離婚したら家は売るべき？ケース別の売却方法やよくある疑問を解決！
「離婚するんだけど、家は売却するべきかな？」
「離婚を理由に家を売るときに注意するべきことはなんだろう？」
家族で同居していた家を離婚後にどうするかは悩みの種ですよね。
そのままどちらかが住み続けるべきか、売却してしまうか、どちらが良いのか分からないという方もいらっしゃるでしょう。
しかし金銭トラブルの心配をなくしお互いすっきりと再出発するためには、住んでいた家を売却するのがおすすめです。
この記事では、売却をした方が良い理由をお話しした上で「ケース別の売却方法」「家の売却価格を調べる方法」をご紹介します。
また離婚時に家を売却する際の「よくある疑問」についても回答しているので、ご参考ください。
福留 正明
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１．離婚の際に家は売却すべき？
離婚する際には「財産分与」を行い二人の共同財産を分配します。
婚姻中に手に入れた家も財産分与の対象ですが、現金や預貯金のように分けられないのが難しいところです。
家の財産分与では「家を売却して得た利益を分ける」方法と「どちらかが住み続ける」方法がありますが、基本的には家を売却することをおすすめします。
ここからはなぜ売却した方が良いのか、どちらかが住み続ける場合にはどのような点に注意すべきなのか解説しましょう。
１－１．基本的には売却がおすすめ
特にローンを完済している場合、売却したお金でローンを完済できる場合であれば売却をおすすめします。
売却をおすすめする理由として、3つのメリットが挙げられます。
- ・現金化することで明確な財産分与ができる
- ・新生活を始める資金ができる
- ・住宅ローンに関するトラブル（残債の支払い、連帯債務、連帯保証人など）がなくなる
まず現金化することで、半分ならきっちり半分ずつ、どちらかが3分の1ならもう一方は3分の2を受け取る、といったように明確な財産分与ができます。
しっかりと分けることができれば後の金銭トラブルも防げますし、生活を再スタートさせるための資金が手に入ります。
また住宅ローンに関する問題は大きいといえます。
「１－２．どちらかが住み続ける場合の注意点」で詳しくお伝えしますが、家を残す場合はローン残債の支払いや連帯債務、連帯保証人に関して後々トラブルになるケースが考えられます。
１－２．どちらかが住み続ける場合の注意点
さまざまな事情から、夫婦のどちらかがこれまでの家に住み続ける場合もあるでしょう。
住宅ローンが完済できていない場合、特に「連帯保証人」については注意しなければなりません。
住宅ローンを契約する際、夫婦のどちらかが名義人、名義人とならなかった方が連帯保証人になっているケースは多いでしょう。
しかし、離婚したからといって連帯保証人から外れるわけではありません。
そのため、突然支払い義務が降りかかってくる可能性があるのです。
連帯保証人には「催告の抗弁権」「検索の抗弁権」「分別の利益」がありません。
例えばあなたが連帯保証人で、住宅ローンの名義人となっている元配偶者が返済を滞らせた場合、どのような事態が起こり得るのかご説明しましょう。
【催告の抗弁権がない】
「催告」とは相手に対して一定の行為を要求することを意味し、応じなかった場合には一定の法律効果が生じます。
「抗弁権」とは請求に対してそれを阻止できる効力を持つ権利のことです。
連帯保証人になっている場合、債権者（ここではローンを融資した金融機関）が債務者（ローンの名義人）への督促よりも先に、代わりに債務を返済するよう要求してきても、その要求を拒絶することができません。
連帯保証人としては、「先に名義人に請求してほしい」「先に名義人の財産を差し押さえてくれ」と言いたいものですよね。
しかし催告の抗弁権がないため、このような主張をすることはできません。
【検索の抗弁権がない】
「検索の抗弁権」とは、債務（ローン）の返済に充てられる資産を債権者（ローンの名義人）が持っているとき、保証人がその事実を証明すれば代わりに返済することを拒否できる権利のことです。
