譲渡所得の計算における取得費とは？

不動産を売却する際、課税対象となる譲渡所得がいくらになるか気になりますよね。

この記事では、譲渡所得を算出する上で欠かせない「取得費」について解説してきます。

税理士法人チェスター代表
福留 正明

公認会計士・税理士・行政書士。相続税対策に強みを持つ税理士法人チェスターの代表社員。株式会社チェスターでは、年間100億円以上の売却案件を豊富に取り扱っている。 TV/雑誌など各種メディアからの取材歴多数。また、土地や相続についての書籍も多数出版している。

株式会社チェスターは、総勢200名以上の税理士法人グループの不動産会社です

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取得費とは？

譲渡所得は、売った金額から取得費と譲渡費用を差し引いたものです。

そのため、取得費はいわば経費となります。

取得費に含まれるもの

取得費には、登録免許税、不動産取得税、特別土地保有税、印紙税などが含まれます。

その他にもいろいろなものが取得費として参入できます。

▼取得費として参入できるもの
・立ち退き料
・地ならしをするための造成費用
・土地所有権を確保するための訴訟費用
・土地を利用するための取り壊し費用
・購入のために借り入れた費用の利息
・現在の土地を契約解除して新しい土地を契約するための解除違約金

事業所得の経費に使われた領収書は使えませんのでご注意ください。

取得費がわからないケースもあります

古い土地などで取得費がわからないケースもあります。

そんなときは、売った金額の５％相当を取得費として適用します。土地建物を3000万円で売却した場合、取得費が不明の場合は5％の150万円が取得費相当となります。

取得費にあたるかわからなときは

これが取得費に当たるかどうかわからない場合は、税務署に問い合わせてみてください。

基本的に上述の取得費に含まれているものが該当しますが、税務署に電話で問い合わせると確認してくれます。あとから否認にならないように、はじめから電話で問い合わせて不明点をなくすようにしましょう。

建物の減価償却費に注意

建物の取得費は、減価償却を差し引く必要があります。

減価償却については毎年建物の資産価値が減っていくと言うものです。取得費は建物の購入代金の合計額から、減価償却相当費を差し引く必要があります。

この場合、事業に使われていたかどうかで異なってきます。

・事業に使われていた場合：
建物を取得してから売るまで、毎年の減価償却費を合計したものになります。

・事業に使われていなかった場合：
耐用年数の1.5倍の年数に対応する旧定額法の償却率で求めます。１年当たりの減価償却費を算出して、売るまでの経過年数をかけます。

借入金の利子も取得費の対象となります

土地や建物を購入しようと思った場合、自己資金だけでは購入できず、銀行などから借入するケースがあります。その場合は、借り入れたお金の利息部分も取得費に参入していいのです。これは嬉しいですよね。

利息は、資金借り入れの日から、土地の使用開始日までが計算対象期間となります。借り入れてから使いはじめの日までですのでご注意ください。

使用開始の日とは、居住や事業の用途にした日であり、本来の用途に使い始めた日であり、資産がその取得日の前から使用されている場合は、その資産の取得日となります。

借り入れて買った土地や建物を、まったく使わない状態で売った場合は、借り入れた日から売った日までの利子が全額取得費に参入されますのでご安心ください。

買換えの場合の特例があります

買換えの場合は特例があります。
イ：固定資産の交換に伴う譲渡所得の特例
ロ：収用交換の代替資産を取得した場合の課税の特例
ハ：特定の居住用財産の買換え、交換の場合の譲渡所得課税の特例
二：特定の事業用資産の買換え、交換の場合の譲渡所得課税の特例
などがあります。

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