不動産の売買契約書を分かりやすく解説!記載内容や注意点、売却の流れ

「不動産の売買契約書にはどんなことが書かれているんだろう?」

「不動産の売買契約書を交わすとき、何をチェックすればいいのかな?」

不動産を売買するにあたり、どのような契約を交わすのか詳しい内容を知っておきたいという方も多いのではないでしょうか。

法律上の定めはありませんが、不動産を売買するときには売買契約書を作成するのが通例です。

売買契約書には契約内容を確認するだけではなく、契約後のトラブルを回避する役割もあります。

重要な書類ですから、不利な条件で契約して後悔しないようにあらかじめ詳細を確認しておきましょう

不動産のプロ
この記事では不動産の売買契約書の内容や注意点、売却の流れなどを分かりやすく解説します。

この記事の執筆者
私たちは不動産のプロフェッショナルです。
執筆者の株式会社チェスター(株)チェスター
株式会社チェスターは不動産売買や賃貸の仲介などを行う不動産会社です。特に不動産売却の取扱高は年間100億円を超え、豊富な実績があります。

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目次

1.不動産の売買契約書とは

不動産の売買契約書はどのようなものなんだろう?
売買契約書を交わす理由はなんだろう?

不動産の売買をするときに、契約の合意や取り決めの内容を記載した契約書のことを不動産の売買契約書といいます

一般的に不動産は高額で取引されますから、売り主と買い主の間できちんとした取り決めを行わないとトラブルに発展したり、契約自体が破談になったりすることも少なくありません。

しかし契約内容を正式な書面で残すことにより、売買契約におけるさまざまなリスクを回避することができます

この章では不動産の売買契約書の取り決めや作成方法、取引における重要性などを解説します。

1-1.不動産の売り主と買い主が交わす契約書

不動産の売買契約書は、誰とどのタイミングで交わすんだろう?

不動産の売買契約書は、不動産の売買契約を成立させるために所有者である売り主と、購入を希望する買い主の間で交わされる契約書です。

契約書の記載内容を売り主と買い主の双方が確認し署名・押印することにより、売買契約が正式に成立します。

売買契約書には売り主と買い主に課せられる義務や得られる権利なども明確に記載されます

例えば売り主側には不動産の代金を受け取る権利があり、買い主には代金を支払う義務が発生します。

一方で、買い主には不動産を契約書の内容と合った状態で受け取る権利があり、売り主には不動産を約束した状態で引き渡す義務があります。

売買契約書にこのような事項を明確に記載することにより、さまざまなトラブルを防ぎ売り主買い主双方の権利を守ることができます

1-2.不動産会社が作成することが一般的

不動産の売買契約書は誰が作成するの?

不動産の売買をするときには、取引に関わる不動産会社が売買契約書の作成を行うのが一般的です。

不動産会社が不動産売買の仲介を行う場合、宅地建物取引業法第37条により契約成立時に宅地建物取引士が記名、押印した不動産売買契約書を交付する義務が定められています。

【宅地建物取引業法】とは
宅地建物取引業を営む者(不動産会社)が宅地建物取引業務を適正に運営すること、宅地・建物の公正な取引を確保することなどを定めた法律です。宅地建物取引業の免許制度や業務上の規則、監督・罰則などを定めることで、購入者の利益保護と宅地建物の流通を円滑に進めることを目的としています。

不動産の売り主と買い主を仲介する不動産会社が異なる場合、どちらか一方の会社が売買契約書を作成したのち、もう一方の不動産会社が必ず内容を確認します。

なお不動産会社を間に挟まずに個人で不動産の売買を行う場合には、売買契約書の作成義務はありません。

しかし、たとえ個人間で取引をするケースであっても、トラブルを避けるために司法書士などに依頼して正式な売買契約書を作成するのが一般的です。

メモ
民法において「契約」は口頭での合意だけでも成立するとされますが、不動産の取引では売り主と買い主が売買契約書を交わすことにより契約成立と考えるのが通例です。
不動産のプロ
契約書を交わさず口約束のみの場合、たとえ親しい間柄であっても「言った」「言わない」というようなトラブルに発展する可能性も考えられます。

不動産の売買におけるリスクを減らし取引を円滑に進めるために、不動産会社などの専門家に売買契約書を作成してもらい取り決めた内容を書面に残しておきましょう

1-3.売買の事実や取引の内容を示す証拠となる

不動産の取引で、なぜ売買契約書が重要なんだろう?

