える方も多いのではないでしょうか。

実はそれも誤解です。売りに出す前にリフォームを行ってしまうのは、得策とはいえません。

リフォームにかかったお金を売却代金で回収できるとは限りませんし、近年はセルフリノベーションが流行っており、買い主が自分でリフォームしたいというニーズも見込めます。

安易にリフォームするのではなく、そのまま売却することを考えましょう。

勘違い3.更地にした方が良いの?

築年数が経っている家を持て余している場合、「いっそ取り壊した方が良いのでは?」なんて考える方もいらっしゃるかもしれません。

しかし、家が建っている土地の建物を取り壊して更地にするのには大きなリスクが伴います。先走って取り壊してしまうと大きな損をしてしまう可能性もあるため、まずは家が建ったまま売却することを検討しましょう。理由については、次のセクションで詳しくお伝えします。

2.古い家でも売れる!更地にしない方が良い理由

古い家を売る際、「家を取り壊せば土地だけでも売れないものか……」なんてことを考えてしまいがちです。しかし、安易に古い家を取り壊すと、大きな損をしてしまう可能性があるため、取り壊しはあまりおすすめできません。

まずは家が建ったまま売却できないか、可能なかぎり熟考してから決断してください。

ここでは更地にしない方が良い3つの理由を紹介します。

理由1.取り壊しには大金がかかる

住宅を取り壊すには、大きなお金が必要となります。

例えば、平均的な延床面積40〜45坪の木造一戸建てであれば、解体費用は160万〜240万円程度だといわれています。

取り壊しにかかる費用は、その建物が何でできているのかという「構造」、重機が乗り入れられるかと言った「立地」、アスベストが使用されていた場合などの「付随工事費用」、そして工事を行う「解体業者」の4つの要素によって決定します。

一般的には木造であれば1坪あたり4万~5万円、鉄骨造であれば1坪あたり6万~7万円、RC(鉄筋コンクリート造)であれば1坪あたり6万~8万円ほどかかるといわれています。

また、地下室があるなどの特殊な事情がある場合には、さらにお金がかかります。気軽に解体するのはなかなか難しいと考えられるでしょう。

理由2.更地にすると税率が上がる

土地や家屋などには「固定資産税」がかかります。土地の上に家が建っているとその分固定資産税が上がるように思われるかもしれませんが、実は、住宅の建っている土地に比べ、更地にかかる固定資産税は非常に大きくなってしまいます。

更地であれば市町村が決定し3年に1度見直される土地の「評価額」に1.4%をかけた金額を支払わなくてはならないのですが、そこに住宅が建っていると、住宅1戸あたり200㎡までの部分は「小規模住宅用地」として固定資産税が6分の1に、住宅1戸あたり200㎡を超えた部分に関しては「一般用住宅地」として固定資産税が3分の1になります。

固定資産税について

つまり、更地にしてしまって売れなかった場合、取り壊しにかかるお金を支払った上に、さらに高額の維持費を支払わなくてはならないのです。

ただし、空き家の管理を怠って自治体から「特定空き家」に指定されると、家が建っていることによる軽減税率は適用されなくなってしまいます。

特定空き家とは、「そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態又は著しく衛生上有害となるおそれのある状態、適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態、その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態」のことです。

空き家は、荒れ果てる前に売却してしまうことをおすすめします。

理由3.古い家でもそのまま売れる可能性がある

「古い家だから売れない」と自分で安易に判断するのは危険です。やりようによっては、古い家でもそのまま売却できる可能性は大いにあります。

取り壊しに多額のお金を支払ったり、必要以上の固定資産税を支払ったりすることはできれば避けたいですよね。

まずは、専門家に相談してみましょう。

3.お金をかけずに古い家を売る3つの方法

取り壊し費用などをかけることなく、古い家をそのまま売却するにはどうしたら良いのでしょうか?

