投資用マンションを高額売却するコツは?税金対策もこれで完璧!

投資用マンションを高額売却するコツは?

投資用マンションの売却は、居住用マンションの売却とは全く異なるコツがあります

せっかく持っている資産なら、コツを押さえて少しでも高く売りたいですよね。

実は、投資用マンションは、実は居住用のマンションと全く違う考え方で売却価格が決まります。

この記事では、投資用マンションを高額売却する秘訣、売却する際の税金対策を徹底解説いたします

売却する際の税金対策もご説明するので、安心してくださいね。

投資用マンションを高く売るにはどうすればいいんだろう?
不動産売却のプロ
この記事では投資用マンションを高く売るコツをお伝えします。

1. 投資用マンションは今が売りどき?

投資用マンションの価格は時期によって変動するものです。

投資用マンションは、今売っても大丈夫なのでしょうか?

不動産の取引価格の動向を示す数値「不動産価格指数」の推移を確認してみましょう。

不動産価格指数とは
不動産価格指数とは、国土交通省が年間約30万件の情報をもとに不動産取引価格の動向を指数化したものです

国土交通省が発表している不動産価格指数の推移をみると、マンションの取引価格が、2013年以降、他の物件を引き離して大幅に上昇していることが分かります。

しかし、2019年以降は上り幅が停滞気味になっていますね。

不動産価格指数の変遷

2019年になってからの価格の停滞気配は、2020年に開催予定だった東京オリンピックが終わると不動産の価値が下がるという予想が背景にあったと考えられます。

不動産売却のプロ
相場の動きを理解するのはもちろん重要ですが、実は投資マンションの売却価格は複雑な計算方法で決まるのです。

売却前にこの仕組みを知っておきましょう。

2. 売却価格は収益還元法で決まる

投資用マンションの売却価格は「収益還元法」という複雑な計算方法で決まります

損をしないためにも、売却前にこの仕組みを知っておきましょう。

2-1. 投資用マンションに居住用マンションの相場は当てはまらない

投資用マンションの売却価格を決める方法は、居住用マンションの場合とは全く違います

居住用マンションの価格は近隣の相場や取引事例などから算出されますが、投資用マンションの価格は「収益還元法」という計算方法によって査定されます

収益還元法とは
売却対象の不動産を賃貸などで運用した場合、将来的にどれくらいの収益を出るのかを予想して価格を算出する方法
メモ
不動産の価格を評価する方法は、大きくわけて三種類あります。①取引事例比較法
(売却対象の不動産と同じような環境(周辺エリア)で実際に取引された事例をベースに価格を算出する方法)

②原価法
(売却対象の不動産を再度建築した場合の価格を算出し、築年数により低下を加味して価格を算出する方法)

③収益還元法

取引事例比較法や原価法は、投資用マンションの売却価格を見積もる際は一般的に使用されません

なるほど、普通のマンションの相場とは違うってことなんだ……。気をつけないと。

2-2. 収益還元法の計算方法

収益還元法の計算式は以下のとおりです。

〈収益還元法の計算式〉
  • 投資用マンションの売却価格 = ①純利益(NOI)÷ ②還元利回り

投資用マンションの売却価格を上げるためには、①純利益(NOI)②還元利回りがポイントになります。

① 純利益(NOI)とは

投資用マンションの「純利益」とは、想定年間賃料から年間出資額を差し引いた手取りの収入のことをいいます。

〈純利益(NOI)の計算式〉
  • 純利益(NOI) = 想定年間賃料 - 年間出資額

当たり前ですが、純利益が多いほど投資用マンションの売却価格は上がります

② 還元利回りとは

還元利回りとは不動産価格に対する年間収益額の割合のことをいいます。

〈還元利回りの計算式〉
  • 還元利回り = 年間総収益額 ÷ 不動産価格

例えば、月100万円の収益がある不動産の場合、年間総収益額は1,200万円です。この時、不動産価格が2億円だとすると還元利回りは6%、不動産価格が3億円だとすると4%になります。

還元利回りの低い方が投資用マンションとして価値が高くなります

不動産売却のプロ
還元利回りが低ければ低いほど、不動産価格が高く、「今後収益が大きく下がるリスクが低い」という意味になります。
メモ
不動産価格は、物件の築年数や入っているテナントの安定性などから決まります。不動産価格が高くなれば、還元利回りは下がりますから、投資用マンションとして魅力的なのは当然、還元利回りの低い不動産ということになります。