連帯保証人に対してはこの検索の抗弁権が認められていないため、債権者（金融機関）が請求先を連帯保証人に変える判断をした場合、債務者（ローン名義人）が返済に充てられる資産を持っている状況下でも返済の義務を負うことになってしまいます。
【分別の利益がない】
「分別の利益」がある保証人が複数いる状態で債務者（ローンの名義人）が債務（ローン）を返済できなくなった場合、返済を請求された保証人は他の保証人にも債務を請求するよう債権者（金融機関）に対して要求し、他の保証人と債務を頭割りすることができます。
しかし連帯保証人の場合はこの分別の利益を認められていないため、残された債務の全額を請求された場合は全額を支払わなければならないのです。
連帯保証人は基本的に、名義人や他の保証人に請求を促す権限がありません。
このようなトラブルを回避するためには、家を売却して連帯保証人から外れておくことが重要だと考えられるでしょう。
家を売却するほかに「住宅ローンの借り換え」と「連帯保証人の変更」という方法がありますが、簡単ではありません。
住宅ローンを借り換えようと思っても、住み続ける側のみの収入でローンの審査を通過しなければならず、今までは収入合算などで補っていたという場合は難しいですよね。
連帯保証人の変更も可能ですが、まず連帯保証人となってくれる人がいなければなりませんし、その人を金融機関が連帯保証人として認めるは分かりません。
もし家を売却してもローンを完済できないオーバーローンの場合には一般的な売却はできませんが、「任意売却」という方法を取ることができるので、視野に入れても良いでしょう。
任意売却については「２－３．「任意売却」ならオーバーローンでも家を売れる 」で詳しくご紹介します。
それでは次章から、売却の方法を3つのケース別にご紹介していきます。
ご自身がどのケースに当てはまるかを見てみてくださいね。
２．ケース別・売却の3つの方法
売却の方法ですが、ここでご紹介するのは以下の3つになります。
- ・仲介
- ・買取
- ・任意売却
どの売却方法にするかは、住宅ローンの残債や優先したいポイントによって選ぶと良いでしょう。
「高い値段で売りたい」や「売却にかけられる時間がない」など、希望や状況は人により異なりますよね。
このような希望や状況別で売却方法を見ていきましょう。
２－１．高い値段で売りたい場合は「仲介」
なるべく高値で売却したいという場合には「仲介」をおすすめします。
不動産仲介とは、仲介業者が売り主と買い主の間を仲介し、不動産の売買契約を成立させることです。
中古物件の一般的な売却方法といって良いでしょう。
仲介は不動産業者に直接買い取ってもらう「買取」に比べると売却価格が高くなる傾向にあるため、高値で売却したいという方は仲介で売却するのが良いでしょう。
ただし、仲介での売却には時間がかかります。
買い主を探す時間などもかかるため、一般的には売却活動開始から売買契約まで3カ月程度、売買契約から引き渡しまでは1～2カ月程度の期間 がかかります。
トータルで半年ほどかかるため売却を急いでいる方には向いていないといえるでしょう。
しかしできればなるべく高額で売却し、ローンを完済したい、また今後の生活の資金にしたいものですよね。
売却を急いでおらず、売却価格でローンを完済できるという場合は仲介で売却することをおすすめします。
２－２．急いで現金化したい場合は「買取」
離婚やそれにまつわる諸般の手続きに時間をかけたくない、かけられないというケースはありますよね。
そういった場合には売却が早く済む「買取」をおすすめします。
正式には「即時買取」といい、売り主と不動産会社が直接売買契約を結び、直接不動産会社に家を買い取ってもらう形になります。
買い主を探す時間が必要ないため、仲介よりも早く売却することが可能です。
ただし、仲介に比べて売却価格は安くなる傾向にあります。
仲介であれば相場の価格で売れやすいのですが、買取となるとおおよそ相場の6～7割の価格 になると考えておいた方が良いでしょう。
買取は不動産会社にとっては「仕入れ」であり、売却時の利益を見越した金額で買い取る買い主を探すための時間が必要無い必要がある ためです。
