不動産売却の注意点が全て分かる！タイミング別、状況別に徹底解説

「不動産を売りたいけど失敗やトラブルが怖いなあ。」

「不動産売却で損をしないためにはどうしたらいいんだろう……。」

不動産を売却しようと思ったとき、このような不安を感じる方も多いでしょう。

実際に知識や情報がない状態で無計画に売却活動を進めてしまうと、損をしたりトラブルになったりして後悔することも少なくありません。

また、ローンが残っている物件や相続した物件など、不動産の条件によっては売却活動を始める前に手続きが必要になるケースもあります。

事前に手続きを済ませておかなかったために売却が滞ってしまうような事態は避けたいですよね。

そこでこの記事では、売却を成功させるために最低限知っておきたい注意点をタイミング別、状況別に解説します。

税理士法人チェスター代表
福留 正明

公認会計士・税理士・行政書士。相続税対策に強みを持つ税理士法人チェスターの代表社員。株式会社チェスターでは、年間100億円以上の売却案件を豊富に取り扱っている。 TV/雑誌など各種メディアからの取材歴多数。また、土地や相続についての書籍も多数出版している。

株式会社チェスターは、総勢200名以上の税理士法人グループの不動産会社です

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１．不動産を売り出す前の注意点

家を売ることは人生の中でも大きな出来事ですから、失敗しないように進めたいですよね。

実際に不動産売却を成功させるためには、専門家に任せるだけでなく売り主自身もある程度の知識を持って売却に臨む必要があります。

いざ不動産を売り出してから後悔しないように、しっかり準備をしてから始めましょう。

ここでは、不動産を売り出す前に最低限知っておきたい不動産売却の「方法」「費用」「期間」とそれぞれの注意点を解説します。

１－１．不動産の売却方法は状況に合わせて選ぶ

不動産売却には大きく分けて「仲介（媒介）」と「買取」の２種類の方法があります。

一般的には「仲介」を選択しますが、「売却に時間を掛けられない」「地方の物件で買い主が見つかりにくい」といった場合は「買取」を選択するのがおすすめです。

「仲介」は売り主と不動産会社が媒介契約を結び、不動産会社が買い主を探して売買契約を成立させる方法です。

一方で「買取」は売り主と不動産会社で売買契約を結び直接物件を売却する方法です。

以下の表に「仲介」と「買取」の不動産の引き渡しまでの工程をまとめました。

「仲介」と「買取」の大きな違いは売却価格と売却までの期間です。

「仲介」の場合は相場に近い価格が付く傾向があり高値で売れるケースが多いといわれています。

一方で「買取」の場合は「仲介」で売却したときの6～7割程度になるのが一般的です。

しかし、「仲介」の場合は買い主を探すまで期間がかかったり、引き渡しまでの工程が多かったりと「買取」に比べて売却に時間がかかります。

「安くてもいいからできるだけ早く売りたい」「地方の物件で買い主が見つかりにくい」など条件によっては「買取」の方が適しているケースもあるのです。

１－２．不動産売却にかかる費用を確認する

不動産を売るときには手数料や税金などさまざまな費用が発生します。

どのような費用がかかるのか、負担はどれくらいあるのか不安に思う方も多いでしょう。

また、売却金から費用を捻出しようと思っていても、支払いのタイミングによってはあらかじめ予算を用意しなければなりません。

そこで、不動産の売却にかかる主な費用と支払いのタイミングを以下の表にまとめました。

この中で注目しておきたいのが「仲介手数料」と「譲渡所得に課される税金」です。

「仲介手数料」には成約価格によって上限が定められており、売買契約の締結時に半額、不動産の引き渡しまでに残りの半額を支払うのが一般的です。

また、「譲渡所得に課される税金」とは不動産売却で発生した利益に課される税金のことを指します。

「譲渡所得に課される税金」の税率は2通りあり、家の所有期間が5年以下か5年を超えるか（売却年の1月1日時点）によって大きく異なる点に注意しましょう。

また、マイホーム（住居用財産）を売却する場合に限り、譲渡所得から最高3,000万円の控除ができる特例もあります。

適用されれば大きな節税になるので、自分の不動産が条件を満たしているか確認しておくと良いでしょう。

不動産売却にかかる費用について詳しくはこちらの記事 で解説しています。

１－３．不動産売却が完了するまでの期間を把握する

不動産を仲介で売却する場合、物件を売り出してから引き渡しまでに3～6ヵ月程度かかるといわれています。

