古い家の解体費用はどれくらい?更地にするメリット・デメリットとは

「古い家を相続したけど売れるのか心配。解体して更地にするしかないのかな……」

「解体するとなると、費用はどれくらいかかるんだろう?」

古い家屋を手放したいと思った時に、解体すべきかどうかは悩みの種になりがちです。

家を解体して土地だけにした方が売却しやすいのでは、と考える方も多くいらっしゃるのではないでしょうか。

しかし更地にすることにはメリット・デメリットの両面があるため、簡単に解体すべきとはいえません

まずは古い家屋が建っているままでも売却できないか査定をすることが重要となります。
この記事では

  • ・解体費用の相場
  • ・解体費用は何で決まるか
  • ・更地にすることのメリット・デメリット
  • ・解体の前の査定

の4点について詳しくお話ししていきます。

不動産売却のプロ
解体費用の相場やメリット・デメリットを知り査定をうまく活用することで、賢く古い家を売却しましょう。

この記事の監修税理士
監修税理士の税理士法人チェスター代表 福留正明
税理士法人チェスター代表
福留 正明
公認会計士・税理士・行政書士。相続税対策に強みを持つ税理士法人チェスターの代表社員。株式会社チェスターでは、年間100億円以上の売却案件を豊富に取り扱っている。 TV/雑誌など各種メディアからの取材歴多数。また、土地や相続についての書籍も多数出版している。
株式会社チェスターは、総勢200名以上の税理士法人グループの不動産会社です

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1.家の解体費用の相場はどれくらい?

家の解体を考えているけど、費用の相場はどのくらいなんだろう?

家屋の解体を考えたときにまず気になるのが、費用がどのくらいかかるのかということですよね。

解体費用はおおよそ1坪当たり木造で3万~5万円、鉄骨造で4万~7万円、RC(鉄筋コンクリート造)は5万~8万円が相場となっています。

不動産
以下、表に20~50坪の解体費用の相場をまとめてみました。

【解体費用の目安】

20坪 30坪 40坪 50坪
木造
3~5万円/坪
60~100万円 90~150万円 120~200万円 150~250万円
鉄骨造
4~7万円/坪
80~140万円 120~210万円 160~280万円 200~350万円
RC
(鉄筋コンクリート造)
5~8万円/坪
100~160万円 150~240万円 200~260万円 250~310万円

古い家屋は木造のことがほとんどであるため、30坪で見れば平均的な相場は90万~150万円という額が一つの目安となると考えて良いでしょう。

しかし実際に解体を行うと、この目安よりも費用がかかってしまうケースもあります

解体費用は木造、鉄筋造、RCのような建築資材の違いのみでなく、さまざまな要因で決まるものなのです。

不動産
次章からは解体費用を決める要因をいくつか紹介していきますよ

2.家の解体費用は何で決まる?

使われている建築資材以外にはどんなことが家の解体費用の決め手になっているんだろう?
自分が所有している家はどんな要因が当てはまるかな?

1坪当たり木造で3万~5万円、鉄骨造で4万~7万円、RC(鉄筋コンクリート造)は5~8万円が相場というお話をしましたが、これはあくまでも目安です。

その他に以下のような要因が家屋の解体費用の決め手となります。

不動産
それぞれについて詳しくご紹介していきましょう。

2-1.建物構造

建築に使われている資材(木造、鉄筋造、RC)も構造に当てはまりますが、他にも1階建て、2階建てといった家屋の階数も関わってきます。

2階建ての方が平屋よりも解体費用がかさむと思われがちですが、実は同じ坪数であった場合は平屋の方が割高になります。

どうしてだろう?2階建ての方が手間がかかるんじゃないの?

解体に費用がかかる部分は「屋根」と「基礎」です。

同じ延べ面積(延べ坪)であれば2階建ての方が基礎や屋根は小さいことになり、その分解体費用は安く抑えられます

平屋と二階建ての比較

延べ面積とは
延べ面積(=延べ坪)とは各階の床の合計面積のことを指します。
1階の床面積が30坪、2階の床面積が20坪なら延べ面積は50坪となります。
なるほど。1階の床面積と2階の床面積を足したものが全体の坪数になるんだ
それなら2階建ての方が基礎や屋根部分が小さいというのも納得です

他に、地下室がある場合は解体費用が大幅に上がります

解体の他に埋め戻しや整地という作業が発生するため、特殊な重機も必要です。

また埋め戻しに使用される埋め戻し材は素材とグレードによって価格が変化するので、料金が大幅に変わりやすくなります。

このように、建物の

  • ・建築資材(木造、鉄筋造、RC)
  • ・建物の階数
  • ・地下室の有無

といった構造によって家屋の解体費用が左右されます。

2-2.付帯工事費用

建物自体の構造だけでなく、建物周りの工事がどれくらい必要かも解体費用に関わります。

古い家屋を更地にしようと思っても、実際に必要なのは家屋の解体のみでなくそこに付随する塀や物置など、敷地内のもの全てを解体・撤去しなければなりません

不動産
何にどれくらいの費用がかかるのか、以下に表でまとめました。

【付帯工事費用の目安】

項目 料金
カーポート撤去 6万円~/1台用
ブロック塀撤去 5000~1万円/1平方メートル
植物の撤去 5000~3万円
門扉の撤去 2万円程度
倉庫・物置の撤去 2万~3万円
アスベスト撤去費用 2万/m²~8.5万円/m²
(処分面積300m²以下)
浄化槽撤去 5万~10万円

