【誰でも分かる】アパート経営完全ガイド!失敗に繋がるリスクとは?

「土地が余っているから、アパート経営でも始めようかな」

「節税のためにアパート経営がいいって聞いたけど……」

「アパート経営は9割失敗する」といった情報を見つけて不安になってきた、という方も多いのではないでしょうか。

結論からお伝えすると、大きな利益を短期的に生み出すことは困難ですが、アパート経営は賃貸ニーズのある土地を持て余している方や節税を目指したい方には特におすすめの不動産投資です。

また、十分な自己資金を用意してリスクや収支に関する知識をしっかり身に付けておけば、手間のかからない副業として手堅く収益を上げることも夢ではありません

アパート経営、気になってるけどどうやって始めればいいんだろう?リスクは大丈夫なのかな……。
不動産のプロ
この記事では、アパート経営の流れやメリット・デメリット、よくある疑問などアパート経営を始めるまでに必要な知識を徹底解説します!

目次

1.アパート経営の基礎知識

アパート経営が気になっている方の多くは、

「不労所得が欲しいな」

「節税になるなら始めてみようかな」

と漠然とお考えなのではないでしょうか。

もちろん、そのイメージは間違っていません。

アパート経営で成功すれば、手堅く定期的に不労所得を得ることができます。

一方で、アパート経営は投資の一種である以上、失敗する危険性に繋がるデメリットも存在しているということを忘れてはなりません。

アパート経営のデメリットってどういうこと?
不動産のプロ
デメリットを理解するためには、まずアパート経営がどんなものかを知る必要があります。ここからは、アパート経営の特徴についてご説明しますね。

最初にデメリットを知りたい!という方は、こちらからお読みください。

1−1.アパート経営は不動産投資の一種

アパート経営は、不動産投資の一種です。

投資と聞くと、「リスクが大きそうで怖い」と不安に思われる方も多いのではないでしょうか。

株やFXで大きな損をしてしまったという失敗例を耳にしたことがある方もいらっしゃるでしょう。

しかし、アパート経営をはじめとする不動産投資は、他の投資に比べれば手堅く収益を上げられる可能性が高いといえます。

1-1-1.アパート経営はミドルリスク・ミドルリターンの手堅い投資方法

アパート経営をはじめとする不動産投資は、ミドルリスク・ミドルリターンの堅実な投資方法だといわれています。

そもそも不動産投資とは、購入したマンションやアパートなどの不動産を賃貸として入居者に貸し、家賃収入を得るというものです。

【不動産投資とは?】

不動産投資とは

FXや株には元手としたお金=元本を失う「元本割れ」の可能性が付いて回りますが、不動産投資の場合は投資対象として購入した不動産が資産として手元に残るため、元手がゼロになってしまう可能性は低いといえます。

また、入居者さえ見つかれば定期的に不労所得を得ることができるという堅実なリターンも期待できます。

【不動産投資と他の投資の比較】

投資のリスク
運用益(インカムゲイン)と売却益(キャピタルゲイン)
投資には、資産を保有して運用益=インカムゲインを得ることを目的とするものと、資産を購入したときよりも高い価格で売却して売却益=キャピタルゲインを得ることを目的とするものがあります。

不動産投資のなかにもキャピタルゲインを得るものもありますが、賃貸経営よりもリスクが高いため初心者の方にはおすすめできません。

1-1-2.預金よりもお得にお金が貯まる

「でも、リスクがあるなら貯金の方が安心なんじゃない?」

と思われるかもしれません。

確かにリスクだけを見れば、貯金の方がアパート経営よりも優れていますが、リターンを考えるとアパート経営が優れています。

現在、一般的な定期預金の金利は0.01〜0.25%です。

一方、アパート投資の実質利回りは4〜5%が一般的だとされています。

メモ
不動産の「利回り」には、以下の3種類があります。
 
想定利回り……物件購入価格に対する満室時の年間家賃収入の割合
表面利回り……物件購入価格に対する現在の入居状況から得られる年間家賃収入の割合
実質利回り……物件購入価格に対する現在の経費を差し引いた年間家賃収入の割合

