無道路地は売却できない？無道路地の評価方法と売却方法について

土地の分筆など様々な事情によって、道路に接していない不動産を所有されている方もいらっしゃると思います。
このような土地を「無道路地」や「袋地」と呼びます。
無道路地や袋地は再建築不可など理由によって売却が難しいと言われています。
今回は、無道路地の不動産の評価方法や売却する方法、売却出来ない場合の活用方法などをご紹介します。

税理士法人チェスター代表
福留 正明

公認会計士・税理士・行政書士。相続税対策に強みを持つ税理士法人チェスターの代表社員。株式会社チェスターでは、年間100億円以上の売却案件を豊富に取り扱っている。 TV/雑誌など各種メディアからの取材歴多数。また、土地や相続についての書籍も多数出版している。

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１．無道路地とは？

無道路地とは、道路に接していない土地で、細い私道や隣家の敷地を通って出入りをするような土地のことです。

「袋地」という呼ばれ方をすることもあります。
ちなみに、無道路地（袋地）を囲んでいる土地のことを囲繞地と呼びます。

１－１．無道路地の問題点

無道路地の問題点は、現在建築されている建物を取り壊した場合、新たに建物を建築することが出来ない「再建築不可物件」に該当するということです。
都市計画区域や準都市計画区域に建物を建築する場合、幅員４m以上の道路（建築基準法の道路）に２m以上接道していない場合には、建物を建築することが出来ないことが建築基準法で定められています。

無道路地は道路に接していない土地ということになりますので、現在の法令では建物を建てることが出来ない土地ということになります。
したがって、すでに建物が建築されている場合には、それを取り壊して新たに建物を建築することが出来ない再建築不可物件に該当してしまうということになります。

１－２．道路に接道していても無道路地の場合もある

道路に接していない土地は「無道路地」で間違いありませんが、以下のような土地も無道路地に含まれることになります。
旗竿地など道路に接する通路を設けている土地であっても、接道している通路部分に２ｍ未満の部分がある場合には無道路地という判断になります。

２．無道路地の評価方法

無道路地を評価するためには、無道路地の奥行価格補正後の価額の算出し、不整形地補正など、いくつかの計算を行うことで無道路地の評価額を算出することが出来ます。
具体的に５つのステップで無道路地の評価方法を確認していきましょう。
前提条件として、下記の図のような無道路地の評価を行うとします。

２－１．無道路地に架空の通路を設置する

接道義務を満たしていない無道路地に、架空の通路を設置し、接道義務を満たした状態を作ります。

接道義務を満たす必要がありますので、通路の幅は２m以上です。

２－２．無道路地の奥行価格補正後の価額を算出する

無道路地の奥行価格補正後の価格を算出するために、「（１）隣地（通路開設した土地）と無道路地を１つの土地とした奥行価格補正後の価額」と「（２）隣地の奥行価格補正後の価額」を算出し、「（３）無道路地の奥行価格補正後の価額」を算出します。
奥行価格補正後の価額を算出するためには、奥行価格補正率を使います。

参考：国税庁HP付表１「奥行価格補正率表」

（１）隣地（通路開設した土地）と無道路地を１つの土地とした奥行価格補正後の価額

隣地（通路を開設した土地）と無道路地を１つの土地として考えた場合の奥行価格補正後の価額を算出します。
奥行価格補正後の価額は、下記の算出式を用いて計算することが出来ます。

上記の算出式に例の数字を当てはめると、100,000円×0.98×600㎡＝5,880万円となります。

5,880万円が隣地と無道路地を１つの土地とした場合の奥行価格補正後の価額です。

（２）隣地の奥行価格補正後の価額
次に、隣地の奥行価格補正後の価額を算出します。
隣地の奥行価格補正後の価額は下記の算出式にあてはめます。

上記の算出式に例の数字を当てはめると、100,000円×1.00×300㎡＝3,000万円となります。
3,000万円が隣地の奥行価格補正後の価額です。

（３）無道路地の奥行価格補正後の価額
無道路地の奥行価格補正後の価額は上記の（１）から（２）を引いた金額となります。
つまり5,880万円－3,000万円＝2,880万円が無道路地の奥行価格補正後の価額となります。

２－３．不整形地補正をする

土地の形状は、すべてが綺麗な正方形や長方形という訳ではありません。
いびつな形をした土地や道路に斜めに接している土地など不整形地と呼ばれる土地もあります。
整形地と比較すると。不整形地は使用する際に制限があるという点から、土地の評価を下げることが出来ます。

（１）無道路地の不整形地補正率・間口狭小補正率・奥行長大補正率

不整形地補正率は地区区分と地積区分とかげ地割合を調べる必要があります。
普通住宅地区の場合、地積区分は以下の通りです。

参考：国税庁HP付表4「地積区分表」

かげ地割合は下記の算出式から求めることが出来ます。

例の数字を当てはめると、（600㎡－300㎡）／600㎡＝50％となります。かげ地割合は50％となります。
３つの条件（普通住宅地区・地積区分A・かげ地割合50％）から、不整形地補正率は0.79となります。