例えば、還元利回り5%と10%の投資用マンションがあったとすると、5%の方が買い主にとっては魅力的な物件と言えるでしょう。

還元利回りは低い方が良い

以上を踏まえて、売却価格を収益還元法で計算する具体例を見ていきます。

【投資用マンションAの例】
  • 想定の年間賃料:120万円(1カ月10万円)
  • 年間出資額:20万円(固定資産税、維持管理費、修繕費、損害保険料等)
  • 還元利回り:5%
収益還元法の算出例
メモ
投資マンションを売却する際は、不動産会社が市場動向や物件の状況から還元利回りの数値を判断します。
注意
収益還元法には「直接還元法」と「DCF(ディスカウンテッド・キャッシュ・フロー)法」という二つの種類があります。多くの不動産会社は二つの方法を併用して価格を算出していますが、DCF法は専門的で特殊な計算式を用いるため、ここで紹介しているのは直接還元法です。

純利益と還元利回りが、おさえておくべきポイントなんですね!

3. 収益還元法で高額査定を受ける方法

高額査定を受けるためには純利益を上げて還元利回りを下げることがポイントです。

投資用マンションの売却価格を上げる方法

これから具体的な方法を紹介していきます。

3-1. 純利益を上げる

まずは、純利益をあげる努力をしましょう。

利益率の高い投資用マンションの方が売れやすくなります。

不動産売却のプロ
純利益を上げることで売却価格が高くなります

3-1-1. 部屋を満室にする

純利益を上げる具体的な方法は、部屋を満室にすることです。

投資用マンションが満室になれば家賃収入が増えます。家賃収入が増えれば純利益も上がるので、売却価格も上昇します。

具体例を見てみましょう。

【投資用マンションBの例】
  • 想定の年間賃料:240万円(1カ月20万円)
  • 年間出資額:20万円(固定資産税の他、維持管理費・修繕費・損害保険料)
  • 還元利回り:5%
家賃収入が上がった際の売上額の上昇
これはわかりやすいですね。空室があるよりは満室の方が利益率が高いですもんね。

3-2. 還元利回りを下げる

投資用マンションの売却価格は還元利回りを下げることでも高くできます

具体的な方法を説明する前に、まずは実際にどれくらい売却価格が高くなるのか見てみましょう。

【投資用マンションCの例】
  • 想定の年間賃料:120万円(1カ月10万円)
  • 年間出資額:20万円(固定資産税の他、維持管理費・修繕費・損害保険料)
  • 還元利回り:3%
還元利回りが下がった際の売値上昇

実際に還元利回りを下げるためには、

  • 査定前にマンションの修繕をする
  • 築年数は5~10年を目安に売る

ことが重要です。

3-2-1. 査定前にマンションの修繕をする

不動産会社の売却査定を受ける前に、必要ならマンションの修繕をしておきましょう。

あらかじめ物件の修繕を行うことで、還元利回りが低く算出されやすくなります

メモ
買い主にとって購入前の物件が適切に修繕されているかは気になるポイントです。買い主は不動産を購入するにあたって、将来的に支払うであろう経費を高めに見積もります。

注意
築年数が浅いマンションならば大規模な修繕を必要でない場合が多いですが、突発的なトラブルが多い水道設備などには注意が必要です。

3-2-2. 築5~10年を目安に売る

投資用マンションは築5~10年が売り時です。

一般的に、築10年を超えたマンションは数年に一度のペースで修繕が必要です。

特に、築20年を超えた物件は排水設備などの大規模な修繕が必要となる場合があるので、購入希望者にとってはリスクのある物件といえます。

投資マンションを売却するのに適した時期
注意
投資マンションの売り時は築10年までが一つの目安ではありますが、所有期間が5年未満のマンションを売却すると不動産譲渡所得税が2倍近くかかるので気を付けましょう。
査定前のマンションの修繕と、築年数は5~10年を目安に売ることで還元利回りを下げられるんですね。
不動産売却のプロ
そうなんです!マンションを高く売却するなら、上手に純利益を上げ、還元利回りを下げましょう。

4. 高く売るためにERは取っておくべき?

