古い家の解体費用はどれくらい？更地にするメリット・デメリットとは
「古い家を相続したけど売れるのか心配。解体して更地にするしかないのかな……」
「解体するとなると、費用はどれくらいかかるんだろう？」
古い家屋を手放したいと思った時に、解体すべきかどうかは悩みの種になりがちです。
家を解体して土地だけにした方が売却しやすいのでは、と考える方も多くいらっしゃるのではないでしょうか。
しかし更地にすることにはメリット・デメリットの両面があるため、簡単に解体すべきとはいえません。
まずは古い家屋が建っているままでも売却できないか査定をすることが重要となります。
この記事では
- ・解体費用の相場
- ・解体費用は何で決まるか
- ・更地にすることのメリット・デメリット
- ・解体の前の査定
の4点について詳しくお話ししていきます。
福留 正明
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目次
１．家の解体費用の相場はどれくらい？
家屋の解体を考えたときにまず気になるのが、費用がどのくらいかかるのかということですよね。
解体費用はおおよそ1坪当たり木造で3万～5万円、鉄骨造で4万～7万円、RC（鉄筋コンクリート造）は5万～8万円が相場となっています。
| 20坪 | 30坪 | 40坪 | 50坪 | |
|---|---|---|---|---|
| 木造 3～5万円／坪 |
60～100万円 | 90～150万円 | 120～200万円 | 150～250万円 |
| 鉄骨造 4～7万円／坪 |
80～140万円 | 120～210万円 | 160～280万円 | 200～350万円 |
| RC （鉄筋コンクリート造） 5～8万円／坪 |
100～160万円 | 150～240万円 | 200～260万円 | 250～310万円 |
古い家屋は木造のことがほとんどであるため、30坪で見れば平均的な相場は90万～150万円という額が一つの目安となると考えて良いでしょう。
しかし実際に解体を行うと、この目安よりも費用がかかってしまうケースもあります。
解体費用は木造、鉄筋造、RCのような建築資材の違いのみでなく、さまざまな要因で決まるものなのです。
２．家の解体費用は何で決まる？
1坪当たり木造で3万～5万円、鉄骨造で4万～7万円、RC（鉄筋コンクリート造）は5～8万円が相場というお話をしましたが、これはあくまでも目安です。
その他に以下のような要因が家屋の解体費用の決め手となります。
２－１．建物構造
建築に使われている資材（木造、鉄筋造、RC）も構造に当てはまりますが、他にも1階建て、2階建てといった家屋の階数も関わってきます。
2階建ての方が平屋よりも解体費用がかさむと思われがちですが、実は同じ坪数であった場合は平屋の方が割高になります。
解体に費用がかかる部分は「屋根」と「基礎」です。
同じ延べ面積（延べ坪）であれば2階建ての方が基礎や屋根は小さいことになり、その分解体費用は安く抑えられます。
1階の床面積が30坪、2階の床面積が20坪なら延べ面積は50坪となります。
他に、地下室がある場合は解体費用が大幅に上がります。
解体の他に埋め戻しや整地という作業が発生するため、特殊な重機も必要です。
また埋め戻しに使用される埋め戻し材は素材とグレードによって価格が変化するので、料金が大幅に変わりやすくなります。
このように、建物の
- ・建築資材（木造、鉄筋造、RC）
- ・建物の階数
- ・地下室の有無
といった構造によって家屋の解体費用が左右されます。
２－２．付帯工事費用
建物自体の構造だけでなく、建物周りの工事がどれくらい必要かも解体費用に関わります。
古い家屋を更地にしようと思っても、実際に必要なのは家屋の解体のみでなくそこに付随する塀や物置など、敷地内のもの全てを解体・撤去しなければなりません。
| 項目 | 料金 |
|---|---|
| カーポート撤去 | 6万円～/1台用 |
| ブロック塀撤去 | 5000～1万円/1平方メートル |
| 植物の撤去 | 5000～3万円 |
| 門扉の撤去 | 2万円程度 |
| 倉庫・物置の撤去 | 2万～3万円 |
| アスベスト撤去費用 | 2万/m²～8.5万円/m² （処分面積300m²以下） |
| 浄化槽撤去 | 5万～10万円 |
そしてここに付帯工事のための人件費（おおよそ1万～2万円/1日）がかかります。
特に古い家屋には、現在では有害物質として指定されているアスベストが使用されているケースがあります。
アスベストは人体に害を及ぼすため解体時に特別な処理が必要となり、解体料金は上積みされます。
付帯工事の見積もりを取っておかないと予想外に費用がかさんでしまうことがあるので、気を付けたいポイントです。
２－３．立地
家屋がどのような場所に建造されているかという点も、解体費用を決める要因の一つです。
解体作業のための重機が入るには、周囲の道路にある程度の広さが必要です。
しかし道が狭く重機が入れないとなると、人の手で作業を行わなければなりません。
手作業ということはそれだけ人員が必要となり、また機械よりも作業に時間を要します。
２－４．廃材の量
解体作業の際にはガラスや木くず、コンクリートのガラなどさまざまな廃材が出ます。
この廃材の処分にかかる費用も依頼主が負担することになります。
