任意売却はメリットが多い?任意売却をスムーズに進めるためのポイントとは?

任意売却は、住宅ローンの返済が難しい状況になってしまった場合に検討する不動産売却の方法の一つです。

住宅ローンの返済が厳しくなってきたから任意売却を検討したい
金融機関から任意売却をすすめられた

という方の中には、任意売却がどのような方法なのか、メリットやデメリットはどうなのか、任意売却したらその後はどうなるのかなど不安な点も多く、どうしたら良いのか悩まれている方もいらっしゃることと思います。

今回は、任意売却がどのような方法でメリット、デメリットはどのようなものがあるのか等、任意売却について詳しく紹介していきたいと思います。

この記事の監修税理士
監修税理士の税理士法人チェスター代表 福留正明
税理士法人チェスター代表
福留 正明
公認会計士・税理士・行政書士。相続税対策に強みを持つ税理士法人チェスターの代表社員。株式会社チェスターでは、年間100億円以上の売却案件を豊富に取り扱っている。 TV/雑誌など各種メディアからの取材歴多数。また、土地や相続についての書籍も多数出版している。
株式会社チェスターは、総勢190名以上の税理士法人グループの不動産会社です

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1.不動産の抵当権と競売

任意売却の説明に入る前に、不動産の抵当権と競売について触れておきたいと思います。
抵当権が何か、競売が何かを理解することで、任意売却が正しい選択かの判断に役立てることが出来ます。

1-1.不動産の抵当権

抵当権とは担保のことを言います。
住宅ローンを組んで不動産を購入する場合、融資を行う金融機関は債務者(お金を借りた人)がローンの返済が出来ない状態となった場合に、抵当権を設定した不動産を売却して借金の回収をすることが出来ます。

-不動産売却時の抵当権抹消-
通常、不動産売買では抵当権の抹消手続きを済ませた状態で物件の引き渡しを行います。
抵当権がついたまま売却が出来ないという訳ではありませんが、抵当権のついた不動産を購入するということは、債務者に問題があった場合に、その不動産は強制的に売却される可能性があるということになります。
見ず知らずの人の借金のために買った不動産が売却される可能性があっても良いと考える購入希望者はいないと言っても過言ではありません。
結果的に抵当権の抹消手続きが出来ない物件は売却することが出来ないと判断されます。
そのため、不動産の抵当権を抹消するために、ローンを完済させる必要があります。

1-2.競売

一定期間以上(おおよそ3ヵ月~6ヵ月)住宅ローンの返済が行われない状況になった時に、抵当権を持つ債権者が裁判所に申し立てを行い、裁判所が抵当権の設定された不動産を強制的に売却することを競売と言います。
競売には「強制競売」と「抵当権の実行」の2つの種類があり、強制競売は債権者が抵当権の設定を行っていない場合に行われる競売です。住宅ローンの滞納による競売「抵当権の実行」のことを示しています。

-競売の特徴とデメリット-
競売は裁判所が手続きを進めていくことになりますので、債務者側の手間が少ないという特徴がありますが、
債務者にとってはデメリットとなる点が多いと言われています。

・売却価格が市場価格よりも低い可能性が高い
・競売物件であることが周囲に知られてしまう
・強制的に退去させられる
・返済等に関する交渉ができない
・引っ越しなどにかかる費用はすべて自己負担となる

競売の場合、落札者(購入者)にとっても、代金を現金一括で支払う必要がある、内覧が出来ない可能性があるなど、通常の不動産購入とは異なる部分が多くなるため、市場価格よりも低い金額で売却されることが多いです。
また、競売物件として住所などが公表されてしまうため、周囲に隠し通すことが難しくなります。

2.任意売却とは?

