借地権は売却できる? 借地権の基本知識と売却について

土地を借りて家を建てる場合、その土地を借りる権利のことを借地権と言います。
借地権は相続財産に含まれるため、相続によって引き継ぐ可能性も考えられます。
借地権の基本知識と売却をする場合の方法などについてご紹介します。

この記事の監修税理士
監修税理士の税理士法人チェスター代表 福留正明
税理士法人チェスター代表
福留 正明
公認会計士・税理士・行政書士。相続税対策に強みを持つ税理士法人チェスターの代表社員。株式会社チェスターでは、年間100億円以上の売却案件を豊富に取り扱っている。 TV/雑誌など各種メディアからの取材歴多数。また、土地や相続についての書籍も多数出版している。
株式会社チェスターは、総勢190名以上の税理士法人グループの不動産会社です

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1.借地権の基本知識

建物を建てるために借りた土地の権利を借地権と言いますが、この借地権には種類があります。
まず、契約を締結した日平成4年8月1日以前以降によって、適用される法律が異なります。
「旧法」と「新法」という呼ばれ方をしますが、「旧法」借地法「新法」借地借家法となります。

借地権①

1-1.旧法/借地法

旧法とは借地借家法が施行された平成4年8月1日以前に契約している借地権が適用されます。
旧法は建物の構造により2種類に分けられています。

堅固建物とは石、土、レンガ、コンクリート、ブロック等などで造られている建物、非堅固建物とは木造等を示しています。
借地契約を行う際に、何を使用して建物を造るかが決まっていない状態の場合には非堅固建物として契約を行います。
更新後の期間内に建物が朽廃し、人が住めないような状態になってしまった場合には、その時点で借地契約が終了となります。

1-2.新法/借地借家法

平成4年8月1日以降に契約した場合には借地借家法による借地権が適用されます。
新法は普通借地権と定期借地権の2つに分かれ、さらに定期借地権は3つに分類されます。

(1)普通借地権と定期借地権の違い

普通借地権と定期借地権の違いは、法定更新の有無です。
普通借地権の場合には、旧法の借地権と同様に更新後の存続期間についての決まりがありますが、
定期借地権の場合には、期間が満了した後は更地への原状回復を行い、地主に返還する必要があります。

(2)定期借地の種類

従来の借地法では法定更新が定められているため、地主と借地権者に間で更新にまつわるトラブルが多く発生していました。しかし、定期借地の場合には法定更新が定められておらず、契約終了が決まっていることから、上記のようなトラブルも少なくなり、地主側の財産管理が容易になるというメリットがあります。

①一般定期借地権

借地権付の分譲住宅などは一般定期借地権が適用されています。一般定期借地権の場合には、借地権の存続期間は50年以上となり、法定更新はありません。契約期間終了時に更地にして地主に返還します。

②建物譲渡特約付借地権

借地権の存続期間は30年以上です。契約終了時には地主が借地権者から建物を買取り、借地権が消滅します。
この場合、登記の必要はありませんが所有権移転や所有権移転請求権の仮登記を行う必要があります。
建築譲渡特約付借地権についての詳細は下記をご確認ください。

建物譲渡特約付借地権とは

③事業用借地権

事業用借地権はその名の通り、居住用ではなく事業用の建物を所有することを目的としています。
借地権の存続期間は新法の制定当初は10年以上20年以下と定められていましたが、平成20年1月に10年以上50年未満に改正されました。

事業用途で使用される際に50年以上で契約を行う場合には、一般的借地権として取り扱う事になります。
また、30年以上の事業用借地権には建物譲渡特約付借地権と併せることが可能です。
建物譲渡特約付借地権と併用することで、建物を壊して更地にする必要がありません。

2.借地権は売却可能?

借地権は売却することが出来ます。借地権は誰に売却するかによって売却方法が異なります。
ただし、売却する際には地主の許可が必要です。

売却を検討している場合には、まず地主に相談し、地主の意向を確認しましょう。

2-1.借地権を第三者に売却する

借地権を第三者に売却する場合には、以下の項目に対して地主の承諾を得る必要があります。

借地権②

承諾を得ることが出来た場合、一般的には地主に承諾料を支払います。承諾料は借地権価格の10%が相場となります。

2-2.借地権を地主に売却する

建物が古く第三者に売却することが難しいという場合には、地主に借地権を買い取ってもらうという方法があります。
地主と関係が良好で、借地権の買取りもスムーズに出来るという場合は問題ありませんが、基本的に、地主に買い取ってもらう場合には仲介者に入ってもらうことをオススメします。

2-3.等価交換後に売却する

等価交換とは、借地権の一部と地主の持つ底地の一部を交換します。
こうすることで、それぞれが土地の所有者となり、所有権を持った土地を売却するという方法です。

借地権③

2-4.もし、地主が売却に応じなかったら?