そしてここに付帯工事のための人件費(おおよそ1万~2万円/1日)がかかります。

特に古い家屋には、現在では有害物質として指定されているアスベストが使用されているケースがあります

アスベストは人体に害を及ぼすため解体時に特別な処理が必要となり、解体料金は上積みされます。

付帯工事だけでも結構お金がかかるんだなあ……
家の解体費用だけじゃなくて、付帯工事の見積もりもきちんと取っておかないといけないですね

付帯工事の見積もりを取っておかないと予想外に費用がかさんでしまうことがあるので、気を付けたいポイントです。

2-3.立地

家屋がどのような場所に建造されているかという点も、解体費用を決める要因の一つです。

解体作業のための重機が入るには、周囲の道路にある程度の広さが必要です。

しかし道が狭く重機が入れないとなると、人の手で作業を行わなければなりません。

手作業ということはそれだけ人員が必要となり、また機械よりも作業に時間を要します

つまり、人件費が大幅に上がるということですよね
不動産
その通りです。家の周りの道路が狭い、住宅が密集している場所に解体したい家がある場合などは、この人件費をしっかりと考えておきましょう

2-4.廃材の量

解体作業の際にはガラスや木くず、コンクリートのガラなどさまざまな廃材が出ます。

この廃材の処分にかかる費用も依頼主が負担することになります。

不動産
廃材により処分にかかる金額も異なるので、以下表に目安をまとめました。

【処分にかかる費用の目安】

廃棄品目 料金
コンクリートがら(がれき) 5000円~/立方メートル
タイル・ガラス 2万5000円~/立方メートル
石こうボード 1万5000円~/立方メートル
木くず 5000円~/立方メートル
アスファルト 1200円/1トン
金属くず 3500円/1トン
繊維くず 4万1000円/1t
廃プラスチック 5万6000円/1t

なお、金属など廃材の種類によってはリサイクル業者に買い取ってもらうことが可能です。

リサイクル業者をうまく活用しながら廃材を処分すれば、費用を抑えられることもありますよ。

2-5.業者

基礎的な料金体系が業者によって異なるのはもちろん、業者の手際の良し悪しが費用に関わることもあります

手際よく工事を進めてくれる業者であれば少ない時間、少ない人員で済みますよね。

口コミや連絡時の対応などをよく見て業者を選ぶことが重要です。

また、時期によって料金が変わることがあります。

費用を抑えたい場合は繁忙期である12月や3月は避けましょう

以上で家の解体費用を決める要因を5つ説明しました。

ご自身がお持ちの家屋はどのような要因を含んでいるか、ぜひ照らし合せてみてくださいね。

不動産
それでは、次章は古い家を解体して更地にするメリットとデメリットについてご紹介します。

3.更地にするメリット・デメリット

解体には費用がかかることが分かったけど、更地にするメリットってなんだろう?
逆にデメリットはどんなことがあるのかな?

古い家屋を解体し更地にして売り出すことには、メリットとデメリットが存在します。

それぞれどのようなことが挙げられるのか、見ていきましょう。

3-1.メリット

更地にすることのメリットは「買い手がつきやすくなる」ということです。

古い家は値段が付かないケースが多く、そうなると土地の価値をもとに設定された値段で売買されます。

家が建っていても「古家付き土地」として売却することができますが、買い主からすると購入後に解体の手間と費用がかかるのがマイナス要素です。

古家付き土地とは
文字通り古い家屋が建っている土地のことです。
売却後家屋を解体する場合その費用は買い主の負担となります。

そのため更地にしてしまった方が買い主が見つかりやすく、早期売却が望めるのです。

早く手放せるのなら、やっぱり更地にしてしまった方が良いんじゃないですか?
不動産
確かに早くに買い手がつく可能性があるのは大きなメリットですね。しかしデメリットも見逃せません。

3-2.デメリット

デメリット1 更地にすると税率が上がる

土地や家を所有していると「固定資産税」がかかります。

この固定資産税は住宅の建っている土地よりも更地にかかる税率の方が大きくなっています

更地に対しては土地の「評価額」に1.4%をかけた金額を支払わなくてはなりません。

家屋が建っていれば、家屋1戸あたり200平方メートルまでの部分は「小規模住宅用地」として固定資産税が6分の1、家屋1戸あたり200平方メートルを超えた部分は「一般用住宅地」として固定資産税が3分の1となります。

固定資産税の計算例

更地にしてしまったら固定資産税が最大6倍になるのか……
早く売れれば良いけど、そうでなければ高い税率の固定資産税を払い続けなければならないってことですよね……

もし更地にして売れなかった場合、取り壊しにかかる費用を支払った上、さらに高額の維持費を納めなくてはならない、ということになりかねません。

注意
ただし、自治体から「特定空き家」と指定される家屋に対しては軽減税率が適用されません。
今すぐにでも倒壊しそうなど、あまりにも荒廃した家屋は早急に対処を考えましょう。