これらの利回りはパーセンテージで示され、高いほど投資額に対するリターンが大きいと考えられるのですが、それぞれの利回りは状況によって大きく変わります。

例えば想定利回りは、入居者が見つからなければ意味はありません。表面利回りが高くとも、建物の老朽化によって修繕費などの経費が嵩めば実質利回りは低くなります。

不動産投資を行う場合は、実質利回りのことを考える必要があります。

1-1-3.インフレ対策になる

さらに、不動産投資なら、インフレの対策にもなります。

インフレとは
「インフレーション」の略。物価の上昇のことを指します。

物価が上昇すると、現金の価値は下がってしまいます。

そのため、いくら多額の貯金をしていても、物価が上がってしまえばその分価値が下がってしまうことにもなります。

メモ
日本銀行のサイトによれば、昭和40年(1965年)の1万円は消費者物価指数に基づいて計算すると平成30年(2018年)の約4万2千円に相当するとされています。

半世紀で物価が4倍以上に上昇し、相対的貨幣の価値が下がっていることが分かりますね。

しかし、不動産であれば、物価が上昇した分価値も上がる傾向にあります。

そのため、現金を所持しているよりも、資産の一部を不動産で所有していた方が安心な一面があるといえるのです。

メモ
例えば、昭和43年(1968年)に竣工した霞ヶ関ビルディングの竣工当時の1坪当たりの家賃は1万5千円でした。

50年以上経って建物自体の価値は大きく目減りしているはずの現在の賃料は1坪当たり2万7,000〜3万円です。

物価の上昇に伴って賃料が上がっていることが分かりますね。

1−2.アパート経営はこんな方向きの投資

アパート経営は、以下のような方に向いているといえるでしょう。

【アパート経営が向いている方】
  • ① 賃貸ニーズのある土地を持て余している方
  • 周辺の開発が進んでいるなど、賃貸としてのニーズが見込める土地を持て余している方にはアパート経営はぴったりの不動産投資です。
  • ② 節税を目指したい方
  • アパート経営を行うと高い節税効果が見込める可能性があります。詳しくは「メリット4 高い節税効果が見込める」で解説しています。
  • ③ 手間のかからない副業で不労所得を得たい方
  • アパート経営を行う場合、一般的に管理会社に物件の管理を一任することになります。
    入居者の募集や、居住者への対応、家賃の集金など、諸般の業務は全て管理会社に任せられます。
    忙しい会社員の方が副業として始めるのにぴったりです。
  • なるほど。土地が余っているし、節税効果があるのも魅力的だな。でも、アパート経営って難しそう……
    不動産のプロ
    アパート経営はどんな流れで進めるのか、気になりますよね。ここから詳しく解説していきましょう

