投資用マンションを高額売却するコツは？税金対策もこれで完璧！

投資用マンションの売却は、居住用マンションの売却とは全く異なるコツがあります。

せっかく持っている資産なら、コツを押さえて少しでも高く売りたいですよね。

実は、投資用マンションは、実は居住用のマンションと全く違う考え方で売却価格が決まります。

この記事では、投資用マンションを高額売却する秘訣、売却する際の税金対策を徹底解説いたします。

売却する際の税金対策もご説明するので、安心してくださいね。

1. 投資用マンションは今が売りどき？

投資用マンションの価格は時期によって変動するものです。

投資用マンションは、今売っても大丈夫なのでしょうか？

不動産の取引価格の動向を示す数値「不動産価格指数」の推移を確認してみましょう。

国土交通省が発表している不動産価格指数の推移をみると、マンションの取引価格が、2013年以降、他の物件を引き離して大幅に上昇していることが分かります。

しかし、2019年以降は上り幅が停滞気味になっていますね。

2019年になってからの価格の停滞気配は、2020年に開催予定だった東京オリンピックが終わると不動産の価値が下がるという予想が背景にあったと考えられます。

2. 売却価格は収益還元法で決まる

投資用マンションの売却価格は「収益還元法」という複雑な計算方法で決まります。

損をしないためにも、売却前にこの仕組みを知っておきましょう。

2-1. 投資用マンションに居住用マンションの相場は当てはまらない

投資用マンションの売却価格を決める方法は、居住用マンションの場合とは全く違います。

居住用マンションの価格は近隣の相場や取引事例などから算出されますが、投資用マンションの価格は「収益還元法」という計算方法によって査定されます。

2-2. 収益還元法の計算方法

収益還元法の計算式は以下のとおりです。

投資用マンションの売却価格を上げるためには、①純利益（NOI）と②還元利回りがポイントになります。

① 純利益（NOI）とは

投資用マンションの「純利益」とは、想定年間賃料から年間出資額を差し引いた手取りの収入のことをいいます。

当たり前ですが、純利益が多いほど投資用マンションの売却価格は上がります。

② 還元利回りとは

還元利回りとは不動産価格に対する年間収益額の割合のことをいいます。

例えば、月100万円の収益がある不動産の場合、年間総収益額は1,200万円です。この時、不動産価格が2億円だとすると還元利回りは6%、不動産価格が3億円だとすると4%になります。

還元利回りの低い方が投資用マンションとして価値が高くなります。

メモ

不動産価格は、物件の築年数や入っているテナントの安定性などから決まります。不動産価格が高くなれば、還元利回りは下がりますから、投資用マンションとして魅力的なのは当然、還元利回りの低い不動産ということになります。