借地権の売却は地主の許可が必要です。しかし、地主の中には借地権の売却を認めてくれないというケースもあります。
この場合には、借地非訟裁判により譲渡承諾の代わりとなる許可を得る必要があります。

このようなケースで借地権を売却した場合、地主と借地権者の関係が悪いという判断で買取り価格が低くなる可能性があります。また、借地非訟裁判は個人で行うことが難しく、弁護士などの専門家への依頼が必要になります。裁判となれば期間もそれなりかかるという覚悟をしておきましょう。

3.借地権単独での売却は安くなる可能性が高い

コーヒーカップソーサー理論というものをご存知でしょうか?高価なブランドのコーヒーカップとソーサーはソーサーだけでは売りづらく、カップとソーサーがセットになっていることで価値が生まれるということです。
借地権と底地はこのカップ&ソーサーと同様に、借地権だけ、底地だけで売却しようとした場合に、それぞれの価値が下がってしまいます。

また、借地権は権利としては強い効果を持っていますが、建て替えや売却を検討している場合には必ず地主の許可を得る必要があります。また、土地の使用に対する地代を支払う必要もあります。

借地権契約を更新する際には更新料も発生するなど、コストがかかるという点から借地権単独での販売は価格が安くなる傾向にあります。

3-1.借地権と底地権を一緒に売却する

上記でご説明したように、借地権を単独で売却すると安くなる可能性が高いです。
そのため、借地権と底地を一緒に売却することができれば高く売却することが出来ます。

しかし、この場合には借地権者と地主の双方が売却に同意する必要があり、タイミングがとても重要となります。
借地権と底地を一緒に売却する最も多いタイミングは、借地契約の更新と相続が発生した場合となります。
もし、所有している借地権を底地と一緒に売却することを地主に提案する場合には、売却したい理由を明確に伝え、しっかりと交渉することが大切です。

4.借地権を相続したら

借地権は不動産と同じように相続財産として取り扱われます。

4-1.相続と遺贈では扱いが異なる

借地権を相続によって引き継いだ場合には、地主に許可を得る必要はありません。「借地権を相続しました」と通知する程度で問題ありません。しかし、遺贈によって借地権を譲り受けた場合には、地主の承諾を得る必要があります。

借地権④

4-2.借地権の相続税評価額

借地権は相続財産となるため、相続税の課税対象となります。相続税を計算するためには、借地権の相続税評価額を算出する必要があります。ちなみに、借地権には期間の定めのない「普通借地権」と期間の定めのある「定期借地権」の2つがあります。

(1)普通借地権の評価方法

借地権⑤

借地権割合とは国税庁HPに記載されている路線価図から確認することができます。
【路線価での借地権割合の確認方法】

借地権⑥

路線価が無いエリアの場合には倍率方式で計算します。

借地権⑦

*倍率も路線価同様に国税庁HPで確認することができます。
国税庁HP 路線価図・評価倍率表

(2)定期借地権の評価方法

定期借地権の評価方法については、少し難しい計算式になりますが、逓減率(ていげんりつ)の分母となる部分は定期借地権の設定期間、分子は残りの期間の基準年利率による複利年金現価率を当てはめます。

基準年利率、複利年金現価率に関しては国税庁のHPで確認することが出来ます。

平成29年分の基準年利率について|国税庁

まとめ

借地権は売却することも可能ですが、売却を行う場合には地主さんの許可が必ず必要です。
どのような方法で売却を行うにしても、地主との関係がポイントとなります。日頃から地主とは良好な関係を築くことが大切です。
また、売却を検討されている場合には、ご自身で交渉するよりも専門家など第三者を介入することで交渉がまとまりやすくなります。まずは信頼のおける専門家に相談してみることをオススメします。

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