超高齢社会に伴う2025年問題。不動産価格への影響はどうなる？

団魂の世代と呼ばれる、1947年～1949年に誕生した方々が75歳を超える2025年は、医療や介護など社会保障制度に大きな影響を与える年とされています。
人口減少が進む日本で、2025年は不動産にどのような影響を与えることが考えられるのでしょうか？
今回は、2025年問題と2025年問題が与える不動産への影響、2025年問題の対策としてできることを紹介します。

税理士法人チェスター代表
福留 正明

公認会計士・税理士・行政書士。相続税対策に強みを持つ税理士法人チェスターの代表社員。株式会社チェスターでは、年間100億円以上の売却案件を豊富に取り扱っている。 TV/雑誌など各種メディアからの取材歴多数。また、土地や相続についての書籍も多数出版している。

株式会社チェスターは、総勢200名以上の税理士法人グループの不動産会社です

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１．2025年に日本が直面する問題

内閣府が発表した「平成30年版高齢社会白書」では、2017年（平成29年）10月1日現在の日本の人口は1億2,671万人、65歳以上の人口は3,515万人となり、総人口に占める65歳以上の方の割合は27.7％です。
今後の人口推移をみると、総人口は減少傾向にある中、65歳以上の人口は増加しており、2025年には65歳以上の人口割合は30％を超えます。

そのため、今までの医療や介護の負担と給付の割合が変わり、国の社会保障に大きな影響を与えることが懸念されています。

２．2025年問題が不動産に与える影響とは？

2025年には3人に1人が65歳以上、5人に1人が75歳以上となり、必然的に相続の件数が増えることが想定されます。
65歳以上の高齢者のいる主世帯の8割以上が持ち家に居住しており、高齢者単身主世帯の持ち家割合は65％以上です。
相続が発生した際に、相続人が引き継いで居住できない状況の場合、売却を検討するなど住宅の活用を検討する必要があります。

しかし、住宅需要の高い30代～40代の人口は減少傾向にあるため、買手が見つからず空き家が増加、空き家の増加により、不動産の需要と供給のバランスは大きく崩れ、不動産の価格への影響も懸念されます。

また、人口減少は公共施設の統廃合にも繋がり、学校等の教育機関や診療科目が豊富な大病院などへ通いやすいエリアと通いづらいエリアで、不動産価格に大きな差が生じる可能性があります。

３．2025年に不動産の価格が大きく変化する可能性が高い地域

2025年に不動産の価格が大きく変化すると考えられる地域は、「急速に高齢者が増加すると考えらえる地域」と「立地適正化計画対象外地域」の２つと言われています。

３－１．急速に高齢者が増加すると考えらえる地域

2015年の65歳以上の高齢者人口は、総務省統計局による国勢調査の結果3,387万人です。国立社会保障人口問題研究所による地域別将来推計人口では、2025年の65歳以上の高齢者人口は3,677万人となり、2015年と比較すると290万人の増加で、増加率は約8％と推測されています。
都道府県別のデータによる、高齢者の増加率が高い都道府県上位5県は以下の通りです。

ちなみに、都市圏として東京都、大阪府は10％、愛知県は11％の増加率と推測されています。
上位のエリアは今後、供給される不動産に対し、高齢者の増加による需要の低下が見込まれるため、不動産の価格が下落する可能性が高いと言えます。

３－２．立地適正化計画対象外地域

立地適正化計画とは、2014年に施行された「都市再生特別措置法」に基づき、自治体が策定している計画です。

自治体が推奨する居住エリア（居住誘導区域）に居住の誘導を行うことで、公共施設やインフラをより効率的に活用し、公共サービスにかかる費用を抑えようという取り組みです。立地適正化計画は、基本的には都市計画区域に該当する区域が対象に定められます。
この取り組みによって、学校など教育機関や公共施設の統廃合が進むことになり、自治体が推奨する都市機能誘導区域や居住誘導区域と、それ以外のエリアでは、不動産の価格に差がでることが予想されます。