ER(エンジニアリング・レポート)を作成しておくと、不動産価格を査定する際に高評価を得られる可能性があります。

ERは投資用マンションを売るために必須ではないですが、億単位の値段がつく高いマンションを売るときには特におすすめです。

ER(エンジニアリング・レポート)とは
ERとは、過去の建物修繕状況、将来的に必要とされる修繕やそれに伴う費用などの計画が記載された報告書のことです。ERによって、買い主は今後の修繕計画を知り経費の見積もりをすることができますし、デューディリジェンス(投資対象の調査)の手間を省くことができます。

売り主がERを作成し物件の状態を詳細に示すことで、買い主を安心させられるでしょう。

不動産売却のプロ
購入後のイメージが具体的になり、決断に繋がりやすくなるでしょう。

ERの作成を希望する際は不動産会社などに相談してみましょう。

ERの作成にかかる費用
ERの作成費用は100万円程度かかります。高額な費用が必要となりますが、売却価格が高くなりそうな一棟マンションを売却する場合には、検討の価値があるでしょう。

5. 投資用マンションの売却実績がある不動産会社を選ぼう

投資用マンションの売却を成功させるためのポイントは、投資用マンションの売却で実績がある不動産会社に仲介を依頼することです。

注意
日本には31万以上の不動産会社があり、会社ごとに「土地の売買」「戸建ての売買」「マンション管理」などの強みが違います。投資用マンションの売却を扱っていたとしても、実績が少なくノウハウがない会社に任せると失敗する可能性があります。

でも、数ある不動産会社の中から自力で探すのは手間も時間もかかって大変そうだなあ。
不動産売却のプロ
安心してください。不動産一括査定サイトを使えば簡単に見つかりますよ。

今の投資用マンションを買ったときの不動産会社にそのまま依頼する前に、念のため不動産一括査定サイトを使って他の会社の査定額と比較してみましょう。

投資用マンションを少しでも高く売るためには、それぞれの会社の査定額や顧客対応を比較することが大切です。

複数の会社を比較するには不動産一括査定サイトを使うのが効率的です。

サイト名 特徴
RE-Guide(リガイド) 投資用不動産の売却に強い会社が多く登録している。最大10社に同時に査定依頼できます。
HOME4U 日本で初めて一括査定サービスを発足した老舗サイトです。登録されている会社はすべて厳しい審査を通った不動産会社のみなので優良企業を見つけられます。
イエウール 上記の2社で見つからなければ、イエウールがおすすめです。1,600社以上が提携されていて、地域密着の優良不動産会社が多数登録しています。悪徳業者を排除する仕組みも整っており安心して利用できます。

不動産一括査定サイトを利用するにあたって、「しつこい営業電話がかかってくるのでは?」と不安に感じている方もいますよね。

しかし、その心配はありません。一括査定を申し込む際、備考欄に「メールでの連絡希望」と不動産会社に伝えることができます。

マンション売却につよい不動産会社みつけることが大切で、それには一括査定サイトを使うと便利なんですね。
不動産売却のプロ
そうです!そして必ず複数社から見積もりを取って、比較検討をしましょうね。

6. 投資用マンションの売却にかかる税金と節税方法

不動産を売却は高額な取引になるので、税金もそれに応じてかります。

ただ、節税方法がないわけではありません。

詳しくみていきましょう。

【マンション売却で発生する税金一覧】

※横にスクロールできます
不動産譲渡所得税所有歴5年以下の不動産を売却所得税30.93%+住民税9%

税目 備考 費用
登録免許税 抵当権抹消登記費用に関する税 3,000円
印紙税
※2020年3月31日までの契約には軽減税率が適用され()内の価格が適用される。
成約価格が100万〜500万円 2,000円(1,000円)
成約価格が500万〜1,000万円 1万円(5,000円)
成約価格が1,000万〜5,000万円 2万円(1万円)
成約価格が5,000万〜1億円 6万円(3万円)
成約価格が1億〜5億円 10万円(6万円)
所有歴5年超の不動産を売却 所得税15.315%+住民税5%

6-1. 売却時に有効な節税方法

少しでも売却にかかる税金を減らせたら良いですよね。

投資用マンションを売却する際に有効な節税方法があります。

具体的には、「投資用マンションの所有期間」と「特例制度の活用」が節税のポイントです。

6-1-1. 所有してから5年以降に売ろう

物件の所有期間が5年を過ぎてから売却すれば、不動産譲渡所得税の税率は約半分になります。

  • 所有歴5年以下の場合の税率:39.93%
  • 所有歴5年超の場合の税率:20.315%

ただし、不動産譲渡所得税は利益が出た場合にのみ発生します。

現在の投資用マンションを買ったときより売却価格が低ければ、不動産譲渡所得税はかからないので心配ありません。

メモ
不動産譲渡所得税は、不動産売却によって発生した利益に対して課される税金の総称で、所得税、住民税、復興特別所得税が含まれています。

  • 具体的な計算方法は以下のとおりです。
    譲渡所得 = 譲渡価格 -(取得費+売却費用)
不動産売却のプロ
かなり大きな差が出ます。気を付けてください!

