不動産売却の注意点が全て分かる！タイミング別、状況別に徹底解説

この中で注目しておきたいのが「仲介手数料」と「譲渡所得に課される税金」です。

「仲介手数料」には成約価格によって上限が定められており、売買契約の締結時に半額、不動産の引き渡しまでに残りの半額を支払うのが一般的です。

また、「譲渡所得に課される税金」とは不動産売却で発生した利益に課される税金のことを指します。

「譲渡所得に課される税金」の税率は2通りあり、家の所有期間が5年以下か5年を超えるか（売却年の1月1日時点）によって大きく異なる点に注意しましょう。

また、マイホーム（住居用財産）を売却する場合に限り、譲渡所得から最高3,000万円の控除ができる特例もあります。

適用されれば大きな節税になるので、自分の不動産が条件を満たしているか確認しておくと良いでしょう。

不動産売却にかかる費用について詳しくはこちらの記事 で解説しています。

１－３．不動産売却が完了するまでの期間を把握する

不動産を仲介で売却する場合、物件を売り出してから引き渡しまでに3～6ヵ月程度かかるといわれています。

焦って売却して損をしないように、十分な期間を確保し余裕を持って進めましょう。

すぐに売らなければならない場合は、確実に売るために通常より早い段階で売り出し価格を下げることになりかねません。

また、売り逃さないために買い主からの値引き交渉に応じなければならなくなるケースもあるでしょう。

このように売却のために確保できる期間が短いと損をしやすくなるため、売り主にとって大きなデメリットになります。

「売る予定はまだ先だから……」

という方でも、時間に余裕をもって計画的に売却の準備を進めていきましょう。

２．不動産の売り出し中の注意点

売却活動を始めるときには、このような不安を感じる方が多いのではないでしょうか。

無計画に売却活動を進めてしまうと、買い主がなかなか見つからなかったり結果的に損をしてしまったりするケースもあります。

また、買い主や不動産会社とのトラブルに発展することも少なくありません。

そこでこの章では、不動産をスムーズに売却するために知っておきたい売り出し中に注意するべき五つのポイントを解説します。

２－１．適切な売り出し価格を設定する

不動産を売り出すときには、相場を把握して適切な価格設定をしましょう。

高過ぎる価格で売り出してしまうと、よほどのニーズがない限り買い主が見つからずに売れ残ってしまいます。

長期にわたって売れ残った物件は、価格を下げざるを得なくなり場合によっては相場よりも低い価格で売却することになりかねません。

売却までに余分な時間も費やすことになり、結果的に売り主にとって大きな損失になるので注意しましょう。

また、売り出し価格が安すぎる場合も、物件に何か問題があるのではないかと買い主候補に不信感を抱かせてしまうケースが考えられます。

本来の価値と比べて損をするばかりか、かえって売れにくくなることもあるので気を付けましょう。

中古不動産を売却するときには値引き交渉に発展することも少なくありません。

そのため想定外に安く売ることにならないように、値引きを見越して相場よりあえて1割程度高い価格で売り出すことがあります。

また、自分の不動産の周辺で条件の近い物件が売り出されている場合には、それらも踏まえて価格設定する必要があります。

２－２．物件の欠陥は正しく伝える

売却したい不動産に何か欠陥がある場合には、不動産会社と買い主候補に必ず伝えるようにしましょう。

このように考えてしまう方もいらっしゃるかもしれません。

しかし、売り主には「契約不適合責任」という法的な義務が生じます。

中古不動産を売買するときには、売り主と買い主の間で売買契約を交わします。

このとき契約内容と実際の物件の状態に差異がないように、物件の状態を契約書に記載しなければなりません。

雨漏りや騒音、事故歴など売却する不動産に何らかの瑕疵（かし）がある場合には、不動産会社と買い主に確認してから契約を結びましょう。

売却後のトラブルを避けるためにも欠陥は必ず申告しておき、契約書にもしっかり記載をしておきましょう。

２－３．売り出し前のリフォームはしない

このように売却前に自分の物件の修繕やリフォームを検討する方もいらっしゃるかもしれませんね。

しかし、個人で不動産を売るときにはリフォームしない方が無難です。

実は中古物件の買い主にはリフォームを前提で購入する人が少なくありません。

自分の好みや家族のライフスタイルに合わせてリフォームをしたい買い主にとっては、リフォーム済みであることがマイナス要素になることもあるため注意しましょう。

不動産会社は買い取った物件を売るときにリフォームすることがありますが、プロの判断で利益が出るように行います。

しかし、個人で売却する場合は不動産会社のように利益が出るとは限りません。

リフォーム代を相場に上乗せして売却することは難しいため、結果的に費用の回収ができずに損をするケースが多いでしょう。

２－４．内覧者との交渉は不動産会社を介して行う

買い主候補がいる場合は不動産の内覧が行われます。

