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時系列で解説!不動産売却の流れとスケジュール

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1. はじめに

不動産の売却というのは、人生で何度も経験するものではありません。ですので、不安や疑問も多いですよね。不動産業者に相談する前に、最低限の知識を身につけておくだけで、その後の手続きがスムーズになります。

今回は、納得がいく売買契約が出来るように、不動産売却について、一連の流れを解説します。

1-1.不動産売却の全体スケジュール

不動産売却は、一般的に次のようなスケジュールで進みます。

2-1.相場の確認
2-2.売却の相談、物件調査、価格査定
2-3.媒介契約の締結
2-4.売買活動・交渉
2-5.売買契約
2-6.代金授受、物件引き渡し
2-7.譲渡税の納付

1-2.不動産売却にかかる期間

不動産業者と契約を交わしてから、買主と売買契約を結ぶまでは、1~3カ月程度かかるのが一般的です。また、売買契約から引き渡しまでも1~3カ月ほどはかかります。「このタイミングで売りたい」と決まっているのであれば、その半年ほど前を目安に、売却に向けての活動を開始しましょう。

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それでは、不動産売却の各手順について、以下で詳しく説明します。

2.不動産売却の流れと解説

時系列にそって不動産売却の流れを見ていきましょう。ぜひ、「自分の場合はどうかな」と具体的な場面をシミュレーションしながら読んでみてくださいね。

2-1.相場の確認

「できるだけ高い値段で不動産を売りたい!」と言うのは、不動産売却を考えている人共通の願いですよね。不動産売却を成功させるためには、事前準備が非常に大切です。

事前準備とは、売却予定の不動産の相場情報をしっかり調べておくことです。もちろん、調べて分かるデータはあくまで参考情報。実際の不動産の状況によっては、大きく変わってしまう場合もあります。しかし、相場価格を把握しておくことで、価格のイメージを付けることができます。また、不動産を業者に査定してもらった価格と相場価格に大きな違いがあった場合、理由を聞き、「本当に納得できる売却価格か」を確かめることができます。

不動産の相場価格を調べるためには、以下のサイトを参考にされてみてください。

・国土交通省提供データをチェック

国土交通省提供の地価調査データなどを、自由に検索できるwebサイトが「国土交通省土地総合情報システム」です。ここでは、都道府県別の基準地価格を把握できるだけでなく、実際に行われた不動産の取引価格を確認することも可能です。

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国土交通省土地総合情報システム)

・実際の不動産売買情報をチェック

売却予定の不動産の周辺にある物件の売値からも、相場観を確認できます。「goo住宅・不動産」といった大手ポータルサイトを複数見比べると、参考になります。

ここでご紹介したwebサイトなどを活用しながら、業者に赴く前に大体の相場観を確認しておきましょう。

2-2.売却の相談、物件調査、価格査定

相場を確認し、希望価格で売却できそうであれば、不動産業者に価格査定を依頼します。

この際のポイントは、複数の業者に査定を依頼するということです。査定価格も業者によってかなり差が出るからです。一括査定依頼などをするのもオススメです。

査定時には、さまざまな項目で調査を行うことになります。「高く売りたい」という気持ちもありますが、設定価格が高すぎて買い手が見つからない…というのでは本末転倒です。「適切な査定価格を出してくれる業者はどこか?」と、冷静な目で業者を見極めましょう。

また、訪問査定の際には、相続やローンなど、営業担当者に不明な点を質問できます。この時の態度や対応も、依頼業者を判断する基準になりますから、積極的にコミュニケーションを取りましょう。

複数の業者から査定結果をもらったら、価格や担当者の雰囲気などを見比べて、自分にとって一番良い業者にその後の手続きを依頼します。

2-3.媒介契約の締結

依頼したい業者が決まれば、媒介契約を結ぶことになります。媒介契約とは、不動産業者に売却や購入の仲介を依頼するときに結ばなければならないもので、宅地建物取引業法によって定められています。媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、どれを選ぶかによって販売方法や、業者・購入希望者との関わり方が変わります。

それぞれの具体的な違いは、以下のとおりです。

一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
他の不動産会社への依頼 × ×
売主への活動状況報告 なし 2週間に1回以上 1週間に1回以上
レインズ(※)への登録 △(任意) ○(契約締結後7日以内) ○(契約締結後5日以内)
売主が自分で買主を見つける
(自己発見取引)
×
契約の有効期間 制限なし 3カ月以内 3カ月以内

