不動産売却の基礎知識～不動産売却で必要な手続きと注意点～

不動産を売却する際には、不動産会社と媒介契約を結び、買主と売買契約を結びます。また、無事に売買契約が締結されると、不動産を引き渡すために必要な手続きが発生します。
今回は、「媒介契約」と「売買契約」についての詳細と、売買契約締結後、引き渡しまでに必要な手続きなどの不動産売却手続きについてご紹介したいと思います。

1．不動産会社と結ぶ手続き「媒介契約」

媒介契約とは、不動産を売却する際に不動産会社に仲介を依頼するための契約です。仲介を依頼せずにご自身で買主を見つけて売却する場合には、この契約は必要ありませんが、不動産の売却を個人間で行うというのはなかなか難しいため、不動産会社に仲介を依頼するという方法が一般的です。

1-1．媒介契約は3つの種類がある

不動産会社と結ぶ媒介契約には3つの種類があります。どの契約方法で契約を結ぶかはご自身で決めておく必要があります。

1-2．媒介契約を結ぶ前に確認すべき3つのこと

媒介契約を結ぶ前に、仲介をお願いする不動産会社に下記の3つを確認しておきましょう。

仲介をお願いする不動産会社に、希望価格や売却の希望時期など売主側が希望していることはしっかりと伝えておきましょう。希望通りに進めることが難しい場合もありますが、まずは希望をしっかりと伝え、そこから最終的な条件などを決めていくようにしましょう。

販売活動の方法や、不動産会社からの報告の方法、物件調査や契約に関する手続きなど、どこまでを仲介業務として不動産会社が行ってくれるのかをきちんと確認しておきましょう。

不動産会社に支払う仲介手数料は取引額に応じて上限が定められています。提示された金額が正しい仲介手数料かどうかを確認しましょう。
また、仲介手数料は売買契約が締結してから支払う成功報酬が原則となります。売買契約締結前に仲介手数料を支払う必要はありません。仲介手数料の支払い条件についても不動産会社としっかりと話し合っておきましょう。

1-3．媒介契約に必要な書類

不動産会社と媒介契約を結ぶ際には以下の書類が必要となります。不動産会社によって必要となる書類が異なる場合がありますので、事前にきちんと確認しておきましょう。

2．買主と結ぶ手続き「売買契約」

売買契約は契約書によって取り交わされます。まず、取引の条件などが記載された重要事項説明書の説明が不動産会社からあります。重要事項について売主と買主が納得した状態で、売買契約書に署名・捺印を行う流れです。

2-1．内容を隅々まで確認しましょう！

売買契約書は仲介をお願いしている不動産会社が作成しています。売主側と買主側の仲介不動産会社が違う場合には、不動産会社同士でどちらが作成するか決めて作成する形になります。
契約締結後の解除は簡単にできません。しっかりと内容を確認し、不明確な点の無いようにしましょう。
売買契約では以下のポイントをしっかりと押さえておきましょう。

2-2．契約の解除についても理解しておきましょう

不動産の取引は金額が大きいという理由もあり、契約締結後の契約解除は大変難しいです。しかし、状況が変わってしまったり、やむを得ない事情によって解除せざるを得ないケースもあります。
そのため、契約の解除には以下のような種類が設けられています。

上記以外にも、特約による解除や売主と買主がお互いに合意した条件で契約を解除するなどの方法もあります。

2-3．売買契約に必要な書類

売買契約時に売主側が準備する書類は以下の通りです。

上記以外に、印紙代や仲介手数料の残りなどが契約時に必要となる場合があります。売買契約時に必要な書類等に関しては事前に不動産会社に確認してください。

3．不動産引き渡しまでに必要な手続き

売買契約を締結したら、不動産を引き渡すための手続きに入ります。
不動産の引き渡しまでにはやらなければならないことがたくさんあります。引き渡し日に滞りなく引き渡しができるように、事前にしっかりとスケジュールを組んでおきましょう。

3-1．抵当権の抹消と所有移転登記

不動産を引き渡す際には、所有者を移転する移転登記が必要です。対象となる当該不動産に抵当権が設定されている場合には、抵当権を抹消する手続きが必要となります。

（1）抵当権の抹消

住宅ローンを組んで購入した不動産の場合、不動産に抵当権が設定されています。このように抵当権が設定されている不動産を売却する場合には、抵当権を抹消する必要があります。
抵当権の抹消は、住宅ローンを組んでいる金融機関に対してローンの残債を完済し、抵当権を抹消するために必要な書類等を金融機関から受け取ります。そのため、購入代金を受け取ったタイミングで手続きを始めることが一般的です。抵当権の抹消は司法書士に依頼すると手続きを行ってくれますので、移転登記と一緒に司法書士に依頼しましょう。

（2）所有移転登記

不動産の所有者を売主から買主へ変更するための登記申請を行います。こちらの手続きは抵当権抹消と同時に進められることが多いです。こちらも司法書士に依頼して手続きを進めてもらうことが可能です。
ただし、買主側がローンを組んで購入する場合は、移転登記を行い所有権が変更されてから、金融機関が新たに抵当権を設定して融資を行うことになります。このようなケースでは、買主側がローンを組む金融機関が司法書士を指定してくることがあります。

3-2．物件状態と境界の確認

物件の引き渡し前に、売主と買主、仲介する不動産会社で現状の確認をします。契約条件に記載されている項目や物件の付帯設備等の確認が主となります。また、合わせて隣接する土地との境界の確認も行われますので物件状態の確認以前に境界の確認を事前に行っておくようにしましょう。

3-3．引き渡しができる状態にする

建物を引き渡す場合には、引っ越しや不用品の処分、清掃などを行い、更地を引き渡す場合には、建物の解体など引き渡しができる状態にする必要があります。特に解体を行う場合は、引き渡し日にきちんと引き渡せるように工事日程等を調整しておきましょう。
また、固定資産税や都市計画税などの精算もきちんと行っておきましょう。マンションを売却する場合には管理費等の精算も行います。
基本的に、引き渡し前は売主が負担、引き渡し後は買主が負担することになりますので、日割りで計算してください。

まとめ

不動産の売却に必要な手続きとなる2つの契約と引き渡し時の手続きについてご紹介しました。
不動産売却は大きな金額でのやりとりとなり、売主側も買主側も何度も行うことではありません。そのため、契約内容などはすべてきちんと確認し、不明な点は仲介を依頼している不動産会社に確認するようにしましょう。