不動産を高く売却するために、売主が知っておくべき査定のポイントとは？

不動産の売却を検討している方の多くは「1円でも高く売りたい」というお気持ちではないでしょうか？
不動産を売却する際には仲介か買取のいずれかの方法で不動産会社に依頼することになりますが、少しでも高く売りたい場合には「仲介」をお願いすることが一般的です。
不動産会社に依頼する際には、実際に物件の査定を依頼し、その後、媒介契約を結ぶ不動産会社を選択するという流れになります。今回は、不動産を売却する際に少しでも高く売るための査定のポイントや不動産会社の選び方、購入希望者に購入したいと思ってもらうために出来る事などをご紹介したいと思います。

1．不動産を高く売るなら「仲介」が良い

不動産の売買には「仲介」と「買取」の2つがあります。仲介は、不動産会社が売主に代わって買主を探してくれる方法です。一方の買取は不動産会社が不動産を購入するという方法です。

買取は仲介手数料などが発生せず、比較的早く売却することができるというメリットがありますが、買取価格が市場価格よりも下がる傾向にあります。そのため、少しでも高く売却したいとお考えの場合には、買取ではなく仲介によって不動産を売却する方が良いと言えます。

2．不動産を高く売るために査定のポイントを押さえておきましょう

不動産の売却代金の目安としても不動産会社の査定額は重要なポイントになります。査定額＝売却代金ということではありませんが、ご自身の大切な資産ですから、少しでも高い査定額になってほしいと思いますよね。
査定で高評価となるポイントをご紹介します。

2-1．査定の方法は「机上査定」と「訪問査定」の2つ

机上査定は情報から査定額を算出する方法です。物件の築年数や周辺状況などから判断される方法となります。
一方の訪問査定は実際に不動産会社の担当者が現地に出向いて査定する方法です。
訪問査定の方がより詳細な査定が可能となるため、詳しい査定額が算出されることが多いです。

2-2．査定のポイント

査定の際にポイントとなる点は、いくつかありますが、基本的には生活する上で便利だと感じる物件の方が評価は高い傾向にあります。

また、上記の他にも公園や緑地などが近くにある物件や、治安が良いという点も評価に繋がります。
さらには、不動産の築年数や方角などもポイントとなります。

2-3．時点修正も理解しておきましょう

同地域での不動産取引から対象不動産の経過年数を考慮して査定額を算出する方法です。
築年数が経過している物件ほど、評価が下がる傾向にありますが、対象不動産のある地域の不動産価格の相場が上昇傾向にある場合には、過去の取引よりも高い査定額になることもあります。

3．不動産を高く売るなら複数社に査定を依頼すべき

不動産を少しでも高く売却したいと考えている場合には、査定を依頼する不動産会社は複数社にお願いするようにしましょう。
不動産の査定額は不動産会社によって異なるため、1社に絞って査定してもらうと後々、もっと高く査定してくれるところもあったかもしれない！ と後悔することになります。不動産の一括査定を行うことができるサイトなどを活用することで、簡単に複数社に査定を依頼することが出来るため、上手に活用しましょう。

3-1．不動産の一括査定サイトのメリット

一括査定サイトを利用するメリットは一度に複数の不動産会社に査定を依頼することが出来るという点と、地域や物件の情報に適した不動産会社を探すことが出来るという点が挙げられます。
また、ネットで査定の依頼が出来るため、手間もそれほどかからず、査定のみは無料で行えるという点もメリットと言えます。

3-2．不動産の一括査定サイトのデメリット

一括査定サイトのデメリットはサイトに登録していない不動産会社からの査定を受けることが出来ないという点があります。地元の不動産会社にも査定してもらいたいなど、査定を依頼したい不動産会社がある場合には、別で依頼する必要があります。
また、査定の依頼を行うと営業の電話やメールが届くことになるケースが多いです。

