【誰でも分かる】アパート経営完全ガイド！失敗に繋がるリスクとは？

「土地が余っているから、アパート経営でも始めようかな」

「節税のためにアパート経営がいいって聞いたけど……」

「アパート経営は9割失敗する」といった情報を見つけて不安になってきた、という方も多いのではないでしょうか。

結論からお伝えすると、大きな利益を短期的に生み出すことは困難ですが、アパート経営は賃貸ニーズのある土地を持て余している方や節税を目指したい方には特におすすめの不動産投資です。

また、十分な自己資金を用意してリスクや収支に関する知識をしっかり身に付けておけば、手間のかからない副業として手堅く収益を上げることも夢ではありません。

１．アパート経営の基礎知識

アパート経営が気になっている方の多くは、

「不労所得が欲しいな」

「節税になるなら始めてみようかな」

と漠然とお考えなのではないでしょうか。

もちろん、そのイメージは間違っていません。

アパート経営で成功すれば、手堅く定期的に不労所得を得ることができます。

一方で、アパート経営は投資の一種である以上、失敗する危険性に繋がるデメリットも存在しているということを忘れてはなりません。

最初にデメリットを知りたい！という方は、こちらからお読みください。

１−１．アパート経営は不動産投資の一種

アパート経営は、不動産投資の一種です。

投資と聞くと、「リスクが大きそうで怖い」と不安に思われる方も多いのではないでしょうか。

株やFXで大きな損をしてしまったという失敗例を耳にしたことがある方もいらっしゃるでしょう。

しかし、アパート経営をはじめとする不動産投資は、他の投資に比べれば手堅く収益を上げられる可能性が高いといえます。

１－１－１．アパート経営はミドルリスク・ミドルリターンの手堅い投資方法

アパート経営をはじめとする不動産投資は、ミドルリスク・ミドルリターンの堅実な投資方法だといわれています。

そもそも不動産投資とは、購入したマンションやアパートなどの不動産を賃貸として入居者に貸し、家賃収入を得るというものです。

FXや株には元手としたお金＝元本を失う「元本割れ」の可能性が付いて回りますが、不動産投資の場合は投資対象として購入した不動産が資産として手元に残るため、元手がゼロになってしまう可能性は低いといえます。