このセクションでは、お金をかけずに古い家を売却するための3つの方法をご紹介します。

方法1.「中古の一戸建て」として売る

まずは真っ先に考えられるであろう、中古の一戸建てとして売却するという方法です。

物件を中古の一戸建て住宅として売却してくれる不動産会社を探しましょう。

ただし古い家は、水道管などの設備や耐震構造が現在の基準と合っていないなど、問題を多く抱えている可能性が高いため、不動産会社にとってはややリスクのある商品となることは否めません。

物件の状態によっては、積極的に売却活動を行なってくれなかったり、取り壊しを勧められたりする可能性もあります。

方法2.「古家付き土地」として売る

実は古い家が建っている土地は、家屋の解体を行わずとも、「古家付き土地」という分類の土地として売却することができる可能性があります。

「古家付き土地」とは、文字どおり古い家が建っている土地のことです。売却した後の用途は買い主の自由に委ねられているため、解体する場合も解体費用は買い主が負担することになります。

価値のない家が建っているといういわば負債のある土地であるため、土地のみを売却する場合に比べ売り値は下げなくてはなりませんが、安価に購入できるのであれば取り壊し費用は負担しても構わないという買い主は少なくありません。

費用をかけずに売却したいということであれば、古家付き土地としての売却も検討してみるのがおすすめです。

方法3.仲介ではなく「買取」を選ぶ

ここまでご紹介してきたのは、不動産会社と「媒介契約」を結び、売却活動を代行してもらって買い主を探す「仲介」で古い家を売却するための方法です。

上でご紹介した方法で手を尽くしても売却が叶わなかった場合、不動産会社に直接買い取ってもらうことも検討しましょう。

買取を行った場合、不動産会社はその物件に手を入れて別の誰かに売却しなければ利益を得ることができません。そのため、売り主の手元に入る金額は仲介で売却した場合の7〜8割になってしまいますが、確実に早く売ることが可能です。

4.古い家の売却を成功させるコツ

上記いずれかの方法で古い家を売却するためには、実際何をすべきなのでしょうか。

最も重要なのは、古い家を取り壊すことなく売ってくれる不動産会社と出会うことです。そのためには、不動産一括査定サイトを利用して複数の不動産会社を比較し、信頼のおける不動産会社を見つけるのがおすすめです。

4-1.不動産会社選びが最重要

不動産売却において、最も重要なのは不動産会社選びです。これは古い一戸建てを売る場合でも、投資用マンションを売るという場合でも、どんな物件を売却するときにも共通することです。

物件を仲介で売却する場合には、不動産会社と二人三脚で売却活動を行うことになります。買い主が見つかるか、いくら価格で売れるのかは、不動産会社の営業担当者の腕にかかっています。本当に信頼して任せることのできる不動産会社であるのか、しっかり見極めなくてはなりません。

一社の意見を鵜呑みにするのは危険なので、必ず複数の不動産会社に査定を依頼し、査定の結果を見比べるようにしてください。

4-2.一括査定を使えば簡単に不動産会社が探せる

不動産会社を選ぶ際には、複数の不動産会社に査定を依頼し、その結果を比較することが重要です。

しかし、自力でそれを行うのは非常な労力を要します。インターネットで不動産会社を検索したり、売りたい家のある街で探し回ったりして不動産会社をいくつもピックアップし、それぞれに連絡を取って物件の情報を知らせなければなりません。

しかし、「不動産一括査定サイト」を利用することで、その手間を省くことができます

不動産一括査定サイトとは、その名のとおり、不動産の査定を複数の不動産会社に一括で依頼することのできる便利なサイトです。サービスによっては非常に数多くの不動産会社と提携しており、大手不動産会社の参入していない地方であっても、地域密着型の不動産会社に査定を依頼することが可能です。

利用の際は、売りたい物件の立地や築年数などの簡単な情報と売り主の個人情報を入力するだけ。自分の売りたい物件がある地域に対応した不動産会社がピックアップされ、気軽に査定を依頼して物件の価値を知ることができます。

不動産の査定には簡単な物件の情報からおよそどれくらいの価値があるのか目安の金額を出してもらう「机上査定」と、不動産会社の営業担当者が実際に物件に足を運び日当たりや設備など実際の状態を鑑みて査定を行う「訪問査定」の2種類があります。

