譲渡所得税(不動産譲渡税)の税率

長期譲渡所得税の税率は15%(住民税5%)です

平成25年から平成49年までは、復興特別所得税として各年度分の2.1%を所得税として納付申告することになります。

・長期譲渡所得金額の計算
例えば1億5000万円、土地建物の取得費1億円、譲渡費用500万円の場合、
1億5000万円 - (1億円+500万円)= 4500万円
税額は

所得税: 4500万円 × 15% = 675万円
復興特別所得税:675万円 × 2.1% = 14万1750円
住民税: 4500万円 × 5% = 225万円

となります。

短期譲渡所得税の税率は30%(住民税9%)です

短期譲渡所得の所得税率は、一律で30%となります。
上記の例でいくと

所得税: 4500万円 × 30% = 1350万円
復興特別所得税:1350万円 × 2.1% = 28万3500円
住民税: 4500万円 × 9% = 405万円

となります。

長期と短期の境目は5年

売却した年の1月1日付けで5年以上の所有期間がある場合を長期譲渡所得、5年以下の所有期間がある場合を、短期譲渡所得として区別します。
短期譲渡所得のほうが税額は高めになります。

取得費

取得費とは、購入代金などの仲介手数料や、登記の費用などの不動産の取得に必要であった費用をいいます。
リフォーム費用も加えることができます。
取得費が不明な場合は、売却代金の5%相当額より少ない場合は、売買代金の5%を取得費として含めることが可能です。

相続や贈与での取得費は、評価額は使いません。
前の所有者の取得費を利用します。相続や贈与などの登記費用や変更の手続きにかかったお金を計上します。

譲渡費用

売却するために必要だった費用は、仲介手数料、登記費用、測量費、印紙代なども計上できます。
費用は経費として除算できますので、譲渡費用にかかった経費の領収書は必ず取っておいてください。これに限らず、不動産関係の領収書はすべて保管しておいたほうが懸命です。領収書は再発行できませんので、かならず原本を保管するようにしてください。

所有期間の判定

所有期間は、売却を行った年度の1月1日時点を基準とし、5年超ならば長期譲渡所得、5年以下ならば短期譲渡所得として区別します。短期のほうが税率は高くなります。これは、長期のほうが住宅用として購入していると考えることができるからです。定着しているので長期保有のほうが税率は低くなります。
基準日は譲渡した年の1月1日時点になりますので、譲渡した日とは異なりますので注意が必要です。

長期譲渡所得の課税の特例

所有期間が10年を超えた場合、長期譲渡所得の特例によって税率が軽減されます。

6000万円以下の部分については所得税率が10%、住民税が4%となります。6000万円を超える部分については、長期譲渡所得の税率と同じになります。

どちらの場合も、2.1%の復興特別所得税がかかりますのでご注意ください。それを含めた所得税率は10.21%となります。
6000万円以下の場合は、 金額 × 10%
6000万円を超えた場合は、(金額ー6000万円)×15%+600万円

これに対して、復興特別所得税の2.1%がかかります。

軽減税率の特典を受けるためには

軽減税率の特典を受けるためには、次の5つの要件をすべて満たす必要があります。
1.日本国内にあること
2.売った年の1月1日時点において所有期間が10年を超えていること
3.売った年の前年または前々年にこの特例を受けていないこと
4.買い換えないどのほかの特典を受けていないこと
5.売り手と買い手が特別な関係でないこと。生計を一にする親族や、内縁関係、特殊な関係にある法人などに売却の場合は、軽減税率の特典を受けられません。


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この記事の監修税理士
監修税理士の税理士法人チェスター代表 福留正明
税理士法人チェスター代表
福留 正明
公認会計士・税理士・行政書士。相続税対策に強みを持つ税理士法人チェスターの代表社員。株式会社チェスターでは、年間100億円以上の売却案件を豊富に取り扱っている。 TV/雑誌など各種メディアからの取材歴多数。また、土地や相続についての書籍も多数出版している。
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