特定空き家とは
2015年5月26日に施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法(通称:空家等対策特別措置法)」により、
・そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態又は著しく衛生上有害となるおそれのある状態
・適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
・その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態
の家屋等のことを指しています。

デメリット2 解体費用を土地の売却金額に上乗せできるとは限らない

家屋の解体には大金がかかります。

30坪の家屋だったとして、平均的な相場は90万~150万円であり、またそこに付帯工事分の費用(数十万円~)がかかります。

この大金を使い更地にしたからといって、解体にかかった費用分が土地の売却金額に上乗せされるわけではありません

家に値段が付かなかった場合は土地の価格で売買することになります。

しかし家が建っていても建っていなくても土地自体の価格は変わりません。

そうか、どれくらいの金額で売れるかも分からないまま解体してしまったら、解体費用だけかかって大きなマイナスになりかねないんですね。
税理士
そういうことです。そしてここで必要となってくるのが「査定」なのです。

4.家を解体する前に査定を依頼しよう!

解体には大きな費用がかかることや、またそのかかった費用が土地の売却価格に上乗せできるわけではないことをご説明してきました。

また解体して売れなかった場合には、さらに高額の維持費を納めなければならないというお話もありましたね。

このような解体によって発生するマイナスをなくすためには「査定」を依頼することがおすすめです。

4-1.査定を依頼して売却想定額を把握しよう

不動産を売却する際、不動産会社や仲介業者に「査定」を依頼できます。

査定とは「売却できそうな価格」を割り出してもらうことです。

物件の築年数や向き、間取りなどといった物件の特徴、競合物件数や人気のあるエリア・物件タイプかなどといった不動産市況などから算出されます。

この「売却できそうな価格」を知らないまま解体してしまうと、かえって解体や更地の維持費の方にお金がかかってしまうということになりかねないのです。

解体を決めるのは、査定に出してみて売却価格がおおよそどれ程になるのかを知ってからでも遅くないといえます。

また査定は偏りがあるため、1社でなく複数の業者に依頼すると良いでしょう。

4-2.不動産一括査定サイトを利用しよう

でも、査定してくれるところってどうやって探せばいいんだろう?何社も不動産会社や仲介業者を探すのって大変そう……
不動産売却のプロ
そんなときには「不動産一括査定サイト」を利用するのがおすすめですよ。
不動産一括査定サイトって?

不動産一括査定サイトとは、名前のとおり不動産の査定を複数の不動産会社に一括で依頼できるサイトのことです。

不動産一括査定サイトとは

サイトによっては数多くの不動産会社と提携しているため、大手不動産会社の参入していない地方であっても地域密着型の不動産会社に査定を依頼することができます

利用の際は、売りたい物件の立地や築年数などの簡単な情報と、売り主の個人情報を入力するだけです。

情報を入力すると自分の売りたい物件がある地域に対応した不動産会社がピックアップされるので、気軽に査定を依頼して物件の価値を知ることができます。

机上査定」「訪問査定」という項目がありますが、まずは「机上査定」で物件のおよその価格を査定してもらいましょう。

そして気になった不動産会社何社かに「訪問査定」を依頼する、という流れがおすすめです。

「机上査定」「訪問査定」とは
簡単な物件の情報からおおよその金額を出してもらうことを「机上査定」、不動産会社の営業担当者が実際に物件に足を運び、日当たりや設備など実際の状態を見て査定を行うことを「訪問査定」といいます。
便利そうなサービスですね。使ってみたいけど、サイトもたくさんあって悩んじゃいそう……
売りたい家が地方にあるから助かるな。どのサービスを使えば良いんだろう?

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HOME4U
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5.まとめ

古い家屋を手放したいと考えた時、解体し土地だけにした方が売却しやすいと思うかもしれせん。

しかし更地することにはメリットもありますが、デメリットもありましたね。

更地にすれば買い手がつきやすく早期の売却を望めるということがメリットとしてありますが、デメリットは以下のような点が挙げられました。

【家屋を解体するデメリット】
  • ・更地にすると税率が上がる
  • ・解体費用を土地の売却金額に上乗せできるとは限らない
建物が経っていないことで土地の固定資産税が最大6倍になってしまうんでしたよね。解体して売れなかった場合にはこの高額の維持費を支払い続けなくてはならないんですよね。
解体費用に何十万円~何百万円という大金を費やしても、それが土地の売値に反映されるわけではないんですよね。

土地がおおよそいくらで売却できるか知らないまま解体してしまうと、解体費用だけかかり大きなマイナスになりかねません。

まずは古い家屋が建っているままでも売却できないか、査定をしてもらうと良いでしょう。

不動産
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家の売却には平均的に6ヶ月から1年、マンションの売却には3ヶ月から6ヶ月もの時間がかかります。急いで住居を移らなければいけない事情が発生した場合でも、すぐに売ることができるわけではありません

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