築年数が経過した中古不動産は売却前に修理や修繕をした方が売りやすい？

売却を検討している不動産の修理やリフォームをした方が良いかお悩みの方も多いのではないでしょうか？
不動産の売却では現状引き渡しが一般的であるため、不動産会社からも修理やリフォームは必要ないと言われるケースもあります。

しかし、築年数が経過している中古不動産の場合には修理や修繕を行うことで評価額などが変わることもあります。今回は、不動産の売却に伴う修理についてご紹介します。

1．売却する不動産の修理は必要？

修理は壊れている箇所を直しておくことを言います。売却する不動産に不具合がある場合には修理しておいた方が良いと言えます。

ご自身が買い手側の立場だった場合、故障している箇所がある不動産を購入したいと思いますか？
仮に、故障したまま購入するのであれば、購入価格を下げてもらうよう交渉しようと考えますよね。

このように、不具合をそのままの状態で売却すると価格交渉の材料となる可能性もあるため、ご自身の希望している売値から値下げされてしまう可能性が高くなります。また、不具合があることによって売却期間が長くなってしまうということも考えられます。

そのため、生活に影響がでるような不具合は事前に修理しておいた方が売りやすくなると言えます。

2．修理の必要性の判断基準とは

売却する不動産の修理の必要性を判断するには、不動産の築年数や、設備類の耐用年数によって判断することが可能です。

2-1．不動産の築年数

年数の経過とともに劣化などが生じるため、劣化の確認をしっかりと行うことが大切です。
外壁などは5～10年である程度の劣化が生じてきます。給排水などの設備は10～15年経過した段階で交換するほうが良いと考えられています。

売却する不動産の築年数が10年以上経過しているようであれば、何かしらの不具合が生じる可能性が高いため、修理すべき箇所があると思っておく方が良いでしょう。

2-2．設備類の耐用年数

戸建ての不動産の場合、屋根、外壁、床、壁、天井、建具などに耐用年数の目安が設定されています。
素材などによっても耐用年数が異なるため、あくまでも参考としてご確認ください。

2-3．絶対に修理しておくべき箇所

エアコンや給湯器など日常的に使用する設備に不具合がある場合、そのままの状態で売却をすることが難しいため、事前に修理しておいた方が良いと言えます。
もし、修理をしないのであれば、売却前に撤去しておくようにしましょう。その際には、きちんと不動産会社に使えないため撤去するという旨を伝えておきましょう。

3．簡単な修理は自分で実施することも可能

設備などの修理は基本的には専門業者に依頼して行いますが、簡単な修理であればご自身で行うことも可能です。
ご自身で出来る範囲の修理は、購入希望者の方が内覧に来る前に済ませておくと、良い印象を与えることが出来ます。
例えば、以下のような箇所は内覧前にご自身で修理しておきましょう。

少しの修理で見た目の印象をグッと高めることが出来ます。内覧で良い印象を持ってもらうことがスムーズな売却に繋がるため、ご自身で出来る部分は修理を実施し、専門業者に依頼した方が良い箇所は依頼するようにしておきましょう。

4．売却する不動産の劣化箇所は把握しておくことが大切

日常生活に影響がでることが考えられる不具合に関しては、売却前にきちんと修理をしておくことが大切ですが、リフォームまでするかどうかの判断は状況等によって変わりますので、事前に不動産会社に相談してみるようにしましょう。
リフォームをするかどうかは別としても、売却する不動産の劣化箇所は売主としてきちんと把握しておく必要があります。

4-1．売主には瑕疵担保責任がある

瑕疵担保責任とは、売却後の不動産に瑕疵が見つかった際に売主がその瑕疵に対して責任を負うことを言います。
瑕疵担保責任によって売主が責任を負う必要がある瑕疵は、売買時に売主側も買主側も気づかなかった隠れた瑕疵に対する責任となります。
買主側がその瑕疵に納得して購入しているものは瑕疵担保責任の範囲外となるため、事前にできる限り瑕疵を把握し、瑕疵についてきちんと説明することで購入後のトラブルを避けることが出来ます。

4-2．ホームインスペクションの実施で買主に安心してもらう

ホームインスペクションは専門の第三者による住宅診断です。不動産の劣化状況などを目視などで点検・検査してもらうことが出来ます。
ホームインスペクションを行っておくと、買主に対してしっかりと検査されている不動産であることをアピールすることが可能となり、安心感を持ってもらうことが出来ます。

5．修理よりもリフォームの方が価値は上がる？

修理するよりも、費用をかけてリフォームした方が高く売れるのでは？ と思われる方もいらっしゃると思いますが、リフォームに関しては、購入希望者の方がどちらを望むかによるため、一概には言えません。

5-1．リフォームすることで考えられるメリット

リフォームを行うことで、「リフォーム済み物件」として売却することが出来ます。また、キレイにリフォームされている不動産は、築年数が経過していても良い印象を与えることが出来るため、比較的スムーズに売却に進むことが出来るというメリットがあります。

5-2．リフォームすることで考えられるデメリット

一方、リフォームをしてしまうと、購入希望者の範囲が狭まる可能性が考えられます。
売却価格が高くなることにより、その価格以下を希望している人に対してアピールすることが難しくなります。
また、不動産を購入したいと考えている方の中には、ご自身の好みでリノベーションを検討している方もいるため、リフォームしていない不動産を探しているという人にはアピール出来ないことになります。

5-3．大掛かりリフォームよりも簡単な修理がベスト

大掛かりリフォームは良い面もありますが、結果として高く売れたから良かったという事になります。
売却に時間がかかり、売却価格を下げなければならなくなる可能性もゼロではありません。
そのため、大掛かりなリフォームをするよりも、簡単な修理と清掃などにとどめておくことがベストと言えます。

まとめ

不動産の売却では、築年数に応じてある程度の修理は必須となります。
特に、日常生活に影響がでるような不具合は絶対に修理しておいた方が良いと言えます。大掛かりなリフォームまで行う必要はありませんが、購入を検討している方に良い印象をもってもらうためにも、ご自身でできる範囲の張り替えや、室内の清掃などはきちんと行っておくようにしましょう。