農地以外の目的で農地を使いたい! 農地転用の方法と注意点

農地を農地以外として利用できるようにすることを農地転用と言います。

農業を行っている方の場合には農地として利用していることで税制の優遇を受けることが出来るなどメリットがありますが、相続などによって農業を行う予定の無い人が農地を取得してしまうと、農地以外に利用できないため所有していることが負担になってしまうことがあります。
このようなケースでは農地転用を行い、農地以外として利用できるようにすることで自用地として使用したり、売却することが可能になります。

この記事の監修税理士
監修税理士の税理士法人チェスター代表 福留正明
税理士法人チェスター代表
福留 正明
公認会計士・税理士・行政書士。相続税対策に強みを持つ税理士法人チェスターの代表社員。株式会社チェスターでは、年間100億円以上の売却案件を豊富に取り扱っている。 TV/雑誌など各種メディアからの取材歴多数。また、土地や相続についての書籍も多数出版している。
株式会社チェスターは、総勢190名以上の税理士法人グループの不動産会社です

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1.農地とは?

農地の定義は、耕作を目的とした土地のことを言います。農地には農地法という法律があり、農地を農地以外として利用するための要件について以下のように定めています。

農地転用のための要件

ちなみに、農地の定義は耕作を目的とした土地となっていますが、その判断の基準は土地の現状であると言われています。
つまり、登記地目が農地以外となっていても、その土地が耕作を目的として使用されている場合には農地と判断され農地法が適用されることになります。ちなみに、休耕地や不耕作地であっても、耕作しようと思った時にいつでも耕作することができるような土地は農地として判断されます。

2.転用が出来ない農地と出来る農地

すべての農地で農地転用できるという訳ではありません。農地法には農地転用許可制度というものがあり、農地を5つの区分に分類し、それぞれの許可方針を定めています。

2-1.転用が出来ない農地

以下の3つの区分は農地転用が原則不許可となっています。

(1)農用地区域内農地

農用地区域内農地とは、市町村が定める農業振興地域整備計画に基づき、農用地区域と定められた区域内になる農地を言います。生産性の高い優良な農地が多くある地域となることから農地転用は原則不許可となります。

(2)甲種農地

甲種農地とは、市街化調整区域内で以下に該当する生産性の高い優良な農地を言います。
甲種農地に当てはまる農地

(3)第1種農地

第1種農地とは、以下に該当する農地を言います。
第一種農地に当てはまる農地

(4)甲種農地と第1種農地で例外となるケース

甲種農地と第1種農地は原則転用不許可となりますが、以下に該当する目的での転用は例外として許可されることがあります。
農地転用が許可される場合がある「例外」

2-2.転用が出来る農地

以下の2つの区分の場合には、要件によって転用が認められます。

(1)第2種農地

第2種農地とは、小集団の未整備農地や市街地近郊農地が該当し、下記に当てはまる農地を言います。
第2種農地に当てはまる農地

第2種農地は、周りの土地で代替できないような場合には農地転用が許可されます。

(2)第3種農地

第3種農地とは、都市計画における市街化区域など都市として整備されている区域内にある農地を言います。
このような農地は転用が認められている農地です。

(3)上記2つの農地で転用が認められないケース

第2種農地は要件により、第3種農地は原則として農地転用が認められている農地となりますが、一般基準によって以下に該当する場合には、農地転用が認められないことがあります。
農地転用が認められないケース

2-3.農地転用に際する許可権者

農地転用は、原則として都道府県知事又は指定市町村の長の許可が必要となりますが、農地の広さによっては許可権者が異なるケースがあります。
また、市街化区域内の農地の場合には農業委員会へ届け出を行うことで転用が可能となります。

農地転用の許可権者

2-4.許可が不要となるケース

農地の転用目的が以下に該当する場合には原則として許可が不要となります。

農地転用の許可が不要となるケース

3.農地転用手続きの流れ

農地転用を行う場合の流れは許可権者が誰になるかによって異なります。許可申請を提出する前に、農地の現状の確認と農業委員会への事前相談を行っておきましょう。農業委員会へ相談にいくことで申請に必要な書類等について教えてもらうことが出来ます。

3-1.農地転用許可申請の流れ

申請の流れは以下の通りです。

農地転用許可申請の流れ(4haを超える場合)

農地転用許可申請の流れ(4ha以下の場合)

農地転用許可申請の流れ(市街化区域内の場合)

3-2.農地転用許可申請の必要書類

農地転用許可申請の申し立てを行う際には、以下の書類が必要となります。

(1)必要となる書類

農地転用許可申請の必要書類(必ず提出するもの)

(2)状況によって必要となる書類

農地転用許可申請の必要書類(状況により提出するもの)

状況によって必要な書類は上記以外にも様々なケースがあります。必要書類については必ず事前に確認してから準備を行うようにしてください。

4.農地転用の注意点

4-1.固定資産税の上昇

農地は農地以外の利用が出来ないという利用制限があることから固定資産税が低く設定されていますが、宅地に変更した場合には宅地の固定資産税が適用されることになるため固定資産税が上がることになります。

4-2.転用後の土地を人に貸す場合

農地転用の際に所有者の変更はせずに、転用後の土地を他の人に貸す予定があるという場合には、転用後に貸す予定となっている方との間で賃貸借契約を締結しておく必要があります。
賃貸借契約を行わずに申請することは出来ませんので注意が必要です。
また、先に契約を行うことになりますので、借主側に農地転用の許可申請を行うことを理解しておいてもらう必要があります。
また、転用後の土地を売買する場合も同様に、転用許可申請を行う前に売買契約を結んでおく必要があります。

4-3.地目変更をする場合には登記申請が必要

農地転用を行うと、農地以外の目的で土地を利用することが出来るようになりますが、登記を行わなければ土地の地目は農地のままとなります。
地目の変更を行う場合には、登記申請が必要です。

まとめ

様々な理由によって農地転用を検討されている方が多いと思います。農地転用によって農地以外として土地が利用できるようになるということは所有者にとって、とても大きなメリットとなります。
しかし、農地転用はすべての農地で許可される訳ではありません。そのため、ご自身が所有している農地がどの種類に区分されているかを確認しておく必要があります。
また、農地転用の手続きにはある程度の時間がかかります。おおむね6週間程度はかかると思っておきましょう。

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