また、入居者さえ見つかれば定期的に不労所得を得ることができるという堅実なリターンも期待できます。

１－１－２．預金よりもお得にお金が貯まる

「でも、リスクがあるなら貯金の方が安心なんじゃない？」

と思われるかもしれません。

確かにリスクだけを見れば、貯金の方がアパート経営よりも優れていますが、リターンを考えるとアパート経営が優れています。

現在、一般的な定期預金の金利は0.01〜0.25％です。

一方、アパート投資の実質利回りは4〜5％が一般的だとされています。

１－１－３．インフレ対策になる

さらに、不動産投資なら、インフレの対策にもなります。

物価が上昇すると、現金の価値は下がってしまいます。

そのため、いくら多額の貯金をしていても、物価が上がってしまえばその分価値が下がってしまうことにもなります。

しかし、不動産であれば、物価が上昇した分価値も上がる傾向にあります。

そのため、現金を所持しているよりも、資産の一部を不動産で所有していた方が安心な一面があるといえるのです。

１−２．アパート経営はこんな方向きの投資

アパート経営は、以下のような方に向いているといえるでしょう。

２．誰でも分かる！アパート経営の流れ

それでは、実際アパート経営を行うとき、どのような流れになるのか確認していきましょう。

2-1. 所有している土地にアパートを建てる場合
2-2. 新築もしくは中古のアパートを購入する場合
に分けてご説明します。

２−１．所有している土地にアパートを建てる場合

所有している土地にアパートを建てる場合、賃貸経営を始めるまでの流れは以下のとおりです。

「面倒臭そう、こんなことができるかな……」

と不安に思った方もいらっしゃるかもしれません。

しかし、不動産会社が決まれば、その先の過程は不動産会社の担当者のサポートを受けて進められると考えて良いでしょう。

アパートを新築して賃貸経営を始める場合、最も重要なのは不動産会社選びです。

アパート経営を行う際には、やはり居住者にとって魅力的な物件を建てられるかが大切です。

アパートは決して安い買い物ではありませんから、安心して任せられる不動産会社かどうか、しっかり見極めなくてはなりませんよね。

不動産会社を選ぶ際には、まず、複数の不動産会社に相談し、比較・検討して信頼の置けるパートナーを見つけることが重要です。

とはいえ、自力で複数の不動産会社を探して、それぞれとやりとりするのは大変なので、「HOME4U土地活用」のような、一括問合せサイトをうまく利用しましょう。

「HOME4U土地活用」を利用すれば、複数の不動産会社に一括で問い合わせを済ませることができます。

HOME4U土地活用は、NTTグループの株式会社NTTデータスマートソーシングが運営するサービスです。

運営歴も長く、年間700万人が利用しています。

ユーザーが安心して利用できるような工夫が凝らされていて、信頼性の高いサイトだといえるでしょう。

利用の際は、所有している土地の場所やあなたの連絡先などの簡単な情報を一度入力するだけです。

大手から中小規模の会社に至るまで多数の不動産会社が参加しており、情報を入力すればあなたがお持ちの土地に対応している不動産会社のなかから最大7社にプラン請求を行うことができます。

各不動産会社が、あなたの土地に適したアパート建築のプランを提案してくれるので、内容を比較・検討して信頼できそうな不動産会社とコンタクトを取ってみましょう。

様々な経営プランを見ることで、アパート経営の具体的なイメージが湧いてきますよ。

分からないことがあれば不動産会社の担当者に確認し、その過程で信頼の置ける担当者かどうかを見極めるのも良いですね。無料で利用できるので、まずは気軽にプラン請求してみましょう。

HOME4U土地活用の詳細はこちら＞＞

２−２．新築もしくは中古のアパートを購入する場合

新築もしくは中古のアパートを購入して始める場合は、以下のような流れになります。

新築アパートと中古アパートのどちらが良いのかは状況次第、一長一短だといえます。

それぞれのメリット・デメリットを精査してどちらを選ぶのか考えるようにしましょう。

３．アパート経営に乗り出す前にしておくべきこと

所有している土地にアパートを建てるにせよ、既に建てられたアパートを購入するにせよ、以下の2点は実際に動き出す前に必ず行っておきましょう。

① 事前の情報収集

事前の情報収集は、不動産投資で失敗しないために非常に重要です。

まず、アパート経営のメリットやデメリット、リスクなどをきちんと理解し、本当にアパート経営を行うことが自分にとってメリットになるのか熟考する必要があります。

また、どのような土地・物件に賃貸ニーズがあるのかといったことも理解しておきたいですね。

アパート経営のメリットばかりを考え、「不労所得が欲しい」と軽い気持ちで始めてしまうと失敗しかねません。

とはいえ、初心者の方がアパート経営に関して自力で情報を集め、物件を購入し、経営を始める、というのは非常に難易度が高く現実的ではありません。

アパート経営に乗り出す前に、まずは初心者向けの基礎的な知識からしっかりと学び、専門家のサポートを受けて投資を進めることができる不動産投資セミナーに参加しましょう。

不動産投資セミナーの多くは、賃貸物件の販売や管理を行う不動産会社や不動産投資会社が開催しています。

まずは、初心者向けセミナーに参加して基礎知識を身につけるのが良いでしょう。

不動産投資セミナーに参加する場合には、必ず不動産投資のリスクをきちんと説明してくれる業者を選ぶようにしましょう。

不動産投資のリスク面をしっかり説明してくれるセミナーとして特に有名なのは、シノケンの不動産投資セミナーです。

創業35年超、東証ジャスダック上場の不動産会社シノケングループの子会社「シノケンハーモニー」が行っている不動産投資セミナーで、不動産投資の現場を熟知しているプロの視点から、実際にあった失敗事例やその回避法などをしっかり教えてくれます。

