土地を売却した時に受けられる税金の控除一覧

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不動産売却をしたときに、控除が受けられます

不動産を売却したときには、基本的にその売却額に税率をかけたものが税金として課税されます。ですが、ここに控除が生まれます。
ここでは、不動産売却を行った際にかかる税金から控除できる金額の種類をお知らせします。
購入時の不動産売買契約書や、売却時の不動産売買契約書、取得費などの明細や印紙税などの詳細がわかる書類を準備しておいてください。
確定申告に添付することによって、控除が受けられます。
確定申告の際は、これらの書類を必ず準備してください。書類がなければ正確な税額が計算できません。

特別控除

課税所得額 =( 譲渡価格 - (取得費 + 譲渡費用) - 特別控除 )
となります。

この特別控除は、収用などのとき最高5000万円、自分の住んでいる居住用不動産を売却したときは最高3000万円の控除となります。

つまり、3000万円以下の売却価格の居住用不動産には、譲渡所得税はかかりません。

繰越控除

繰越分の控除を受けることも可能です。その場合は確定申告書に繰越の金額がわかる明細書を添付してください。
繰越によって3年間は控除を受けることが可能です。控除がなくなるまで受けることができます。

3000万円の特別控除の特例

長期保有でも短期保有でも3000万円の控除があります。
譲渡所得が3000万円以下の場合は、特別控除額も譲渡所得の金額が上限になります。

軽減税率の特例

売った年の1月1日現在で、そのマイホームの所有期間が10年を超えている場合、3000万円の特別控除を適用した後の金額に対して、軽減税率が適用されます。
 6000万円までの部分:所得税10%、住民税4%
 6000万円を超える部分:所得税15%、住民税5%

買換え特例

マイホームを買い換えた場合は、3年以内に買換えを行った場合、1億円以下でなおかつ10年超の保有期間などの一定の要件の場合は、譲渡益の課税を繰り延べることができます。また、買換え特例は、先に売却してから後から購入した場合でも、先に購入して移り住んで、それから売却したケースでも、どちらでも適用されます。

譲渡損失の通算と繰越

譲渡損失が出た場合は、その年のほかの所得、給与などと通算して課税することができます。還付を受けられます。また3年以内の各年度において、繰越控除を行うことが可能です。

実際の控除の例

では、実際に控除した金額を計算して見ます。
マイホームを売却した場合、取得費は不明、譲渡費用は300万円のケース。
夫婦共有で1/2ずつの所有の場合、3000万円の特別控除と10年超所有軽減税率の特例が同時に受けられます。

 1:譲渡益 8000万円 - (8000万円 × 5% + 300万円) = 7300万円
 2:持分は1/2ずつ 3650円ずつ
 3:3000万円特別控除 3650万円 ー 3000万円 = 650万円ずつ
 4:10年超所有軽減税率の特例を適用 650万円 × 14.21% = 92万円
 5:夫婦合計 184万円が所得税、住民税の合計となります

特例が受けられないケース

3000万円の特別控除の特例が受けられないケースがあります。
それは、売却相手が特殊関係者である場合です。
配偶者および直系血族、親族でその個人と生計をともにしている家族、親族で譲渡された後にその家に居住するもの、事実婚関係にあるものとその人と生計を共にするもの、などなど、特殊関係者とみなされます。
また、個人の使用人や使用人の親族なども特例は受けられません。個人から受け取る金額で生計を維持している人も不可となります。
これらは特殊関係人とみなされて、3000万円の控除は受けられなくなります。


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