買い取った物件を商品化する際に発生するリフォーム費用などもが差し引かれています。
しかし売却期間が短い他にも「仲介手数料がかからない」「人に知られずに売却できる」といった買取ならではのメリットがあります。
仲介では手数料を支払いますが、買取の場合には必要ありません。
また離婚というデリケートになりがちなケースですから、あまり人に知られずに売却したい場合もあるでしょう。
仲介であれば不動産会社のホームページや広告、チラシなどで情報に家の情報が掲載されてしまうため、周囲に家を売り出していることが知られることもあります。
このようなメリットもあるため、売却に時間を掛けたくない、早急に現金化したいという方で売却価格でローンを完済できる場合は買取がおすすめです。
２－３．「任意売却」ならオーバーローンでも家を売れる
家の売却価格でローンを完済できる状態のことを「アンダーローン」といいます。
対して家を売却してもローンが残ってしまう状態のことを「オーバーローン」といます。
このオーバーローンの状態にあると、「仲介」や「買取」のような一般的な売却ができません。
オーバーローンの状態や「現金でローンを一括返済できないが売却したい」といった場合には「任意売却」という手段を取ることになります。
そもそも家を売却するためには住宅ローンを完済して「抵当権」を外す必要があります。
しかし任意売却では、金融機関の合意を得ることでローン残高を残したまま抵当権を抹消してもらい、不動産の売却を行うことになります。
住宅ローンの支払いができなくなった家はいずれ「競売」にかけられることになります。
売り主が価格を設定せず商品を売り出し、これに対し購入したい人はそれぞれに希望価格を申し出ます。オークションとも呼ばれる販売方式です。
競売は裁判所が主体で行うものであり家の所有者に裁量はないため、競売で家が売れたお金は強制的にローンの残債の返済に充てられることになります。
しかし競売での売却価格は相場価格の約60％～70％程度にしかなりません。
つまり金融機関にとっても返済してもらえる額が少なくなってしまうということです。
ただし、任意売却であれば比較的相場に近い金額での売却が望めます。
金融機関としても1円でも多く返済してほしいものですから、競売よりも価格が高くなる任意売却で家を売却してもらった方が良いですよね。
任意売却を行うには住宅ローンを一定期間滞納していなければなりませんが、このことで信用情報機関の「ブラックリスト」に載ってしまいます。
信用情報に傷がついてしまうとその後5年以上にわたってその記録が残ってしまい、クレジットカードを作ったり、ローンを組んだりすることが難しくなります。
ここまで「仲介」「買取」「任意売却」という3つの売却方法をご紹介してきました。
簡単にそれぞれのメリット・デメリットを以下に表にまとめました。
| 売却方法 | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| 仲介 | 比較的高値で売却できる | 売却までに時間がかかる |
| 買取 | 短期での売却が可能 | 比較的売却価格が安くなる |
| 任意売却 | オーバーローンや現金一括でもローンを返済できない場合であっても家を売却できる | 信用情報に傷が付く |
しかし、「まずこれが分からなければ考えようがない」というのが想定される家の売却価格ですよね。
次章では家の売却価格を調べる方法についてお話ししていきます。
３．家の売却価格を調べる方法は？
家をどのような方法で売却するかなど、今後のことを決めるためにも家の売却価格は知っておきたいものですよね。
そこで、家の売却価格を知るために不動産会社による「査定」を活用します。
不動産の査定とは「売却できそうな価格」を不動産会社に割り出してもらうことです。
査定価格は主に以下の2つの観点から算出されます。
- ・物件の特徴……物件の築年数や向き、間取りなど
- ・不動産市況……競合物件数や人気のあるエリア・物件タイプかなど
この査定価格ですが、依頼する不動産会社によりまちまちです。