    2.誰でも分かる!アパート経営の流れ

    それでは、実際アパート経営を行うとき、どのような流れになるのか確認していきましょう。

    2-1. 所有している土地にアパートを建てる場合
    2-2. 新築もしくは中古のアパートを購入する場合
    に分けてご説明します。

    2−1.所有している土地にアパートを建てる場合

    所有している土地にアパートを建てる場合、賃貸経営を始めるまでの流れは以下のとおりです。

    【所有している土地にアパートを建てる場合の流れ】

    所有する土地にアパートを建てて経営を始める際の流れ

    「面倒臭そう、こんなことができるかな……」

    と不安に思った方もいらっしゃるかもしれません。

    しかし、不動産会社が決まれば、その先の過程は不動産会社の担当者のサポートを受けて進められると考えて良いでしょう。

    アパートを新築して賃貸経営を始める場合、最も重要なのは不動産会社選びです。

    アパート経営を行う際には、やはり居住者にとって魅力的な物件を建てられるかが大切です。

    アパートは決して安い買い物ではありませんから、安心して任せられる不動産会社かどうか、しっかり見極めなくてはなりませんよね。

    メモ
    不動産会社のなかには、賃貸物件の新築から管理までをワンストップで行っているところもあります。

    そのような会社を選ぶのであれば、長い付き合いになることは必至です。より慎重に選ばなくてはならないことが分かりますよね。

    不動産会社を選ぶ際には、まず、複数の不動産会社に相談し、比較・検討して信頼の置けるパートナーを見つけることが重要です。

    とはいえ、自力で複数の不動産会社を探して、それぞれとやりとりするのは大変なので、「HOME4U土地活用」のような、一括問合せサイトをうまく利用しましょう。

    HOME4U土地活用



    HOME4U土地活用」を利用すれば、複数の不動産会社に一括で問い合わせを済ませることができます

    HOME4U土地活用、NTTグループの株式会社NTTデータスマートソーシングが運営するサービスです。

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    【HOME4Uのポイント】
    • ・厳選された不動産会社のみが参加しており、悪徳業者は排除されている
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    • ・個人情報はユーザーが選んだ不動産会社だけに共有される

    利用の際は、所有している土地の場所やあなたの連絡先などの簡単な情報を一度入力するだけです。

    大手から中小規模の会社に至るまで多数の不動産会社が参加しており、情報を入力すればあなたがお持ちの土地に対応している不動産会社のなかから最大7社にプラン請求を行うことができます。

    各不動産会社が、あなたの土地に適したアパート建築のプランを提案してくれるので、内容を比較・検討して信頼できそうな不動産会社とコンタクトを取ってみましょう。

    様々な経営プランを見ることで、アパート経営の具体的なイメージが湧いてきますよ。

    分からないことがあれば不動産会社の担当者に確認し、その過程で信頼の置ける担当者かどうかを見極めるのも良いですね。無料で利用できるので、まずは気軽にプラン請求してみましょう。

    HOME4U土地活用の詳細はこちら>>

    メモ
    もしあなたの所有する土地でアパート経営を行っても賃貸ニーズが見込めないという結論が出てしまった場合にも、HOME4U土地活用であればアパート経営以外の土地活用プランを請求することが可能です。

    駐車場経営や高齢者施設の経営、店舗経営などが考えられます。土地活用について詳しく知りたいという方は「【土地タイプ別】人気の土地活用方法10種類を比較!事例付きで解説」をご覧ください。

    2−2.新築もしくは中古のアパートを購入する場合

    新築もしくは中古のアパートを購入して始める場合は、以下のような流れになります。

    【新築もしくは中古のアパートを購入する場合】

    アパートを購入して経営を始める際の流れ

    新築アパートと中古アパートのどちらが良いのかは状況次第、一長一短だといえます。

    それぞれのメリット・デメリットを精査してどちらを選ぶのか考えるようにしましょう。

    【新築アパートのメリット・デメリット】
    • ◎メリット
    • ・入居者が見つかりやすい
    • ・内装や設備などの面で競合物件との差別化を図れる
    • ・中古アパートに比べて有利な条件で融資を受けられる
    • ・すぐに修繕が必要になる心配は少ない
    • ×デメリット
    • ・初期費用が高い
    • ・経営を始めるまでに時間がかかる可能性がある
    • ・理想どおりの物件が建てられるとは限らない
    【中古アパートのメリット・デメリット】
    • ◎メリット
    • ・初期費用を抑えられる
    • ・すぐに経営を始められる
    • ・現物を見て購入を決められる
    • ・購入時の入居率で物件を選ぶことができる
    • ×デメリット
    • ・修繕やリフォームが必要になる可能性が高い
    • ・ローンの借入条件などが新築に比べて不利になることがある
    • ・購入に頭金が必要
    • ・新築より節税効果が低い可能性がある

    3.アパート経営に乗り出す前にしておくべきこと

    所有している土地にアパートを建てるにせよ、既に建てられたアパートを購入するにせよ、以下の2点は実際に動き出す前に必ず行っておきましょう

    ① 事前の情報収集

    事前の情報収集は、不動産投資で失敗しないために非常に重要です。

    まず、アパート経営のメリットやデメリット、リスクなどをきちんと理解し、本当にアパート経営を行うことが自分にとってメリットになるのか熟考する必要があります。

    また、どのような土地・物件に賃貸ニーズがあるのかといったことも理解しておきたいですね。

    アパート経営のメリットばかりを考え、「不労所得が欲しい」と軽い気持ちで始めてしまうと失敗しかねません

    とはいえ、初心者の方がアパート経営に関して自力で情報を集め、物件を購入し、経営を始める、というのは非常に難易度が高く現実的ではありません。

    アパート経営に乗り出す前に、まずは初心者向けの基礎的な知識からしっかりと学び、専門家のサポートを受けて投資を進めることができる不動産投資セミナーに参加しましょう。

