時系列で解説！不動産売却の流れとスケジュール

不動産の売却というのは、人生で何度も経験するものではありません。ですので、不安や疑問も多いですよね。不動産業者に相談する前に、最低限の知識を身につけておくだけで、その後の手続きがスムーズになります。

今回は、納得がいく売買契約が出来るように、不動産売却について、一連の流れを解説します。

税理士法人チェスター代表
福留 正明

公認会計士・税理士・行政書士。相続税対策に強みを持つ税理士法人チェスターの代表社員。株式会社チェスターでは、年間100億円以上の売却案件を豊富に取り扱っている。 TV/雑誌など各種メディアからの取材歴多数。また、土地や相続についての書籍も多数出版している。

株式会社チェスターは、総勢200名以上の税理士法人グループの不動産会社です

1分で無料査定！不動産一括査定サイト5選

実績No.1！幅広い不動産会社が参加する老舗

実績No.1！幅広い不動産会社が参加する老舗

詳細はこちら

業界をけん引する大手6社直営の査定サイト

大手6社直営！業界をけん引する会社に一括査定依頼

詳細はこちら

知名度No.1！大手から中小まで幅広く参加

知名度No.1！大手から中小まで幅広く参加

詳細はこちら

大手不動産情報サイト運営で信頼感が違う！

情報量が充実！不動産会社の雰囲気がよくわかる！

詳細はこちら

売り主の味方・片手仲介専門の不動産会社

売り主の味方・片手仲介専門の不動産会社

詳細はこちら

1.不動産売却の全体スケジュール

不動産売却は、一般的に次のようなスケジュールで進みます。

1-1.不動産売却にかかる期間

不動産業者と契約を交わしてから、買主と売買契約を結ぶまでは、1~3カ月程度かかるのが一般的です。また、売買契約から引き渡しまでも1~3カ月ほどはかかります。「このタイミングで売りたい」と決まっているのであれば、その半年ほど前を目安に、売却に向けての活動を開始しましょう。

それでは、不動産売却の各手順について、以下で詳しく説明します。

2.不動産売却の流れと解説

時系列にそって不動産売却の流れを見ていきましょう。ぜひ、「自分の場合はどうかな」と具体的な場面をシミュレーションしながら読んでみてくださいね。

2-1.相場の確認

「できるだけ高い値段で不動産を売りたい！」と言うのは、不動産売却を考えている人共通の願いですよね。不動産売却を成功させるためには、事前準備が非常に大切です。

事前準備とは、売却予定の不動産の相場情報をしっかり調べておくことです。もちろん、調べて分かるデータはあくまで参考情報。実際の不動産の状況によっては、大きく変わってしまう場合もあります。しかし、相場価格を把握しておくことで、価格のイメージを付けることができます。また、不動産を業者に査定してもらった価格と相場価格に大きな違いがあった場合、理由を聞き、「本当に納得できる売却価格か」を確かめることができます。

不動産の相場価格を調べるためには、以下のサイトを参考にされてみてください。

・国土交通省提供データをチェック

国土交通省提供の地価調査データなどを、自由に検索できるwebサイトが「不動産情報ライブラリ」です。ここでは、都道府県別の基準地価格を把握できるだけでなく、実際に行われた不動産の取引価格を確認することも可能です。

（不動産情報ライブラリ)

・実際の不動産売買情報をチェック

売却予定の不動産の周辺にある物件の売値からも、相場観を確認できます。「goo住宅・不動産」といった大手ポータルサイトを複数見比べると、参考になります。

ここでご紹介したwebサイトなどを活用しながら、業者に赴く前に大体の相場観を確認しておきましょう。

2-2.売却の相談、物件調査、価格査定

相場を確認し、希望価格で売却できそうであれば、不動産業者に価格査定を依頼します。

この際のポイントは、複数の業者に査定を依頼するということです。査定価格も業者によってかなり差が出るからです。一括査定依頼などをするのもオススメです。

査定時には、さまざまな項目で調査を行うことになります。「高く売りたい」という気持ちもありますが、設定価格が高すぎて買い手が見つからない…というのでは本末転倒です。「適切な査定価格を出してくれる業者はどこか？」と、冷静な目で業者を見極めましょう。

また、訪問査定の際には、相続やローンなど、営業担当者に不明な点を質問できます。この時の態度や対応も、依頼業者を判断する基準になりますから、積極的にコミュニケーションを取りましょう。

▼相見積もりをしないと高く売れない可能性がある

不動産を高く売却する（最終的に手元に多く金額を残す）ノウハウはいくつもありますが、個人の方でも真似しやすく効果が高いのは、見積もりを複数の不動産会社から時期を分けて取得することです。

例えば弊社、（株）チェスターの場合は、多いときには50社以上に査定依頼し、その中でもっとも高額な査定を出した金額をお客様にご提案させていただいております。
※弊社は、個人では売却が難しい大きな土地や建物の売却を仲介しております

