共有名義の不動産の売却、共有持分のみを売却することもできる？
不動産を取得する際に、複数人で資金を出し合って購入した場合には、所有権が共有となります。
また、相続によって取得した不動産もきちんと遺産分割をおこない単独で登記するという形をとらずに共有財産として登記してしまうと共有名義となります。今回は、共有名義となっている不動産の売却についてご紹介します。
福留 正明
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目次
1．共有持分とは
ひとつの不動産の所有権を複数の人が所有している場合に、所有者（共有者）それぞれが持っている持分を共有持分と言います。
1-1．共有持分が発生する理由
共有持分が発生する理由には以下のような事が考えられます。
このような状況の場合には、その不動産は共有名義となり共有者にはそれぞれの共有持分があります。
共有持分は割合を示しており、不動産の面積を表している訳ではありません。
1-2．共有持分の決め方
不動産を取得した方法が購入なのか相続なのかによって共有持分の決め方が変わります。
購入した不動産の共有持分は、出し合っている資金の割合がそのまま共有持分となります。
相続によって共有持分となる場合には、法定相続分がそのまま共有持分となるケースが多いです。
法定相続分とは、民法によって定められた法定分割という方法によって分けた法定相続人の取り分を言います。
法定相続分は以下のようになります。
2．共有持分を売却するには
共有名義となる不動産は共有人の一人が勝手に売却することは出来ません。売却には共有者全員の許可が必要となります。一方で、自分の保有している共有持分を売却することは可能です。
売却以外にも共有名義の不動産では以下の行為に関しては単独で行うことができません。
2-1．共有持分の売却は単独行為が可能
自分の共有持分のみを他の人に売却する際には、他の共有者の同意は必要ありません。売却の手続きなどに関しても通常の売買契約を行い、所有権の移転登記を行います。
しかし、共有持分の売却は適正価格の70～50％で取引されることがほとんどです。
共有持分は複数人で所有している不動産の権利ですから、購入したとしても自由に使うことができるわけではありません。さらに、個人で購入しても他の共有者は知らない人となります。上記のような価格設定であっても、簡単には買い手がつかないと考えた方が良いでしょう。
個人間での売却ではなく、買取りを専門としている業者へ売却するケースが圧倒的に多くなります。
2-2．共有持分は放棄することもできる
共有持分の解消という点では、売却だけでなく放棄という方法もあります。
共有持分を放棄した場合、放棄された共有持分は他の共有者へ帰属されます。この際、注意すべき点は共有持分の放棄はみなし贈与となり、帰属された共有人は贈与税を支払う必要があるということです。
また、放棄された共有持分はそれぞれの共有者の割合に応じて帰属されます。特定の共有者にのみ帰属することはできません。特定の共有者にのみ共有持分を渡したいという場合には贈与する形になります。
贈与の場合には当然、贈与税が発生します。
3．分筆して売却する
共有名義の不動産が土地の場合には、分筆して売却することも可能です。分筆とは実際に土地を分けてそれぞれを単独で所有するという方法です。
3-1．分筆の問題点
土地を分筆する場合、その土地をどのように分けるかによって土地の価値が変わる可能性があります。
土地の価値は様々な方法で決められていますが、道路に面している・日当たりが良い、土地の計上が長方形や正方形など整形でフラットであるなど利便性が高い土地の方が価値が高くなります。
土地の評価方法に関しては下記サイトに詳しく記載されています。
相続税対策は土地の価値を知ることから。路線価についての知識も必須！
3-2．分筆の手順
分筆登記を行うと、分筆した土地それぞれがすべて共有者全員の名義となります。登記完了後にそれぞれの土地の持分を交換するために所有権移転登記を行います。
所有権移転登記を行い、完全所有の土地となれば売却はご自身の判断で行うことができます。
4．共有者全員が同意して売却する
共有者全員が同意して売却する場合には、基本的には全員がそれぞれで売買契約を行います。
共有人の代表者が売買契約を行う場合には、委任状の用意が必要です。
売却後に得たお金や売却に関してかかった費用等については共有持分通りに分割する形となります。委任状で代表者が売買契約を行った場合であっても同様です。
委任状の書き方等についてのきまりはありません。基本的には以下の内容を記載しておきましょう。
まとめ
共有持分の売却は単独行為で行うことが可能ですが、売却の相場は低くなる可能性が高いです。
共有人全員の意見が一致して売却するという方法が一番望ましい方法ではありますが、共有人の中にその不動産に居住している人がいる場合には売却することは難しくなります。
このように、共有名義の不動産は完全所有の不動産と比較すると売却等が容易ではありません。相続によって不動産を取得することになった場合には、遺産分割をスムーズに行い、不動産は共有名義で取得しないことをおすすめします。
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