そのため1社のみに依頼するのではなく、複数社に依頼をしてみて、その中から最も根拠のある額を提示してくれる不動産会社を検討するのが有効です。
いきなり査定依頼をする不動産会社を見つけよう、といってもいまいちピンとこないものですよね。
またご自身で何社も査定依頼を出すのは大変、と思った方も多くいらっしゃるでしょう。
ここで活用したいのが、「不動産一括査定サイト」です。
３－１．不動産一括査定サイトを有効活用しよう
不動産一括査定サイトとは、名前の通り不動産の査定を一括して複数の不動産会社に依頼できるサイトのことです。
利用方法は簡単で、売却したい家の売却簡単な情報（立地や築年数など）と売り主の個人情報をフォームに入力するだけです。
情報を入力すると物件のある地域に対応した不動産会社をピックアップしてくれるので、その中から気になった数社を選んで査定を依頼しましょう。
「訪問査定」は不動産会社の営業担当者が実際に物件に足を運び、日当たりや設備など実際の状態を見る査定方法です。机上査定を受けて気になった不動産会社があれば、そこに「訪問査定」を依頼しましょう。
不動産一括査定サイトも数があるため、どのサイトを使おうか悩んでしまいますよね。
そこでおすすめしたい不動産一括査定サイト6つを厳選し、それぞれの特徴をまとめてみました。
おすすめ１ HOME4U：一括査定の王道！安心・安全・実績十分の老舗サービス
| 運営会社 | NTTデータ スマートソーシング |
|---|---|
| 参加不動産 会社数 |
1,800社以上 |
| 同時査定依頼可能数 | 最大6社 |
「HOME4U」は日本で最も歴史のある不動産一括査定サイトで、実績では他社の追随を許しません。
運営もNTTグループの「NTTデータ スマートソーシング」という官公庁などとも取引がある企業が行っているため、個人情報の入力も安全です。
また悪徳不動産業者を排除するための独自の取り組みを行っており、登録されているのは全て厳しい審査を通った不動産会社のみとなっています。
参加する不動産会社は全国の1,800社で、都市部から地方まで幅広い地域をカバーしているため、不動産売却を考えている人ならほとんど全ての方におすすめといえます。
おすすめ２ すまいValue：業界を牽引する大手6社が運営！
| 運営会社 | 東急リバブル、住友不動産販売、三菱地所ハウスネット、三井のリハウス、小田急不動産、野村の仲介 |
|---|---|
| 参加不動産 会社数 |
6社 |
| 同時査定依頼可能数 | 最大6社 |
すまいValueは、不動産仲介を行う不動産会社のなかでも特に大手といえる6社が共同で運営を行う不動産一括査定サイトです。
東急リバブル、住友不動産販売、三菱地所ハウスネット、三井のリハウス、小田急不動産、野村の仲介が運営を行っています。
参加不動産会社数は少ないものの、複数の大手不動産会社に同時に査定を依頼できるという唯一無二の特長があるため、利用しておく価値が高いサイトだといえるでしょう。
なかにはすまいValueにしか参加していない大手不動産会社もあります。
誰もが知っている大手の不動産会社に査定を依頼したいという方はすまいValueがおすすめですよ。
おすすめ３ SUUMO：知名度ナンバーワン！全国の不動産会社約2,000店舗が参加
| 運営会社 | リクルート |
|---|---|
| 参加不動産 会社数 |
非公開（店舗数としては全国2,000以上） |
| 同時査定依頼可能数 | 最大10社 |
賃貸探しのポータルサイト「SUUMO」をご存じの方は多いと思いますが、実は不動産一括査定サービスも行っています。
CMなどでもなじみのあるサイトだからこそ、安心感は抜群ですね。
独自の絞り込み機能が大変便利で、不動産会社を売却実績や店舗数、サービス内容などの希望条件で絞り込めるようになっています。
また、売却実績や営業スタッフの人数など査定を依頼できる不動産会社に関する詳細な情報が確認できるのもうれしいポイントです。
しかし、一部地域が取扱対象外となっているため、まずはご自分の売りたい不動産で利用ができるか確かめてみるのが良いでしょう。