抵当権の実行によって自宅不動産が競売にかけられてしまう前に、手を打つ方法のひとつとして「任意売却」があります。
先にも述べたように、抵当権の設定された不動産は一般的には売却することが出来ません。
抵当権の抹消を行うためには、ローン残高の一括返済が必要です。
しかし、任意売却は金融機関の合意を得ることでローン残高を残したまま、抵当権を抹消してもらい、不動産の売却を行うという方法です。
競売とは異なり、不動産の売却方法は通常の不動産売却と同様に行うことができるという特徴があります。
以下の該当する場合には任意売却の検討をおすすめします。




任意売却が不要なケース

住宅ローンの支払いが苦しいと感じるようになり、任意売却を検討される方の中には、任意売却を行う必要がないケースもあります。

ケース1)売却代金がローン残高を上回る
不動産査定額とローン残高を比較した際に、多少、売却価格が下がったとしても売却代金でローンが完済できる場合には、通常の不動産売却で問題ありません。不動産の抵当権は、物件引き渡しのタイミングで抵当権抹消の手続きを行います。
売却代金を受け取り、一括でローン残高を支払い、抵当権を抹消してもらうという流れになります。

ケース2)返済プランを見直せば、返済が続けられる
月の返済金額を少し減らすことが出来れば返済していけるという場合には、金融機関に返済プランの見直しを相談する、現状よりも金利の低い金融機関からの借り換えを行うなどの方法で返済金額を減らすことが出来ます。

ケース3)一時的に返済が厳しい
病気や怪我による入院など一時的に支払いが厳しい状況になってしまうという場合には、リスケジュール(リスケ)について金融機関に相談してみましょう。
リスケジュールは、病気や怪我、離職など一定の条件を満たしている場合に、返済期間の延長や一定期間の返済猶予を受けるなど返済負担を軽減してもらうことが出来ます。

3.任意売却のメリット・デメリット

任意売却は競売と比較するとメリットが大きいと言われていますが、当然、デメリットも存在します。
任意売却を検討する際にはメリット・デメリットを理解しておく必要があります。

3-1.任意売却のメリット

任意売却のメリットは競売と比較して「通常の不動産取引と同じように不動産売却ができる」という点にあります。
主なメリットは以下の4つです。

メリット1:自分の意思で売却ができる
任意売却の最大のメリットは自分の意思で売却ができるという点です。競売は売却価格から売却先、売却時期などすべて裁判所が決定し強制的に売却が進められていきます。
任意売却であれば債権者の合意は必要ですが、通常の不動産売買と同じように進めることが出来ますので、売却価格など売却条件にご自身の意思を反映させることが可能です。

メリット2:競売よりも市場価格に近い金額で売却できる可能性が高い
通常の不動産売却と同じように販売活動を行い、不動産を売却していくことになりますので競売物件と比較すると市場価格に近い金額で売却できる可能性が高いです。
ただし、通常の不動産売却と比較すると売却期限が短くなる可能性が高いため、物件の状態によっては査定価格よりも値段を下げて販売活動を行う可能性も考えらます。

メリット3:住宅ローンの滞納があることを周囲に知られるリスクが低い
自宅を売却する理由は人それぞれですが、通常通りに不動産売却をする場合、売主が売却を決意した理由まで公表されることはありません。そのため、周囲に「ローンの滞納があることで任意売却をする」という理由を知られることはありません。
競売の場合には競売物件として情報が公開されてしまうため、知られずに売却することは難しくなります。

メリット4:持ち出し費用がかからず、交渉によっては引っ越し費用が確保できる
売却にかかった諸経費(仲介手数料や抵当権抹消にかかる費用等)や、滞納していた管理費などは売却代金から差し引かれますので、現金の準備をしておく必要はありません。また、交渉によっては引っ越し費用として10万円~30万円を売却代金から確保することができる可能性もあります。(債権者が合意しなければ引っ越し費用は確保できません。)
競売でも売却にかかった費用は売却代金から差し引かれますが、引っ越し費用はご自身で負担する必要があります。

メリット5:ローンの残債を分割で支払うことができる
売却後の残債は帳消しになるということはありませんので、任意売却をしても支払う必要はあります。これは競売でも同様です。
しかし、競売の場合には一括返済を求められることになりますが、任意売却の場合には債権者と交渉することで、無理のない範囲で分割払いをすることも可能です。