この時に買い主候補から「値下げ」「家具の備え付け」などの要望を受けることがありますが、売り主と買い主だけで交渉を進めないように注意しましょう。

軽い気持ちで口約束をしてしまうと、契約時に「言った」「言わない」といったトラブルになりかねません。

買い主候補との交渉は必ず不動産会社を介して行い、直接交渉することは控えましょう。

２－５．囲い込みに注意する

不動産会社の中には自社での両手仲介を実現するために「囲い込み」を行う悪質な業者も存在するため注意が必要です。

両手仲介とは不動産会社が買い主と売り主の両方の仲介を行うことです。

買い主、売り主の両方から仲介手数料を得ることができるため、不動産会社にとってはメリットが大きいといえます。

売り主から物件の売却依頼を受けた不動産会社は、本来ならばさまざまな中古不動産の取り扱いサイトに情報を登録し売却活動を行います。

しかし、「囲い込み」にあってしまうと売却がスムーズに行われず、長期化したり値下げせざるを得なくなったりと売り主にとって大きなデメリットになります。

「囲い込み」を避けるためには、信頼できる不動産会社を選び、売り主自身も売却活動の様子をチェックすることが大切です。

３．買い主が見つかった後の注意点

不動産を売るには買い主を見つけることが重要ですが、買い主が見つかったからといってまだ安心はできません。

売買契約を結んだとしても成約後にトラブルがおきたり、破談になってしまったりするケースもあるのです。

この章では、買い主が見つかってから売却後までに注意したいポイントを三つ解説します。

３－１．買い主の信用情報を確認する

売買契約を結ぶ前には必ず買い主の信用情報を確かめましょう。

買い主の支払い能力や信用情報を確認せず売買契約を結んでしまうと、契約成立後にトラブルになったり破談になったりするケースがあります。

そのようなリスクを避けるためには、買い主の信用情報を確かめ支払い能力に問題がないか見極めることが重要です。

中古不動産を購入する際には、住宅ローンを組むか現金で支払うのが一般的です。

しかし、売買契約が成立した後であっても、買い主がローンの審査に落ちてしまったり現金が用意できなかったりして破談になるケースも少なくありません。

破談になってしまえば再度買い主を見つけなければなりませんから、売却までの時間が余計にかかってしまうというリスクがあります。

特に買い主がローンの審査に落ちてしまった場合、「ローン特約」による契約の解除が適用されるため注意が必要です。

ローン特約による契約解除が行われた場合、売り主側に支払われる違約金はなく契約時に受け取っていた手付金も全額返還しなければなりません。

それだけでなく仲介手数料も半額しか返還請求できないため、結果的に余計な出費がかかってしまいます。

買い主が見つかったからといって油断せず、契約を結ぶ前には必ず買い主の信用情報を確認しておきましょう。

３－２．契約書にしっかり目を通してから押印する

売買契約を締結するときには、買い主と売り主の合意のもと売買契約書を作成します。

このとき契約書の内容によく目を通し、不利な条件になっていたり間違いがあったりしないか確かめてから印鑑を押しましょう。

売買契約書には不動産を引き渡す日程や支払いの金額・期日、トラブルがあった際の責任範囲などが記載されています。

また、契約書に押印してから契約内容を変えたいと思っても、売り主と買い主双方の同意が必要になるため容易に変更はできません。

場合によっては違約金が発生したり破談になったりするケースもあるので十分に注意しましょう。

３－３．翌年の確定申告を忘れずに行う

不動産を売却したら、翌年の確定申告を忘れないように注意しましょう。

土地や物件の譲渡所得に対する税金は、他の所得と区分して計算する必要があるため年末調整とは別に確定申告を行います。

譲渡所得があるにもかかわらず申告しなかった場合は、無申告加算税や延滞税が課せられるので注意しましょう。

また、譲渡所得の申告だけでなく、譲渡損失が出た場合の控除の申請も確定申告時に行います。

譲渡損失を申告しなくても罰金はありませんが、余分な税金を支払うことになるので損をしないためには確定申告が必要です。

４．不動産の種類・状況別の注意点

不動産と一口でいっても、一戸建て住宅やマンションなど物件の種類や条件はさまざまです。

また、不動産を手放す理由や状況もそれぞれ異なりますよね。

この章では、特に注意が必要な不動産の状況・条件を五つ紹介します。

４－１．ローンが残っている場合

このような疑問をお持ちの方も多くいらっしゃるでしょう。

ローン完済前であっても物件を手放さなければならない状況になることは少なくありません。

住宅ローンはあらかじめ完済しておくのが望ましいですが、実は住宅ローンが残っている家でも売却できるケースは多くあります。

しかし、前提として物件を引き渡す日までにローンを完済し、抵当権を抹消できることが条件です。

住宅ローンを組んで家を購入した場合、金融機関に毎月決まった額を返済します。

しかし、返済が滞ってしまうケースもあるため、金融機関は住宅ローンで購入した物件に対し「抵当権」を付けるのです。