まずは初心者向けセミナーに参加して、徐々に実践的な知識を身に付けていきましょう。

シノケンのセミナーの詳細はこちら＞＞

また、一棟マンション・アパートなどの投資物件なら武蔵コーポレーションのセミナーもおすすめです。

武蔵コーポレーションは、一棟ものの投資用不動産に特化しているため、アパート経営に関するノウハウをしっかり学ぶことができるのが嬉しいポイントです。

武蔵コーポレーションが管理する15,000を超える物件の入居率は97.5％を誇っているので、投資を始めて以降もしっかりサポートしてくれることが分かりますね。

初心者向け、収益増大、相続税対策など、目的に応じたさまざまなセミナーが開催されているのも魅力です。

また、「買ってはいけない収益物件を見極める」と題打ったセミナーも開催されているので、アパート経営で失敗したくない方も必見ですよ。

武蔵コーポレーションのセミナーの詳細はこちら＞＞

② 投資目的の設定

投資目的の設定も忘れてはなりません。

漠然とした成功を目指すのではなく、自分が何のためにアパート経営を行いたいのか、収支がどのようになれば成功なのか、必ず目的を設定しておきましょう。

４．不動産屋が本音で語る！アパート経営のデメリットとは？

アパート経営は、投資である以上リスクが存在していることも事実です。

アパート経営には、主に「空室率が上がりやすい」「大規模修繕に備えておく必要がある」という2つのデメリットがあります。

デメリット１　空室率が上がりやすい

不動産投資に付いて回る最大のリスクともいえるのが「空室リスク」です。

いくら物件を用意しても、入居者が見つからなければ収益を上げることはできません。

特にアパートはマンションに比べて一棟あたりの部屋数が少ないため、一室の空室が空室率に与える影響が大きいといえます。

また、低層のアパートは地価の安い郊外に建てられることが多いため、首都圏の高層マンションに比べニーズが少ないということも理由として考えられます。

しかし、先述のとおり空室リスク自体はアパート経営に限ったものではなく、全ての不動産投資にいえるものです。

ワンルームマンション（区分マンション）や戸建てを賃貸として経営しているときには、一人の入居者に家賃収入を依存することとなり、オールオアナッシングの経営になってしまいます。

一棟アパートであれば複数の入居者からの家賃収入が見込めるので、リスク分散にもなるといえるでしょう。

もちろん満室で経営を続けられるに越したことはありませんが、常に満室という想定で経営を始めるのは言ってしまえば取らぬ狸の皮算用です。

3種類の利回りの違いや、一度退去があると次の入居者が見つかるまで数カ月かかる可能性があることを念頭に置いた上で資金繰りを考えておきましょう。

また、きちんと賃貸ニーズのある立地や物件であるかどうかの見極めも重要ですね。

デメリット２　大規模修繕に備えておく必要がある

どんな建物も、設備の老朽化などでメンテナンスが必要となります。

アパートは、マンションに比べて建築資材や工法などの耐用性が低いため、修繕が必要になる頻度が高いといわれています。

10〜15年程度に一度、大規模な修繕が必要になると考えておいた方が良いでしょう。

アパート経営を行う場合は、修繕が必要になったときのために、自身で資金を積み立てておきましょう。

５．アパート経営の４大メリット

それでは、アパート経営のメリットにはどのようなものがあるのでしょうか。

メリット１　空室リスクを分散できる

アパートの場合、複数の部屋があるため、空室のリスクを分散させることができます。

一方、アパート経営とよく比較されるワンルームマンション投資の場合は、家賃収入は一人の入居者に依存してしまうリスクがあります。

高価な家賃を毎月得られていても、退去されてしまえば一気に収入はゼロです。

複数の入居者から家賃を見込めるのは、大きなメリットですよね。

メリット２　利回りが高い傾向にある

アパート経営は、ワンルームマンション投資に比べて利回りが高い傾向にあります。

※想定利回りは物件や地方によって大きく異なり、地価の高い都市部の方が低い傾向にあります。

費用に対してより大きな収益が期待できるということですね。

メリット３　運用の自由度が高い

アパート経営は土地と建物を丸ごと所有することになります。

そのため、大家の意思を反映した運用が行えるのが魅力の一つです。

新築する場合であれば予算と土地の形に合いさえすれば一から自分の理想の物件を立てることが可能ですし、中古の場合にも、自分の意思でリフォームを行ったり周囲の環境を整えたりすることができます。

周辺の賃貸ニーズに応じて、柔軟に競合物件との差別化を図る施策を取ることができますね。

また、仮に建物が老朽化しても土地が資産として残るので、取り壊して土地を売却したり、新たにアパートやその他の建物を建て直したりすることもできます。

メリット４　高い節税効果が見込める

アパート経営を行うと、以下の税金が節税できる可能性があります。

所得税、住民税、相続税が節税できる可能性は不動産投資全般にいえることですが、アパート経営の場合には、所有していた土地にアパートを建てることで固定資産税・都市計画税が節税できるというのが特徴の一つです。