不動産は個別事情が高く、買主側の希望タイミング等にも左右されるため、その時の状況に応じて適切な業者を選定するのが、高く不動産を売却するための重要な要素なのです。

個人で売却する場合は、弊社のように50社とは言いませんが、複数社から見積もりを取った方が高く売却できる可能性が高まるでしょう。

また、時期やタイミングを変えて何度か見積もりを取得するのも効果的な一手になります。特に景気が変動したタイミングでは査定額が大きく変わる可能性もあります。

そのため、今直ぐに売るつもりがない方でも、現時点での査定額を知っておくことは、売り時を間違わないためにも非常に大事です。
（不動産会社とコミュニケーションを早めに取っておくと、相性の良い不動産会社や懇意にしてくれる営業担当者が見つけやすいというメリットもあります）

▼営業はしつこい？
見積もりを取ると、営業がしつこいのではないか？と心配になる方が多いのですが、そんなことはありません。

実は不動産会社の営業活動は宅地建物取引業法（通称「宅建法」）によって厳しく管理されており、しつこい営業電話は違法行為である可能性があるのです。

万一しつこい営業が来るようであれば「宅建法に違反していませんか？」と言えば連絡が来なくなるはずです。

また、電話営業されるのがどうしても嫌な方は、査定依頼の際に電話を控えて頂けるように頼んでおきましょう。

例えば、NTTグループが運営している一括査定サイトのHOME4Uでは、査定申込みの直前に備考欄が設けられていますので、電話を控えて下さい、と記載しておきましょう。

▼不動産一括査定サイトでは、複数の不動産会社に見積もりを依頼できる

不動産の一括査定サイトを利用する場合は、株式会社NTTデータスマートソーシングが運営している「ＨＯＭＥ４Ｕ」と地域密着型の不動産会社が見つかりやすい「HOME’S」や「SUUMO売却」を利用すると良いでしょう。

ＨＯＭＥ４Ｕでは、中小不動産会社から大手不動産会社まで幅広く見積もりを取ることができます。
イエウールではより幅広く地域密着の不動産会社へ一括見積を依頼できます。

どちらの業者も、悪徳業者の排除に力を入れていることもポイントです。質の良い不動産会社を紹介してくれます。また、ＨＯＭＥ４Ｕは、弊社も長いお付き合いがありますが、非常に真面目にしっかりと運営されているサービスでおすすめです。

ＨＯＭＥ４Ｕの不動産一括査定＞＞
HOME’Sの不動産一括査定＞＞
SUUMOの不動産一括査定＞＞

その他にも、様々な特徴をもった一括査定サイトがあります。利用したことがないサイトがあれば利用してみると良いでしょう。

【代表的な不動産一括査定サイト９選】

サイト名	特徴
HOME4U	日本で初めて一括査定サービスを発足した老舗サイト。登録されている会社は全て厳しい審査を通った不動産会社のみなので、悪徳業者につかまる心配もなく安心して利用できる。NTTデータグループが運営しておりセキュリティも充実している。
LIFULL HOME’S	不動産情報サイトLIFULL HOME’Sが提供する売却査定サービス。2,839社以上の不動産会社が参画し、多くの情報が提供されていて不動産会社の特色や雰囲気がわかるようになっている。
すまいValue	住友不動産販売、小田急不動産、野村の仲介、三井のリハウス、東急リバブル、三菱地所ハウスネットの業界をリードする6社が運営する信頼の置ける一括査定サイト。
SUUMO売却	約2,000社の不動産会社が参加する日本最大級の無料一括査定サイト。SUUMOを利用すればほとんどの地域で優良な不動産会社から見積もりを貰うことができる。また、不動産会社を実際の売却実績などから絞り込む機能が備わっていて大変便利。
イエウール	1,600社以上が提携されていて、地域密着の優良不動産会社が多数登録している。悪徳業者を排除する仕組みも整っていて安心して使える。
おうちダイレクト	エリアは限られているが、Yahoo!やSRE不動産など他にない独自の販売チャネルが特徴。マンション売却に特化した不動産会社が多い。
マンションナビ	マンション売却が得意な会社が多く登録されている。また売却査定だけでなく、賃料査定も同時にできる。
RE-Guide	SBIグループが運営をしており、投資物件の売却に長けている。
リビンマッチ	売却だけでなく、買取や土地活用、注文住宅など幅広いジャンルの不動産総合サイトを運営しているため、他には加盟していない不動産会社に査定ができる。

各一括査定サイトに登録されている不動産会社から考えると、以下の組み合わせで利用するとバランスよく見積もりが取れます。

・マンション（首都圏）売却の場合：ＨＯＭＥ４Ｕ + SUUMO売却 + おうちダイレクト
・一戸建て（首都圏）売却の場合：ＨＯＭＥ４Ｕ + SUUMO売却
・マンション（首都圏以外）売却の場合：ＨＯＭＥ４Ｕ + SUUMO売却 + マンションナビ
・一戸建て（首都圏以外）売却の場合：ＨＯＭＥ４Ｕ + SUUMO売却

■査定額に不満や不安がある場合

査定額に不満や不安がある方は、SRE不動産（旧ソニー不動産）から査定を取ってみるとよいでしょう。SRE不動産は片手仲介を専門にしているため、100%売主の見方になって査定や交渉が可能です。売主ファーストの正確な査定結果が期待できます。

