不動産を税金対策として活用するメリット・デメリット

以前から注目を浴びている不動産投資の税金面でのメリットデメリット

不動産投資は、ある程度資産がある人にはおすすめの投資です。
株や為替はリスクが大きすぎる、銀行預金はリターンが少なすぎる、そこでミドルリスクミドルリターンの不動産投資が注目を浴びています。
では税金面ではどのようなメリットデメリットがあるのでしょうか？
やはりメリットがあればデメリットもあります。見て行きましょう。

相続税が軽減される

まず相続税です。相続税は持っている資産に対して課税されます。
相続税を減らそうと思ったら、その資産額を減らす必要があるのです。
ここで資産を現金で持っているとそのまま現金が評価額となりますが、不動産の形で所有していると不動産の評価額での課税となります。
このため相続税対策で現金を不動産にかえておくと、不動産評価額が低く見積もられるため見かけ上の資産が減ります。つまり相続税も減ると言うことなのです。
例えばワンルームマンション等で所持しておくと換金性も高いですし、分割することも容易です。
そのため数千万～数億円規模の資産を持っている人の不動産投資は依然として人気があります。

所得税が減免される

所得税は累進課税で、所得があがるほど税率があがって課税されます。
実は不動産投資を行うと、給与所得と不動産所得を損益通算することが可能になるのです。
仮に不動産投資が赤字になったとしても、給与所得と合算して確定申告を行えば所得税の減免を受けられます。
不動産の所得は　家賃収入ー必要経費で計算されます。

住民税が減免される

住民税は所得税に応じて決まります。確定申告後、税務署から各市区町村に情報が転送され、そこで自動的に設定されるのです。
所得税が減免となれば、住民税も下がりますので二重の節税になります。

不動産投資の税金にまつわるデメリット

個人所得であれば、利益に対して最大５５％もの課税ががかります。
これはローンで不動産投資を回している場合、大きな負担です。
また手数料なども高く、確定申告には手間がかかります。
利回りは平均して15％程度であることが多く、あまり大きなリターンが望めません。
その割にはトラブルなどで消耗し、わずか15％ほどの利回りでは割に合わないと感じてしまうこともあるでしょう。
実際の不動産を購入するよりは、REITなどを購入したほうが便利で利回りもいいというケースも考えられます。
購入や売却時には手数料もかかり、物件規模が大きくなればなるほど不動産にまつわる手数料も多いです。
確定申告は必須となり、経費の書類をそろえるのも手間がかかります。
専業の大家ならなんてことないかもしれませんが、節税や将来の年金代わりとしてのサラリーマン大家の場合は、時間や手間が膨大に取られて大変です。

人口減少や売却できないリスク

日本は人口減少時代に入っています。東京や沖縄などを除いて人口は減少しつづけ、地方での不動産投資は厳しい展開になっています。
今後人口が減少し続けるにしたがって、賃貸需要はいやおうなく減っていきます。
単身の高齢者が増えて生活保護者も増えるにしたがって、低所得者向けのアパートの需要は高まる可能性がありますが、それらもトラブルなどが発生するリスクが高く、手を出すのは様子を見たほうがいいでしょう。
また不動産は売買に時間がかかり、いざ売却となってもスムーズに売り先が見つからない可能性もあります。
空き家対策で固定資産税が6倍となり、全国で空き家が売りに出されて全国的な地価の下落リスクもあります。家賃相場が大幅に下がる可能性がありますので、今後の賃貸需要を見極めるには慎重に行ったほうがいいでしょう。
とくにワンルームマンションは見極めが大切です。

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税理士法人チェスター代表
福留 正明

公認会計士・税理士・行政書士。相続税対策に強みを持つ税理士法人チェスターの代表社員。株式会社チェスターでは、年間100億円以上の売却案件を豊富に取り扱っている。 TV/雑誌など各種メディアからの取材歴多数。また、土地や相続についての書籍も多数出版している。

株式会社チェスターは、総勢200名以上の税理士法人グループの不動産会社です