不動産の取引における売買契約書の重要性は、取引内容を明文化し売買の事実を証拠として残すことにあるといえます。

例えば売買契約書には土地・建物の価格やその内訳、不動産の状態などが記載されます。

契約の取り決めや不動産の詳細を売買契約書に明記することにより、売買が行われた事実はもちろん取引の内容についても売り主と買い主の双方の合意があったことを証明できます

不動産のプロ
売買契約書を作成しておけば、何らかのトラブルが起こった際にも不動産取引の事実と内容を証明する正式な書面として提出できます。

不動産は高額で取引される大切な財産であり、売買契約書は取引を行う売り主、買い主の権利を守るための重要な書面です。

不動産取引を行う際には専門家を間に挟んで売買契約書を作成し、内容をしっかり確認したうえで契約を結びましょう。

売買契約書を作成しておけば、契約を結ぶときだけでなく売却後のトラブルにも対応できるんですね。

2.売買契約の記載内容

売買契約書の重要性は分かったけれど、具体的にはどのようなことが記載されているの?

実は売買契約書の記載内容には、明確な規定が設けられているわけではありません。

しかし標準的な形式は存在するため、基本的な内容として以下のような項目が記載されるのが通例です。

この章では、一般的な不動産の売買契約書の記載内容についてお伝えします。

こんなにたくさんの項目があると、内容を理解するのが大変そうだなあ……。
不動産のプロ
確かに一見しただけでは難しそうな項目もありますが、ここでは重要なポイントを絞って簡単に説明するので安心してください。

売買契約書の内容を理解しておけば、売買契約におけるさまざまなリスクを回避することができます

実際に不動産の売却活動を始める前には、必ず目を通しておきましょう。

注意
不動産の売買契約書は「(公社)全国宅地建物取引業協会連合会」や「(一財)不動産適正取引推進機構」の作成した標準契約書などをもとに、不動産の種類や状態、契約の条件に合わせて不動産会社が作成します。
取引内容によってさまざまな条項が設けられますが、この記事では特に重要な内容のみ解説します。

2-1.売買の目的物および売買代金

売買契約書に記載された代金を売り主が受け取ることで、取引の対象となる不動産を譲渡し買い主が買い受けることを定めた条項です。

また取引対象となる土地や建物の所在地、地番、面積、構造、間取りなどの情報、マンションの場合には区分所有建築などについても記載し、どのような不動産を取引するかを明文化します。

なお後述する契約不適合責任を問われた場合には、売買契約書に記載された不動産情報が正しいかどうかも争点となります。

記載する不動産の情報に誤りがないかを必ず確かめておきましょう

2-2.手付金

売買契約書を作成するときには、売買代金だけでなく手付金の金額や支払いの条件なども規定します。

不動産のプロ
売買契約の締結時には、買い主から売り主へ不動産の代金の一部を手付金として支払うのが通例です。

また売買契約を結んだ後で買い主から解約の申し出があった場合、期日中に手付金を放棄すれば契約解除できるとするのが一般的です。

契約解除については後述する項目で解説しますが、手付金の扱いについても必ず確認しておきましょう。

2-3.売買代金の支払いの時期、方法等

売買代金を支払うタイミングや期日、支払いの方法について規定しています。

なお売買代金に関しての記載は総額だけでなく、内訳、手付金、中間金、残代金なども正確に記載し、それぞれの支払いの期日や受け渡しの方法も売買契約書に明記します。

2-4.売買対象面積、測量、代金精算

売買の対象となる土地・建物の面積に関する規定や測量の実施、測量結果によって代金清算が必要であるか否かなどを規定しています。

測量とは
土地の面積や高低差などを測り図面によって表すことです。測量には土地所有者の指示をもとに行われる簡易的な現況測量と、隣地所有者の合意を得て正式に行われる確定測量があります。不動産の売買を行う際には隣地所有者の立会いのもと土地家屋調査士に依頼し、土地の境界線を明らかにしたうえで確定測量を行うのが一般的です。

