固定資産税評価額から売却相場を掴む方法

不動産売却

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1 売却相場にはいくつか把握方法がある
2 固定資産税評価額の決まり方
3 税金がかかります
4 不動産会社への見積もりよりも正確
5 決めるのは市区町村
6 無料の一括査定見積もりサイト

売却相場にはいくつか把握方法がある

一物四価といわれ、同じ不動産でも４つの価格があります。

実勢価格、公示価格、相続税評価額、固定資産税評価額です。

固定資産税評価額は3年に1回、市区町村が価格を公表します。

公示価格の7割程度が目安となっており、これによって毎年の固定資産税が決まります。

固定資産税評価額は市場価格とまったく同じとはいかず、若干の乖離があります。

固定資産税評価額＝地価公示価格 ×　0.7

という図式が成り立ちます。

固定資産税評価額は3年に一度の改定のため現実の取引とは少し乖離が生まれます。

現在は日本がアベノミクス好調であるものの、中国のバブルがはじけたと報道されており、不動産価格が揺れ動きやすい状況にあります。

固定資産税評価額の決まり方

まず、主要な路線価格を相場の7割として算定し、土地に隣接する各街路の路線価格を決めます。

それに道幅や道路の状況、土地から該当土地までの距離や駅までの距離、電気ガス水道などを考慮して、一平米ごとの単価をきめます。それに専有面積をかけて課税額の評価額を決定します。

固定資産税評価額と売買価格には実際差がある事があります。

固定資産税評価額よりもはるかに高い額で売買されることもありますし、はるかに低い金額で売買されることもあります。

ですがおおむね、公示価格に0.7がけすれば固定資産税評価額になることから、固定資産税評価額に0.7を割って、売却相場を掴むこともできるでしょう。

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路線価についてはこちらで詳しく解説しています。
⇒路線価から査定金額を計算する簡単な方法

税金がかかります

不動産は取得したとき、保有しているとき、売却したとき、贈与したときに税金がかかります。

ここでの税金の基準額は固定資産税評価額できまります。

不動産会社への見積もりよりも正確

売却価格を知るには不動産会社への見積もりを出すと言う方法もあります。

ですが不動産会社の把握している売却価格は、確かに実情に近いものがあるとは思いますが、それでも固定資産税評価額から価格を計算しておくとよいでしょう。

一物四価といわれますので、その４つの価格をすべて把握しておくと売却や税金の計算がスムーズにいくと思われます。

決めるのは市区町村

固定資産税評価額は、市区町村が決定します。路線価を基準に算出しており、その路線価は国税庁が管理しています。

ホームページで公開されていますので、いつでもどなたでも価格をチェックすることができます。

売却したり購入したりするときは、税金がかかりますので、この固定資産税評価額を把握しておくことは重要です。不動産会社に頼めば教えてくれますが、自分自身でもチェックできますので、不動産会社に依頼せずとも自分の手間だけで価格を把握することができます。

売却価格と固定資産税評価額は0.7倍ほど違うと思っておくといいでしょう。

売却を不動産会社を経由して行うと、仲介手数料や測量費、印紙代などがかかりますが、これらはすべて売却価格に対してかけられるものです。売却価格が大きいほど手数料も大きくなります。負担する費用のうち、仲介手数料は非常に大きなものですので、あらかじめ売却価格を知っておくことが重要です。自由になる現金を用意しておく必要があるからです。

固定資産税評価額からの売却相場は、不動産会社がホームページなどで自動計算してくれるツールを提供しているところもありますので、いろいろ見てみましょう。

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周りに知られず不動産を売却したいとお考えの方はこちらが参考になります。
⇒匿名で不動産査定を受けることは可能？おすすめサービスと注意点を紹介
⇒秘密裏に不動産を売却する方法とは？手順やコツ、注意点を徹底解説

無料の一括査定見積もりサイト

不動産会社の把握している売却価格は、実情に近いものがありますので、一度は利用をお勧めします。

今直ぐに売るつもりがない方でも、現時点での査定額を知っておくことは、売り時を間違わないためにも非常に大事です。

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不動産一括査定サイトについてはこちらで詳しく比較しています。
⇒厳選23サイト！不動産一括査定サイト比較ランキングとおすすめポイント

▼営業はしつこい？
見積もりを取ると、営業がしつこいのではないか？と心配になる方が多いのですが、そんなことはありません。

実は不動産会社の営業活動は宅地建物取引業法（通称「宅建法」）によって厳しく管理されており、しつこい営業電話は違法行為である可能性があります。

万一しつこい営業が来るようであれば「宅建法に違反していませんか？」と言えば連絡が来なくなるはずです。

また、電話営業されるのがどうしても嫌な方は、査定依頼の際に電話を控えて頂けるように頼んでおきましょう。

例えば、NTTグループが運営している一括査定サイトのHOME4Uでは、査定申込みの直前に備考欄が設けられていますので、電話を控えて下さい、と記載しておきましょう。

▼不動産一括査定サイトでは、複数の不動産会社に見積もりを依頼できる

不動産の一括査定サイトを利用する場合は、株式会社NTTデータスマートソーシングが運営している「ＨＯＭＥ４Ｕ」と地域密着型の不動産会社が見つかりやすい「HOME’S」や「SUUMO売却」を利用すると良いでしょう。

ＨＯＭＥ４Ｕでは、中小不動産会社から大手不動産会社まで幅広く見積もりを取ることができます。
イエウールではより幅広く地域密着の不動産会社へ一括見積を依頼できます。

どちらの業者も、悪徳業者の排除に力を入れていることもポイントです。質の良い不動産会社を紹介してくれます。また、ＨＯＭＥ４Ｕは、弊社も長いお付き合いがありますが、非常に真面目にしっかりと運営されているサービスでおすすめです。

ＨＯＭＥ４Ｕの不動産一括査定＞＞
HOME’Sの不動産一括査定＞＞
SUUMOの不動産一括査定＞＞

その他にも、様々な特徴をもった一括査定サイトがあります。利用したことがないサイトがあれば利用してみると良いでしょう。

**【おすすめ不動産一括査定サイト】**
サイト名	特徴
ＨＯＭＥ４Ｕ	日本で初めて一括査定サービスを発足した老舗サイト。登録されている会社は全て厳しい審査を通った不動産会社のみなので、悪徳業者につかまる心配もなく安心して利用できる。NTTデータグループが運営しておりセキュリティも充実している
LIFULL HOME’S	不動産情報サイトLIFULL HOME’Sが提供する売却査定サービス。 1,700社以上の不動産会社が参画し、多くの情報が提供されていて不動産会社の特色や雰囲気がわかるようになっている。
SUUMO売却	約2,000社の不動産会社が参加する日本最大級の無料一括査定サイト。SUUMOを利用すればほとんどの地域で優良な不動産会社から見積もりを貰うことができる。また、不動産会社を実際の売却実績などから絞り込む機能が備わっていて大変便利。
イエウール	1,600社以上が提携されていて、地域密着の優良不動産会社が多数登録している。悪徳業者を排除する仕組みも整っていて安心して使える
おうちクラベル	エリアは限られているが、都市部のマンション売却に特化した不動産会社が多い。
マンションナビ	マンション売却が得意な会社が多く登録されている。また売却査定だけでなく、賃料査定も同時にできる
RE-Guide	SBIグループが運営をしており、投資物件の売却に長けている。
リビンマッチ	売却だけでなく、買取や土地活用、注文住宅など幅広いジャンルの不動産総合サイトを運営しているため、他には加盟していない不動産会社に査定ができる。