SRE不動産（旧ソニー不動産）の詳細はこちら＞＞

合わせて読みたい関連記事

不動産一括査定サイトおすすめ20社を徹底比較

「不動産を売りたいんだけど、どの不動産一括査定サイトがおすすめなの？」 「どんな基準で選んだら良いんだろう？」…

続きを読む >>

複数の業者から査定結果をもらったら、価格や担当者の雰囲気などを見比べて、自分にとって一番良い業者にその後の手続きを依頼します。

2-3.媒介契約の締結

依頼したい業者が決まれば、媒介契約を結ぶことになります。媒介契約とは、不動産業者に売却や購入の仲介を依頼するときに結ばなければならないもので、宅地建物取引業法によって定められています。媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、どれを選ぶかによって販売方法や、業者・購入希望者との関わり方が変わります。

それぞれの具体的な違いは、以下のとおりです。

(※レインズ＝不動産流通標準情報システム(Real Estate Information Network System)。国土交通大臣が指定する不動産流通機構が運営しているシステムです。多くの不動産業者が不動産情報を得ることができるので、売買契約成立までの時間の短縮や、適切な価格での取引につながります。)

実際には、「専任媒介契約」か「一般媒介契約」かで迷われる方がほとんどです。この2つの大きな違いは、スピードを重視するか、価格を重視するかという点です。時間をかけても自分が納得する価格で売りたい場合は「一般」、できるだけ早く買い手を見つけたい場合は「専任」を選ぶのが一般的です。もちろん、売却先があるかどうかや、価格、時期によって状況は異なりますので、不動産業者とも相談しながら契約内容を決めてください。

2-4.売買活動・交渉

不動産業者と媒介契約を締結したら、売却するために動いていきます。具体的には、依頼した不動産業者がWebサイトや店頭の広告、チラシなどを通じて購入希望者を探してくれます。

売却活動期間の売主は、購入希望者から問い合わせがあったら答えたり、内覧の希望があれば対応したりします。トラブルを防ぐためにも、不具合や欠陥についての情報も隠さずに開示することが大切です。

建築物の場合、内覧時の印象は購入決定に大きく影響を与えます。より高い値段で購入してもらうために、内覧に備えてしっかり準備しておきましょう。

【内覧時に気をつけたいポイント】

そして、購入希望者が決まれば、売却条件を交渉していきます。

2-5.売買契約

買主が決まれば、いよいよ契約です。売買契約は、仲介業者・売主・買主の3者がそろって行います。仲介業者を通して日程調整をし、不動産業者の事業所か、双方の自宅のいずれかで契約を行うことが多いです。

契約を結ぶ際には、不具合や欠陥についても確実に伝えておくことで、後々のトラブルを防ぐことができます。また、建築物の場合は、この段階で「家をどのように引き渡すか」も決めます。例えば、家具などの備品を残すか、全て撤去後に引き渡すか、と言った点も契約時に確認しておきます。

契約書の読みあわせが終わり、買主・売主がお互いに契約書へ記名押印を行ったら、契約締結の完了です。この際、売主は買主から手付金を受け取ります。手付金は、売却価格の10％～20％に設定するのが一般的です。

2-6.代金授受、物件引き渡し

不動産の引き渡しは、売却価格がすべて振り込まれてから行います。

住替えを検討している方は、入金された代金の使いみちを検討されていることと思いますが、売却価格が全て自由に使えるわけではないので、注意しましょう。というのも、仲介手数料や税金なども必要になるからです。そういった諸費用も考慮に入れておきましょう。

買主から手付金を引いた残金を受領したら、同時に抵当権の抹消や所有権の移転といった登記申請を行います。その後、契約書に定めた期日に引き渡しを行います。

ちなみに、固定資産税や管理費については、引き渡し前日までは売主、引き渡し当日からは買主負担として日割りするのが一般的です。

2-7. 譲渡税の納付

不動産を売却したことで利益が出れば、売却した翌年に確定申告する必要があります。譲渡税として所得税と住民税がかかるからです(確定申告は、1月～12月分の収入に応じて、翌年の2月～3月に所得を申告します)。

家を購入時よりも安く売却したときは、「譲渡損失の繰越控除制度」が使える可能性もあります。

不動産の売却に伴う税金の計算方法については、以下のページで詳しく紹介しています。合わせてご覧ください。

▶不動産売却時にかかる税金の計算方法と節税ノウハウ

3.まとめ

今回は、不動産を売却するときの一般的な流れについてご紹介しました。全体の流れをイメージしていただけたでしょうか。不動産の売買は、一生に何度も経験することではありません。後悔しない売買契約となるように、今回ご紹介した流れを頭に入れて、しっかりシミュレーション・事前調査を行った上で、売却活動に着手してくださいね。

また、マンションの売却については「マンション売却の流れとコツ！初心者が騙される【3つの落とし穴】」、一戸建ての売却については【保存版】一戸建て売却完全ガイド！相場よりも高く売るコツで詳しく解説しています。