土地を売買する場合、登記事項証明書(登記簿)で定められた面積か、実測面積(実際に測量した面積)のどちらかを取引対象として定めます。

売買契約の成立後に測量を行って実測面積を取引対象とする場合、登記事項証明書に記載された面積と差異が生じることがあるため売買契約書に規定を設ける必要があります。

面積の増減分については契約時の取り決めに応じて扱いが異なり、別途清算を行う場合と差異が生じても清算を行わない場合があります

2-5.境界の明示

土地や一戸建て住宅を取引する場合、売り主が買い主に対して隣地との土地の境界を明らかにすることを規定しています。

土地の境界線を明示する際には、不動産会社と売り主が買い主と共に取引対象の不動産に赴き直接説明を行うのが一般的です。

隣地との境界線が明確でない場合には、土地家屋調査士に測量を依頼し隣地所有者の承諾を得たうえで境界線を確定させる必要があります。

2-6.所有権の移転の時期

売買する不動産について所有権を移す条件や移転登記のタイミングについて規定しています。

買い主が売り主に対して売買代金の全額を支払った時点で所有権が移転するという内容を記載するのが通例です。

2-7.引き渡しの時期

取引対象となる不動産を引き渡す時期とその条件について規定しています。

前述した「所有権の移転の時期」の規定に伴い、不動産の引き渡し日と所有権の移転日は同じ日とするのが一般的です。

しかし住いの買い替えに伴う売却などの場合、特約を設けて引き渡しまでの猶予期間を規定することもあります。

引き渡しの期日は売買契約時に決定され、売買契約書にも明記されます。

契約締結後に引き渡し日を変更することは原則できませんから、引き渡しの時期は慎重に決め猶予期間が必要であれば契約書を交わす前に買い主と交渉しましょう

2-8.抵当権等の抹消

不動産の所有権を移転する際に、買い主が完全な所有権を得るために売り主が抵当権などの負担を抹消させておくことを規定しています。

抵当権とは
住宅ローンなどを借りるときに、借入先の金融機関が不動産を担保にできる権利のことです。
ローンを借りた人が返済できなくなった場合、金融機関は抵当権を使用し担保となる不動産を競売にかけることができます。

不動産を売却するときには、あらかじめ住宅ローンを完済し抵当権を抹消しておくのが一般的です。

不動産のプロ
住宅ローンが残ったまま不動産を売る場合、任意売却をするという選択肢もあります。詳しくはこちらの記事で解説しています。

2-9.所有権移転登記等

売り主が売買代金を受領したと同時に、買い主への所有権移転登記を行うことを規定しています。

なお所有権移転の手続きには登録免許税や司法書士への報酬(手続きを依頼した場合)などの費用がかかります。

一般的に所有権移転登記の費用は買い主が負担するため、売買契約書にもその旨を明記します。

2-10.引き渡し完了前の滅失、毀損

天災などの売り主・買い主双方に責任のない事由により、不動産の引き渡し前に物件自体が消失・毀損(きそん)した際の対応や契約解除について規定しています。

同事由により不動産が毀損した場合には売り主が修繕を行うと定めるのが通例です。

なお消失または修復が困難な状況になってしまった場合には、不動産の売買契約自体を白紙にすると定めます。

なおこの規定が適用される場合、売り主が買い主から受領した売買代金は無利息で変換する必要があるためその内容も売買契約書に記載します。

2-11.物件状況等報告書

売り主が買い主に対し、「物件状況報告書(告知書)」を作成して売買契約締結時における不動産の状態を明示することを規定しています。

物件状況報告書とは
中古不動産を売買する際に、取引する物件に関して売り主が知っている情報を買い主に告知する書面です。雨漏りなどの物理的な瑕疵(かし)や近隣の騒音などの環境瑕疵などを記載します。

売買契約締結時の不動産の状況を買い主が詳細に知ることは難しいため、物件状況報告書を作成することによって売り主が知り得る物件の状況を明らかにします。

物件状況報告書の作成は義務ではありませんが、売却後のトラブルを避けるためにも不動産会社が作成する重要事項説明書と合わせて用意しておくのが望ましいでしょう。

不動産のプロ
重要事項説明書については4章で詳しく解説しています。

なお物件状況報告書および重要事項説明書の記載内容は、後述する契約不適合責任を問われたときにも争点となります

不動産の状態は正確に記載し、何らかの瑕疵がある場合には隠さずなるべく詳細に明示しましょう。

2-12.公租公課等の分担

取引の対象となる不動産に課せられる税金(公租公課)について、売り主と買い主でどのように分担するかを規定しています。

公租公課とは
一般的に「公租」は所得税や住民税などの「税」を指し、「公課」は健康保険料や社会保険料などの「料」を指します。これらを総称して「公租公課」といいます。

