失敗しないマンション査定のコツ!売却額を引き上げる頼み方とは?

マンション査定のポイント

マンション売却のファーストステップである「査定」は、売りに出す際の価格を左右するものであるため非常に重要です。

しかし、初めての経験だと何をどのようにしたら良いか分かりませんよね。「査定ってどうやるの?」「高い査定額を出すためのポイントはあるの?」といった疑問を抱いている方も多いのではないでしょうか。

マンションの査定額を引き上げるコツを、不動産会社が本音でお伝えします。

このページで解決します!
Q&A 良くある疑問
マンションを売るときの査定ってどんなものがあるの?
物件の情報と不動産会社の実績に基づいて行う「机上査定」と不動産会社の担当者が実際に物件を訪れて状態なども含めて行う「訪問査定」があります。
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査定のコツは?
査定は必ず複数社に依頼してその結果を見比べましょう。また、訪問査定の前には部屋をきれいにしておきましょう。
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おすすめの不動産一括査定サイトは?
マンション査定におすすめの不動産一括査定サイトはいくつかあります。3サイト程を見えば十分でしょう。
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マンションを売却する際の査定にしがちな失敗は?
あまり意味のないリフォームをしてしまう、高すぎる査定額を信じてしまう、などはよくある失敗の例です。
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この記事の監修税理士
監修税理士の税理士法人チェスター代表 福留正明
税理士法人チェスター代表
福留 正明
公認会計士・税理士・行政書士。相続税対策に強みを持つ税理士法人チェスターの代表社員。株式会社チェスターでは、年間100億円以上の売却案件を豊富に取り扱っている。 TV/雑誌など各種メディアからの取材歴多数。また、土地や相続についての書籍も多数出版している。
株式会社チェスターは、総勢200名以上の税理士法人グループの不動産会社です

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目次

1.マンション売却に必要な査定は2種類

マンションを売却するとなると、大きなお金のやりとりが発生します。せっかく売るのですから、できるだけ高く売却したいところですよね。

そのためにはきちんと段階を踏んで査定を行うことが重要です。

不動産の査定には、「机上査定」「訪問査定」、2種類の査定方法があります。

「机上査定」は築年数や立地、物件の広さ、過去に成約した類似物件の価格などの情報から、大まかな金額を算出する査定方法です。

一方「訪問査定」は、実際に不動産会社の担当者が部屋を訪問し、眺望や日当たり、部屋の状態などを確認して、より詳細に査定額を算出する方法です。

机上査定と訪問査定いずれかを行えば良いというものではなく、信頼の置ける不動産会社を選ぶためには、どちらも行う必要があります。

2.マンションが高く売却できる査定の頼み方

マンションをより高値で売却するために、すべきことやコツはいくつかあります。

まずは、不動産一括査定サイトで6〜10社に机上査定を依頼し、その後、結果が気になった不動産会社3社程度に訪問査定を依頼するのがおすすめです。

複数の不動産会社に2種類の査定を依頼するのは面倒に思われるかもしれませんが、信頼できる不動産会社を選ぶためには必要なプロセスです。

2-1.6~10社に机上査定を依頼

まずは複数の不動産一括査定サイトを併用して、6〜10社程度の不動産会社に机上査定を依頼しましょう。

複数の不動産会社に査定を依頼するのは手間に思えるかもしれませんが、少しでも高額査定を出してくれる不動産会社に出会うためには欠かすことのできないプロセスです。

例えば弊社、株式会社チェスターでは多い時には50社以上の不動産会社から見積もりを取得します。

不動産は個別事情が高く、買主側の希望タイミング等にも左右されるため、その時の状況に応じて適切な業者を選定するのが、高く不動産を売却するための重要な要素なのです。

個人で売却する場合は、弊社のように50社とは言いませんが、6~10社程度の不動産会社から見積もりを取った方が高く売却できる可能性が高まるでしょう。

詳しくは後述しますが、不動産会社を探したり、複数の不動産会社に査定を依頼するためにあれこれ連絡をしたりする手間は不動産一括査定サイトが省いてくれます。

査定の結果が出揃ったら比較して、気になる不動産会社を3社程度に絞りましょう。

どのように不動産会社を絞れば良いのか迷ったら、査定額の根拠を確認するのがおすすめです。
その際は担当者の対応なども見ておきましょう。

2-2.3社程度に訪問査定を依頼

机上査定の結果を基にして絞り込んだ3社程度の不動産会社に訪問査定を依頼します。

この訪問査定は、実際に売却の仲介を依頼する不動産会社を選ぶための重要なステップです。マンション売却が成功するかどうかの鍵はズバリ「不動産会社選び」なので、慎重に検討する必要があります。