6-1-2. 投資用マンションを買い替える場合には特例あり

投資用マンションを売却して新たに投資用マンションを購入する場合、「特定事業用資産の買い替え特例制度」を利用すれば節税できる場合があります。

特定事業用資産の買い替え特例制度とは
特定事業用資産の買い替え特例制度とは、投資用マンションの売却後一定期間内に新たに投資用マンションを購入し、購入後1年以内に賃貸を始めた場合に適用される制度です。
注意
特例制度の対象となるのは、マンション売却の前年〜翌年に新たに購入した物件です。前年中に購入したマンションを「買い替え資産」とするためには、購入した年の翌年3月15日までに「先行取得資産に係る買換えの特例の適用に関する届出書」を税務署長に提出をしておくことが必要です。

また、譲渡した翌年中に新たにマンションを購入する場合には、確定申告の際に「買換(代替)資産の明細書」を添付しなくてはなりません。

詳しくは国税庁のサイトをご確認ください。
国税庁HP「No.3405 事業用の資産を買い換えたときの特例」

特例を受けるには色々な要件があるんだなあ。自分が当てはまるかどうか、ちゃんと確認しておかないと。

6-2. 確定申告は忘れずに

投資用マンションの売却で利益が出て譲渡所得税が発生した場合と、特定事業用資産の買い替え特例制度を利用する場合には確定申告が必須です。

マンションを売却した翌年の2~3月に必ず確定申告をしましょう。

特定事業用資産の買い替え特例制度は確定申告しないと使えません

注意
利益入ったにもかかわらず確定申告をしないと、罰則を受けてしまう可能性もあります。十分に注意しましょう。

7. 投資用マンションの売却にかかる費用まとめ

税金の他にも、不動産会社に仲介を依頼した場合は手数料などがかかります。

【マンション売却に必要な費用】

※横にスクロールできます
ローン完済費用残債は早めに確認し、引き渡しの日時が決まり次第金融会社に連絡する

内容 備考 費用
仲介手数料 成約価格が200万円以下 成約価格の5%
成約価格が200万~400万円 成約価格の4%+2万円
成約価格が400万円~ 成約価格の3%+6万円
抵当権抹消登記費用 司法書士への報酬金 8,000円~12,000円程度
注意
その他にも投資用マンションを修繕した場合は、修繕費などが必要になります。

8. まとめ

投資用マンションの売却価格は、居住用マンションの売却価格とは異なる観点から決定されます。

投資用マンションの売却に関する仕組みとポイントが分かったら、実際に一括査定サイトを査定してみましょう。

投資用マンションの売却価格を上げる方法も分かったし、売るタイミングも決まりそうです。特例制度も使ってみようかな。
不動産売却のプロ
準備万端ですね。早速、一括査定サイトを使って不動産会社を探してみてください!
サイト名 特徴
RE-Guide(リガイド) 投資用不動産の売却に強い会社が多く登録している。最大10社に同時に査定依頼できます。
HOME4U 日本で初めて一括査定サービスを発足した老舗サイトです。登録されている会社はすべて厳しい審査を通った不動産会社のみなので優良企業を見つけられます。
イエウール 上記の2社で見つからなければ、イエウールがおすすめです。1,600社以上が提携されていて、地域密着の優良不動産会社が多数登録しています。悪徳業者を排除する仕組みも整っており安心して利用できます。

家やマンションを売ろうと考えているなら、とにかく早めの査定を

家の売却には平均的に6ヶ月から1年、マンションの売却には3ヶ月から6ヶ月もの時間がかかります。急ぎで住居を移らなければいけない事情が発生した場合でも、いきなり売却できるわけではありません

また、家やマンションの売却価格は時期などによる需要で大きく変動します。急いで売りに出すと価格交渉で不利になる可能性があります。

今すぐに不動産の売却を考えていない場合でも、早めの査定をおすすめします。査定に出したからといっても必ず売却しなければいけないわけではないので、相場感を把握する目的でも利用できます。 ※不動産売却が既に決まっている方は急ぎ査定を貰いましょう

「一括査定サイトの数が多すぎて、どれを使っていいかわからない」という方には、日本で最も古くから一括査定サービスを提供している、実績抜群のHOME4Uをおすすめします。運営会社もあのNTTのグループ会社なので安心です。

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