４．不動産は2025年までに売却すべき？

不動産の価値は、需要と供給のバランスが大きく影響します。
住宅需要の高い30代～40代が減少することで、居住用不動産の購買需要は減少し、相続などによる空き家の増加は供給の増加に繋がります。
従って、2025年問題が不動産の価格に影響を与える可能性は高いと言えます。

５．所有する不動産の状況から売却タイミングを考える

ここまで、2025年問題と2025年問題が不動産に与える影響について紹介しましたが、消費増税（2019年）、東京オリンピック（2020年）、生産緑地の指定解除（2022年）など、2025年問題以外にも不動産価格への影響が懸念される問題はいくつかあります。
しかし、影響が懸念されている問題が必ずしも、ご自身の不動産価格に影響を与えるかどうかを断言することはできません。
従って、不動産売買はご自身にとってベストなタイミングで行うことが大切です。

最後に、不動産売却のタイミングの見極め方についてご紹介したいと思います。
所有する不動産の状況から「売りやすい」タイミングを確認していきましょう。ポイントは３つです。

ポイント１：不動産の所有期間が売却する年の1月1日現在で5年を超えている
不動産を売却すると、売却によって得た利益（譲渡所得）には、所得税と住民税が課税されます。
譲渡所得税・住民税は、所有期間が売却する年の1月1日現在で5年超と5年以下では税率に大きな差が生じます。
（マイホームを売却したときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例があります。）

売却によって損（赤字）が出た場合でも、所有期間が5年超の居住用不動産の場合には、「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」の適用を受けられます。（その他適用条件がありますので、ご相談ください。）

－新築マンションは5年、新築戸建ては3年、固定資産税が優遇される－
新築住宅には固定資産税の軽減措置が適用されます。（令和2年3月31日までに新築された住宅が対象）
新築マンションの場合は5年間（認定長期優良住宅は7年間）、新築戸建ての場合は3年間（認定長期優良住宅は5年間）、固定資産税の1／2が減額されるという特例です。
新築の売却を検討している場合には、少なくとも固定資産税の優遇期間内は売却しない方がお得です。

ポイント２：建物の築年数が、住宅ローン控除の経過年数基準を超える前である
住宅ローン控除は、住宅ローンの年末残高の１％（最大40万円）が所得税などから差し引かれる制度です。住宅ローンを組んで住宅を購入されている方には、おなじみの税額控除です。
この住宅ローン控除には、築年数制限が設けられています。マンションの場合は築25年、戸建ては築20年です。
この年数を超えている不動産を購入すると、住宅ローン控除の適用を受けられません。
（地震に対する安全基準に適合する場合には、築年数の制限はない。）
そのため、マンションの場合は築25年、戸建ては築20年を超えてしまうと、売りづらくなる可能性が高くなります。

－建物の法定耐用年数は担保に影響する！法定耐用年数も大事－

上記の耐用年数を経過した建物は、金融機関からの担保評価がつきにくくなります。担保として使えない不動産は、評価されにくいので、建物の法定耐用年数もしっかりと把握しておきましょう。

ポイント３：不動産が所在するエリアの「価格が下がる可能性」を把握しておく
不動産の価格が下がる要因の中には、周辺環境に影響を受けるものがあります。ベストなタイミングで売却をするためには、周辺環境の変化をしっかりと把握し、価格が下がる前に売却に移れるようにすることも大切です。

まとめ

少子高齢化という言葉は、数年前から耳にしていますが、その本当の意味を体感することになるのは、高齢化率が30％を超える2025年以降と言えるのではないでしょうか？そして、2025年はわずか6年後の未来です。
不動産の価格がどのように変化するか正確に予想することは難しいですが、不動産に対する考え方や価値観が
大きく変化することは間違いないように感じます。
現在所有している不動産の売却を検討されている場合には、専門家に相談しながら早めに対策を考えておくことをお勧めします。