    不動産投資セミナーとは
    不動産鑑定士や建築士、宅地建物取引士、投資家など不動産投資を熟知した講師が不動産投資にまつわる知識を教えるセミナー。

    不動産投資セミナーの多くは、賃貸物件の販売や管理を行う不動産会社や不動産投資会社が開催しています。

    まずは、初心者向けセミナーに参加して基礎知識を身につけるのが良いでしょう。

    注意
    なかには不動産投資のリスクの説明をせずメリットだけを強調し、参加者に無理に投資を勧める悪徳な不動産投資セミナーもあります。

    不動産投資セミナーに参加する場合には、必ず不動産投資のリスクをきちんと説明してくれる業者を選ぶようにしましょう。

    不動産投資のリスク面をしっかり説明してくれるセミナーとして特に有名なのは、シノケンの不動産投資セミナーです。

    シノケンのセミナー

    創業35年超、東証ジャスダック上場の不動産会社シノケングループの子会社「シノケンハーモニー」が行っている不動産投資セミナーで、不動産投資の現場を熟知しているプロの視点から、実際にあった失敗事例やその回避法などをしっかり教えてくれます

    まずは初心者向けセミナーに参加して、徐々に実践的な知識を身に付けていきましょう。

    シノケンのセミナーの詳細はこちら>>

    また、一棟マンション・アパートなどの投資物件なら武蔵コーポレーションのセミナーもおすすめです。

    武蔵コーポレーションは、一棟ものの投資用不動産に特化しているため、アパート経営に関するノウハウをしっかり学ぶことができるのが嬉しいポイントです。

    武蔵コーポレーションが管理する15,000を超える物件の入居率は97.5%を誇っているので、投資を始めて以降もしっかりサポートしてくれることが分かりますね。

    初心者向け、収益増大、相続税対策など、目的に応じたさまざまなセミナーが開催されているのも魅力です。

    また、「買ってはいけない収益物件を見極める」と題打ったセミナーも開催されているので、アパート経営で失敗したくない方も必見ですよ。

    武蔵コーポレーションのセミナーの詳細はこちら>>

    不動産のプロ
    セミナーについてもっと詳しく知りたいという方は、「【優良企業厳選】おすすめ不動産投資セミナーと悪徳業者の見分け方」をご覧ください。

    ② 投資目的の設定

    投資目的の設定も忘れてはなりません

    漠然とした成功を目指すのではなく、自分が何のためにアパート経営を行いたいのか、収支がどのようになれば成功なのか、必ず目的を設定しておきましょう。

    4.不動産屋が本音で語る!アパート経営のデメリットとは?

    アパート経営は、投資である以上リスクが存在していることも事実です。

    アパート経営には、主に「空室率が上がりやすい」「大規模修繕に備えておく必要がある」という2つのデメリットがあります。

    デメリット1 空室率が上がりやすい

    不動産投資に付いて回る最大のリスクともいえるのが「空室リスク」です。

    いくら物件を用意しても、入居者が見つからなければ収益を上げることはできません。

    特にアパートはマンションに比べて一棟あたりの部屋数が少ないため、一室の空室が空室率に与える影響が大きいといえます。

    また、低層のアパートは地価の安い郊外に建てられることが多いため、首都圏の高層マンションに比べニーズが少ないということも理由として考えられます。

    しかし、先述のとおり空室リスク自体はアパート経営に限ったものではなく、全ての不動産投資にいえるものです。

    ワンルームマンション(区分マンション)や戸建てを賃貸として経営しているときには、一人の入居者に家賃収入を依存することとなり、オールオアナッシングの経営になってしまいます。