また、不動産投資そのものについてのメリットとしては以下のようなものが挙げられます。

不動産投資のメリットや節税効果について更に詳しく知りたいという方は、「不動産投資とは？不労所得以外の3つのメリットと成功のコツ」をご覧ください。

６．アパート経営に関するよくある疑問

アパート経営に乗り出す前に、いくつか気になる点があるのではないでしょうか。

ここでは、アパート経営に関するよくある疑問にお答えしましょう。

疑問１　アパート経営とマンション経営って何が違うの？

アパート経営とマンション経営の最大の違いは、マンションはワンルームから投資が可能だという点です。

また、一棟マンションと一棟アパートでは、建築費用や建築工期が大きく異なります。

マンションを建てるには、莫大な費用と広大な土地が必要になります。

初めから一棟マンションを建てるのは困難です。

一から建物を建てて賃貸を経営するのであれば、アパートから始めるのがおすすめです。

実は、アパートとマンションに明確な違いはありません。ただし、一般的には建築資材と階数によって以下のように分類されています。

簡単にいえば、アパートはマンションより安価な建築素材で建てられた低層の集合住宅だということです。

疑問２　アパート経営って本当に儲かるの？

端的にお伝えすると、アパート経営で億万長者になることは難しいといえます。

しかし、自己資金をある程度用意してリスクを事前に把握した上で始めれば、手堅く経営を続けていくことが可能だといえるでしょう。

不労所得で暮らしていくことを目標とするのではなく、節税しながら手取りを増やす、というイメージを持っておくことが重要です。

アパート投資を始める前に、事前の情報収集と目標設は必ず行っておきましょう。

疑問３　空室が出たらどうする？

まずは空室リスクの低い物件を手に入れることが重要ですが、どんな魅力的な物件であっても全く空室が発生しないということはあり得ません。

一度退去者があった場合、次の入居者が見つかるまで数カ月はかかるものと考えておきましょう。

また、空室が出てしまった場合には、部屋を探している方に魅力的な物件だと思ってもらえるような工夫をすると良いでしょう。

現在、部屋を探している方の多くはインターネットの不動産ポータルサイトを利用して物件を探しています。

入居者が見つからない場合は、入居物件を探している方に対して物件の魅力をネット上できちんと訴求できているか今一度確認するようにしましょう。

また、ターゲットとする入居者の層を見直すことも重要です。

例えば、ファミリー向けに賃貸に出していた物件を、ルームシェアでも入居できるようにすれば、入居者が見つかるといったことあるかもしれません。

内覧にきた方の印象を良くするために、共用部をきれいにするといった地道な工夫も重要ですね。

費用のかからない工夫を尽くしても入居者が見つからない、ということであれば、設備の老朽化などが原因である可能性が高いといえるでしょう。

初期費用を抑えたり、リフォームや新たな設備の導入をしたりして競合物件との差別化を図りたいですね。

疑問４　家賃を滞納されたらどうするの？

家賃の集金は、基本的に管理契約を交わした管理会社に任せることになります。

滞納された場合も、管理会社が適切な対応を取ってくれることでしょう。

もし滞納されるのが不安な場合には、入居の条件として「家賃保証会社との契約」を必須にしておきましょう。

疑問５　自己資金0円で始めてもいいの？

投資用ローンを組めば、自己資金ゼロでアパートを購入することも不可能ではありません。

しかし、借入額が大きくなればなるほど、収益を上げることは困難になってしまいます。

高額のローンを組んで利子が多額になったとしても、その分を家賃に上乗せできるわけではありません。

アパート経営を始める際には、最低でも借入額の1割、可能なかぎり自己資金を用意しておくようにしましょう。

疑問６　売却はどのタイミングで検討したらいいの？

その年の1月1日時点で建物の新築・購入から5年を超えていれば、売却を検討してみるのも良いでしょう。

不動産を売って利益を得た際には、「不動産譲渡所得税」と総称される税金がかかります。

不動産譲渡所得税の税率は、売却した年の1月1日時点で物件の所有期間が5年を超えているとそれまでの約半分に下がるのです。

1月1日時点で所有期間が5年を超えている場合には譲渡所得の20.315％、超えていない場合には39.63％の税金が発生します。