焦って売却して損をしないように、十分な期間を確保し余裕を持って進めましょう。

すぐに売らなければならない場合は、確実に売るために通常より早い段階で売り出し価格を下げることになりかねません。

また、売り逃さないために買い主からの値引き交渉に応じなければならなくなるケースもあるでしょう。

このように売却のために確保できる期間が短いと損をしやすくなるため、売り主にとって大きなデメリットになります。

「売る予定はまだ先だから……」

という方でも、時間に余裕をもって計画的に売却の準備を進めていきましょう。

２．不動産の売り出し中の注意点

売却活動を始めるときには、このような不安を感じる方が多いのではないでしょうか。

無計画に売却活動を進めてしまうと、買い主がなかなか見つからなかったり結果的に損をしてしまったりするケースもあります。

また、買い主や不動産会社とのトラブルに発展することも少なくありません。

そこでこの章では、不動産をスムーズに売却するために知っておきたい売り出し中に注意するべき五つのポイントを解説します。

２－１．適切な売り出し価格を設定する

不動産を売り出すときには、相場を把握して適切な価格設定をしましょう。

高過ぎる価格で売り出してしまうと、よほどのニーズがない限り買い主が見つからずに売れ残ってしまいます。

長期にわたって売れ残った物件は、価格を下げざるを得なくなり場合によっては相場よりも低い価格で売却することになりかねません。

売却までに余分な時間も費やすことになり、結果的に売り主にとって大きな損失になるので注意しましょう。

また、売り出し価格が安すぎる場合も、物件に何か問題があるのではないかと買い主候補に不信感を抱かせてしまうケースが考えられます。

本来の価値と比べて損をするばかりか、かえって売れにくくなることもあるので気を付けましょう。

中古不動産を売却するときには値引き交渉に発展することも少なくありません。

そのため想定外に安く売ることにならないように、値引きを見越して相場よりあえて1割程度高い価格で売り出すことがあります。

また、自分の不動産の周辺で条件の近い物件が売り出されている場合には、それらも踏まえて価格設定する必要があります。

２－２．物件の欠陥は正しく伝える

売却したい不動産に何か欠陥がある場合には、不動産会社と買い主候補に必ず伝えるようにしましょう。

このように考えてしまう方もいらっしゃるかもしれません。

しかし、売り主には「契約不適合責任」という法的な義務が生じます。

中古不動産を売買するときには、売り主と買い主の間で売買契約を交わします。

このとき契約内容と実際の物件の状態に差異がないように、物件の状態を契約書に記載しなければなりません。

雨漏りや騒音、事故歴など売却する不動産に何らかの瑕疵（かし）がある場合には、不動産会社と買い主に確認してから契約を結びましょう。

売却後のトラブルを避けるためにも欠陥は必ず申告しておき、契約書にもしっかり記載をしておきましょう。

２－３．売り出し前のリフォームはしない

このように売却前に自分の物件の修繕やリフォームを検討する方もいらっしゃるかもしれませんね。

しかし、個人で不動産を売るときにはリフォームしない方が無難です。

実は中古物件の買い主にはリフォームを前提で購入する人が少なくありません。

自分の好みや家族のライフスタイルに合わせてリフォームをしたい買い主にとっては、リフォーム済みであることがマイナス要素になることもあるため注意しましょう。

不動産会社は買い取った物件を売るときにリフォームすることがありますが、プロの判断で利益が出るように行います。

しかし、個人で売却する場合は不動産会社のように利益が出るとは限りません。

リフォーム代を相場に上乗せして売却することは難しいため、結果的に費用の回収ができずに損をするケースが多いでしょう。

２－４．内覧者との交渉は不動産会社を介して行う

買い主候補がいる場合は不動産の内覧が行われます。

この時に買い主候補から「値下げ」「家具の備え付け」などの要望を受けることがありますが、売り主と買い主だけで交渉を進めないように注意しましょう。

軽い気持ちで口約束をしてしまうと、契約時に「言った」「言わない」といったトラブルになりかねません。

買い主候補との交渉は必ず不動産会社を介して行い、直接交渉することは控えましょう。

２－５．囲い込みに注意する

不動産会社の中には自社での両手仲介を実現するために「囲い込み」を行う悪質な業者も存在するため注意が必要です。

両手仲介とは不動産会社が買い主と売り主の両方の仲介を行うことです。