    一棟アパートであれば複数の入居者からの家賃収入が見込めるので、リスク分散にもなるといえるでしょう。

    もちろん満室で経営を続けられるに越したことはありませんが、常に満室という想定で経営を始めるのは言ってしまえば取らぬ狸の皮算用です。

    3種類の利回りの違いや、一度退去があると次の入居者が見つかるまで数カ月かかる可能性があることを念頭に置いた上で資金繰りを考えておきましょう。

    また、きちんと賃貸ニーズのある立地や物件であるかどうかの見極めも重要ですね。

    デメリット2 大規模修繕に備えておく必要がある

    どんな建物も、設備の老朽化などでメンテナンスが必要となります。

    アパートは、マンションに比べて建築資材や工法などの耐用性が低いため、修繕が必要になる頻度が高いといわれています。

    10〜15年程度に一度、大規模な修繕が必要になると考えておいた方が良いでしょう。

    アパート経営を行う場合は、修繕が必要になったときのために、自身で資金を積み立てておきましょう

    不動産のプロ
    不動産投資のリスクについてもっと詳しく知りたいという方は、「【プロ解説】不動産投資は9割が失敗?事例から学ぶリスクと回避法」をご覧ください。

    5.アパート経営の4大メリット

    それでは、アパート経営のメリットにはどのようなものがあるのでしょうか。

    メリット1 空室リスクを分散できる

    アパートの場合、複数の部屋があるため、空室のリスクを分散させることができます。

    一方、アパート経営とよく比較されるワンルームマンション投資の場合は、家賃収入は一人の入居者に依存してしまうリスクがあります。

    高価な家賃を毎月得られていても、退去されてしまえば一気に収入はゼロです。

    複数の入居者から家賃を見込めるのは、大きなメリットですよね。

    メリット2 利回りが高い傾向にある

    アパート経営は、ワンルームマンション投資に比べて利回りが高い傾向にあります。

    【アパートとワンルームマンションの平均的な利回り】

    ※横にスクロールできます
    物件種別 表面利回り
    アパート 新築 5〜7%
    中古 5〜8%
    ワンルームマンション 新築 3〜6%
    中古 5〜7%

    ※想定利回りは物件や地方によって大きく異なり、地価の高い都市部の方が低い傾向にあります。

    費用に対してより大きな収益が期待できるということですね。

    メリット3 運用の自由度が高い

    アパート経営は土地と建物を丸ごと所有することになります。

    そのため、大家の意思を反映した運用が行えるのが魅力の一つです。

    新築する場合であれば予算と土地の形に合いさえすれば一から自分の理想の物件を立てることが可能ですし、中古の場合にも、自分の意思でリフォームを行ったり周囲の環境を整えたりすることができます。

    周辺の賃貸ニーズに応じて、柔軟に競合物件との差別化を図る施策を取ることができますね。 

    また、仮に建物が老朽化しても土地が資産として残るので、取り壊して土地を売却したり、新たにアパートやその他の建物を建て直したりすることもできます。

    メリット4 高い節税効果が見込める

    アパート経営を行うと、以下の税金が節税できる可能性があります。

    【アパート経営で節税できる可能性のある税金】
    • ・固定資産税(既に所有していた土地にアパートを新築した場合)
    • ・都市計画税(既に所有していた土地にアパートを新築した場合)
    • ・所得税
    • ・住民税
    • ・相続税

    所得税住民税相続税が節税できる可能性は不動産投資全般にいえることですが、アパート経営の場合には、所有していた土地にアパートを建てることで固定資産税都市計画税が節税できるというのが特徴の一つです。

    メモ
    アパートを建てることによって、土地に課される固定資産税が約1/6に、都市計画税が約1/3に軽減されます。

    また、不動産投資そのものについてのメリットとしては以下のようなものが挙げられます。

    【不動産投資のメリット】
    • ・毎月安定した不労所得が期待できる
    • ・ローンを組めるため自己資金が少なくても始められる
    • ・家族へ遺す生命保険代わりにもなる
    • ・税金対策としても有効

    不動産投資のメリットや節税効果について更に詳しく知りたいという方は、「不動産投資とは?不労所得以外の3つのメリットと成功のコツ」をご覧ください。

    6.アパート経営に関するよくある疑問

    アパート経営に乗り出す前に、いくつか気になる点があるのではないでしょうか。

    ここでは、アパート経営に関するよくある疑問にお答えしましょう。

    疑問1 アパート経営とマンション経営って何が違うの?

