孤独死があった不動産の売却は心理的瑕疵に該当する? 孤独死不動産の売却の注意点

孤独死は年々増加傾向にあり、決して珍しいことではありません。特に、近隣との関係性の薄い都市部では発見が遅れるケースも少なくありません。誰しもいずれは亡くなり、その際に孤独死を防ぎたいと考えていても、いつ、どのように亡くなるかを知ることは出来ません。
ご自身のご家族が一人で亡くなってしまった不動産や、ご自身が所有している不動産で孤独死が起こる可能性も全くないとは言えないのです。
では、孤独死のあった不動産はすべて事故物件として心理的瑕疵に該当することになるのでしょうか?
今回は、孤独死のあった不動産を売却する際の注意点等をご紹介します。

この記事の監修税理士
監修税理士の税理士法人チェスター代表 福留正明
税理士法人チェスター代表
福留 正明
公認会計士・税理士・行政書士。相続税対策に強みを持つ税理士法人チェスターの代表社員。株式会社チェスターでは、年間100億円以上の売却案件を豊富に取り扱っている。 TV/雑誌など各種メディアからの取材歴多数。また、土地や相続についての書籍も多数出版している。
株式会社チェスターは、総勢200名以上の税理士法人グループの不動産会社です

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1.孤独死のあった不動産は「事故物件」なのか

そもそも、事故物件と呼ばれる物件の定義は非常に曖昧です。基本的には人が亡くなった物件は事故物件という扱いになりますが、その亡くなり方が自然死以外の場合を事故物件とすることが多いようです。孤独死は、室内等で人に気づかれずにお一人で亡くなってしまう事を言います。
つまり、亡くなり方の状況を「孤独死」と表現しているため、亡くなり方の原因によって、事故物件に該当するケースとしないケースが存在します。

1-1.孤独死が事故物件に該当しないケース

孤独死の原因が、病気や老衰など事件性のない自然死である場合は、事故物件には該当しないことがほとんどです。このような自然死の場合には、事故物件に該当しませんが、ひとつ条件があり、亡くなってから発見されるまでの日数の経過が少なく、物件自体に損失がない場合のみとなります。

1-2.孤独死が事故物件に該当するケース

お一人で生活されている方で、自殺や他殺など自然死以外の場合には事故物件となります。また、自然死であっても、亡くなってからの日数が経過している場合には、事故物件に該当する可能性が高くなります。
特に、孤独死の場合、人付き合いが希薄、家族が遠方に暮らしているなど発見が遅れるケースが多いため、結果的に事故物件になってしまうことがあります。

2.孤独死が心理的瑕疵に該当する場合

孤独死のあった不動産は、すべてが事故物件になるという訳ではありません。しかし、心理的瑕疵に該当する可能性が高いため、売却を行う際にはきちんと告知する必要があります。

2-1.不動産の心理的瑕疵

瑕疵とは欠点や問題のことを言い、心理的瑕疵とは建物構造など不動産そのものに欠点があるという訳ではなく、その不動産に居住する方の気持ち的に問題になるかもしれない瑕疵ということになります。
心理的瑕疵は下記のような項目が該当します。

心理的瑕疵に該当するとされる項目

基本的には、契約する前に知っていたら契約はしないと判断できる項目が心理的瑕疵に該当することになり、その受け取り方は購入希望者の気持ち次第ということになります。

2-2.心理的瑕疵の告知義務は?

告知義務とは、売主は売却する不動産の瑕疵に関して、知りうることをすべて伝えなければならないというルールです。心理的瑕疵に該当する事故物件の告知に関しては、こうしなければならないという決まりが無いため、判断が非常に難しいです。
特に、孤独死の場合は「事故物件」かどうかの判断も難しくなるため、告知せずに売却することも出来ないという訳ではありません。

しかし、孤独死があったことを伏せて売買契約を締結した結果、心理的瑕疵に該当すると、高額な損害賠償を請求されるなどのトラブルに発展する可能性も少なくありません。そのため、売却を行う際には、相場より価格が下がってしまう可能性はありますが、孤独死があったということをきちんと伝えた方が良いでしょう。

3.孤独死のあった不動産の売却で注意すべき点

孤独死のあった不動産を売却する場合には、清掃や仲介を依頼する不動産会社の選び方などで注意点があります。

3-1.孤独死があった不動産の清掃

孤独死のあった不動産は、孤独死があったという事実よりも、亡くなってから発見されるまでにどの程度の期間が経過したかということが重要になります。
亡くなってから発見されるまでの期間が長い場合、状況によっては通常の清掃では臭いなどの対処が難しいことがあります。特殊清掃を行ってくれる専門の業者に依頼し、清掃をお願いしましょう。
特殊清掃を行っている専門業者の場合、遺品整理も合わせて行ってくれるケースもありますので、まとめて依頼してしまいしょう。

3-2.仲介を依頼する不動産会社の選び方

孤独死があった不動産の売却を行う場合には、事故物件などを多く扱う不動産会社に査定を依頼するようにしましょう。
事故物件を多く扱う不動産会社の場合、対応方法や査定方法に関してもノウハウをしっかりと持っていることが多いです。複数社に依頼し、査定額をしっかりと比較検討して決めるようにしてください。

3-3.事実を隠しての売却は避ける

孤独死の場合は、自殺や他殺と比べ事故物件に該当するかどうかの判断が非常に難しいです。しかし、ご近所の方などが「孤独死があった」という事実を覚えている場合、買主の方が後々、噂を耳にすることもあるかもしれません。心理的瑕疵は、買主側の受け取り方で大きく変わるため、事実を隠して売却するということは避けた方が良いと言えます。

4.まとめ

孤独死のあった不動産を売却する場合、その事実を伝えるべきかどうかという点は非常に悩まれる部分になるかと思います。事故物件となってしまうと、売買価格にも影響するため、できれば伏せておきたいと考えられる方も少なくないと思います。
しかし、後々、トラブルに発展する可能性が全くない訳ではありません。そのため、仲介を依頼する不動産会社にはきちんと状況を説明し、買主にも伝えておいた方が良いと言えます。
自宅でご病気等によって亡くなられたなどの場合には、問題となることはありませんが、孤独死の場合には状況等が不明瞭であるため、たとえ、建物を取り壊したとしても孤独死があったという事実は伝えるようにしましょう。


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