中古不動産の購入！ 3つのメリットと2つのデメリット

不動産の購入理由は居住用や投資用など様々です。どちらの理由で購入するにせよ、新築にするか中古にするかは悩みどころのひとつではないでしょうか？ 新築は設備も新しく誰にも使われていないという最大の特徴があります。しかし、中古不動産にも良いところはあります。近年では中古不動産をリノベーションするという方法も人気があります。そこで今回は、中古不動産のメリット・デメリットをご紹介します。

不動産購入のヒントになれば幸いです。

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1．中古不動産の3つのメリット

中古不動産の主なメリットは上記の3つです。それぞれを詳しく確認していきましょう。

1-1．初期費用を抑えられる

中古不動産の最大のメリットは新築不動産よりも安いという点です。不動産は「一度入居すると価値が半分になる」と言われるほど、新築と中古の価値が大きく異なります。

例えば、築年数がそれほど経過していない中古マンションを購入した場合、新築時の価格よりも2割～3割程度安い価格で購入することが出来ます。

1-2．現状の確認が出来る

中古物件は既に建築されているため、実際の物件を確認することが出来ます。実物を確認することが出来るとそこでの生活もイメージしやすくなります。また、周辺の環境なども併せて確認することが出来ます。

その不動産で実際に生活をされていた方から情報を得ることも可能です。

1-3．良い立地で探せる

住宅地など立地の条件が良い場所で不動産を探す場合、新築よりも中古不動産の方が見つかりやすいというメリットがあります。好立地のエリアとなると新たな物件を建築するための土地を確保することが難しくなります。立地等の希望がある場合には中古不動産の方が探しやすいと言えます。立地条件の良い人気エリアの場合には地価も下がりにくいという特徴もあります。

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2．中古不動産の2つのデメリット

2-1．老朽化

中古不動産の場合には、築年数等によって老朽化している点がデメリットとなります。特に、1981年よりも前に建てられている物件の場合、耐震性の心配もあります。また、どうしても新築よりも設備や間取りなどが少し古い印象を受けることがあります。そのため、リフォーム費用がかかるということも頭に入れておいたほうが良いと言えます。

2-2．住宅ローンの審査が厳しい

中古不動産の場合、担保としての価値の判断が難しいという点で新築と比較すると担保力が低くなります。

一般的に新築の木造戸建ての場合、不動産の寿命は35年と言われています。寿命が35年ということは担保価値も35年です。そのため、住宅ローンの多くが最長35年となっています。しかし、中古不動産の場合、仮に築15年の不動産とすると担保価値は20年となります。担保価値が下がる分、返済期間も短くしなければならなくなるため、月々の返済額が高額になることからローンの審査が厳しくなると言われています。

そのため、住宅ローンで購入する際に、ある程度の自己資金を用意しておかないと全てを住宅ローンで賄うというのは難しくなります。

3．中古不動産購入のポイント

中古不動産のメリット・デメリットを踏まえて、中古不動産を購入する際のポイントをご紹介します。

3-1．資産価値が下がりにくい不動産を探す

資産価値が下がりにくい不動産とは、交通や生活の利便性が高いなど立地的な条件が良く、居住の快適性や管理状況などが良好な不動産です。

新築の価格が高いエリアで中古不動産を探してみると良いかもしれません。

3-2．買った後にかかるコストも理解しましょう

不動産を所有すれば当然、固定資産税や都市計画税といった税金を支払う必要があります。

それ以外にもマンションであれば管理費や修繕のための積立金なども必要になります。不動産を購入した後にどのような出費があるかを確認しておくようにしましょう。

3-3．月々の返済は無理なく設定する

一般的に住宅ローンの借入金額の上限は年収の6.5～7倍程度と言われています。

年収が400万円の方であれば2,600万円～2,800万円程度が借入の目安となります。金利等によって返済額は異なりますが、年間の返済額が年収の25％以内に収まる範囲で借入をすることが安心です。

4．中古不動産を購入する時の流れ

中古不動産を購入する際には、上記のような流れで進めます。現地確認の段階で、外観、内装の瑕疵や周辺の状況などをしっかりと確認しておきましょう。

リフォームされている不動産の場合には、どこにどのようなリフォームをしたのかなども細かくチェックしてください。

4-1．中古不動産の購入にかかる諸経費

中古不動産を購入する際には、以下のような諸経費が発生します。不動産の価格の8％程度が相場と言われていますが、諸経費が必要になることも把握しておきましょう。

まとめ

中古不動産のメリット・デメリットについてご紹介しました。居住用であれ投資用であれ、中古の不動産の場合には、購入時の価格を抑えることができるというメリットがあります。

また、実際に現地を確認することができるという点も購入の判断材料を仕入れることが出来るのでメリットです。

しかし、どうしても経年劣化に伴う老朽化など修繕が必要となるケースもあります。購入前にはメリット・デメリットを理解した上で納得できる物件を選んでください。

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