    アパート経営とマンション経営の最大の違いは、マンションはワンルームから投資が可能だという点です。

    また、一棟マンションと一棟アパートでは、建築費用や建築工期が大きく異なります

    ※横にスクロールできます
    1坪あたりの建築費用 建築費用
    アパート(鉄骨造) 50〜60万円 階数プラス1カ月
    マンション(鉄骨コンクリート造) 70〜100万円 階数プラス2〜3カ月

    マンションを建てるには、莫大な費用と広大な土地が必要になります

    初めから一棟マンションを建てるのは困難です。

    一から建物を建てて賃貸を経営するのであれば、アパートから始めるのがおすすめです。

    メモ
    実は、アパートとマンションに明確な違いはありません

    ただし、一般的には建築資材と階数によって以下のように分類されています。

    ※横にスクロールできます
    建築資材 階数
    アパート ・木造
    ・軽量鉄骨造(プレハブ工法)
    2階建てが一般的
    マンション ・鉄骨コンクリート造
    ・鉄筋鉄骨コンクリート造
    ・軽量気泡コンクリート造
    3階建て以上が一般的

    簡単にいえば、アパートはマンションより安価な建築素材で建てられた低層の集合住宅だということです。

    疑問2 アパート経営って本当に儲かるの?

    端的にお伝えすると、アパート経営で億万長者になることは難しいといえます。

    しかし、自己資金をある程度用意してリスクを事前に把握した上で始めれば、手堅く経営を続けていくことが可能だといえるでしょう。

    不労所得で暮らしていくことを目標とするのではなく、節税しながら手取りを増やす、というイメージを持っておくことが重要です。

    アパート投資を始める前に、事前の情報収集と目標設は必ず行っておきましょう。

    疑問3 空室が出たらどうする?

    まずは空室リスクの低い物件を手に入れることが重要ですが、どんな魅力的な物件であっても全く空室が発生しないということはあり得ません。

    一度退去者があった場合、次の入居者が見つかるまで数カ月はかかるものと考えておきましょう。

    また、空室が出てしまった場合には、部屋を探している方に魅力的な物件だと思ってもらえるような工夫をすると良いでしょう。

    【空室が出た場合の対処法の例】
    • (1)インターネットでの訴求ができているか再確認
    • (2)ターゲットとする層の見直し
    • (3)共用部をきれいにする
    • (4)入居者に人気のある設備を導入する(宅配ボックス、Wi-Fiなど)
    • (5)入居者の費用負担を減らす
    • (6)リフォームやリノベーションを行う

    現在、部屋を探している方の多くはインターネットの不動産ポータルサイトを利用して物件を探しています。

    入居者が見つからない場合は、入居物件を探している方に対して物件の魅力をネット上できちんと訴求できているか今一度確認するようにしましょう。

    また、ターゲットとする入居者の層を見直すことも重要です。

    例えば、ファミリー向けに賃貸に出していた物件を、ルームシェアでも入居できるようにすれば、入居者が見つかるといったことあるかもしれません。

    内覧にきた方の印象を良くするために、共用部をきれいにするといった地道な工夫も重要ですね。

    費用のかからない工夫を尽くしても入居者が見つからない、ということであれば、設備の老朽化などが原因である可能性が高いといえるでしょう。

    初期費用を抑えたり、リフォームや新たな設備の導入をしたりして競合物件との差別化を図りたいですね。

    疑問4 家賃を滞納されたらどうするの?

    家賃の集金は、基本的に管理契約を交わした管理会社に任せることになります。

    滞納された場合も、管理会社が適切な対応を取ってくれることでしょう。

    もし滞納されるのが不安な場合には、入居の条件として「家賃保証会社との契約」を必須にしておきましょう

    家賃保証会社とは
    万一入居者が家賃を滞納した場合、家賃を立て替えて家主に支払ってくれる会社のことです。

    疑問5 自己資金0円で始めてもいいの?

    投資用ローンを組めば、自己資金ゼロでアパートを購入することも不可能ではありません

    しかし、借入額が大きくなればなるほど、収益を上げることは困難になってしまいます。

    高額のローンを組んで利子が多額になったとしても、その分を家賃に上乗せできるわけではありません

    アパート経営を始める際には、最低でも借入額の1割、可能なかぎり自己資金を用意しておくようにしましょう。

    疑問6 売却はどのタイミングで検討したらいいの?

