固定資産税評価額から売却相場を掴む方法

売却相場にはいくつか把握方法がある

一物四価といわれ、同じ不動産でも4つの価格があります。

実勢価格、公示価格、相続税評価額、固定資産税評価額です。

固定資産税評価額は3年に1回、市区町村が価格を公表します。

公示価格の7割程度が目安となっており、これによって毎年の固定資産税が決まります。

固定資産税評価額は市場価格とまったく同じとはいかず、若干の乖離があります。

固定資産税評価額 = 地価公示価格 × 0.7

という図式が成り立ちます。

固定資産税評価額は3年に一度の改定のため現実の取引とは少し乖離が生まれます。

現在は日本がアベノミクス好調であるものの、中国のバブルがはじけたと報道されており、不動産価格が揺れ動きやすい状況にあります。

固定資産税評価額の決まり方

まず、主要な路線価格を相場の7割として算定し、土地に隣接する各街路の路線価格を決めます。

それに道幅や道路の状況、土地から該当土地までの距離や駅までの距離、電気ガス水道などを考慮して、一平米ごとの単価をきめます。それに専有面積をかけて課税額の評価額を決定します。

固定資産税評価額と売買価格には実際差がある事があります。

固定資産税評価額よりもはるかに高い額で売買されることもありますし、はるかに低い金額で売買されることもあります。

ですがおおむね、公示価格に0.7がけすれば固定資産税評価額になることから、固定資産税評価額に0.7を割って、売却相場を掴むこともできるでしょう。

税金がかかります

不動産は取得したとき、保有しているとき、売却したとき、贈与したときに税金がかかります。

ここでの税金の基準額は固定資産税評価額できまります。

不動産会社への見積もりよりも正確

売却価格を知るには不動産会社への見積もりを出すと言う方法もあります。

ですが不動産会社の把握している売却価格は、確かに実情に近いものがあるとは思いますが、それでも固定資産税評価額から価格を計算しておくとよいでしょう。

一物四価といわれますので、その4つの価格をすべて把握しておくと売却や税金の計算がスムーズにいくと思われます。

決めるのは市区町村

固定資産税評価額は、市区町村が決定します。路線価を基準に算出しており、その路線価は国税庁が管理しています。

ホームページで公開されていますので、いつでもどなたでも価格をチェックすることができます。

売却したり購入したりするときは、税金がかかりますので、この固定資産税評価額を把握しておくことは重要です。不動産会社に頼めば教えてくれますが、自分自身でもチェックできますので、不動産会社に依頼せずとも自分の手間だけで価格を把握することができます。

売却価格と固定資産税評価額は0.7倍ほど違うと思っておくといいでしょう。

売却を不動産会社を経由して行うと、仲介手数料や測量費、印紙代などがかかりますが、これらはすべて売却価格に対してかけられるものです。売却価格が大きいほど手数料も大きくなります。負担する費用のうち、仲介手数料は非常に大きなものですので、あらかじめ売却価格を知っておくことが重要です。自由になる現金を用意しておく必要があるからです。

固定資産税評価額からの売却相場は、不動産会社がホームページなどで自動計算してくれるツールを提供しているところもありますので、いろいろ見てみましょう。

無料の一括査定見積もりサイト

不動産会社の把握している売却価格は、実情に近いものがありますので、一度は利用をお勧めします。

今直ぐに売るつもりがない方でも、現時点での査定額を知っておくことは、売り時を間違わないためにも非常に大事です。

▼営業はしつこい?
見積もりを取ると、営業がしつこいのではないか?と心配になる方が多いのですが、そんなことはありません。

実は不動産会社の営業活動は宅地建物取引業法(通称「宅建法」)によって厳しく管理されており、しつこい営業電話は違法行為である可能性があります。

万一しつこい営業が来るようであれば「宅建法に違反していませんか?」と言えば連絡が来なくなるはずです。

また、電話営業されるのがどうしても嫌な方は、査定依頼の際に電話を控えて頂けるように頼んでおきましょう。

例えば、NTTグループが運営している一括査定サイトのHOME4Uでは、査定申込みの直前に備考欄が設けられていますので、電話を控えて下さい、と記載しておきましょう。

不動産の一括査定サイトを利用する場合は、株式会社NTTデータスマートソーシングが運営している「HOME4U」と地域密着型の不動産会社が見つかりやすい「イエウール」を利用すると良いでしょう。

HOME4Uでは、中小不動産会社から大手不動産会社まで幅広く見積もりを取ることができます。
イエウールではより幅広く地域密着の不動産会社へ一括見積を依頼できます。

どちらの業者も、悪徳業者の排除に力を入れていることもポイントです。質の良い不動産会社から見積もりを取れます。

HOME4Uの不動産一括査定>>
イエウールの不動産一括査定>>

その他にも、様々な特徴をもった一括査定サイトがあります。

【代表的な不動産一括査定サイト】
サイト名 特徴
HOME4U 日本で初めて一括査定サービスを発足した老舗サイト。登録されている会社は全て厳しい審査を通った不動産会社のみなので、悪徳業者につかまる心配もなく安心して利用できる。NTTデータグループが運営しておりセキュリティも充実している
イエウール 1,600社以上が提携されていて、地域密着の優良不動産会社が多数登録している。悪徳業者を排除する仕組みも整っていて安心して使える
おうちダイレクト エリアは限られているが、Yahoo!やSRE不動産など他にない独自の販売チャネルが特徴。マンション売却に特化した不動産会社が多い。
LIFULL HOME’S 不動産情報サイトLIFULL HOME’Sが提供する売却査定サービス。
1,700社以上の不動産会社が参画し、多くの情報が提供されていて不動産会社の特色や雰囲気がわかるようになっている。
すまいValue 他の一括査定サービスには加盟をしていない大手不動産会社に査定依頼が出来る
マンションナビ マンション売却が得意な会社が多く登録されている。また売却査定だけでなく、賃料査定も同時にできる
RE-Guide SBIグループが運営をしており、投資物件の売却に長けている。

各一括査定サイトに登録されている不動産会社から考えると、以下の組み合わせで利用するとバランスよく見積もりが取れます。

・マンション(首都圏)売却の場合:HOME4U + イエウール + おうちダイレクト
・一戸建て(首都圏)売却の場合:HOME4U + イエウール + すまいValue
・マンション(首都圏以外)売却の場合:HOME4U + イエウール + マンションナビ
・一戸建て(首都圏以外)売却の場合:HOME4U + イエウール

不動産一括査定サイトについては別の記事で詳しく解説しています。


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この記事の監修税理士
監修税理士の税理士法人チェスター代表 福留正明
税理士法人チェスター代表
福留 正明
公認会計士・税理士・行政書士。相続税対策に強みを持つ税理士法人チェスターの代表社員。株式会社チェスターでは、年間100億円以上の売却案件を豊富に取り扱っている。 TV/雑誌など各種メディアからの取材歴多数。また、土地や相続についての書籍も多数出版している。
株式会社チェスターは、総勢190名以上の税理士法人グループの不動産会社です

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