買い主、売り主の両方から仲介手数料を得ることができるため、不動産会社にとってはメリットが大きいといえます。

売り主から物件の売却依頼を受けた不動産会社は、本来ならばさまざまな中古不動産の取り扱いサイトに情報を登録し売却活動を行います。

しかし、「囲い込み」にあってしまうと売却がスムーズに行われず、長期化したり値下げせざるを得なくなったりと売り主にとって大きなデメリットになります。

「囲い込み」を避けるためには、信頼できる不動産会社を選び、売り主自身も売却活動の様子をチェックすることが大切です。

３．買い主が見つかった後の注意点

不動産を売るには買い主を見つけることが重要ですが、買い主が見つかったからといってまだ安心はできません。

売買契約を結んだとしても成約後にトラブルがおきたり、破談になってしまったりするケースもあるのです。

この章では、買い主が見つかってから売却後までに注意したいポイントを三つ解説します。

３－１．買い主の信用情報を確認する

売買契約を結ぶ前には必ず買い主の信用情報を確かめましょう。

買い主の支払い能力や信用情報を確認せず売買契約を結んでしまうと、契約成立後にトラブルになったり破談になったりするケースがあります。

そのようなリスクを避けるためには、買い主の信用情報を確かめ支払い能力に問題がないか見極めることが重要です。

中古不動産を購入する際には、住宅ローンを組むか現金で支払うのが一般的です。

しかし、売買契約が成立した後であっても、買い主がローンの審査に落ちてしまったり現金が用意できなかったりして破談になるケースも少なくありません。

破談になってしまえば再度買い主を見つけなければなりませんから、売却までの時間が余計にかかってしまうというリスクがあります。

特に買い主がローンの審査に落ちてしまった場合、「ローン特約」による契約の解除が適用されるため注意が必要です。

ローン特約による契約解除が行われた場合、売り主側に支払われる違約金はなく契約時に受け取っていた手付金も全額返還しなければなりません。

それだけでなく仲介手数料も半額しか返還請求できないため、結果的に余計な出費がかかってしまいます。

買い主が見つかったからといって油断せず、契約を結ぶ前には必ず買い主の信用情報を確認しておきましょう。

３－２．契約書にしっかり目を通してから押印する

売買契約を締結するときには、買い主と売り主の合意のもと売買契約書を作成します。

このとき契約書の内容によく目を通し、不利な条件になっていたり間違いがあったりしないか確かめてから印鑑を押しましょう。

売買契約書には不動産を引き渡す日程や支払いの金額・期日、トラブルがあった際の責任範囲などが記載されています。

また、契約書に押印してから契約内容を変えたいと思っても、売り主と買い主双方の同意が必要になるため容易に変更はできません。

場合によっては違約金が発生したり破談になったりするケースもあるので十分に注意しましょう。

３－３．翌年の確定申告を忘れずに行う

不動産を売却したら、翌年の確定申告を忘れないように注意しましょう。

土地や物件の譲渡所得に対する税金は、他の所得と区分して計算する必要があるため年末調整とは別に確定申告を行います。

譲渡所得があるにもかかわらず申告しなかった場合は、無申告加算税や延滞税が課せられるので注意しましょう。

また、譲渡所得の申告だけでなく、譲渡損失が出た場合の控除の申請も確定申告時に行います。

譲渡損失を申告しなくても罰金はありませんが、余分な税金を支払うことになるので損をしないためには確定申告が必要です。

４．不動産の種類・状況別の注意点

不動産と一口でいっても、一戸建て住宅やマンションなど物件の種類や条件はさまざまです。

また、不動産を手放す理由や状況もそれぞれ異なりますよね。

この章では、特に注意が必要な不動産の状況・条件を五つ紹介します。

４－１．ローンが残っている場合

このような疑問をお持ちの方も多くいらっしゃるでしょう。

ローン完済前であっても物件を手放さなければならない状況になることは少なくありません。

住宅ローンはあらかじめ完済しておくのが望ましいですが、実は住宅ローンが残っている家でも売却できるケースは多くあります。

しかし、前提として物件を引き渡す日までにローンを完済し、抵当権を抹消できることが条件です。

住宅ローンを組んで家を購入した場合、金融機関に毎月決まった額を返済します。

しかし、返済が滞ってしまうケースもあるため、金融機関は住宅ローンで購入した物件に対し「抵当権」を付けるのです。

この「抵当権」が設定されている限り勝手に売却することはできないため、ローンを完済させる必要があります。