例えば、還元利回り5％と10％の投資用マンションがあったとすると、5％の方が買い主にとっては魅力的な物件と言えるでしょう。

以上を踏まえて、売却価格を収益還元法で計算する具体例を見ていきます。

3. 収益還元法で高額査定を受ける方法

高額査定を受けるためには純利益を上げて、還元利回りを下げることがポイントです。

これから具体的な方法を紹介していきます。

3-1. 純利益を上げる

まずは、純利益をあげる努力をしましょう。

利益率の高い投資用マンションの方が売れやすくなります。

3-1-1. 部屋を満室にする

純利益を上げる具体的な方法は、部屋を満室にすることです。

投資用マンションが満室になれば家賃収入が増えます。家賃収入が増えれば純利益も上がるので、売却価格も上昇します。

具体例を見てみましょう。

3-2. 還元利回りを下げる

投資用マンションの売却価格は還元利回りを下げることでも高くできます。

具体的な方法を説明する前に、まずは実際にどれくらい売却価格が高くなるのか見てみましょう。

実際に還元利回りを下げるためには、

ことが重要です。

3-2-1. 査定前にマンションの修繕をする

不動産会社の売却査定を受ける前に、必要ならマンションの修繕をしておきましょう。

あらかじめ物件の修繕を行うことで、還元利回りが低く算出されやすくなります。

3-2-2. 築5～10年を目安に売る

投資用マンションは築5～10年が売り時です。

一般的に、築10年を超えたマンションは数年に一度のペースで修繕が必要です。

特に、築20年を超えた物件は排水設備などの大規模な修繕が必要となる場合があるので、購入希望者にとってはリスクのある物件といえます。

4. 高く売るためにERは取っておくべき？

ER（エンジニアリング・レポート）を作成しておくと、不動産価格を査定する際に高評価を得られる可能性があります。

ERは投資用マンションを売るために必須ではないですが、億単位の値段がつく高いマンションを売るときには特におすすめです。

ERの作成を希望する際は不動産会社などに相談してみましょう。

5. 投資用マンションの売却実績がある不動産会社を選ぼう

投資用マンションの売却を成功させるためのポイントは、投資用マンションの売却で実績がある不動産会社に仲介を依頼することです。

今の投資用マンションを買ったときの不動産会社にそのまま依頼する前に、念のため不動産一括査定サイトを使って他の会社の査定額と比較してみましょう。

投資用マンションを少しでも高く売るためには、それぞれの会社の査定額や顧客対応を比較することが大切です。

複数の会社を比較するには不動産一括査定サイトを使うのが効率的です。

サイト名	特徴
RE-Guide（リガイド）	投資用不動産の売却に強い会社が多く登録している。最大10社に同時に査定依頼できます。
ＨＯＭＥ４Ｕ	日本で初めて一括査定サービスを発足した老舗サイトです。登録されている会社はすべて厳しい審査を通った不動産会社のみなので優良企業を見つけられます。
イエウール	上記の２社で見つからなければ、イエウールがおすすめです。1,600社以上が提携されていて、地域密着の優良不動産会社が多数登録しています。悪徳業者を排除する仕組みも整っており安心して利用できます。

不動産一括査定サイトを利用するにあたって、「しつこい営業電話がかかってくるのでは？」と不安に感じている方もいますよね。

しかし、その心配はありません。一括査定を申し込む際、備考欄に「メールでの連絡希望」と不動産会社に伝えることができます。

6. 投資用マンションの売却にかかる税金と節税方法

不動産を売却は高額な取引になるので、税金もそれに応じてかります。

ただ、節税方法がないわけではありません。

詳しくみていきましょう。

6-1. 売却時に有効な節税方法

少しでも売却にかかる税金を減らせたら良いですよね。

投資用マンションを売却する際に有効な節税方法があります。

具体的には、「投資用マンションの所有期間」と「特例制度の活用」が節税のポイントです。

6-1-1. 所有してから5年以降に売ろう

物件の所有期間が5年を過ぎてから売却すれば、不動産譲渡所得税の税率は約半分になります。

ただし、不動産譲渡所得税は利益が出た場合にのみ発生します。

現在の投資用マンションを買ったときより売却価格が低ければ、不動産譲渡所得税はかからないので心配ありません。

6-1-2. 投資用マンションを買い替える場合には特例あり

投資用マンションを売却して新たに投資用マンションを購入する場合、「特定事業用資産の買い替え特例制度」を利用すれば節税できる場合があります。

6-2. 確定申告は忘れずに

投資用マンションの売却で利益が出て譲渡所得税が発生した場合と、特定事業用資産の買い替え特例制度を利用する場合には確定申告が必須です。

マンションを売却した翌年の2～3月に必ず確定申告をしましょう。

特定事業用資産の買い替え特例制度は確定申告しないと使えません。

7. 投資用マンションの売却にかかる費用まとめ

税金の他にも、不動産会社に仲介を依頼した場合は手数料などがかかります。

8. まとめ

投資用マンションの売却価格は、居住用マンションの売却価格とは異なる観点から決定されます。

投資用マンションの売却に関する仕組みとポイントが分かったら、実際に一括査定サイトを査定してみましょう。

サイト名	特徴
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ＨＯＭＥ４Ｕ	日本で初めて一括査定サービスを発足した老舗サイトです。登録されている会社はすべて厳しい審査を通った不動産会社のみなので優良企業を見つけられます。
イエウール	上記の２社で見つからなければ、イエウールがおすすめです。1,600社以上が提携されていて、地域密着の優良不動産会社が多数登録しています。悪徳業者を排除する仕組みも整っており安心して利用できます。