おすすめ４ LIFULL HOME’S：参加不動産会社数最多クラス！知名度も抜群で安心
| 運営会社 | LIFULL |
|---|---|
| 参加不動産 会社数 |
3,175社 |
| 同時査定依頼可能数 | 最大10社 |
総掲載物件数No.1の不動産サイト「HOME’S」が提供する不動産査定一括サービスで、なんと3,175社の不動産会社が参加しています。
他サイトと一線を画する提携会社数は、他では不動産会社を見つけられなかったという方でもHOME’Sの一括査定ならご自身にぴったりの不動産業者を見つけられる可能性が高いといえます。
またユーザーが安心して利用できるよう工夫が凝らされており、不動産会社からの連絡手段としてメールか電話かを選択できます。
これなら営業の電話がかかってきて困る、ということもありませんよね。
さらに不動産会社の説明が充実していて、担当者の顔まで見られるのはHOME’Sだけの特徴です。
査定価格に加えて実績や特色から不動産会社を選ぶことができますよ。
おすすめ５ イエウール：地方の物件を売りたい方におすすめ！
| 運営会社 | Speee |
|---|---|
| 参加不動産 会社数 |
1,974社以上 |
| 同時査定依頼可能数 | 最大6社 |
「イエウール」は地方の物件の売却を考えている方に特におすすめしたいサイトです。
1,600社を超える日本全国の幅広い不動産会社が参加していることが強みで、誰もが知っている大手不動産会社だけでなく、地域密着型の小さな不動産会社も多数参加しています。
「大手の不動産会社の方が安心できるのでは……？」
などと思う方もいらっしゃいますよね。
しかしその土地を熟知している地域密着型の不動産会社は独自の顧客を抱えているもので、大手の不動産会社よりも買い手を見つけやすいのです。
他の一括査定サイトでは不動産会社を見つけられなかったという地方の物件でも、イエウールならぴったりの不動産会社が見つけられるかもしれません。
おすすめ６ おうちダイレクト：都会のマンション査定におすすめ！
| 運営会社 | ヤフー、ソニーグループ |
|---|---|
| 参加不動産 会社数 |
10社 |
| 同時査定依頼可能数 | 最大10社 |
都市部のマンション売却をお考えの方にはおうちダイレクトがおすすめです。
おうちダイレクトはヤフーとソニーグループが共同で運営する不動産一括査定サイトで、以下の不動産会社が参加しています。
- ・大京穴吹不動産
- ・大成有楽不動産販売
- ・CENTURY21
- ・ロイヤルハウジング
- ・POLUS
- ・オークラヤ住宅
- ・京急不動産
- ・SRE不動産（旧：ソニー不動産）
参加不動産会社の数は少ないものの、都市部のマンション売買を得意とする企業が多く参加しているため都会のマンションを売りたいと考えている方にはぴったりのサービスです。
また売り主のみの仲介を行う「片手仲介」専門で他社よりも高い査定額を出してくれるといわれているSRE不動産に一括査定が依頼できる唯一の不動産一括査定サイトである点も大きなポイントです。
SRE不動産は自社の査定サービスも提供していますが、おうちダイレクトを通じて売りに出した不動産はヤフーの運営する不動産ポータルサイトYahoo!不動産に無料で掲載できるというメリットがあります。
４．よくある疑問を解決
離婚で家を売却する際、売却や財産分与のタイミングなどに悩む方もいらっしゃるでしょう。
また、「家を購入する際に親から援助を受けていた」という方は少なくないのではないでしょうか。
その場合、援助を受けた分も財産分与の対象に当たるのか、ということも気になりますよね。
ここからは、離婚で家を売却する際によくある疑問を解決していきます。
- 疑問１ 家を売るのは離婚前？離婚後？
- 疑問２ 財産分与のタイミングはいつ？
- 疑問３ 家を購入する際親に援助をしてもらっていたら？
疑問１ 家を売るのは離婚前？離婚後？
家を売却するタイミングですが、ご自身と相手の状況や希望によって異なります。