4．査定額だけで判断するのはNG！ 良い不動産会社を選びましょう

査定結果から査定額が高い不動産会社に仲介をお願いするというのはNGです。その理由は、査定額が高いことが良い不動産会社という訳では無いからです。
査定額はあくまでも査定額であり、実際の売却価格ではありません。そのため、高い査定額を提示して契約に結びつけることを目的としている不動産会社も少なからず存在します。
査定額だけで判断した結果、査定額よりも大幅に低い金額で売却することになったというケースも存在します。

4-1．良い不動産会社を選ぶには「査定額の根拠」を確認する

きちんと査定を行っているかどうかは、査定額の根拠を確認することで判断する事が出来ます。評価された点や評価が下がった点をしっかりと説明してくれる不動産会社の方が信頼できる不動産会社と言えます。
反対に、査定額の根拠をあいまいにする不動産会社は、どれだけ査定額が高くても依頼しない方が良いと言えます。

4-2．良い不動産会社を選ぶには「営業担当者」を確認する

売却の仲介に伴う契約は不動産会社と結ぶことになりますが、実際に売却のための販売活動や売主とのやり取りは営業担当者が行います。
良い不動産会社は良い営業担当者が居ます。売主の意見に耳を傾け、親身になって一緒に売るための方法を考えてくれるような営業担当者のいる不動産会社を選びましょう。
販売戦略を一方的に押し付け、売主の話に耳を貸さないような営業担当者の場合には、その不動産会社に依頼することは控えたほうが良いと言えます。

4-3．良い不動産会社を選ぶには「売買実績」を確認する

ご自身が売却を検討している不動産と同じ地域で、同じような不動産の売買実績がどれくらいあるかも確認しましょう。不動産会社は業務内容によって得手不得手があります。そたのめ、ご自身の状況に近い物件での売買実績が多い方が、よりスムーズに取引を行うことが出来ます。

5．「購入したい」と思ってもらうために内覧までの準備をしよう

査定・不動産会社の選定が終わり、実際に販売活動が始まると、購入を検討されている方から内覧を希望されることがあります。購入希望者が「購入したい」という気持ちになるように、売主側でも出来る2つのポイントがあります。

5-1．購入したいと思ってもらうための2つのポイント

（1）少しでも広く見せることがポイント

物件の内覧では図面でイメージしていた状態と比較して「広い」か「狭い」かがポイントになります。
何もない部屋は広く感じますが、家具などの物が入ると狭く感じるようになりますよね。現在、生活している場所を見せることになるので、完全に家具などを片付けることは難しいですが、少しでも広く見えるように工夫しておくことが大切です。

（2）少しでも明るく見せることがポイント

屋外と比較するとどうしても室内は薄暗くなります。そのため、出来るだけ明るく見せることも重要なポイントになります。内覧前に電球の交換などを行い、日中に内覧に来られる場合であっても、すべての部屋の照明をつけておくようにしましょう。
また、部屋によって照明の種類を変えているという場合には、事前に不動産会社に照明を変えたほうが良いかなどの相談をしてみましょう。

5-2．内覧前にリフォームは必要？？

査定や内覧のためにリフォームはあまり必要ないと言えます。購入希望者からリフォームに関して打診された場合には、売買代金から値引きして取引を進めるか、売主側が負担するかをリフォーム代金から検討し、不動産会社に伝えるようにしましょう。
内覧時にはなるべく綺麗な状態に清掃をしておくことは大切ですが、故障しているなど不備がある場合以外でのリフォームは必要ないと言えます。

まとめ

ご自身が所有している不動産を少しでも高く売るためには、複数の不動産会社に査定を依頼し、査定額だけではなく、営業担当者の人柄などから良い不動産会社を見極める必要があります。
査定額が高い＝売却代金も高いとはならないことを理解し、売主の方が納得できる取引が出来るような不動産会社を見つけることが価値のある売却に繋がるのではないでしょうか？