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マンションを売却する前に知っておくべき5つのこと

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マンションを売却する前には、いくらで売れるのか、どうやって売るのか、売るために必要なことは?など、色々と考えてしまうことが多いのではないでしょうか。不動産の売却にはある程度決まった流れがあり、マンションでも同じです。

売却する前から知識を蓄えておくことで、心の準備にもなりますし、もしかしたら高く売れる可能性すらあります。マンションの売却は大きな金額が動くため、事前準備は怠らないようにしましょう。

1. マンションを売却するまでの流れ

マンションの売却方法には大きく2種類あります。不動産会社に仲介してもらい、一般市場で不特定の購入希望者を探してもらう「仲介」と、不動産会社に買い取ってもらう「買取」があります。流れに違いがあるので個別に説明していきますが、その前に重要なのは、「いくらくらいで売れるのか」という誰もが気になる点です。

なお、仲介と買取のそれぞれについての詳細な解説は、「仲介」「買取」どちらが高く売れる?をご覧ください。

1-1.いくらくらいで売れるのか概算額を自分で調べる

大体のケースにおいて、マンションの所有者が考える価値と、市場が考える価値は一致しないものです。所有者には何らかの思い入れがあること、マンションの価値を判断するスキルを持っていないことなどが理由です。

そのような場合、不動産会社に査定してもらう方法があり、査定価格が売れる価格を示すものではありませんが、少なくとも「売れそうな」概算額を示すことは多いです。ただし、査定価格は実際の相場価格よりも高めになりやすいことは念頭に入れておきましょう。

東京23区のマンション限定ですが、こちらのマンション売却シミュレーターを使えば、大凡の目安がすぐに分かります。

1-2①.「仲介」で売却する場合の流れ

不動産会社の仲介で売却する場合は、必ず媒介契約という仲介を依頼する契約を不動産会社と結ぶことになります。その前段階では、マンションを詳しく査定してもらうので、媒介契約後に査定価格を参考にして売り出し価格を決めます。

実際に売り出しが開始されると、不動産会社はインターネットでの広告、レインズ(指定流通機構)への登録、ポスティング、折り込みチラシ等で購入希望者を集めます。売主は不動産会社から連絡が来るのを待ち、部屋を見たいと言ってくる内覧(内見ともいいます)希望があれば対応します。

内覧で気にいった購入希望者がいれば価格交渉が始まり、金額が折り合うと不動産会社を通して売買契約を結びます。売買契約後は、いつ決済と引き渡しがあっても良いのですが、通常は間を空けて後日に決済日・引き渡し日とします。

決済は高額であるため現金は少なく、主に銀行などの一室を借りて振込で行われます。その際は、司法書士が立ち会って、登記に必要な書類を売主・買主から預かり、決済を確認後に司法書士が登記をします。登記が終了すれば、買主に鍵を渡して不動産会社に仲介手数料を支払い売却は完了します。

1-2②.「買取」で売却する場合の流れ

仲介と異なり、買取をするのが不動産会社なので媒介契約は必要なく、価格査定も買取としての査定が行われます。一般に買取査定は価格が低くなる傾向ですが、査定価格で確実に買い取ってくれるメリットがあるため、必ずしもデメリットとはなりません。

買取の売買契約は不動産会社と直接結び、仲介のように販売活動がない点と資金力の関係で、個人に売る場合よりも決済と引き渡しは早くできるのが普通です。決済の流れは仲介と大きく変わりませんが、仲介をしてもらうわけではないため、仲介手数料がかからないのも買取の大きなメリットです。

なお、買取には査定価格での即時買取と、一旦は仲介で市場に売り出して、一定期間売れなければ査定価格で買い取る買取保証があります。どちらも一長一短ですが、市場で売れる可能性を残す買取保証のほうが、高く売れる可能性もあるのは確かです。

1-3.契約から引き渡しまでにやるべきこと

多くの買主は、購入資金を用意するためにローンを利用しますので、売買契約から決済日までは1ヶ月以上の間が空きます。その間に、自分が住んでいるなら引っ越しや掃除を済ませ、もし売主の責任で修繕する契約内容になっていれば、修繕も終えなくてはなりません。

また、マンションの売却は、マンションの所有権を買主に移転する登記が必須ですから、登記に必要な権利証(登記識別情報)と印鑑登録証明書を準備します。もし、登記上の住所と印鑑登録証明書の住所が異なるときは、住民票の添付も必要になります。

他にあるとすれば、ローンが残っている場合は決済でローンの完済の他、仲介手数料など諸費用の支払いもしなくてはならず、それらの費用が売却代金で不足するときは、自己資金の用意も必要です。特に、ローンの完済ができないと売却できないので要注意です。