不動産会社と仲介契約を交わすと、営業担当者に買い主を探してもらうことになります。

マンション売却と不動産会社の役割

買い主が見つかるのか、いくらで売れるのかは不動産会社の営業担当者の腕にかかっています。

訪問査定の際の対応や査定額などで、どの不動産会社が信頼して物件を任せることのできる業者なのか、見極めなくてはなりません。

2−2−1.訪問査定前にやるべきこと

訪問査定では実際に不動産会社の担当者が物件を訪れて建物や設備、室内を確認することになります。

「高額査定を受けることができるか」=「高値で売りに出すことができる」か、はこの段階で決まるので、しっかり準備しておきましょう。

【訪問査定前にやるべきこと】
□室内を掃除しておく
□アピールポイントを伝えられるようにまとめておく
□ネガティブな点を漏れなく伝えられるようにまとめておく

まず、不要なものは片付け、室内はきれいに掃除しておきましょう。特に水回りは買い主も気にするポイントであるので、清潔にしておきたいところです。また、物件をアピールできる点があれば、事前にまとめておくのがおすすめです。

物件を少しでも高値で売り出せるよう、良い印象を与えるのが重要だということですね。

ただし、ネガティブな点があっても、隠さずはっきりと伝えるようにしてください。売り主には「瑕疵担保責任」といって、物件に雨漏りや騒音、事故歴などがあった場合、買い主にその事実をきちんと説明する義務があります。説明を怠ると契約解消になったり損害賠償請求を受けたりする可能性があるため、注意してください。

2−2−2.訪問査定で伝えるべきアピールポイントまとめ

訪問査定の際には、担当者に物件のメリットをきちんと伝えるようにしてください。利便性の高い物件であればそれだけニーズも高まるため、査定額が高くなる可能性があります。

以下にアピールすべきポイントをまとめました。物件の価値につながる利点があるようであれば、しっかりチェックしておきたいですね。

物件の価値に繋がる利点

【訪問査定で伝えるべきアピールポイントまとめ】
□立地(駅までの距離、買い物、学校、環境など)
□築年数・構造
□共有部分の管理(管理人が常駐か、ロビーなどの状況)
□共有部分の設備(宅配ロッカー、オートロック、駐車場の利用権の有無など)
□部屋の広さ・間取り・設備
□部屋の階数・方角・位置

これらのポイントは、実際の売却活動時に買い主候補へのアピール材料としても有効に利用できるはずです。

2−3.最終的には1社に仲介を依頼

訪問査定を受けたら、そのなかから実際に契約を交わす不動産会社を選びます。

一般的には不動産会社に売却活動を任せて買い主を探してもらうことを「仲介」といいますが、専門用語ではこれを「媒介」、売り主が不動産会社と交わす契約を「媒介契約」といいます。

不動産会社との媒介契約にはいくつか種類がありますが、よほどマンション売却に慣れているという方でないかぎり、媒介を依頼する会社を1社に絞る、「専任媒介契約」または「専属専任媒介契約」を結ぶのがおすすめです。

1社とのみ契約を交わすことによって、不動産会社にとっては「(売却を決めれば)必ず媒介手数料を受け取れる物件」になります。その分営業活動を熱心に行ってくれると考えられるでしょう。

3.マンション売却時に利用すべき一括査定サイト

机上査定を6〜10社程度、そのなかから訪問査定を3社程度行うのがおすすめだとお伝えしましたが、そんなに不動産会社を探せない……と思っている方もいるかもしれません。たしかに、自力で複数の不動産会社に査定を依頼しようとすれば、大変な手間と時間がかかります。

しかし、不動産一括査定サイトを利用すれば、不動産会社を探したりそれぞれの会社に査定を依頼するために連絡したりする必要なく、複数の不動産会社に同時に査定を依頼することができます。

▼不動産一括査定サイトでは、複数の不動産会社に見積もりを依頼できる

不動産一括査定サイトの仕組み

 

利用の際は、売却を検討している物件の立地や間取り、広さ、築年数といった簡単な情報と、自分の連絡先を入力するだけです。システムを通じて自動で送信されるため、物件の情報をそれぞれの不動産会社に対して自分で送る必要もありません。