参考：国税庁HP付表5「不整形地補正率表」

間口狭小補正率は地区区分と間口の距離によって補正率が定められています。
無道路地は接道している部分がないため、本来は間口が無いということになりますが、最初に「架空の通路を設置」したと思いますので、この架空の通路の間口の幅で補正率を確認します。
今は幅2mの通路を設置したので、間口狭小補正率は0.90となります。

奥行長大補正率は、間口に対して奥行が長い土地の補正率です。
間口狭小補正率と同じように、間口に対して奥行が長い土地は正方形に近い土地と比較すると使い勝手が悪いと判断されるため、土地の評価を行う際には、評価を下げるための補正率を用いて計算します。
無道路地で用いる奥行長大補正率は、間口狭小補正率と同様に、架空の通路を設置した場合の間口に対する奥行を表しています。
奥行長大補正率は奥行÷間口で求められた数字と地区区分で補正率が定められています。
今回は幅2mの通路に対して、奥行が30mとなります。したがって、0.90となります。

（２）無道路地の不整形地補正後の価額

無道路地の不整形地補正後の価額は上記の算出式を用いて計算します。
奥行価格補正後の価額は２－２で算出した価額です。不整形地補正率は、先ほど調べた、不整形地補正率、間口狭小補正率、奥行長大補正率無道路地を使い、以下の２つの計算結果の小さい数字を使います。

今回は、（A）が0.79×0.90＝0.71（小数点第2位未満切捨て）、（B）が0.90×0.90＝0.81となるため、（A）が無道路地の不整形地補正率となります。従って、無道路地の不整形地補正後の価額は、2,880万円×0.71＝2044.8万円となります。

２－４．無道路地の評価額から減額できる金額を計算する

最初に設置した架空の通路は、人の土地の上に通路を設置していることになりますので、この土地を買い取ったとした場合、架空の通路の価額を無道路地の評価額から差し引くことが出来ます。
しかし、差し引くことが出来る金額には上限があり、不整形地補正後の価格の40％となります。

今回の場合は、2,880万円×40％＝1,152万円となり、減額できる評価額の上限は1,152万円となります。

架空の通路の価格は路線価×面積で求めることが出来ます。
今回は、通路幅が2m、奥行は15mとなりますので、面積は30㎡となります。
従って、100,000円×30㎡＝300万円です。
架空の通路の価額が上限額以内となるため、架空の通路の価額がすべて差し引くことが出来る金額となります。

２－５．無道路地の評価額を計算する

無道路地の評価に必要な数字がすべて算出できたら、無道路地の評価を行います。

今回の場合は、2,880万円－300万円＝2,580万円が無道路地の評価額となります。

３．無道路地の売却方法

接道していない無道路地にある不動産は、再建築不可物件に該当するため売却が非常に難しくなります。
どうしても売却したいという場合には以下の方法を検討してみましょう。
また、上記の評価方法で紹介したように、一般的な整形地よりも用途が限られるなどのデメリットがあるため、売買価格は低くなることが想定出来ます。

３－１．隣地の所有者の方に交渉する

無道路地の売却を検討されている場合には、隣接する土地の所有者の方に相談してみるという方法があります。
土地を広くすることで価値を上げることも可能となり、土地の活用方法の幅を広げることも出来ます。
まずは、隣地の所有者の方に交渉してみましょう。

３－２．不動産会社に依頼するなら専門業者に

無道路地などの再建築不可物件に強い不動産会社に依頼するようにしましょう。
不動産会社が買い取りをしてくれるケースもあります。
再建築不可などの訳あり物件を多く扱う不動産会社を選ぶことがポイントです。
一括査定サイトなどで複数社から見積もりを取得するようにしましょう。

４．売却できない無道路地を活用する方法は？

４－１．等価交換で無道路地を解消する

無道路地を解消するために、隣地の所有者に相談し、土地の一部をお互いに交換してもらうという方法です。
土地を交換して、接道義務を満たすようにすることで、再建築不可物件から解消することが出来ます。
再建築不可物件でない状態にすることが出来れば、ご自宅として建て替えることも売却することも出来るようになります。
等価交換は、同一種類・同一価値の資産の場合には譲渡所得税が課税されません。
隣地にお願いすることになるので、タイミングを図る必要はありますが、効果的な方法の一つと言えます。

４－２．リフォームして賃貸物件にする

無道路地の不動産のような再建築不可物件の問題点は、建築されている建物を取り壊した場合、新たな建物を建築することが出来ないという点です。
再建築することは出来ませんが、フルリフォームを行うことは可能です。
建物が利用できる状態であれば、リフォームして戸建て賃貸として活用してみましょう。
戸建賃貸は、ファミリー層など長期居住を希望される借り主が多いため、安定した家賃収入が見込めます。

まとめ

建築基準法では接道義務が定められているため、道路に接していない無道路地に建物が建築されている場合、その建物を取り壊して、新たな建物を建築することが出来ません。（再建築不可物件）
そのため、売却することが難しいケースが多いです。

また、売却が出来るとしても価格が低くなってしまう可能性が高いです。
無道路地の不動産売却を検討されている場合には、再建築不可物件などの取り扱いや実績を多く持っている不動産会社に相談することをオススメします。