税率について、詳しくは７−３．物件を売るときにかかる税金をご覧ください。

アパートは法定耐用年数を超えると減価償却費の計上ができず、所得税・住民税の節税効果が薄れてしまいます。

物件を手に入れて5年が経過したタイミングで、一度売却を検討してみるのも良いでしょう。

疑問７　災害が起きて被災したら大損になるの？

火災保険と地震保険に加入しておけば、おおよそのことは補償でカバーされるでしょう。

火災保険の補償内容は非常に幅広く設定されており、以下のような事態に対して保険金が支払われることが一般的です。

ただし、火災保険は地震による損害は保障の対象外となります。

別途地震保険にも加入しておけば安心ですね。

７．アパート経営には欠かせない税金の知識

アパート経営は、投資の一種でありながらいわば事業の側面も持っています。

そのため、賃貸アパートは、購入するとき、所有しているとき、売却しているときに税金が発生します。

こちらでは、アパート経営を行う際にかかる税金について時系列に沿ってご説明します。

７−１．物件を買うときにかかる税金

物件を買うときには、以下のような税金が発生します。

不動産取得税

取得後6カ月〜1年半の間に各都道府県から「納税通知書」が送られてくるので、そこに記された金額を金融機関で納税することになります。

登録免許税

「登録免許税」とは、土地や建物を建築したり購入したりした際の「所有権保存登記」や「所有権移転登記」などの際にかかる税金のことです。

印紙税

売買契約書や、請負工事に関する契約書、住宅ローンを借り入れる際の金銭消費貸借契約書などの契約書を交わす際には、印紙税がかかります。

印紙税は契約書に記載されている金額によって税額が変わります。

消費税

消費税は、売り主が消費税の課税事業者であれば建物部分に対して課税されることとなります。

固定資産税・都市計画税

固定資産税・都市計画税はその年の1月1日時点の所有者に課されるものですが、中古で物件を購入した場合には、売り主との間で日割り清算が行われることが一般的です。

７−２．物件を持っているときにかかる税金

物件を所有しているときにかかる税金は以下のとおりです。

固定資産税・都市計画税

固定資産税と都市計画税は、その年の1月1日時点の不動産の所有者に納税義務があります。

居住する市区町村に対して納めるもので、4〜6月に額面の納税通知書と振り込み用紙が送られてきます。

所得税および住民税

家賃収入から諸経費や減価償却費などの費用を差し引いた儲け（＝「不動産所得」）が発生した場合にのみ、他の所得と合算され所得税・住民税が課税されます。

例えば会社員の方であれば、会社から支払われる給与所得とアパート経営で得られた不動産所得が合算され、それに対して所得税と住民税が課されるということですね。

ちなみに、家賃収入から差し引くことのできる経費として認められるのは以下のようなものです。

７−３．物件を売るときにかかる税金

物件を売却して利益＝「不動産譲渡所得」を得た場合にのみ、「不動産譲渡所得税」と総称される所得税・住民税がかかります。

不動産譲渡所得税は売却した年の1月1日時点で物件の所有期間が5年を超えているかいないかで大きく異なります。

※基準所得税額の2.1％の復興特別所得税を含む。

８．アパート経営をするときの確定申告

アパート経営を始めた場合、会社員の方であっても、確定申告は必須です。

会社員の方であれば、会社が給与所得から天引きして所得税・住民税などの税金を代わりに納めています。

しかし、アパート経営で使ったり儲けたりしたお金に関しては、自分で税務署に申告しなければなりません。

９．まとめ

一棟アパート経営は、土地を余らせている方や節税したい方にぴったりの不動産投資です。

事業として捉え、しっかりとリスクを把握して始めれば手堅く不労所得を得られる可能性があります。

事前にしっかりと情報収集を行い、ニーズや収益のことをきちんと考えて始めるようにしましょう。

アパート経営を検討されているなら、土地をお持ちの方はまず資料請求、これから物件を探すという方は不動産投資セミナーへの参加がおすすめです。

資料請求もセミナーへの参加も無料で行うことができます。

アパート経営を実際に始めるかどうかは、資料を読んだりセミナーで話を聞いだりして熟考してから決めるのでも遅くありません。

まずは情報収集の一つの手だと考えて踏み出してみましょう。