再建築不可物件は売却できるのか？解消方法や注意点、概算売却価格は？

所有不動産が一般的な道路に接していなかったり、敷地の路地状部分が狭すぎたりすると、現在の建築基準法上では新たに建物を建てられず、再建築不可物件となり、売却先や売却価格が限られてしまいます。そこで今回は、再建築不可物件の概要や種類、解消方法や交渉があるときの注意点、売却相場などをご紹介します。

1.再建築不可物件とは

再建築不可物件とは、現在建っている建物を取り壊した後に、新しく建物を建てることができない物件のことです。以下に掲げるような物件に関しては、法律で「再建築を認めない」と定められています。また、再建築不可の要件に該当する物件の場合、火災消失でも再建築はできません。

2.再建築不可物件の種類

再建築不可と判断される要件は、「敷地」と「道路」の「接し方」が深く関係しています。
具体的な事例とともに確認していきましょう。

2-1.再建築不可物件の要件

建築基準法では、都市計画区域内で建物を建てようとする土地は、原則として公道などの幅員４ｍ以上の道路に、敷地が２ｍ以上接していることが必要であると定めています。
これを「接道義務」といい、災害時などに住民の避難経路が確保できること、消防車や救急車などの緊急車両が通る道を確保できることを目的としています。２ｍとは主に車両１台分が通れる幅です。

ただし、幅員４ｍ未満の道路でも、セットバックするなど一定の基準を満たせば建築基準法の道路として認められることがあります。

セットバックとは、道路の中心線から２ｍ後退したところまで、建物や建造物を建てずに空けておくことです。みなし道路が接道になる不動産物件には、「セットバックあり」と記載されていることがあります。セットバックは、将来的に幅員４ｍの道路を作るための措置です。

なお、幅員４ｍ未満でも法律上で道路となるのは「２項道路」といわれるものです。

2-2.再建築不可物件の種類

再建築不可物件とは、次のようなものです。

2-2-1.旗ざお状の土地

敷地が道路に接する部分が２ｍ未満（路地上部分の長さに応じて必要な接道距離が変わることがあります。）で、奥に建物が建つ敷地が広がっている土地。

2-2-2.住宅に囲まれた土地

敷地の四方が建物で囲まれていて、自分の土地が道路に接していない土地。

2-2-3.接している道路が建築基準法上の道路ではない

敷地が道路に接しているが、法律で認められた道路ではない

2-2-4.道路に接している通路の一部が他人の所有

敷地から道路までの間に、他人が所有する土地が関与している

3.再建築不可物件を解消し価値を上げる方法

接道義務を満たしていない再建築不可物件は、現状のままでは売却時に売却価格が周辺相場よりも半値以下に下がる可能性が高いです。このような状況をできるだけ避けるために、再建築不可の要件を解消し、価値を上げる方法をご紹介します。

3-1.位置指定道路をつくる

位置指定道路として認められた私道をつくることで、再建築不可物件は解消されます。位置指定道路とは、特定行政庁に申請し認められた建築基準法の道路です。

位置指定道路は私道であるため、所有者が存在します。地主や分譲会社が単独で所有することもありますし、分譲地の各所有者それぞれが全員で共有し所有者になることもあります。共有して所有する場合は、道路のメンテナンスが必要なときや、砂利敷きをアスファルト舗装にするときには、所有者全員の意見をまとめる必要があります。

3-2.要件に不足している部分を賃貸

地が２ｍの接道義務を果たしていない場合、不足している部分をその土地の所有者から借りる方法があります。接道義務を満たすためには土地を所有する必要はなく、賃貸でもなんら問題はありません。

3-3.要件に不足している部分を購入

接道義務を満たすために不足している部分を新たに購入し、再建築不可状態を解消する方法です。接道義務２ｍに0.5ｍ足りないなら、不足分の面積だけを購入すれば要件を満たせます。元々の敷地と接道の土地の両方の所有者になりますので、将来に渡り安心できます。

3-4.みなし道路の申請をする（みなし道路として認めてもらう）

みなし道路とは、現状は幅員が４ｍ未満の道路でも、セットバックをすることにより建築基準法上の道路とみなされる道路を言います。

4.隣地との交渉の注意点

位置指定道路やみなし道路を申請するには、接道にかかわる各敷地の所有者とともに意見をまとめる必要があります。また、接道の要件を満たすために土地を賃貸したり購入したりするにも、隣地との交渉が必要です。

このような交渉事は不動産業者が行うと非弁行為になるため、一般的な不動産会社に依頼することは危険であり、弁護士と一緒に所有者との交渉を進めることが必要です。弊社のグループ会社には、弁護士事務所もあり、不動産に関する問題解決を一緒に取り組むことができます。

なお、再建築不可物件の要件は、昔ながらの路地が多いなどの理由から、地域によっては特別に条例を設けて建築可能にしているケースがあります。

5.再建築不可物件を売却するときの相場

再建築不可物件を現状のままで売却する場合、不動産としての価値は、一般的な相場と比べて５割～７割程度は安くなることが考えられます。

5-1.価値が下がる理由

なぜ一般的な相場よりも価値が下がるのか、次のような要因が考えられます。

・新たに建物を建てることができない
・リフォーム・リノベーション費用がかかる
・住宅ローンを利用できない可能性がある
・売りにくい

再建築不可物件は、リフォームやリノベーションは可能ですが、取り壊して新たに建てることはできません。また、金融機関によっては、住宅ローンを利用できない可能性もあります。

仮にリフォームやリノベーションを目的に購入してくれる買主がいたとしても、その買主が将来的に当該物件を売却するとき、再建築不可の要件を解消しなければ、やはり買い手がなかなかつかないことが想定されます。

5-2.再建築不可物件の売却ポイント

再建築不可物件を売却するときは、まず「隣地への売却」を検討してみましょう。敷地が隣り合っているなら、同じように接道に関して悩みを抱えている可能性もありますし、隣地が接道要件を既に満たしている場合は、相場より若干安いくらいの値段での売却が可能なケースもあります。

先にご紹介した、道路と認めてもらう方法は、複数の所有者との交渉が発生することもあり手間がかかります。隣地が購入に前向きであるなら、不動産としての価値も期待できるかもしれません。

まとめ

再建築不可物件は、位置指定道路を設けたり、みなし道路と認めてもらったり、現状の接道問題を解消できれば、不動産物件としての価値を上げることが期待できます。また、たとえ接道問題を解消できなくても、隣地に売却する方法を検討することも可能です。

しかし、そのためには各所有者との交渉は避けては通れません。さらに、単に金額を決めて売却するだけの不動産取引ではない交渉が発生する可能性もあります。そのため、再建築不可物件などの訳あり物件は、交渉も対応できる弁護士と一緒に取り組める、経験豊富な不動産会社に相談することをおすすめします。