不動産投資の利回りとは?目安は何%なの??

不動産の利回りは不動産によってバラバラです。
そのため、不動産投資の初心者の場合は何%の利回りの不動産を選べば良いのか分からない方も多いと思います。
そこで今回は不動産投資に置いてどのような目安で利回りを考えていけば良いのか説明していきたいと思います。

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1.不動産投資の利回りの基本

利回りとは投資の額に対して、収益がどれくらい見込めるかを判断するための指標のひとつです。

不動産以外にも、株式や債券などの金融商品にも利回りという言葉が使われます。
利回りが高いということは、それだけ投資効率が良いと判断出来ます。

しかし、利回りが高い不動産だから安心して投資用に購入できるという訳ではありあません。
不動産投資において「利回り」には「表面利回り」と実質利回り」の2つの種類があります。
不動産投資を行う場合には、この2つの利回りをしっかりと理解して置く必要があります。

1-1.表面利回り

表面利回りとは「グロス利回り」とも呼ばれます。表面利回りは下記の算出式で計算することが出来ます。

パンフレットやチラシなどで最初に案内される利回りは一般的にこの表面利回りが表示されています。
例えば、8,000万円の物件の年間家賃収入が800万円の場合、表面利回りは(800万円÷8,000万円)×100=10%となります。

1-2.実質利回り

実質利回りは管理費や税金など諸経費を家賃収入から差し引き、計算します。計算式は下記の通りです。

支出を含めて計算するため、表面利回りよりも実質利回りの方が収益率を正確に算出することが出来ます。
先ほどの例(8,000万円の物件、年間家賃収入800万円)のケースで諸経費が200万円年間でかかる場合、実質利回りは(800万円-200万円)÷8,000万円×100=7.5%となります。

2.理想的な利回りは3~3.5%

不動産の価格が安く、家賃が高ければそれだけ表面利回りは安くなります。
しかし、理想の利回りとしては3~3.5%ほどであると言えます。
3~3.5%と聞くと、少し低いと感じる方が多いかもしれません。
しかし、不動産投資の場合、利回りが高いということはリスクも高くなる可能性があります。

利回りが高いということは、不動産の購入価格に対して家賃収入が高い物件ということになります。
不動産の家賃収入は、部屋の広さなどによって異なりますが、利便性、立地、管理状態などによって金額に大きな差が生じます。
築年数が浅く、立地条件がよく人気エリアの物件の場合には家賃もそれなりに高く設定することが出来ます。
しかし、駅から遠いなど利便性が高くないエリアの場合には、高い賃料に設定してしまうと入居者が集まらない可能性があります。
不動産投資の場合、入居者が集まらなければ収益を得ることが出来ません。
つまり、利回りが高い物件の場合、物件の条件によっては空室のリスクが高まる可能性があると言えます。
不動産投資においては利回り3~3.5%を目安として入居者がすぐに見つかりそうな不動産への投資をすることをおすすめします。

3.不動産投資は「首都圏」と「地方」どちらが良い?

不動産投資を行う場合、利回りと一緒に考えることは「立地」です。
特に、利回りを見ていくと首都圏よりも地方の方が利回りが高いと感じることが多いのではないでしょうか?
さて、ここでポイントとなるのは、先ほどもご説明したように「利回り」だけで決めては行けないということです。
地方の物件の利回りが高いということは、物件の価格が首都圏よりも大幅に低いということが理由です。
そして、物件が安くなる理由は、利便性や周辺の人口などによる影響と言えます。

つまり、「空室のリスク」は高くなるという事です。
特に、人が入ってくるという状況が首都圏よりも少ないようなエリアの場合、空室のリスクはより高くなります。
さらに空室のリスク以外にも以下のようなリスクが考えられます。

3-1:敷金<改修費

そもそもの家賃相場が首都圏よりも低いため、家賃の◯ヶ月分と設定されている敷金も低い金額となります。
しかし、入居者が退去する際かかる改修費は、首都圏と地方で大きな差があるわけではありません。
つまり、敷金だけでは修繕が賄えないという可能性もあります。
とは言え、敷金を高く設定すると入居者が集まらないという別の問題も出てきてしまいます。

3-2.ピンポイント集客は危険

大きな企業や大学などがあるエリアの不動産も注意が必要です。一見すると、企業や大学の近くであれば
その企業に務める人や大学生の入居があると思いがちですが、企業や大学が唯一の収入源となるような物件の場合、その企業や大学の状況によって大きく左右されてしまいます。
2駅先にも大学がある、隣接するエリアにも大きな企業があるなどある程度、他からの入居者を募ることができる状況でないと、狙っていた集客を逃した時のダメージが大きくなります。

3-3.地方の投資不動産を購入するなら

利回りが低くなってしまっても空室のリスクを考えると首都圏など入居者の需要が高いエリアの方が安定した収益を見込むことが出来ますが、どうしても地方の不動産が良い!という場合には、

4.まとめ

初心者が不動産投資を始めるにあたってどのような不動産を投資先として選ぶかという選択が非常に難しいかと思います。
そのような場合は、不動産価格に対する利回りは不動産選びにおいて大きな目安となります。
しかし、初心者はどうしても収益率を期待して高い利回りの不動産を選んでしまう傾向にあります。

しかし、利回りが高ければ高いほど良いわけではありません。
利回りが高いことにより空室のリスクも高くなります。
空室に対するリスクは、不動産投資だけではなく、相続税評価額を高くするというリスクもあります。
予想される空室リスクと期待できる入居率をしっかりと把握したうえで、安定した家賃収入を得る事を第1に考え、適切な利回りの不動産を選ぶようにしましょう。

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