    その年の1月1日時点で建物の新築・購入から5年を超えていれば、売却を検討してみるのも良いでしょう。

    不動産を売って利益を得た際には、「不動産譲渡所得税」と総称される税金がかかります。

    不動産譲渡所得税とは
    不動産を売却して利益を得た場合の「不動産譲渡所得」に対して課される、所得税・住民税の総称。所得税には、特別復興所得税が含まれる。

    不動産譲渡所得税の税率は、売却した年の1月1日時点で物件の所有期間が5年を超えているとそれまでの約半分に下がるのです。

    1月1日時点で所有期間が5年を超えている場合には譲渡所得の20.315%、超えていない場合には39.63%の税金が発生します。

    税率について、詳しくは7−3.物件を売るときにかかる税金をご覧ください。

    アパートは法定耐用年数を超えると減価償却費の計上ができず、所得税・住民税の節税効果が薄れてしまいます。

    物件を手に入れて5年が経過したタイミングで、一度売却を検討してみるのも良いでしょう。

    注意
    不動産譲渡所得税がかかるのは、物件を売って利益=不動産譲渡所得を得た場合のみです。

    不動産譲渡所得は、売却代金−(売却費用+取得費用)で計算できます。つまり、売却代金から購入にかけた費用と、売却にかけた費用を差し引いた純利益のことです。

    疑問7 災害が起きて被災したら大損になるの?

    火災保険と地震保険に加入しておけば、おおよそのことは補償でカバーされるでしょう。

    火災保険の補償内容は非常に幅広く設定されており、以下のような事態に対して保険金が支払われることが一般的です。

    【一般的な火災保険の補償内容】
    • ・火災
    • ・落雷
    • ・破裂、爆発(ガス漏れに引火して爆発したなどの損害)
    • ・天候による損害(風、雹、雪などによる損害)
    • ・水漏れ
    • ・水災(台風や豪雨などによる損害)
    • ・盗難(泥棒に設備を壊された損害など)
    • ・集団行為等にともなう暴力行為(暴動などで設備を壊された場合の損害など)
    • ・建物外部からの物体の落下、飛来、衝突(飛んできたボールで窓が割れた場合の損害など)

    ただし、火災保険は地震による損害は保障の対象外となります。

    別途地震保険にも加入しておけば安心ですね。

    なるほど、不安に思っていた部分がスッキリしました。
    不動産のプロ
    事前にどのようなリスクがあるか把握して、備えておくようにしましょう。

    7.アパート経営には欠かせない税金の知識

    アパート経営は、投資の一種でありながらいわば事業の側面も持っています。

    そのため、賃貸アパートは、購入するとき、所有しているとき、売却しているときに税金が発生します。

    こちらでは、アパート経営を行う際にかかる税金について時系列に沿ってご説明します。

    7−1.物件を買うときにかかる税金

    物件を買うときには、以下のような税金が発生します。

    【物件を買うときに発生する税金】
    • ・不動産取得税
    • ・登録免許税
    • ・印紙税
    • ・消費税
    • ・固定資産税、都市計画税

    不動産取得税

    不動産取得税とは
    不動産を購入したり、新築・増築したり、贈与されたりした際に都道府県によって課税される地方税。

    取得後6カ月〜1年半の間に各都道府県から「納税通知書」が送られてくるので、そこに記された金額を金融機関で納税することになります。

    登録免許税

    登録免許税」とは、土地や建物を建築したり購入したりした際の「所有権保存登記」や「所有権移転登記」などの際にかかる税金のことです。

    所有権保存登記とは
    所有権の登記のない不動産に対して最初に行われる所有権登記のこと。
    所有権移転登記とは
    不動産の所有権が売り主から買い主に移転したことを公示するための登記のこと。