物件の価値は築年数と共に低下するため、物件を売っても住宅ローンを完済できない「オーバーローン」となるケースもあります。

「オーバーローン」になってしまった場合には、資金を用意して補填（ほてん）するか別のローンを利用するなどして完済できるように費用を工面しなければなりません。

４－２．相続した物件を売却する場合

このように相続した物件の売却に悩む方は少なくありません。

不動産を相続した場合、売却するには「相続登記」を行って不動産の所有者の名義を変更しておく必要があります。

不動産の所有者の名義が故人のままでは売却できませんし、相続登記を行わないと以下のようなデメリットが発生する可能性があります。

以上のことから、相続後すぐに不動産を売却する予定がなくても相続登記をしておきましょう。

また、通常の物件であれば長く所有した方が税率は低くなりますが、相続した物件の場合は相続税の申告期限から３年以内に売却した方が税負担は少なくなるケースがあります。

４－３．賃貸物件を売却する場合

賃貸用のアパートやマンションなどを売却したい方もいらっしゃるのではないでしょうか。

売却することによって入居者とトラブルにならないか心配している方もいらっしゃるかもしれませんね。

実は賃貸中の物件であっても売却の決定権は不動産の所有者にあり、物件の入居者に承諾をとる必要はありません。

しかし、売却が決まった場合には事後通知が必要になります。

また、住人がいない状態で物件を売却したい場合や、更地にして土地のみを売却する場合にはあらかじめ立ち退き通知を行う必要があります。

一方で、賃貸物件の場合は入居者がそのまま物件を購入することもあります。

さまざまなケースが想定されるため、入居者には事前に売却する旨を伝えておくと良いでしょう。

４－４．離婚が理由で売却する場合

離婚をするときには家族で同居していた家を売る方も少なくありません。

どちらかが住み続けるという場合もありますが、売却を考えているならその不動産が「財産分与」の対象であるかどうかを確認しておきましょう。

結婚後に購入した不動産は、登記や名義が相手のものであっても共有財産として見なされるため財産分与の対象になります。

しかし、結婚前の貯蓄で購入した不動産や、他方の親から相続した不動産は基本的に財産分与の対象外になるため覚えておきましょう。

また、共同名義の不動産を売却する際には特に注意が必要です。

共同名義の物件は売却する場合には双方の承諾が必須であり、ローン残債がある場合にも二人で債務を担わなければなりません。

しかし、離婚後に相手と連絡が付かないなど、トラブルに発展するケースもあります。

４－５．古い一戸建てを売る場合

相続や住み替えなどで古い家を手放したいという方もいらっしゃるでしょう。

買い手が付きにくそうだから解体して土地だけを売却しようと考える方もいるかもしれませんね。

確かに更地にしておけば買い主側に解体費用がかからないため、早期に売れやすくなる傾向があります。

しかし、古い一戸建てを売却する場合、初めから取り壊すよりもまずは家付きで売り出す方が得策でしょう。

最近では古い家をリノベーションして住みたいという需要もあるため、古い一戸建てであっても売れるケースがあります。

また、結果的に家を取り壊すことになった場合でも、取り壊しの時期や解体費用の負担について売り主と買い主の間で調整できる点もメリットだといえるでしょう。

更地にしてしまうと家屋が建っている土地よりも固定資産税が上がります。

家が建っていれば固定資産税の軽減措置を受けることができますが、更地にして土地のみを売却した場合には軽減されないため高い税金を払わなければなりません。

古い家を売却するときには、家が建ったままでも売却できるか不動産会社の査定を受けてみるのがおすすめです。

査定の結果を受けて不動産会社にも相談し、どのような形で売却を進めるかを慎重に検討すると良いでしょう。

５．売却の成功に近づく！おすすめ不動産一括査定サイト

不動産を売却するにあたってはさまざまな異なるジャンルの不動産会社で見積をとることが重要です。

しかし、自力で数多くある不動産会社を選んで個別に査定依頼をするのは大変ですよね。

そこで、ぜひとも活用したいのが以下のような不動産一括査定サイトです。

【不動産会社も太鼓判！おすすめ不動産一括査定サイト9選】

しかし、これだけあるとどれを選んでいいのか分からないと思われる方もいらっしゃるでしょう。

おすすめ１　HOME4U：一括査定の王道！安心・安全・実績十分の老舗サービス

メリット

全国1,800社の不動産会社が参加

NTTグループ運営で安心

デメリット