不動産においての公租公課は、固定資産税、都市計画税、不動産取得税のことを指します。

このうち不動産取得税は買い主(不動産を取得した人)にかかる税金であるため、売り主が負担することはなく、固定資産税と都市計画税のみが分担の対象となります。

固定資産税と都市計画税は毎年1月1日時点の所有者に課せられるため、公平性を保つために引き渡し前日までを売り主、引き渡し当日以降を買い主の負担として清算します。

不動産のプロ
なお賃貸物件の賃料収入などの収益や、ガス・水道・電気などの負担金についても引き渡し日を境にしてどのように分担するかを売買契約書に明記します。

2-13.契約不適合責任

売買した不動産の状態が契約書の内容と一致しないとき、売り主に課せられる「契約不適合責任」について規定したものです。

契約不適合責任とは
売買契約において売り主や請負人が買い主に引き渡した物に対し、その種類や品質、数や量について契約内容に適合していないと判断されたときに課せられる責任のことです。
不動産の売買をする際には不動産の状態を売却前に売り主に説明する義務があり、売却後に瑕疵(かし)が見つかった場合には売り主が責任を負わなければなりません。

なお民法で規定される契約不適合責任は当事者間の特約を有効とする任意規定であるため、買い主の合意のもと特約を設けて売買契約書に記載し一部を免責とすることは可能です。

しかしすべてを免責とするのではなく、「物件の瑕疵(かし)」や「土地の土壌汚染」など細かい事項を明記してそれぞれに特約を設ける必要があります。

また契約不適合責任を一部免責とする場合にも、不動産の売却前にあらかじめ売り主が買い主に対し物件の状態を偽りなく説明すること、瑕疵があれば告知することが前提です。

不動産のプロ
契約不適合責任を問われた場合には、不動産会社が作成する売買契約書や重要事項説明書、売り主が作成する物件状況報告書などの内容が争点となります。

売買契約を結ぶ前には契約不適合責任に関する規定を必ず確かめ、不利な条件になっていないかしっかり確かめましょう。

なお契約不適合責任のリスクや注意点については、後述する3-1.で詳しく解説しています。

2-14.付帯設備の引き渡し、修復

不動産に付帯する主要設備において、売り主が引き渡しの有無やその内容を「付帯設備表」に記載すること、記載内容と一致する状態で設備を引き渡すことを規定しています。

付帯設備表とは
売り主が買い主に対し、売却する物件と一緒に譲渡する設備の有無やその状態などを記載する書面です。
温水器や浴室設備、家具、照明器具などさまざまなものが付帯設備の対象となります。

不動産の内覧は所有者が在住している状態で行われるケースが多いため、認識の違いを避けるために設備の有無や詳細を付帯設備表に残しておきます。

また引き渡し日から7日以内に請求を受けた設備の故障や不具合については、売り主に修復の責任があることを規定するのが一般的です。

不動産のプロ
付帯設備表の作成時には仲介を依頼した不動産会社の担当者と相談し、不具合や故障を見落とさないように必ず現地確認をしましょう。

2-15.手付解除

売買契約書に記載された手付解除期日までであれば、以下のような条件で売買契約を解除できると規定しています。

【売買契約の解除条件】
  • ・売り主:手付金の倍額を買い主に支払うことで売買契約を解除できる
  • ・買い主:手付金を放棄することで売買契約を解除できる

なお手付解除期限が過ぎた場合や売り主・買い主のどちらかが売買契約の履行に着手したときには適用外となり、契約解除をするには違約金が発生します。

2-16.契約違反による解除、違約金

売り主もしくは買い主が売買契約における債務を履行しなかったときの契約解除の条件や違約金について規定しています。

契約の履行を行わなかった相手に対して書面による債務の履行を催促したうえで、売買契約を解除し違約金の支払いを請求することができると定められています。

また契約違反による違約金の額や支払い方法、契約解除に伴い譲渡した不動産の返還を行うことなども規定されています。

2-17.融資利用の特約

買い主が住宅ローンなどの融資を申請して不動産を購入する場合、融資利用の特約を設けその適用条件などについて以下のように規定するのが一般的です。

【一般的な融資利用の特約の内容】
  • ・売買契約成立後、買い主は融資のための書類を揃え速やかに手続きを行い、期日までに融資が得られなかった場合(住宅ローンの審査に落ちる、必要な融資の額が借入できないなど)には、契約が自動的に解除となる。
  • ・融資利用の特約が適用される場合、売り主は受領済みの売買代金を買い主に無利息で全額返還し、不動産会社も受領済みの仲介手数料を売り主・買い主に無利息で全額返還しなければならない。
  • ・買い主が期日までに金融機関等に決められた手続きを行わなかったり、虚偽の証明書を提出したりして融資を借入できなかった場合などには融資利用の特約は適用されない。
不動産のプロ
この条項は「ローン特約による売買契約の解除」とも呼ばれ、ペナルティーなしで契約を白紙にできる解除条件となります。