この「抵当権」が設定されている限り勝手に売却することはできないため、ローンを完済させる必要があります。

物件の価値は築年数と共に低下するため、物件を売っても住宅ローンを完済できない「オーバーローン」となるケースもあります。

「オーバーローン」になってしまった場合には、資金を用意して補填（ほてん）するか別のローンを利用するなどして完済できるように費用を工面しなければなりません。

４－２．相続した物件を売却する場合

このように相続した物件の売却に悩む方は少なくありません。

不動産を相続した場合、売却するには「相続登記」を行って不動産の所有者の名義を変更しておく必要があります。

不動産の所有者の名義が故人のままでは売却できませんし、相続登記を行わないと以下のようなデメリットが発生する可能性があります。

以上のことから、相続後すぐに不動産を売却する予定がなくても相続登記をしておきましょう。

また、通常の物件であれば長く所有した方が税率は低くなりますが、相続した物件の場合は相続税の申告期限から３年以内に売却した方が税負担は少なくなるケースがあります。

４－３．賃貸物件を売却する場合

賃貸用のアパートやマンションなどを売却したい方もいらっしゃるのではないでしょうか。

売却することによって入居者とトラブルにならないか心配している方もいらっしゃるかもしれませんね。

実は賃貸中の物件であっても売却の決定権は不動産の所有者にあり、物件の入居者に承諾をとる必要はありません。

しかし、売却が決まった場合には事後通知が必要になります。

また、住人がいない状態で物件を売却したい場合や、更地にして土地のみを売却する場合にはあらかじめ立ち退き通知を行う必要があります。

一方で、賃貸物件の場合は入居者がそのまま物件を購入することもあります。

さまざまなケースが想定されるため、入居者には事前に売却する旨を伝えておくと良いでしょう。

４－４．離婚が理由で売却する場合

離婚をするときには家族で同居していた家を売る方も少なくありません。

どちらかが住み続けるという場合もありますが、売却を考えているならその不動産が「財産分与」の対象であるかどうかを確認しておきましょう。

結婚後に購入した不動産は、登記や名義が相手のものであっても共有財産として見なされるため財産分与の対象になります。

しかし、結婚前の貯蓄で購入した不動産や、他方の親から相続した不動産は基本的に財産分与の対象外になるため覚えておきましょう。

また、共同名義の不動産を売却する際には特に注意が必要です。

共同名義の物件は売却する場合には双方の承諾が必須であり、ローン残債がある場合にも二人で債務を担わなければなりません。

しかし、離婚後に相手と連絡が付かないなど、トラブルに発展するケースもあります。

４－５．古い一戸建てを売る場合

相続や住み替えなどで古い家を手放したいという方もいらっしゃるでしょう。

買い手が付きにくそうだから解体して土地だけを売却しようと考える方もいるかもしれませんね。

確かに更地にしておけば買い主側に解体費用がかからないため、早期に売れやすくなる傾向があります。

しかし、古い一戸建てを売却する場合、初めから取り壊すよりもまずは家付きで売り出す方が得策でしょう。

最近では古い家をリノベーションして住みたいという需要もあるため、古い一戸建てであっても売れるケースがあります。

また、結果的に家を取り壊すことになった場合でも、取り壊しの時期や解体費用の負担について売り主と買い主の間で調整できる点もメリットだといえるでしょう。

更地にしてしまうと家屋が建っている土地よりも固定資産税が上がります。

家が建っていれば固定資産税の軽減措置を受けることができますが、更地にして土地のみを売却した場合には軽減されないため高い税金を払わなければなりません。

古い家を売却するときには、家が建ったままでも売却できるか不動産会社の査定を受けてみるのがおすすめです。

査定の結果を受けて不動産会社にも相談し、どのような形で売却を進めるかを慎重に検討すると良いでしょう。

５．まとめ

トラブルを防ぎ不動産売却を成功させるためには注意点を知って計画的に進めることが重要です。

不動産売却と一口でいっても物件の条件や売却のタイミングはさまざまです。

売却の方法によって不動産の価格が変わったり、売却する時期によっては税率も変化したりするため無計画に進めてしまうと損をしかねません。

不動産を売ってから後悔しないように、しっかり準備をしてから売却に臨みましょう。

また、売却の目的や状況によっても注意点は異なります。

どのような形で売却活動を進めていくのがベストなのかは判断が難しいことも多いため、まずは不動産会社の査定を受けプロに相談すると良いでしょう。

不動産売却を成功させるには、信頼のできる不動産会社を見つけることが大切です。

不動産の査定額や得意とする物件の種類、地域などは不動産会社によって異なるため、査定は複数の不動産会社に依頼するのがおすすめです。

自分の物件に合った不動産会社を見つけると、売却がスムーズに進みやすくなりますよ。