| 廃棄品目 | 料金 |
|---|---|
| コンクリートがら（がれき） | 5000円～／立方メートル |
| タイル・ガラス | 2万5000円～／立方メートル |
| 石こうボード | 1万5000円～／立方メートル |
| 木くず | 5000円～／立方メートル |
| アスファルト | 1200円／1トン |
| 金属くず | 3500円／1トン |
| 繊維くず | 4万1000円／1t |
| 廃プラスチック | 5万6000円／1t |
なお、金属など廃材の種類によってはリサイクル業者に買い取ってもらうことが可能です。
リサイクル業者をうまく活用しながら廃材を処分すれば、費用を抑えられることもありますよ。
２－５．業者
基礎的な料金体系が業者によって異なるのはもちろん、業者の手際の良し悪しが費用に関わることもあります。
手際よく工事を進めてくれる業者であれば少ない時間、少ない人員で済みますよね。
口コミや連絡時の対応などをよく見て業者を選ぶことが重要です。
また、時期によって料金が変わることがあります。
費用を抑えたい場合は繁忙期である12月や3月は避けましょう。
以上で家の解体費用を決める要因を5つ説明しました。
ご自身がお持ちの家屋はどのような要因を含んでいるか、ぜひ照らし合せてみてくださいね。
３．家を解体して更地にするメリット・デメリット
古い家屋を解体し更地にして売り出すことには、メリットとデメリットが存在します。
それぞれどのようなことが挙げられるのか、見ていきましょう。
３－１．メリット
更地にすることのメリットは「買い手がつきやすくなる」ということです。
古い家は値段が付かないケースが多く、そうなると土地の価値をもとに設定された値段で売買されます。
家が建っていても「古家付き土地」として売却することができますが、買い主からすると購入後に解体の手間と費用がかかるのがマイナス要素です。
売却後家屋を解体する場合その費用は買い主の負担となります。
そのため更地にしてしまった方が買い主が見つかりやすく、早期売却が望めるのです。
３－２．デメリット
デメリット１ 更地にすると税率が上がる
土地や家を所有していると「固定資産税」がかかります。
この固定資産税は住宅の建っている土地よりも更地にかかる税率の方が大きくなっています。
更地に対しては土地の「評価額」に1.4％をかけた金額を支払わなくてはなりません。
家屋が建っていれば、家屋1戸あたり200平方メートルまでの部分は「小規模住宅用地」として固定資産税が6分の1、家屋1戸あたり200平方メートルを超えた部分は「一般用住宅地」として固定資産税が3分の1となります。
もし更地にして売れなかった場合、取り壊しにかかる費用を支払った上、さらに高額の維持費を納めなくてはならない、ということになりかねません。
今すぐにでも倒壊しそうなど、あまりにも荒廃した家屋は早急に対処を考えましょう。
・そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態又は著しく衛生上有害となるおそれのある状態
・適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
・その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態
の家屋等のことを指しています。
デメリット２ 解体費用を土地の売却金額に上乗せできるとは限らない
家屋の解体には大金がかかります。
30坪の家屋だったとして、平均的な相場は90万～150万円であり、またそこに付帯工事分の費用（数十万円～）がかかります。
この大金を使い更地にしたからといって、解体にかかった費用分が土地の売却金額に上乗せされるわけではありません。
家に値段が付かなかった場合は土地の価格で売買することになります。
しかし家が建っていても建っていなくても土地自体の価格は変わりません。
４．家を解体する前に査定を依頼しよう！
解体には大きな費用がかかることや、またそのかかった費用が土地の売却価格に上乗せできるわけではないことをご説明してきました。
また解体して売れなかった場合には、さらに高額の維持費を納めなければならないというお話もありましたね。
このような解体によって発生するマイナスをなくすためには「査定」を依頼することがおすすめです。
４－１．査定を依頼して売却想定額を把握しよう
不動産を売却する際、不動産会社や仲介業者に「査定」を依頼できます。
査定とは「売却できそうな価格」を割り出してもらうことです。
物件の築年数や向き、間取りなどといった物件の特徴、競合物件数や人気のあるエリア・物件タイプかなどといった不動産市況などから算出されます。
この「売却できそうな価格」を知らないまま解体してしまうと、かえって解体や更地の維持費の方にお金がかかってしまうということになりかねないのです。
解体を決めるのは、査定に出してみて売却価格がおおよそどれ程になるのかを知ってからでも遅くないといえます。
また査定は偏りがあるため、1社でなく複数の業者に依頼すると良いでしょう。
４－２．不動産一括査定サイトを利用しよう
不動産一括査定サイトとは、名前のとおり不動産の査定を複数の不動産会社に一括で依頼できるサイトのことです。