まずは机上査定で物件のおよその価値を知り、気になる不動産会社複数社に訪問査定を依頼する、という流れがおすすめです。

4-3.「一戸建て」「土地」の両方で一括査定を依頼しよう

多少の手間はかかりますが、不動産一括査定サイトを利用する際には、「一戸建て」としての査定結果と、「土地」としての査定結果、どちらも取っておくのがおすすめです。

不動産一括査定サイトには、基本的に「古家付き土地」として査定を取る選択肢は用意されていません。

そのため、一戸建てとしての査定と併せて、何も建っていない土地であった場合にいくらで売れるのか、という査定を取っておきましょう。サイトによっては物件種別「その他」を選択することができます。備考欄などがあれば、その土地に家が建っていること、築年数や構造(木造なのか、鉄骨造なのか、鉄筋コンクリート造なのか)などを手短に入力しておくと良いでしょう。

一戸建てとして売るのか、それとも土地として売却するのか、どちらかを判断するポイントにもなります。

4-4.おすすめの不動産一括査定サイト

このセクションでは、古い家を売却する際に便利なおすすめの不動産一括査定サイトをご紹介します。

【おすすめ不動産一括査定サイト】
・Home4U
・すまいValue
・イエウール

HOME4U

日本で最も歴史の長い不動産一括査定サイトであるHOME4Uは提携不動産会社数が多く、比較的大手の不動産会社から地域密着型の小さな不動産会社まで、バランス良く全国のさまざまな不動産会社が参加しています。不動産の専門家である宅地建物取引士が在籍していたり、電話の相談窓口が設けられていたりとサポート体制も万全で、安心して利用することのできる不動産一括査定サイトです。

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すまいValue

すまいValueは、業界大手3トップである三井不動産リアルティグループ、住友不動産販売、東急リバブルを含む6つの大手不動産会社が運営する不動産査定サイトです。最大手3社は他の不動産査定一括査定サイトには参加していないため、大手企業に査定を依頼したい場合にはすまいValueの利用が必須です。

ただし、大手不動産会社は都心に拠点を置いており、全国展開といっても一部地域には進出していないことが多いため、地方によってはそもそも査定すら依頼できないこともあり得ます。まずは一度、自分の売りたい物件が対応エリアかどうかを確認してみましょう。

すまいValueの無料一括査定>>

イエウール

イエウールには、業界最多クラスの全国1,900社もの不動産会社が参加しています。地域密着型の不動産会社が数多く参加している傾向にあり、大手不動産会社が参入していない地方であっても、イエウールであれば取り扱ってくれる不動産会社が見つかる可能性が高いといえます。その他の不動産一括査定サイトでは出会うことのできない不動産会社が参加していることもあるので、売りたい物件が地方にあるという方は是非利用してみましょう。

イエウールの無料一括査定>>

不動産一括査定サイトにもそれぞれに特色があり、どのような不動産会社が参加しているかはサイトによって異なります。複数の不動産一括査定サイトを利用することも検討してみてください。

不動産一括査定サイトについては別の記事で詳しく解説しています。

5.古い家を売却するときの注意点

建てられてから長い時間が経っている古い一戸建てを売却する際に気を付けるべき点をまとめました。

売却の際に失敗しないよう、しっかりと注意点を把握しておきましょう。

注意点1.土地の相場を事前に調べておこう

古い家を売却したい場合には、その家が建っている土地がだいたいいくらであるのか調べておくことをおすすめします。

売却したい物件は、木造住宅でしょうか。木造一戸建ての場合、税法上の耐用年数が22年と定められており、これを超えると税法上の価値は0円となってしまいます。

税法上の耐用年数は建物の寿命=「物理的耐用年数」とは異なるため、もちろん築22年を超えたからといって住めなくなるというわけでも、建物が無価値であることを意味するわけでもないのですが、築年数が増えるにつれ、建物の価値が下がっていってしまうことは事実です。

一般的には築20年を超えた木造住宅は価格が建築当時の1割程度といわれています。

そのため、古い木造住宅は、土地の価値が家と土地を合わせた価値にほぼ等しくなっていると考えられます。いくらで売れるのか参考にするためにも、土地の価値を把握しておいた方が良いでしょう。