大手6社には査定依頼ができない

こんな人におすすめ！

安心感のあるサービスを利用したい方

信頼できる不動産会社を探したい方

HOME4Uは2001年にサービスが開始された日本で最も歴史の古い不動産一括査定サイトです。

NTTグループの「NTTデータスマートソーシング」という官公庁などとも取引がある企業が運営しているため個人情報を入力する際も安心です。

また悪徳不動産業者を排除するための独自の取り組みを行っている点も魅力的だといえるでしょう。

全国の1,800社を超える不動産会社が参加しており、都市部から地方まで幅広い地域をカバーしています。

同時に最大6社まで査定依頼が可能なので、きっと信頼できる不動産会社を見つけることができますよ。

不動産一括査定サイトを利用する際はまずはHOME4Uを試してみるのがおすすめです。

おすすめ２　すまいValue：業界を牽引する大手6社が運営！

メリット

業界トップクラスの大手6社に一括査定が依頼できる

他の一括査定サイトでは依頼できない大手企業が参加

デメリット

6社以外の不動産会社には査定を依頼できない

こんな人におすすめ！

業界トップの不動産会社に見積を依頼したい方

名前を知っている安心感のある会社に査定を依頼したい方

すまいValueは、不動産仲介を行う不動産会社のなかでも特に大手といえる6社が共同で運営を行う不動産一括査定サイトです。

東急リバブル、住友不動産販売、三菱地所ハウスネット、三井のリハウス、小田急不動産、野村の仲介が運営を行っています。

参加不動産会社数は少ないものの、複数の大手不動産会社に同時に査定を依頼できるという唯一無二の特長があるため、利用しておく価値が高いサイトだといえるでしょう。

なかにはすまいValueにしか参加していない大手不動産会社もあります。

誰もが知っている大手の不動産会社に査定を依頼したいという方はすまいValueがおすすめですよ。

おすすめ３　SUUMO：知名度ナンバーワン！全国の不動産会社2,000店舗以上が参加

メリット

大手から中小まで幅広い不動産会社が参加

参加している不動産会社の詳細な情報が確認できる

デメリット

一部地域は取扱対象外

大手3社には査定依頼できない

こんな人におすすめ！

都市部の不動産を売却したい方

まずは大手サービスを利用したい方

賃貸探しのポータルサイト「SUUMO」をご存知の方は多いのではないでしょうか。

実はSUUMOは不動産一括査定サイトも運営しているのです。

耳馴染みのあるサービスだから安心感が違うといえますよね。

大手から地域に密着した中小まで、非常に幅広い不動産会社が参加しているのできっと信頼のおける不動産会社が見つかりますよ。

売却実績や営業スタッフの人数など査定を依頼できる不動産会社に関する詳細な情報が確認できるのもうれしいポイントです。

一部地域が取扱対象外となっているのが唯一のデメリットといえますが、まずはご自分の売りたい不動産で利用ができるか気軽に確かめてみるのが良いでしょう。

６．まとめ

トラブルを防ぎ不動産売却を成功させるためには注意点を知って計画的に進めることが重要です。

不動産売却と一口でいっても物件の条件や売却のタイミングはさまざまです。

売却の方法によって不動産の価格が変わったり、売却する時期によっては税率も変化したりするため無計画に進めてしまうと損をしかねません。

不動産を売ってから後悔しないように、しっかり準備をしてから売却に臨みましょう。

また、売却の目的や状況によっても注意点は異なります。

どのような形で売却活動を進めていくのがベストなのかは判断が難しいことも多いため、まずは不動産会社の査定を受けプロに相談すると良いでしょう。

不動産売却を成功させるには、信頼のできる不動産会社を見つけることが大切です。

不動産の査定額や得意とする物件の種類、地域などは不動産会社によって異なるため、査定は複数の不動産会社に依頼するのがおすすめです。

自分の物件に合った不動産会社を見つけると、売却がスムーズに進みやすくなりますよ。

株式会社チェスターは税理士法人チェスターグループの不動産会社です。年間100億円以上の売却案件を取り扱っています。グループには税理士法人の他、司法書士事務所もあり、各分野の専門家と連携してスムーズに不動産売却・購入を進められます。特に相続不動産の売却や、相続対策の不動産購入に多くの実績があります。

取締役阿部　雅行

取締役阿部　雅行

宅地建物取引士、二級建築士。戸建て分譲住宅の企画、不動産仲介業務、相続不動産の売買に関する業務などを経験した後、2015年に株式会社チェスターの取締役に就任。