未登記の不動産は売却が困難! 相続した場合の対処方法を詳しく解説

所有している不動産の情報を記載することを登記と言います。不動産の登記は不動産の取引を安全に行うために必要な登録であり、不動産を所有した場合には原則として登記を行う必要があります。しかし、様々な理由により登記されていない不動産が存在します。

この記事の監修税理士
監修税理士の税理士法人チェスター代表 福留正明
税理士法人チェスター代表
福留 正明
公認会計士・税理士・行政書士。相続税対策に強みを持つ税理士法人チェスターの代表社員。株式会社チェスターでは、年間100億円以上の売却案件を豊富に取り扱っている。 TV/雑誌など各種メディアからの取材歴多数。また、土地や相続についての書籍も多数出版している。
株式会社チェスターは、総勢190名以上の税理士法人グループの不動産会社です

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1.不動産の未登記とは

登記をしていない「未登記建物」とは

未登記とは主に登記されていない建物を示していることが多いです。
登記されている建物を「既登記建物」と言い、登記されていない建物を「未登記建物」と言います。
建物が建築された際に自動的に登記が行われるということはありません。所有者が登記を行わない限り、建築された建物は未登記建物となります。

1-1.未登記建物のままになる理由

原則として登記を行う必要があると冒頭でご説明しましたが、実際には未登記のままの不動産が存在します。
住宅ローンなどで不動産を購入する場合には、抵当権の設定が必要となることから登記が必須となります。
現代では住宅ローンなどで不動産の購入をされる方が増えているため登記されていることが一般的ですが、少し前は、ご自身の貯蓄などで不動産を購入することが一般的でした。現金購入であれば登記をしていなくても問題がないということから登記をしないままの不動産が多く存在するのです。
登記には費用がかかるため、登記費用を抑えるという目的で登記をしないというケースも多いようです。

1-2.未登記不動産のデメリット

(1)融資を受けることが出来ない

住宅ローンなど金融機関の融資を受ける場合、登記されていないと融資を受けることが出来ません。

(2)法律違反となる

不動産登記法という法律では、不動産の登記について以下のように定めています。

第四十七条 新築した建物又は区分建物以外の表題登記がない建物の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から一月以内に、表題登記を申請しなければならない。(引用:不動産登記法)

もし、不動産登記を行わないと10万円以下の罰金が取られることもあります。

2.未登記不動産の売却

未登記不動産は売却することが出来るのか?という疑問を持たれている方も多いと思います。
未登記不動産を売却することは出来ないという訳ではありません。しかし、登記されている不動産と比較するとかなり難しいと言えます。
未登記不動産の売却は買い手側が未登記でも良いと判断しなければ売買することができません。
しかし、未登記の不動産は買い手側にはリスクが多くよほどの理由が無い限り未登記の不動産を購入しようという人は少ないと言えます。

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3.未登記不動産かどうか調べるには

不動産が未登記かどうかを調べるには、法務局または登記所で不動産の全部事項証明書を請求します。
全部事項証明書を取得することが出来ない場合、その不動産は未登記と判断出来ます。

3-1.全部事項証明書の取得方法

全部事項証明書を取得するためには、事前に当該不動産の所在と地番を確認しておく必要があります。
地番は一般的な住所と異なることが多いため、当該不動産を管轄する法務局で地番の確認をしておくと全部事項証明書の取得がスムーズに進みます。
取得方法は以下のいずれかの方法となり、それぞれに手数料が発生します。

全部事項証明書の取得方法

4.相続した不動産が未登記の場合

相続登記

不動産を相続した場合には、被相続人から相続人に当該不動産の所有権を移転する相続登記を行ないます。
しかし、相続した不動産が未登記の場合、通常の相続登記を行うことができません。
相続した不動産が未登記の場合には以下のいずれかの手続を行う必要があります。

相続した不動産が未登記だった場合の手続き

4-1.表題登記と所有権保存登記を行う

相続した未登記不動産の売却等を行う場合には、当該不動産を相続した相続人が「表題登記」と「所有権保存登記」を行ないます。

(1)相続した不動産の表題登記

表題登記とは初めての登記を意味しており、基本的には、新しい土地や新築時に登記を行う必要があり、所有者がその不動産を取得した日から1ヶ月以内に申請する必要があります。
相続によって未登記不動産を取得した場合には、新築時と同様に表題登記を行ないます。
表題登記を行う場合には、図面の他に所有権証明書や住所証明書等が必要となりますが、建築から年数が経過しており、書類がそろわないというケースも多々あります。そのような場合、固定資産税評価証明等によって代用することも可能です。相続した不動産の表題登記は書類等を収集するだけでもかなりの労力となるため、できれば専門家に依頼して代行してもらうことをオススメします。
また、表題登記には遺産分割協議書が必要となりますので遺産分割協議が終わってから行ないましょう。

(2)所有権保存登記

表題登記を行うことで、建物の所有者の登記が行えるようになります。所有権保存登記を行うことで権利証が発行されます。所有権保存登記の代行は司法書士にお願いしましょう。所有権保存登記は登録免許税がかかります。

4-2.未登記家屋所有権移転届

売却の予定がないから登記はしないという場合には、市区町村役場にて「未登記家屋所有権移転届」を提出し、被相続人から相続人に所有者が変わったことを届けます。
この手続を行うと、翌年以降の固定資産税の課税通知等が相続人に届くようになります。もし、建物を取り壊す予定がある場合には、取り壊し後に「家屋滅失届」を忘れずに提出しましょう。
この届出を行わないと、取り壊し後も固定資産税の通知が送られてきてしまいます。

まとめ

未登記の不動産は売却することも可能ですが、未登記の不動産の場合買手を探すことが難しくなると理解しておきましょう。
不動産会社によっては積極的に未登記の物件の買取りを行っているところもありますが、もし、売却を検討している不動産が未登記の場合には表題登記と所有権保存登記を済ませてから売却の手続を進めましょう。
また、相続によって未登記の不動産を引き継いだ場合には、先々のことも考え早めに登記をしておくことをオススメします。

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