サイトによっては数多くの不動産会社と提携しているため、大手不動産会社の参入していない地方であっても地域密着型の不動産会社に査定を依頼することができます。
利用の際は、売りたい物件の立地や築年数などの簡単な情報と、売り主の個人情報を入力するだけです。
情報を入力すると自分の売りたい物件がある地域に対応した不動産会社がピックアップされるので、気軽に査定を依頼して物件の価値を知ることができます。
「机上査定」「訪問査定」という項目がありますが、まずは「机上査定」で物件のおよその価格を査定してもらいましょう。
そして気になった不動産会社何社かに「訪問査定」を依頼する、という流れがおすすめです。
数ある不動産一括査定サイトの中から、ご自身にピッタリのサービスを見つけるのは大変ですよね。
以下おすすめの不動産一括査定サイトをまとめましたので、ぜひ参考にしてみてください。
おすすめ１ HOME4U
| 運営会社 | NTTデータ スマートソーシング |
|---|---|
| 参加不動産 会社数 |
1,500社以上 |
| 同時査定依頼可能数 | 最大6社 |
「HOME4U」は日本で最も歴史のある不動産一括査定サイトで、実績では他社の追随を許しません。
運営もNTTグループの「NTTデータ スマートソーシング」という官公庁などとも取引がある企業が行っているため、個人情報の入力も安全です。
また悪徳不動産業者を排除するための独自の取り組みを行っており、登録されているのは全て厳しい審査を通った不動産会社のみとなっています。
参加する不動産会社は全国の1,500社で、都市部から地方まで幅広い地域をカバーしているため、不動産売却を考えている人ならほとんど全ての方におすすめといえます。
おすすめ２ イエウール
| 運営会社 | Speee |
|---|---|
| 参加不動産 会社数 |
1,974社以上 |
| 同時査定依頼可能数 | 最大6社 |
地方の物件の売却を考えていらっしゃる方に特におすすめしたいのが「イエウール」です。
イエウールは全国1,600社もの不動産会社が参加しており、その中には誰もが知っている大手不動産会社たけでなく、地域密着型の小さな不動産会社も多数参加しているのです。
「大手の不動産会社の方が安心できるのでは……？」
と思う方もいらっしゃるかもしれませんが、地域密着型の不動産会社は独自の顧客を抱えているものです。
土地、地域を熟知しているためその強みを生かし、大手の不動産会社よりも高額での売却を狙えます。
他の一括査定サイトでは不動産会社を見つけられなかったという地方の物件でも、イエウールならぴったりの不動産会社が見つけられるかもしれませんよ。
おすすめ３ LIFULL HOME’S
| 運営会社 | LIFULL |
|---|---|
| 参加不動産 会社数 |
3,078社 |
| 同時査定依頼可能数 | 最大10社 |
総掲載物件数No.1の不動産サイト「HOME’S一」が提供する不動産査定一括サービスで、なんと3,019社の不動産会社が参加しています。
他サイトと一線を画する提携会社数は、他では不動産会社を見つけられなかったという方でもHOME’Sの一括査定ならご自身にぴったりの不動産業者を見つけられる可能性が高いといえます。
またユーザーが安心して利用できるよう工夫が凝らされており、不動産会社からの連絡手段としてメールか電話かを選択できます。
これなら営業の電話がかかってきて困る、ということもありませんよね。
さらに不動産会社の説明が充実していて、担当者の顔まで見られるのはHOME’S一だけの特徴です。
査定価格に加えて実績や特色から不動産会社を選ぶことができますよ。
おすすめ４ SUUMO
| 運営会社 | リクルート |
|---|---|
| 参加不動産 会社数 |
非公開（店舗数としては全国2,000以上） |
| 同時査定依頼可能数 | 最大10社 |
賃貸探しのポータルサイト「SUUMO」をご存じの方は多いと思いますが、実は不動産一括査定サービスも行っています。
CMなどでもなじみのあるサイトだからこそ、安心感は抜群ですね。
独自の絞り込み機能が大変便利で、不動産会社を売却実績や店舗数、サービス内容などの希望条件で絞り込めるようになっています。
また、売却実績や営業スタッフの人数など査定を依頼できる不動産会社に関する詳細な情報が確認できるのもうれしいポイントです。
しかし、一部地域が取扱対象外となっているため、まずはご自分の売りたい不動産で利用ができるか確かめてみるのが良いでしょう。
５．まとめ
古い家屋を手放したいと考えた時、解体し土地だけにした方が売却しやすいと思うかもしれせん。
しかし更地することにはメリットもありますが、デメリットもありましたね。
更地にすれば買い手がつきやすく早期の売却を望めるということがメリットとしてありますが、デメリットは以下のような点が挙げられました。
- ・更地にすると税率が上がる
- ・解体費用を土地の売却金額に上乗せできるとは限らない
土地がおおよそいくらで売却できるか知らないまま解体してしまうと、解体費用だけかかり大きなマイナスになりかねません。
まずは古い家屋が建っているままでも売却できないか、査定をしてもらうと良いでしょう。
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