不動産の売却に「測量」は絶対必要？ 測量の必要性について
不動産の売却時に必ず「測量」が必要という訳ではありません。しかし、「土地の境界線が確定している」という状態を望まれる買手がほとんどです。
その理由は「境界が曖昧な土地はトラブルになる」可能性が高いからです。不動産は決して安い買い物ではありません。そのため、トラブルになる可能性は少しでも無いほうが良いと感じるのは当たり前のことではないでしょうか？ 今回は、土地の測量について詳しくご紹介します。
福留 正明
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目次
1．土地の売却時は「境界線確定測量」をしておくほうが良い！
土地の測量といっても実はたくさんの種類があります。不動産の売却を行う場合には「境界線確定測量」を行うようにしましょう。
「境界線測定測量」とは、土地と土地の境界線を明確にするための測量です。この測量をしておくことで、境界線をめぐるトラブルの回避や、売却時の売買価格を算出する際の面積が確定されます。
面積に関しては、登記簿を確認すれば良いのでは？ と思われるかもしれませんが、登記簿の情報が古く、現状と異なる場合があるため、「境界線測定測量」を行っておくことで正しい面積を把握することが出来ます。
「境界線確定測量」は土地の売却以外にも以下のようなケースで行われることが一般的です。
1-1．土地の物納
土地の物納は相続税を納める際の方法のひとつです。相続税は原則、金銭一括払いとなりますが、場合によっては分納（金銭で分割払い）や物納という方法で納めることが出来ます。
物納として土地を利用する場合に、境界線確認書という書類を提出する必要があります。
1-2．土地の分筆登記
分筆登記とは一つの土地を2つ以上に分けて登記することを言います。相続時など1つの土地を相続人で分ける場合や、所有している土地の一部を売却する場合などに用いられます。
1-3．倍率方式の地積修正
相続税の土地の評価には路線価と倍率方式がありますが、倍率方式で土地の評価が必要なケースでは、実際の地積に修正するために境界線確定測量を行います。
1-4．その他
所有している土地の寄付や払い下げを行う場合には、土地の確定が必要となるため、境界線確定測量が必要です。また、何かしらの理由により境界杭が無くなってしまった場合などに境界杭の復旧を行う際にも境界線確定測量が必要となります。
【境界線杭とは？】
境界線杭は境界標という土地の境界線を示す目印です。以下のような形で土地の境界を示しています。
境界線杭は、コンクリートや御影石、プラスチック、木、金属など様々な種類があります。
2．境界線確定測量の流れ
土地の測量は土地家屋調査士に依頼する必要があります。売却を相談している不動産会社から紹介されるケースが多いようですが、ご自身で土地家屋調査士を探してお願いすることも可能です。
境界線確定測量は以下のような流れで進めていきます。
（1）事前調査
登記所（法務局や役場）から公図、登記簿、地積測量図、過去の境界線確定資料等を集めます。
過去に隣接地との境界トラブルがあったかどうかなども併せて調査しておきましょう。
また、実際の測量の前に隣接地の所有者に対して、測量を行うことを伝えておくようにしましょう。
（2）現地測量
実際に現地の測量を行ないます。測量結果を基に境界線を確定するための立ち会いが必要となるため、現地測量を行っている間に準備しておきます。
（3）境界確定
境界を確定するためには隣接地の所有者や官民の立ち会いが必要となります。関係者全員が承諾することで境界が確定されます。
場合によっては、隣接地以外の土地所有者の承諾が必要となる場合がありますので、事前調査で立ち会いが必要な所有者が誰なのかも明確にしておきましょう。
（4）境界杭埋設
関係者全員の承諾後、その場所に合わせた境界杭を埋設します。
（5）書類作成
現地測量等によって明確となった最新の情報を基に、測量図や登記申請のための書類を作成します。
2-1．境界線確定測量の期間
境界線確定測量にはおおよそ3ヶ月～4ヶ月かかります。境界線確定は売却を検討している方の意思だけではなく、隣接地など他の土地の所有者の同意が必要となります。
他の所有者の同意がなかなか得られない場合には、期間が長引くことも考えられます。最悪のケースでは境界線確定が出来ないという結果も考えられます。
少なくとも3ヶ月はかかってしまうため、いずれ売却を検討しているという場合には早めに境界線確定測量をしておくほうが良いと言えます。
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2-2．境界線確定測量に係る費用
境界線確定測量の費用の平均は35万円～45万円前後です。しかし、官民の立ち会いが必要となる場合には金額が高くなります。
また、土地が複雑な形状をしている場合や、面積の大きな土地、既に隣接地の所有者とトラブルになっているという場合には境界線確定測量にかかる費用が高額になる可能性があります。
事前調査の段階でおおよその費用を提示してもらうことが出来ますので、どれくらい費用がかかるか確認しておきましょう。
3．境界線確定測量を行わないとどうなる？
最初に述べたように、売却を行う際に境界線確定測量を必ず行わないといけないという訳ではありませんが、スムーズに売却を進めるためには「境界線確定測量を行っておいた方が良い」と言えます。
境界線確定測量を行うと、正確な土地の面積を把握することが出来ます。
土地の面積は売買価格に影響がでますので、もし、登記されている面積よりも実際の土地の面積の方が広い場合、売り手側として損をすることになります。
まとめ
長く住んでいる土地であればあるほど境界線が曖昧になっていることが多いです。ご自身が生活をする際には大きな影響はないかもしれませんが、売却して他の方が生活をするとなると隣接地の所有者の方とトラブルになってしまうことも考えられます。土地の売買を円滑にすすめるためにも、土地の面積を正確に把握するためにも境界線確定測量を行うようにしましょう。
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