マンションを売却した際の税金の計算方法

マンションを売却した際には、さまざまな種類の税金が発生します。

具体的にどのような税金をいくら支払わなければならないのか把握するための計算方法を解説します。

マンションを売却すると税金がかかる可能性がある

税金がかかるケース

不動産投資をしていてマンションを売却する場合、買換えや新築を建てた際に売却するなどのケースでは、収入が発生します。

その収入を譲渡所得と呼び、課税の対象となります。

買ったときよりも高く売れたら確定申告が必要です。譲渡益となります。買ったときより低く売れたらマイナスですので譲渡損になります。申告は例年2月の16日～3月の15日までに最寄の税務署で行ってください。

特に所得がプラスの場合は必ず期限までに行いましょう。

期限が土日の場合はずれ込むことがあります。また、家を売った翌年のこの時期に確定申告を行うようにしてください。

税金がかからないケース

譲渡益が出ても税金がかからないケースもあります。それは、不動産の価格が3000万円未満の方の場合と、購入した価格よりも安く売った場合です。この両者のいずれかの場合には、売却した際の税金は一切かからない可能性があります。

譲渡所得とは

譲渡所得とは、マンションを売却した際の利益のことです。

譲渡所得は給与所得などの所得と別個で課税されます。別々に計算する分離課税方式が取られています。ですが還付の場合は、通常の給与所得の所得税と通算して控除することが可能です。納付の場合は、納付書をもらって3月15日までに納付します。納付方式は納付書をもらって銀行や郵便局で直接納める形式と、口座振替によって引落しで支払う振替方式とにわかれています。納付書による納付は3月15日までが期限ですが、口座振替の場合は少し遅くて4月の中旬ごろが引落しの日になります。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得の計算方法です。

譲渡所得　＝　売却価格　－　（購入価格＋取得費＋譲渡費用）

となります。

取得費はもちろんですが、取得の際に支払った仲介手数料や印紙税などをさし、譲渡費用は売却の際に支払った仲介手数料や印紙税をさします。

具体的には、仲介手数料、印紙税、広告料、測量費、登記費用、登録免許税、不動産取得税、ローン保証料、リフォーム費用、抵当権抹消のための登記費用なども含まれます。

印紙税なども含まれますので、しっかりと参入できるよう領収書をちゃんと取っておいてください。

課税対象の譲渡所得は？

課税譲渡所得は、上記の譲渡所得から特別控除を引いた額で決まります。

それが3000万円の控除額です。このため、3000万円以下の場合は課税対象とならないのです。

売却対象のマンションに住まなくなった日から3年以内の12月31日までに譲渡すること、特別関係者ではないこと、前年または前々年にこの控除を受けていないこと、買換えの特例や交換などの特例の適用を受けていないことなどがこの控除の要件としてあります。

気をつけてチェックしてみてください。

確定申告の際には、整理整頓が大切です

確定申告全般に言えることですが、書類は揃っていて、領収書を種類ごと、日付ごとなどに整理してあるほうが信用されます。税務署も人間ですので、しっかりと明細がメモしてあったり、クリップ止めしてあるほうが信用され、調査が詳しくならないのです。

逆に、ばらばらで適当な書類整理の状態で出してしまうと、税務署職員の視線が厳しくなり、税務調査の対象になってしまったりします。不要な疑いを避けるためにも、不動産所得にまつわる領収書はしっかりと取っておき、きちんと整理した状態で税務署に提出するようにしてください。

マンション売却については別の記事で詳しく解説しています。

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