囲繞地の売却は可能？囲繞地と囲繞地通行権、囲繞地売却について

囲繞地（いにょうち）とは、袋地を取り囲む土地のことです。
囲繞地にお住まいの方の中には、袋地の所有者が敷地内を通路として使用している方もいらっしゃるのではないでしょうか？
これは、袋地の所有者が持つ囲繞地通行権（袋地通行権）という権利によるものです。
もちろん、囲繞地ならどこでも自由に通行できるという訳ではなく、囲繞地の所有者にとって最も損害の少ない場所であることが前提となり、囲繞地通行権を行使するためには、原則、通行料を支払う必要があります。

とは言え、囲繞地の所有者としては、他人が敷地内を通るということに抵抗を感じる方もいらっしゃるのではないでしょうか？
また、囲繞地の売却を検討している場合、他人が通行することが売却に影響するのではないかという不安を感じますよね。
そこで今回は、囲繞地について詳しく紹介します。

税理士法人チェスター代表
福留 正明

公認会計士・税理士・行政書士。相続税対策に強みを持つ税理士法人チェスターの代表社員。株式会社チェスターでは、年間100億円以上の売却案件を豊富に取り扱っている。 TV/雑誌など各種メディアからの取材歴多数。また、土地や相続についての書籍も多数出版している。

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１．囲繞地とは

囲繞地とは袋地を囲む土地のことです。袋地は道路に接していない土地のことで、無道路地と呼ばれることもあります。

囲繞地や袋地は、相続によって代々切り分けていくうちに、道路に接しない袋地や、袋地を囲む囲繞地が誕生します。
ちなみに、準袋地という土地もあり、池沼、河川、水路もしくは海、崖などによって公道に出られない土地のことです。

２．囲繞地通行権と通行料

袋地や準袋地の所有者が生活するためには、囲繞地を通って道路に出る必要があります。
そのため、袋地や準袋地の所有者には囲繞地を通行できる権利があり、その権利を「囲繞地通行権（袋地通行権）」と言います。

引用：民法第210条
（公道に至るための他の土地の通行権）

１．他の土地に囲まれて公道に通じない土地の所有者は、公道に至るため、その土地を囲んでいる他の土地を通行することができる。

２．池沼、河川、水路若しくは海を通らなければ公道に至ることができないとき、又は崖があって土地と公道とに著しい高低差があるときも、前項と同様とする。

囲繞地通行権は民法によって定められている権利となり、囲繞地通行権があることによって袋地や準袋地の所有者は他者の土地を通行できます。ただし、原則として囲繞地通行権を行使する代わりとして、囲繞地の所有者に対して通行料の支払いが必要です。

２－１．囲繞地の通行料

囲繞地の通行料については、民法212条に以下のように記載されています。

引用：民法212条
（公道に至るための他の土地の通行権）
第２１０条の規定による通行権を有する者は、その通行する他の土地の損害に対して償金を支払わなければならない。
ただし、道路の開設のために生じた損害に対するものを除き、１年ごとにその償金を支払うことができる。

囲繞地を通行する場合には、通行料を年払いで支払うことが原則となっています。ただし明確な金額は明示されていません。
基本的には袋地の所有者と囲繞地の所有者が協議して決めます。
協議によって金額が決まらない場合には、裁判所が金額を決めるケースもありますが、この場合には近隣の相場が参考とされます。
しかし、近隣に囲繞地が無いなど相場を把握できないケースでは、土地の賃貸価格、いわゆる駐車場の金額などが参考にされることもあります。

２－２．囲繞地の通行料が必要ないケース

囲繞地を通行する際に通行料が必要ないケースは2つあります。

ケース１：分筆や一部譲渡によって袋地が発生した場合

もともと1つの土地を分筆、一部を譲渡したことが要因となり袋地が発生した場合、袋地の所有者は無償で、囲繞地を通行できます。
ただし、この場合は、分筆や譲渡によって囲繞地となった土地のみ通行できるという条件が付きます。

ケース２：無償の通行地役権と解釈される場合

通行地役権とは、他人の土地を通行できる権利のことです。
囲繞地通行権と似ていますが、囲繞地通行権は、所有者同士の合意は不要で、袋地の所有者が自動的に取得している権利です。
一方、通行地役権は、土地の所有者と土地を通行する人、双方の合意が必要です。
また、通行に関しての対価についても、金額を設定しても無償でも良いことになっています。

昔からその通路（囲繞地）を通行することを所有者が認めており、無償で通行できる状態だった場合は、無償の通行地役権と解釈され、その後も無償で通行できると認められるケースもあります。

２－３．囲繞地通行権は原則拒否できない

囲繞地の所有者は原則として囲繞地通行権を拒否できません。
囲繞地通行権は、通行の許可以外にも必要に応じて通路を開設することも認められています。
そのため、袋地の所有者が囲繞地通行権を行使した場合には、従うしかありません。
しかし、利用に制限を設けることは可能です。

囲繞地通行権の原則は「囲繞地の所有者にとって損害が最も少ない場所」であることから、他の土地に空き地がある場合などは、そちらを通行してもらうように交渉できます。また、上記で説明したように、分筆や譲渡によって囲繞地と袋地が発生した場合には、もともと1つの土地であった囲繞地を通行してもらえます。

３．囲繞地を売却するポイント

囲繞地は囲繞地通行権を設定され、敷地の利用に制限がかかる可能性があるということから、通常の宅地よりも売却が難しいとされています。また、売却価格も相場よりも低くなることが一般的です。
囲繞地を売却するためには以下の3つがポイントです。

３－１．袋地とセットで売却する

袋地とセットで売却する方法は、「袋地を買い取ってから囲繞地と一緒に売却する」「袋地の所有者と一緒に売りに出す」という2つの選択肢があります。

囲繞地と袋地を一緒に売却する場合は、1つの大きな土地となるため、通常の宅地と同じように売却することが可能であり、土地の面積が広くなることから売却価格も高くなる可能性があります。
袋地の所有者と一緒に売却する場合には、トラブルを避けるためにも売却後の利益に対する取り分について、きちんと協議しましょう。

３－２．袋地の所有者と等価交換をする

等価交換は土地と土地を交換するという方法です。
同一種類で資産価値が同じ場合には、譲渡所得税の交換の特例も利用できるため、袋地の所有者と相談して等価交換をするという方法もひとつです。

等価交換をスムーズに進めるためには、接道義務を満たしている幅の通路を提供することが望ましいでしょう。
そうすることで、袋地の所有者にとってもメリットが生まれます。

３－３．不動産会社に買い取ってもらう

通常の売買では購入希望者がなかなか見つからないという可能性も考えられるため、不動産会社に買い取ってもらうという方法も検討しましょう。買い取りの場合、相場よりも低くなる可能性はありますが、売却の難しい不動産でも早く売却できます。
買主が不動産会社になるため、仲介手数料を支払う必要もありません。
囲繞地の買い取りを依頼する場合には、訳あり物件などを多く扱っており、実績の多い不動産会社に依頼しましょう。

まとめ

囲繞地は囲繞地通行権の関係によって、自身が所有する土地でありながら、すべてを自由に利用できないという制限を受ける可能性があります。そうなると、通常の宅地よりも売却価格が低くなったり、売却が難しくなったりというデメリットがあります。

しかし、袋地や接道義務を満たしていない旗竿地などの再建築不可物件よりは売却の可能性は高くなります。
囲繞地など売却に影響を及ぼす事案が考えられる土地の売却を検討している場合には、訳アリ物件に強い不動産会社を探すことをお勧めします。