    印紙税

    売買契約書や、請負工事に関する契約書、住宅ローンを借り入れる際の金銭消費貸借契約書などの契約書を交わす際には、印紙税がかかります

    印紙税は契約書に記載されている金額によって税額が変わります。

    消費税

    消費税は、売り主が消費税の課税事業者であれば建物部分に対して課税されることとなります。

    固定資産税・都市計画税

    固定資産税・都市計画税はその年の1月1日時点の所有者に課されるものですが、中古で物件を購入した場合には、売り主との間で日割り清算が行われることが一般的です。

    7−2.物件を持っているときにかかる税金

    物件を所有しているときにかかる税金は以下のとおりです。

    【物件を持っているときに発生する税金】
    • ・固定資産税、都市計画税
    • ・所得税
    • ・住民税

    固定資産税・都市計画税

    固定資産税と都市計画税は、その年の1月1日時点の不動産の所有者に納税義務があります。

    居住する市区町村に対して納めるもので、4〜6月に額面の納税通知書と振り込み用紙が送られてきます。

    所得税および住民税

    家賃収入から諸経費や減価償却費などの費用を差し引いた儲け(=「不動産所得」)が発生した場合にのみ、他の所得と合算され所得税・住民税が課税されます

    例えば会社員の方であれば、会社から支払われる給与所得とアパート経営で得られた不動産所得が合算され、それに対して所得税と住民税が課されるということですね。

    ちなみに、家賃収入から差し引くことのできる経費として認められるのは以下のようなものです。

    【家賃収入から差し引かれる必要経費の例】
    • ・修繕費
    • ・損害保険料
    • ・不動産会社への管理手数料
    • ・入居者募集のための広告宣伝費
    • ・立ち退き料
    • ・共用部の水道光熱費
    • ・ローン金利
    • ・その他雑費
    • ・減価償却費
    • ・固定資産税、都市計画税
    • ・税理士や弁護士などへの不動産賃貸にかかわる報酬
    • など

    7−3.物件を売るときにかかる税金

    物件を売却して利益=「不動産譲渡所得」を得た場合にのみ、「不動産譲渡所得税」と総称される所得税・住民税がかかります

    不動産譲渡所得とは
    売却代金−(取得費+譲渡費用)で計算することができる。つまり、物件を売却して得た金額から、購入時に支払った費用と売却のために必要となった費用を差し引いた金額のこと。

    不動産譲渡所得税は売却した年の1月1日時点で物件の所有期間が5年を超えているかいないかで大きく異なります

    【不動産譲渡所得税の税率】

    ※横にスクロールできます
    所得税(※) 住民税 合計
    1月1日時点で所有期間5年以下の場合 30.63% 9% 39.63%
    1月1日時点で所有期間5年超の場合 15.315% 5% 20.315%

    ※基準所得税額の2.1%の復興特別所得税を含む。

    こんなに色々税金がかかるんですね……。
    不動産のプロ
    きちんと費用の概念を理解して確定申告を行えば、節税できる部分もあります。きちんと確定申告を行いましょう。

    8.アパート経営をするときの確定申告

    アパート経営を始めた場合、会社員の方であっても、確定申告は必須です。

    会社員の方であれば、会社が給与所得から天引きして所得税・住民税などの税金を代わりに納めています。

    しかし、アパート経営で使ったり儲けたりしたお金に関しては、自分で税務署に申告しなければなりません。

    9.まとめ

    一棟アパート経営は、土地を余らせている方や節税したい方にぴったりの不動産投資です。

    事業として捉え、しっかりとリスクを把握して始めれば手堅く不労所得を得られる可能性があります。

    事前にしっかりと情報収集を行い、ニーズや収益のことをきちんと考えて始めるようにしましょう。

    アパート経営を検討されているなら、土地をお持ちの方はまず資料請求、これから物件を探すという方は不動産投資セミナーへの参加がおすすめです。

    資料請求もセミナーへの参加も無料で行うことができます。

    アパート経営を実際に始めるかどうかは、資料を読んだりセミナーで話を聞いだりして熟考してから決めるのでも遅くありません

    まずは情報収集の一つの手だと考えて踏み出してみましょう。

    不動産のプロ
    既に土地をお持ちの方はHOME4U土地活用、これから経営するアパートを探すという方はシノケンハーモニーの不動産投資セミナーまたは武蔵コーポレーションのセミナーの利用がおすすめです。

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    01 【実績】
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