選択肢を広げることがマンションを高値で売却するための近道です。

▼営業はしつこい?
見積もりを取ると、営業がしつこいのではないか?と心配になる方が多いのですが、そんなことはありません。

実は不動産会社の営業活動は宅地建物取引業法(通称「宅建法」)によって厳しく管理されており、しつこい営業電話は違法行為である可能性があるのです。

万一しつこい営業が来るようであれば「宅建法に違反していませんか?」と言えば連絡が来なくなるはずです。

また、電話営業されるのがどうしても嫌な方は、査定依頼の際に電話を控えて頂けるように頼んでおきましょう。

例えば、NTTグループが運営している一括査定サイトのHOME4Uでは、査定申込みの直前に備考欄が設けられていますので、電話を控えて下さい、と記載しておきましょう。

3-1.マンション査定におすすめの一括査定サイト

マンション売却の際に一括査定サイトを利用する場合は、株式会社NTTデータスマートソーシングが運営している「HOME4U」と地域密着型の不動産会社が見つかりやすい「HOME’S」や「SUUMO売却」を利用すると良いでしょう。

HOME4Uでは、中小不動産会社から大手不動産会社まで幅広く見積もりを取ることができます。
HOME’SやSUUMOではより幅広く地域密着の不動産会社へ一括見積を依頼できます。

どの業者も、悪徳業者の排除に力を入れていることもポイントです。質の良い不動産会社を紹介してくれます。また、HOME4Uは、弊社も長いお付き合いがありますが、非常に真面目にしっかりと運営されているサービスでおすすめです。

HOME4Uの不動産一括査定>>
HOME’Sの不動産一括査定>>
SUUMOの不動産一括査定>>

その他にも、様々な特徴をもった一括査定サイトがあります。利用したことがないサイトがあれば利用してみると良いでしょう。

【おすすめ不動産一括査定サイト】
サイト名 特徴
HOME4U 日本で初めて一括査定サービスを発足した老舗サイト。登録されている会社は全て厳しい審査を通った不動産会社のみなので、悪徳業者につかまる心配もなく安心して利用できる。NTTデータグループが運営しておりセキュリティも充実している
LIFULL HOME’S 不動産情報サイトLIFULL HOME’Sが提供する売却査定サービス。
1,700社以上の不動産会社が参画し、多くの情報が提供されていて不動産会社の特色や雰囲気がわかるようになっている。
SUUMO売却 約2,000社の不動産会社が参加する日本最大級の無料一括査定サイト。SUUMOを利用すればほとんどの地域で優良な不動産会社から見積もりを貰うことができる。また、不動産会社を実際の売却実績などから絞り込む機能が備わっていて大変便利。
イエウール 1,600社以上が提携されていて、地域密着の優良不動産会社が多数登録している。悪徳業者を排除する仕組みも整っていて安心して使える
おうちダイレクト エリアは限られているが、Yahoo!やSRE不動産など他にない独自の販売チャネルが特徴。マンション売却に特化した不動産会社が多い。
マンションナビ マンション売却が得意な会社が多く登録されている。また売却査定だけでなく、賃料査定も同時にできる
RE-Guide SBIグループが運営をしており、投資物件の売却に長けている。
リビンマッチ 売却だけでなく、買取や土地活用、注文住宅など幅広いジャンルの不動産総合サイトを運営しているため、他には加盟していない不動産会社に査定ができる。
■直ぐに売らないといけない?
査定をしたからといって、必ず売らなければならないということでもありません。不動産会社の方も、相場の把握が目的の方がいるのを理解していますよ。

注意
担当者とのやり取りでストレスの問題を考えた時、対応がいい会社に売りたいものです。数万円程度の違いであれば、担当者の印象が良い所を選んだほうがいいでしょう

不動産売却のプロ

ここまでやれば、優秀な不動産会社と出会うことが出来るでしょう。

一社だけの査定は非常にリスクが高いので絶対に止めてください!

