不動産を売却する時の媒介契約とは

不動産を売却する時には不動産会社と媒介契約という契約を結ぶ必要があります。

媒介契約を結ぶことは法律で定められており、それによって不動産の安全な取引、流通が守られております。

また、媒介契約には一般媒介契約、専任媒介契約、専属媒介契約の3種類の契約があります。不動産を売却するにあたってはそれぞれの違いをしっかりと把握し、自分にはどのような契約が合っているのかしっかりと判断する必要があります。

今回は、媒介契約とはどのような契約で、それぞれの契約の種類によってどのような違いがあるのか説明していきます。

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1．媒介契約（ばいかいけいやく）とは

一般的には不動産の売却は個人での取引が難しいため、仲介業者である不動産会社に売却を依頼します。その時に、売却の依頼者の保護と取引の安全性、円滑な流通を図るために、売主と不動産会社との間に結ぶ契約が媒介契約です。

媒介契約を結ぶことは宅地建物取引業法によって定められております。媒介契約書の具体的な内容は「宅地建物取引業法施行規則の規定による標準媒介契約約款」に標準的な契約内容が記載されております。

また媒介契約には一般媒介契約、専属専任媒介契約、専任媒介契約と3種類の契約があり、売主がいずれかを選択することが出来ます。

1-1．媒介契約の種類によるレインズへの登録の有無

一般媒介契約と専属専任媒介契約、専任媒介契約の大きな違いは「レインズ」という不動産の情報交換に利用されるシステムへの登録の有無があります。

一般媒介契約の場合には、レインズへの登録義務はありませんが売主が希望した場合には登録してもらうことも出来ます。専属専任媒介契約、専任媒介契約の場合にはレインズへの登録義務があります。

レインズに登録されているとレインズの会員となっている不動産会社に売却予定の物件を知ってもらうことができるというメリットがあります。

2．3つの媒介契約の特徴

それでは具体的に3つの媒介契約の特徴を確認していきましょう。

2-1．一般媒介契約

一般媒介契約は複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことができる契約です。また、一般媒介契約の場合は不動産会社の仲介が無くても売却をすることができます。つまり、売り手と買い手が直接やりとりして不動産の売買をすることが出来ます。

（1）一般媒介契約のメリット・デメリット

契約する不動産会社が複数になることで、各社はそれぞれ他社よりも早く売却契約を結んで手数料を収入として得ようとするため、競争意識が高まることが期待できる一方、確実に契約に結びつくという保証がないため、積極的に販売活動を行わないというケースもあります。また、複数の不動産会社を利用することができるというメリットは同時に窓口が増えることで手間がかかるというデメリットもあります。

【一般媒介契約では「明示型」と「非明示型」があります】

「明示型」は不動産会社に他に利用している不動産会社のことを伝える契約です。一方の「非明示型」は特に通知をしないという契約です。

明示型にすることで、より、不動産会社同士の競争意識が高まる可能性がありますが、伝え忘れなどにより通知していない不動産会社と契約してしまうと、他の不動産会社から広告費などを請求される可能性があります。

（2）こんな場合は一般媒介契約がオススメ

売却を検討していることを近隣の方に知られたくない等の理由がある場合には、レインズへの登録義務のない一般媒介契約が適していると言えます。また、一般媒介契約だけではありませんが、人気のエリアに不動産があるという場合には、一般媒介契約でも比較的早く売却が進む可能性があります。人気のエリアの場合には不動産会社も積極的に販売活動を行ってくれると言えます。しかし、買手がなかなか見つからないような地域の場合には一般媒介契約以外の契約の方が適していると思います。

2-2．専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は1社の不動産会社と結ぶ媒介契約です。専属専任媒介契約の場合にはご自身で見つけた買手に売却する場合にも、不動産会社を仲介する必要があります。

（1）専属専任媒介契約のメリット・デメリット

専属専任媒介契約の場合、担当してもらう不動産会社の能力が重要になります。自分で見つけた買主と売買契約を行う場合にも、必ず不動産会社の仲介が必要となるという点が大きな特徴ではありますが、窓口が1本となることで手間が省けるというメリットがあります。また、不動産会社によっては瑕疵保証などの特典がつくというケースが多いです。

また、レインズへの登録期間は契約から5日以内と最も早く設定されているため早い段階で多くの不動産会社に不動産を知ってもらうことが出来ます。不動産会社の販売状況の報告頻度も高く設定されている点もメリットと言えます。

（2）こんな場合は専属専任媒介契約がオススメ

専属専任媒介契約の大きな特徴は「自分で見つけた買主であっても不動産会社を仲介する必要がある」という点です。そのため、自分で買主を探す予定はまったくないという方は専属専任媒介契約がオススメです。

2-3．専任媒介契約

一般媒介契約と専属専任媒介契約の中間という位置づけが専任媒介契約です。
契約を結ぶ不動産会社は専属専任媒介契約と同様に1社ですが、ご自身で見つけた買主との売買は直接行うことが出来ます。ただし、ご自身で見つけた買主と売買を行う場合には不動産会社に媒介契約履行の手数料を支払わなければならないというケースがあります。

（1）専任媒介契約のメリット・デメリット

基本的には専属専任媒介契約と同じようなメリット・デメリットです。レインズの登録期日や販売状況の報告頻度などが専属専任媒介契約よりも緩やかな設定となっています。

（2）こんな場合は専任媒介契約がオススメ

物件を購入してくれるかもしれないという知人に心当たりがあるという方は、専任媒介契約がオススメです。

もちろん、一般媒介契約でも問題ありませんが、早めに売却したいとお考えの場合には、レインズへの登録義務を持っている専任媒介契約の方がスムーズに進む確率が上がります。

また、専属専任媒介契約や専任媒介契約の場合には、物件が売れなかった時に不動産会社が買取りをしてくれるというケースもあります。

3．まとめ

不動産を売却しようとした場合、個人の力ではなかなか難しい点が多く不動産会社に依頼する部分が多いです。そのため、不動産の売却を成功させるにあたっては始めにどのような契約を結ぶのかが非常に重要となります。

不動産会社と結ぶ媒介契約には複数の種類があり、複雑な内容が多いですが、契約内容をしっかりと把握した上で自分にはどの契約方法が合っているのか事前に調べて準備しておくようにしましょう。

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