3-2.任意売却のデメリット

任意売却のメリットを見ると、任意売却で売却したほうが良い!と思ってしまいますが、任意売却後に後悔しないためにデメリットもきちんと把握しましょう。

デメリット1:ローンを滞納しなければならない
任意売却を行うということは、少なくとも3ヵ月はローンを滞納していなければなりません。
ローンの滞納をするということは、個人の信用情報に傷がつく、いわゆるブラックリストに乗るということになります。
信用情報に傷がついてしまうと、その後5年~7年はその記録が残ってしまうことになりますので、クレジットカードを作ることが出来なくなり、新たなローンを組むことも難しくなります。

デメリット2:競売よりも手間がかかる
競売は、すべて裁判所が行うことになりますので債務者が手続きなどを行うことはありません。
しかし、任意売却は基本的にはご自身で不動産の売却に関する手続きなどを行う必要があります。

デメリット3:債権者・連帯保証人の合意が必要
任意売却を進めるためには、債権者の同意はもちろんですが連帯保証人の同意も必要となります。
つまり、同意を得ることが出来なければ任意売却をすることが出来ません。

デメリット4:競売になる可能性もある
競売の申立が行われていても任意売却をすることは可能ですが、競売の申立が行われた場合、自動的に手続きが進んでいくことになりますので、競売が完了するまでに任意売却を成立させないと、結果的に競売となってしまう可能性があります。

4,任意売却をスムーズにすすめるためのポイント

任意売却は、タイミングや依頼する不動産会社の選び方などを抑えておくことがスムーズに進めるために重要になります。
最後に任意売却をスムーズに進めるためのポイントを紹介します。

ポイント1:任意売却が可能な期間を把握しておく

住宅ローンの滞納が6ヵ月程度続くと、債権者から「期限の利益喪失予告書」という通知が届きます。
期限の利益とは、債務者が借りたお金を分割で支払うことができる権利のことを言います。
つまり、期限の利益が喪失するということは、借りたお金の残りを一括で支払う必要があるということになります。
期限の利益喪失の通知が届いたら、任意売却による売却が可能となります。

期限の利益喪失から競売までの期間はおおよそ2ヵ月程度です。
何もせずに放置しておくと2ヵ月後には競売の手続きがスタートします。
競売開始から4ヵ月後には期間入札通知が届きます。この状態になってしまうと任意売却をすることは出来ません。

ポイント2:任意売却を専門とした不動産会社を探すこと

任意売却は債権者との交渉など、通常の一般売却とは異なる部分があるため、任意売却を専門とした不動産会社を選ぶ方がスムーズに手続きを進めることが出来ます。以下の2点を踏まえて不動産会社を探しましょう。

1)実績が多い
まずは、任意売却の実績が多いという点がポイントになります。
通常の一般売却とは異なる部分があり、専門知識が必要となるため、1件でも多く経験している不動産会社の方が蓄積されたノウハウに差が生まれます。
不動産会社のホームページなどから任意売却の実績を確認しましょう。

2)専門家と連携してくれる
任意売却は民法など法律の知識も必要となります。弁護士や司法書士と連携して任意売却を進めてくれる不動産会社を探すと安心です。
特に、任意売却と同時に債務整理を検討されている場合には、弁護士や司法書士に依頼して手続きを進めることになります。
良い不動産会社が見つからない場合には、弁護士や司法書士を探して、弁護士や司法書士から不動産会社を紹介してもらうという方法もひとつです。

まとめ

住宅ローンを契約した時は、ローンが支払えなくなるという状況を想像していなくても、様々な状況によって住宅ローンを支払うことが難しくなってしまう可能性もゼロではありません。
もし、住宅ローンの支払いが難しくなってしまったら任意売却という方法もあるということを覚えておきましょう。
また、住宅ローンの支払いが難しくなる可能性がある場合には、早めに金融機関に相談しておくことも大切です。

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家の売却には平均的に6ヶ月から1年、マンションの売却には3ヶ月から6ヶ月もの時間がかかります。急ぎで住居を移らなければいけない事情が発生した場合でも、いきなり売却できるわけではありません

また、家やマンションの売却価格は時期などによる需要で大きく変動します。急いで売りに出すと価格交渉で不利になる可能性があります。

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