各一括査定サイトに登録されている不動産会社から考えると、以下の組み合わせで利用するとバランスよく見積もりが取れます。

・マンション(首都圏)売却の場合:HOME4U + SUUMO売却 + おうちダイレクト
・マンション(首都圏以外)売却の場合:HOME4U + SUUMO売却 + マンションナビ

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4.マンション査定の実際の流れ

査定を依頼してから不動産会社を決定するまでの流れは以下の通りです。

【1〜3週間 マンション査定の実際の流れ】
STEP1. 不動産一括査定サイトから6~10社程度に机上査定を依頼
STEP2. 机上査定の額を比較して訪問査定を頼む会社を3社決定
STEP3. 訪問査定の日程調整をする
STEP4. 訪問査定前に部屋の掃除をしたり、アピールポイントをまとめたりしておく
STEP5. 訪問査定を3社受ける
STEP6. 訪問査定の結果を受け取り、仲介を依頼する1社を決定

不動産会社を決定して媒介契約を結ぶまで、大体1〜3週間程度かかります。

マンション売却全体の流れについては別の記事で詳しく解説しています。

5.マンション査定で陥りがちな失敗

査定から不動産会社の決定までのプロセスでミスしてしまうと、「もっと高く売れたはずなのに安い価格で売ってしまった」など、売却それ自体の失敗につながってしまう可能性があります。

マンションという貴重な財産を無駄にしないよう、不動産会社を選ぶまでは特に慎重に検討し行動する必要があります。

こちらでは査定の段階でやってしまいがちな失敗と、注意すべき点についてご説明します。

5-1.自己判断でリフォームしてしまう

査定額を少しでも上げようとリフォームを行ってしまうのは禁物です。

リフォームをしたからといってその分査定額に上乗せされるとは限らず、むしろ購入した物件を自分好みにカスタマイズしたいという買い主候補に敬遠されてしまう可能性もあります。

物件の老朽化や設備の故障などが気になっても、自己判断でリフォームを行うのではなく、査定の際にそのまま不動産会社の担当者に相談してみましょう。

5-2.1社にしか査定を頼まない

手間と時間を惜しんで1社にしか査定を依頼しないと、痛い目を見てしまうかもしれません。

複数の不動産会社に査定を依頼しなければ、その査定額が妥当なのか、信頼の置ける不動産会社であるのか判断することもできません。本当はもっと高値を付けてくれる不動産会社があるかもしれないところ、1社だけで決めてしまって損をするのは避けたいですよね。

不動産会社を選ぶ際には必ず複数の不動産会社に査定を依頼し、その結果を比較して慎重に選びましょう。

5-3.高すぎる査定額を信じてしまう

複数の不動産会社に査定を依頼すると、査定額に大きな差が出る場合があります。少しでも高値で売ってくれる不動産会社に依頼したいところですが、不自然に高い査定額を提示してきた不動産会社があった場合は要注意です。

売却を請け負う不動産会社は売買が成約した際に成功報酬として媒介手数料を受け取ることで利益を得ているため、まずは媒介契約を交わすことが第一ステップです。

そのため、なかには高い査定額で売り主の気を引いて媒介契約を交わし、後からろくな売却活動を行わずに必要以上に値下げを勧めたり、成約を急がせたりする不動産会社もあります。そのように悪徳な不動産会社と媒介契約を交わしてしまうと、満足のいく価格で売れない可能性が高いと考えられます。

高すぎる査定額に釣られて後悔しないよう注意が必要です。

5-4.不利な時期に売ってしまう

インフラが整備される時期や、税制的に優遇されるとき、住宅ローンにまつわる優遇が出たときなどは購入希望者が増えます。

また近所にスーパーができたり道路ができたりなどすると購入希望者が増えて査定が上がります。銀行から新しい住宅ローンが出た際も申込希望者が増えるでしょう。

そのような環境的なメリットを活かすこともとても大切なポイントとなります。

一度の査定で売却まで進んでしまうと、実は時期的に不利だったということもあります。

早めに査定を取得して現時点での査定額を把握しておき、時期をずらして何度か相場を確認していくのが理想的です。

焦らずに、自分のマンションの査定額に納得してから売却へと進めばよいでしょう。

6.まとめ

マンション売却の際、査定を依頼して不動産会社を選ぶ過程は、売却の成否を左右する重要なポイントです。

信頼できる不動産会社に出会うためには、不動産一括査定サイトを利用してまずは6〜10社に机上査定を依頼し、そのなかで結果が気になる不動産会社3社程度に絞って訪問査定を依頼して実際に媒介契約を交わす不動産会社を決めるのがおすすめです。

マンション売却全体の流れを知りたいという方はマンション売却の流れとコツ!初心者が騙される【3つの落とし穴】をご覧ください。


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