どちらのタイミングが良いのかを判断するポイントがありますので、それぞれのタイミングごとに見ていきましょう。
離婚前の売却が向いている人
離婚前の売却が向いているのは以下の点に当てはまる方です。
- ・離婚成立までに時間をかけられる
- ・離婚後のトラブルを避けたい
- ・離婚後は相手と連絡を取りたくない
まず、家の売却には時間がかかります。
離婚前に売却をしようと考えたら、家が売れるまで離婚成立を待たなければいけませんよね。
この時間があるという方は、離婚前の売却が向いているといえます。
離婚前にきっちり話し合い売却を済ませることで離婚後のトラブルや相手と連絡を取り合うことを避けることができ、すっきりと新しい生活を始められますね。
離婚後の売却が向いている人
離婚後の売却が向いているのは以下の点に当てはまる方です。
- ・早く離婚を成立させたい
- ・早く離婚を成立させたいが、家は高値で売りたい
- ・離婚後に相手と連絡を取れる
家を売却するための期間は仲介で3カ月～半年程度かかります。
早期に離婚を成立させたい場合は、この長い期間を待つことはできませんよね。
不動産会社に直接家を買い取ってもらうのであれば売却にかかる期間が短くて済みますが、売却価格は仲介よりも下がってしまいます。
「離婚は早く成立させたいが、家は高く売りたい」という方は離婚後の売却をおすすめします。
離婚が成立した後であれば他の手続きや身辺の整理に捉われず、売却活動に専念できますね。
またこれは離婚後に相手と連絡を取れるということが前提ですので、注意しましょう。
| 離婚前の売却が向いている人 | 離婚後の売却が向いている人 |
|---|---|
| ・離婚成立までに時間をかけられる ・離婚後のトラブルを避けたい ・離婚後は相手と連絡を取りたくない |
・早く離婚を成立させたい ・早く離婚を成立させたいが、家は高値で売りたい ・離婚後は相手と連絡を取りたくない |
ご自身と相手の希望と現在置かれている状況を考えて、どちらのタイミングで家を売却するべきかを判断しましょう。
疑問２ 財産分与のタイミングはいつ？
財産分与のタイミングですが、家の売却のようにどちらでも良いとはいえません。
財産分与は必ず離婚後に行うようにしましょう。
離婚が成立する前に財産分与を行うと、「贈与」とみなされ「贈与税」が課税されてしまいます。
- ・贈与……無償で財産を分け与えることで、財産を受け取った方に贈与税が発生する。
・財産分与……婚姻中に築いた二人の共同財産を分配することで、課税対象にはならない。
贈与税は財産を受け取った方に発生するため、家を売却した分のお金であれば家の名義人でない方が分配された分に贈与税が課税されます。
資産を無駄なく分けるためには、財産分与は離婚後に行いましょう。
疑問３ 家を購入する際親に援助をしてもらっていたら？
家を購入するときに親から資金援助を受けたという方もいらっしゃいますよね。
この援助分は、援助を受けた方の「特有財産」となり財産分与の対象になりません。
民法762条1項により、「夫婦の一方が婚姻前から有する財産及び婚姻中自己の名で得た財産は、その特有財産（夫婦の一方が単独で有する財産をいう。） とする」と定められています。
売却価格から特有財産分を差し引いた金額のみが財産分与の対象となるので、ご自身や相手が援助を受けている際は注意しましょう。
５．まとめ
離婚という大きな決断の中でも、家という大きなものを手放すのには悩みが尽きないものですよね。
しかし、お金のトラブルの心配をなくしすっきりと再スタートを切るためには家を売却し、現金化して財産分与するのがおすすめです。
売却前にはローンを払い終わっているか、残っている場合は家を売ったお金で完済できるかどうか（アンダーローンか、オーバーローンか）をまず確認しましょう。
売却したお金でローンを完済できるかどうかによって、売り方が異なるというのが重要なポイントでしたね。
そしてご自身がローンを完済できるかを知るためには、まずは不動産一括査定サイトで家の売却価格を査定してもらいましょう。
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