市街化調整区域内の農地転用について

市街化調整区域にはむやみやたらに建築できません

市街化調整区域というのが定められています。
市街化調整区域は原則として建築不可で、住宅を建てることができません。
建築許可が必要ですが、それも結構難しいです。
農地になっている場合、農地以外の地目に変更する場合、これも許可が必要です。
農地法の規制を受けていますので、農地を耕作以外に使用したい場合、農業委員会の許可が必要となります。または届出が必要です。
この許可および届出は都市計画法による区域区分によって異なります。
市街化調整区域の農地については農業委員会、市街化調整区域内の農地転用は農業委員会への届出が必要となっています。

農地転用とは

農地転用とは、農地を住宅や工場、倉庫、道路、駐車場、山林などにすることです。
農地を宅地等に転用する場合は都道府県知事の許可が必要です。
登記上が農地であれば、耕作されていなくても許可が必要です。
この申請は農地法で定められており、許可を受けずに勝手に宅地に転用した場合は、工事が中止させられたり、厳しい罰則が科せられたりします。
農地の売買も、農地転用の許可がなければ基本的には行えません。
許可がないうちは登記もできません。

市街化区域か市街化調整区域かでも異なります

都市計画法による市街化区域の農地は農業委員会に転用届を出す必要があります。
市街化調整区域の場合は、転用の許可が必要で、転用許可申請書を提出する必要があります。
市街化調整区域とは、自然環境を保護して農林漁業と調和した土地利用を図るためのものです。そのために市街化を抑制しています。
そのため許可を得たもの以外の建築はできなくなっています。市街化調整区域内では農林漁業および公共施設などの適用除外建物以外は建てられません。

誰が転用するかによって変わります

所有者が自己の使用目的のために転用するのであれば、農地法第4条にかかる申請になります。
所有者以外が使用する目的のために転用する場合は、農地法第5条にかかる申請となります。
第5条にかかる申請は、賃貸借や使用貸借などの使用収益権や売買贈与などの所有権移転が伴います。

必要書類

必要書類が膨大にあります。どのようなものが必要なのでしょうか。

・登記簿謄本
・住民票、戸籍
・渡人の印鑑証明書
・位置図
・地籍図
・施設設置図
・法人登記簿謄本と定款
・規約の写し
・転用目的が他法令に基づく許認可を要する場合その書類
・水利同意書
・隣接地耕作者同意書
・申請2年間の農地転用実績表
・資金計画における必要な資力があることの証明書
・現在の耕作状況一覧
・開発許可等不要証明書の写し
・農業用倉庫利用計画書
・現在の耕作状況一覧
・開発許可等不要証明書の写し
・露天駐車場を転用目的とする利用計画書
・露天駐車場利用計画図
・現事業所と申請地との位置関係図
・貸し駐車場の場合、利用予定者の要望書等
・事業を営むにあたり他法令の許認可が必要な場合は許認可証の写し
・開発行為に該当しない旨の証明書の原本
・業の許可証のない場合確定申告書
・周囲の土地利用現況図
・植林計画書
・福祉施設の設置にあたり必要な許認可等の状況について確認できる書類
・理事会の議決による会議録
・社会福祉施設・作業場を転用目的とする利用計画書
・現施設と申請地との位置関係図
・委任状
・一時転用計画書・貸借契約書の写し
・その他必要書類

これだけ必要になります。すべて1部で構いませんのでしっかりと準備しましょう。

農地法第4条と第5条

農地法第4条は農家が自分の所有する農地を転用する場合となります。
農地法第5条は事業者が農地を買ったり、借りたりして転用する場合となります。
買うと言うことは所有権の移転し、借りると言うことは賃借等となります。

税理士法人チェスター代表
福留 正明

公認会計士・税理士・行政書士。相続税対策に強みを持つ税理士法人チェスターの代表社員。株式会社チェスターでは、年間100億円以上の売却案件を豊富に取り扱っている。 TV/雑誌など各種メディアからの取材歴多数。また、土地や相続についての書籍も多数出版している。

株式会社チェスターは、総勢200名以上の税理士法人グループの不動産会社です