土地の相場の目安は、「相続税路線価」を元に算出するか、実際の取引事例から確認することができます。

国税庁の「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」で発表されている路線価を0.8で割った金額が、土地の相場の目安といわれています。都心や人気住宅地では、これよりも高い金額で取引される傾向にあります。また、なかには路線価が定められていないエリアもあるため注意が必要です。

国税庁「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」

実際の取引における成約価格を確認したい場合は、国土交通省が運営する「土地総合情報システム」より確認ができます。自分の知りたいエリアの取引事例があるとは限りませんが、売買取引を行った方に対してアンケート調査した結果がまとめられたものですので、より実情に即した情報が得られると言えるでしょう。

国交省「土地総合システム」

注意点2.1981年以前に建てられた家か確認

一戸建てを売却する場合には、まず、その家がいつ建てられたものか確認する必要があります。

1981年6月以前に建てられた一戸建ては、古い耐震基準しか満たしておらず、その分建物の価値が下がると考えられるからです。

建物を建てる際の最低限の決まりは、「建築基準法」によって事細かに定められています。耐震基準もこの法律の管轄するところで、日本列島が大地震を経験するたびにより大きな地震にも耐えられる建物を建てるよう改正されてきました。

1981年に行われた改正は、そのなかでも大きな意味を持つものです。この改正より前の耐震基準は、「旧耐震基準」と呼ばれており、震度5までの揺れに耐えればよいというものであったため、震度6〜7の地震が起こると、倒壊の恐れがあるのです。

一方、1981年以降の「新耐震基準」では、一般住宅に対して震度6〜7程度の揺れにも耐え得る強度を求めるものとなっています。

新耐震基準に基づいて建てられた建物とそれ以前の旧体制基準に基づいて建てられた建物とでは強度が大きく異なるため、確認しておきましょう。

注意点3.リフォームはしない方が良い

売りたい物件の老朽化が進んでいるからといって、きれいにしようとリフォームをしてしまうことはおすすめできません。

リフォームにかかったお金が売却金額に上乗せできるとは限りませんし、中古住宅を買う方には安く手に入れた物件を自分好みにしたいと考える方も少なくないため、リフォームをすることでかえって敬遠される可能性もあります。

基本的には、売却前にリフォームを行うのは得策とはいえません。もし売却したい一戸建てがあまりに汚い、という場合には、訪問査定前にハウスクリーニングなどで現状の設備をきれいに整えることを検討しましょう。

注意点4.内覧時は家の状態を正直に伝えよう

物件を売却する際には、できる限り良い点をアピールして高値で買ってもらいたいものですよね。物件の魅力をアピールするのは重要なことです。

しかし、雨漏りやシロアリ被害、隙間風、騒音など、マイナスなポイントがあれば必ず隠さず伝えるようにしてください。

売り主には「瑕疵担保責任」といって、設備の不備や事故歴などを包み隠さず買い主に明かす義務があります。故意に隠したり説明を怠ったりすると損害賠償請求をされたり、売買契約が解消になったりするリスクがあるので、きちんと確認し説明するようにしてください。

6.まとめ

この記事では、古い一戸建てを売却するためのポイントをお伝えしました。

まずは、不動産会社と仲介の契約を交わし、買い主を探してもらって中古一戸建てとして売却する方法を考えましょう。その際、家が古くなっていてもリフォームはせずに売り出すのがおすすめです。リフォームをしてもその分を売出価格に上乗せできるとは限りません。

査定の結果家に価値がなかった場合には、「古家付き土地」という土地として売り出すことも検討しましょう。解体費用は買い主が負担することになるため、売出価格は下がるものの、費用をかけずに売却することができます。

早く確実に売却したい場合には、不動産会社に買取してもらうのがおすすめです。価格は仲介で取引した場合の7〜8割程度に下がってしまいますが、仲介での売却に比べて手間もありません。

上記いずれの手段を検討しても担当してくれる不動産会社が見つからなかった場合や、査定を依頼した全ての不動産会社から取り壊さないと売却できないと言われた場合にのみ、取り壊しを検討するという流れが良いでしょう。

古い家でも売れる可能性はあるので、諦めずにまずは信頼できる不動産会社を見つけるところから始めてみてください。

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01 【実績】
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