(※レインズ=不動産流通標準情報システム(Real Estate Information Network System)。国土交通大臣が指定する不動産流通機構が運営しているシステムです。多くの不動産業者が不動産情報を得ることができるので、売買契約成立までの時間の短縮や、適切な価格での取引につながります。)

実際には、「専任媒介契約」か「一般媒介契約」かで迷われる方がほとんどです。この2つの大きな違いは、スピードを重視するか、価格を重視するかという点です。時間をかけても自分が納得する価格で売りたい場合は「一般」、できるだけ早く買い手を見つけたい場合は「専任」を選ぶのが一般的です。もちろん、売却先があるかどうかや、価格、時期によって状況は異なりますので、不動産業者とも相談しながら契約内容を決めてください。

2-4.売買活動・交渉

不動産業者と媒介契約を締結したら、売却するために動いていきます。具体的には、依頼した不動産業者がWebサイトや店頭の広告、チラシなどを通じて購入希望者を探してくれます。

売却活動期間の売主は、購入希望者から問い合わせがあったら答えたり、内覧の希望があれば対応したりします。トラブルを防ぐためにも、不具合や欠陥についての情報も隠さずに開示することが大切です。

建築物の場合、内覧時の印象は購入決定に大きく影響を与えます。より高い値段で購入してもらうために、内覧に備えてしっかり準備しておきましょう。

【内覧時に気をつけたいポイント】

・日時の希望は見学者の希望を優先する
・水回りだけでも磨いておくと印象UPにつながる
・臭いの印象も大きいので、内覧直前には換気しておく
・住み替えなど、内覧時にまだ居住している場合も、しっかり部屋を掃除して出迎える

そして、購入希望者が決まれば、売却条件を交渉していきます。

2-5.売買契約

買主が決まれば、いよいよ契約です。売買契約は、仲介業者・売主・買主の3者がそろって行います。仲介業者を通して日程調整をし、不動産業者の事業所か、双方の自宅のいずれかで契約を行うことが多いです。

契約を結ぶ際には、不具合や欠陥についても確実に伝えておくことで、後々のトラブルを防ぐことができます。また、建築物の場合は、この段階で「家をどのように引き渡すか」も決めます。例えば、家具などの備品を残すか、全て撤去後に引き渡すか、と言った点も契約時に確認しておきます。

契約書の読みあわせが終わり、買主・売主がお互いに契約書へ記名押印を行ったら、契約締結の完了です。この際、売主は買主から手付金を受け取ります。手付金は、売却価格の10%~20%に設定するのが一般的です。

2-6.代金授受、物件引き渡し

不動産の引き渡しは、売却価格がすべて振り込まれてから行います。

住替えを検討している方は、入金された代金の使いみちを検討されていることと思いますが、売却価格が全て自由に使えるわけではないので、注意しましょう。というのも、仲介手数料や税金なども必要になるからです。そういった諸費用も考慮に入れておきましょう。

買主から手付金を引いた残金を受領したら、同時に抵当権の抹消や所有権の移転といった登記申請を行います。その後、契約書に定めた期日に引き渡しを行います。

ちなみに、固定資産税や管理費については、引き渡し前日までは売主、引き渡し当日からは買主負担として日割りするのが一般的です。

2-7. 譲渡税の納付

不動産を売却したことで利益が出れば、売却した翌年に確定申告する必要があります。譲渡税として所得税と住民税がかかるからです(確定申告は、1月~12月分の収入に応じて、翌年の2月~3月に所得を申告します)。

家を購入時よりも安く売却したときは、「譲渡損失の繰越控除制度」が使える可能性もあります。

不動産の売却に伴う税金の計算方法については、以下のページで詳しく紹介しています。合わせてご覧ください。

不動産売却時にかかる税金の計算方法と節税ノウハウ

3.まとめ

今回は、不動産を売却するときの一般的な流れについてご紹介しました。全体の流れをイメージしていただけたでしょうか。不動産の売買は、一生に何度も経験することではありません。後悔しない売買契約となるように、今回ご紹介した流れを頭に入れて、しっかりシミュレーション・事前調査を行った上で、売却活動に着手してくださいね。

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