2.マンションを1円でも高く売却するコツ

まず、古くなっても価格が下がりにくいヴィンテージマンションでもなければ、マンションの持つ価値よりも高く売るのは非常に難しいということを理解しておきましょう。それは、売主が高く売りたいように、買主は安く買いたい希望を持っており、両者が交渉していく上で、相場なりの価格に落ち着くことが多いからです。

①「早く売る」と「高く売る」は両立しない

よほどタイミングが合わない限り、高く売り出してすぐに売れる例はごく僅かです。高く売るためには、安い価格で交渉してくる購入希望者を断り続け、基本的に高く買ってくれる人が現れるのを待つしかありません。

しかしながら、あまり長く待ちすぎると、築年数が増えるだけで評価は下がりますし、固定資産税や管理費・修繕積立金の負担も増していきます。後から振り返ったときに、「あのとき売っておけば良かった…」とならないように、どこかで決断する必要があります。

②相場を把握して安く売らないこと

高く売るのが難しいのに対し、安く売ることは簡単ですが、だからといって必要以上に安くしては損をしてしまいます。不動産には相場があり、相場を無視した取引は敬遠されますから、予め価格査定を利用して相場付近の価格で売り出すのも立派な高く売る方法です。

また、マンションの売却は、株のように後から上がった・下がったという正解が得られないので、どの時点で売るのが最も高いのか知ることはできない取引です。それを踏まえれば、相場より少しでも高く売れる見込みなら、売ってしまったほうが正解でしょう。

③清掃は念入りに行う

売り出してから購入希望者が現れると、買うべきかどうか判断するために内覧希望があります。この内覧での印象が非常に大きく、そのほとんどは第一印象で決まると言われています。

築年数や間取りなど、物件としての基礎情報は既にわかった上で内覧されるので、いかにして良い印象を与えるかが重要です。念入りに掃除するだけではなく、臭いや部屋の明るさなどにも気を配り、整理整頓・不要な物の処分、特に水回りについては、業者に依頼して掃除してもらっても良いくらいです。

④不動産会社の選び方でも変わる

不動産会社に仲介を依頼する場合には、査定価格が高い不動産会社や、大手の不動産会社を安易に選びがちですが、今の時代はインターネットの普及で、日本全国に情報を発信できるため、不動産会社間の差はそれほど多くありません。

むしろ、大手不動産会社で他社からの問い合わせを断る「囲い込み」が、売り遅れを招き問題視されているほどですから、ネームバリューよりも担当者のやる気・人柄を重視するべきとも言えます。

3.マンション売却に関するQ&A

マンションを売却するときの代表的な疑問を、個別のQ&Aにしてみました。詳しく説明していないので、より詳しく知りたいときは、それぞれのリンクから確認してみてください。

3-1.マンションを売却したら税金はかかる?

マンションを売却した価格から諸費用を引いた金額が、購入した価格から経年劣化した価値を引いた金額と、購入時の諸費用の合計を上回った場合、つまりマンションを売却して利益が出た場合には、所得税と住民税がかかります。不動産を売却して得た利益を譲渡所得と呼び、譲渡所得は確定申告しなければなりません。

勘違いしやすいですが、買った金額よりも高く売ったから税金が発生するのではなく、現在の価値相当よりも高く売ったときに税金が発生します。ただし、マイホームの場合には3,000万円の特別控除を利用できるので、マイホームで譲渡所得を支払うケースはほとんどありません。

なお、マンション売却時の税金に関して詳しくは、不動産売却時にかかる税金の計算方法と節税ノウハウをご覧ください。

3-2.第三者へ賃貸中のマンションを売却できる?

第三者へ賃貸中のマンションでも、所有者が売却することには何も問題なく、借主も住み続けたまま、所有者だけが変わることになります。借主に対して、事前に売却の承諾も不要です。

その代わり、賃貸中のマンションは、賃貸経営を前提としている投資家などが対象で、売却先が限定されてしまうほか、投資家は収益率(利回り)でマンションを判断します。そのため、家賃と売却価格が適正でなければ売れませんし、空室で売る場合と比べて売却価格が下がってしまう可能性もあります。

4.まとめ

マンションの売却は簡単ではないですが、売却の進め方自体は決まった流れがあるので、仲介でも買取でも難しいものではありません。しかし、少しでも高く売ろうと考えている場合には、事前の査定で相場を知っておくこと、購入希望者に良い印象を与える努力をすること、不動産会社選びなど売主の努力も大切です。

人気物件でもなければ、相場で売れることを1つの目標にして、売り遅れによる価格低下を防ぐのも戦略ですし、同じマンション内でライバルが出現する前に売り切ってしまうのも戦略です。無理に高い希望を持って失敗しないように、許容できる最低価格も決めて、希望価格との間で交渉できるようにしておきましょう。

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