相続不動産を売却した際の税金の計算方法

相続不動産を売却することは良くあります

相続で不動産を受けついだものの、税金対策やさまざまな事情によって売却することはよくあることです。今回はその相続不動産の売却の際に、かかる税金についてまとめてみたいと思います。
放置しておくと固定資産税がかかり続けるばかりか、資産価値も痛んで下がってしまいます。
そのため最適な手立てとしては、売却という形になるのです。

売却には相続登記が必要です

登記は不動産の所有者が誰であるかを明確にする手続きのことです。
親が亡くなった場合、その不動産の登記手続きを行わなければ、相続したことになりません。ですので売却することも担保にしてお金を借りることもできません。
まずは相続したければ相続登記を行って、自分の名義にすることが大切なのです。
また事故が起きても賠償が受けられないなどのデメリットもあります。
相続登記を放置しておくと、複数で相続した相手がなくなった場合、また相続人が増えて大変煩雑なことになってしまいます。

譲渡益が発生する場合には譲渡所得税がかかります

譲渡所得は、売却金額から取得費と譲渡費用を差し引いたものです

譲渡所得 = 売却代金 - (取得費 + 譲渡費)

取得費は購入代金だけでなく、仲介手数料、不動産取得税、登録免許税などの税金、設備費や改良費なども含まれます。
譲渡費は仲介手数料や広告費、抵当権抹消登記費用など譲渡にかかった費用をいいます

税金が異なる短期譲渡所得と長期譲渡所得

相続した不動産をどれだけ所有していたかで税金が異なります。
相続や贈与によっても、相続した日からの計算となります。
5年以内の売却ですと、短期譲渡所得、5年超の所有ですと長期譲渡所得となります。

長期譲渡所得だと所得税15%、住民税5%となります。
短期譲渡所得だと所得税30%、住民税9%となります。
大きく税率が異なってきますので、売却の際の保有年数には注意を払いましょう。

3000万円の特別控除

上記の譲渡所得には3000万円の特別控除があります。
つまり、譲渡所得は売却金額から取得費と譲渡費を引いたものですから、売却利益が3000万円未満のものは非課税となるということです。

各種特例がありますので要注意です。

また、この3000万円の特別控除は、居住していることのほかに、売却相手が配偶者や直系親族などでは適用されません。ですが兄弟などで生計が別になっている場合は適用が受けられます。

相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

相続税額のうち一定の金額を、売却する不動産の取得費に加算できます。

1.売却は相続や遺贈等によって財産を取得していること
2.その財産を相続した売却人に相続税が課税されていること
3.相続発生後、申告期限から3年以内に売却していること

これによって取得費の特例が受けられます。

取得費は、詳細がわからない場合は、売却価格の5%を取得費として設定していい事になっています。過去の売買契約書が見つからず、相続していて過去の取得費が見当がつかない場合は、この5%の設定を利用しましょう。

相続税は10ヶ月以内に納める必要があり、また相続税のために売却した場合は即座に譲渡所得税を納める必要があります。二度にわたって税金を納めるのが大変なため、現在では3年以内に限って、取得費に相続税を含めることができ、すなわち税金の軽減に繋がることができるのです。


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