不動産の売買契約書には売り主が融資を申請する金融機関や融資の取得期限、融資金額、融資利用の特約に基づく契約解除期限などの詳細をすべて明確に記載します。

2-18.土地の権利や敷地権が借地権の場合の特約

売却する土地の権利もしくは分譲マンションなどの区分所有建築の敷地権が所有権でなく借地権だった場合、契約履行のために売り主が土地の所有者から承諾を得る必要があることを規定しています。

借地権とは
土地の所有者に地代を払い土地を借りて使用する権利のことをいいます。借地権には地上権と賃借権があり、賃借権を第三者に売却する際には土地の所有者の承諾を得なければなりません。

売り主が土地の所有者からの承諾が得られなかった場合、売買契約書に借地権の譲渡承諾に基づく契約解除期日を記載し、期日以内であれば契約を解除できると定めるのが一般的です。

不動産のプロ
なお借地権(賃借権)を売却する方法や注意点、手順などについては、こちらの記事で詳しく解説しています。

3.売買契約書のチェックポイント

一般的に売買契約書は不動産会社が作成しますが、当事者である売り主自身も内容をしっかり理解した上で契約を結ぶことが重要です。

売買契約書はどんなところをチェックすれば良いのかな?

売買契約書の記載内容は正しいか、不利な条件になっていたり不明瞭な項目があったりしないか、契約内容やスケジュールが妥当であるかといった点をチェックしましょう。

売り主が特にチェックしておきたい売買契約書のポイントを以下の表にまとめました。

不動産の表示・売買代金
売買代金の表示や支払いの時期・方法が正しく記載されているか 2-1.
2-3.
取引する不動産の情報が正しく記載されているか 2-4.
2-5.
取引する不動産に瑕疵がある場合、その内容が明確に記載されているか 2-11.
手付金
手付金の額や支払いの時期は適切であるか 2-2.
契約解除をするときの手付金の扱いは明確であるか 2-15.
手付金の放棄による契約解除が可能な期間はいつまでか
所有権の移転・引き渡し時期
所有権の移転・引き渡しの時期に無理はないか 2-6.
2-7.
引き渡し前に物件が滅失・毀損した場合の取り扱いが明確であるか 2-10.
公租公課の精算
公租公課の精算方法や分担する金額は正しいか 2-12.
融資による特約
買い主が融資を申請して不動産を購入するとき、条件に無理がないか 2-17.
融資利用の特約が適用となる条件は適切か
付帯設備等の引き渡し、修復
買い主へ引き渡す付帯設備を明確にしてあるか 2-14.
付帯設備に不具合があった場合について修復の条件は適切か
契約違反等による解除、違約金の条件
違約金の額は妥当であるか 2-16.
違約金が発生する条件は明記されているか
契約不適合責任
契約不適合責任の適用期間や内容は適切であるか 2-13.
注意
売買契約書の内容には明確な規定が設けられているわけではありません。
記載内容の詳細は売り主と買い主双方で決めた条件や不動産の状況、売買契約書を作成する不動産会社などによって異なります。
不動産会社に任せきりにせず、売り主自身も売買契約書にしっかり目を通し、不利な条件になっていないか内容に不備はないかを確かめてから署名・押印しましょう。

いったん売買契約を結んでしまえば、内容の変更はもちろん無条件での契約解除は困難です。

不動産のプロ
疑問点や分からないことがあれば、必ず不動産会社に尋ね内容を理解しておきましょう。

4.売買契約書を交わすときの注意点

売買契約書を交わすときには、どんなことに注意が必要なのかな?
売買契約書に関わるトラブルを回避するには、どうすればいいんだろう?

不動産の売買契約書について、このような不安を感じる方もいらっしゃるでしょう。

売買契約書に署名・押印すると売買契約が正式に成立するため、契約内容や履行の条件の変更は簡単にできません

そのため売買契約を締結する前には契約内容や契約書の記載事項、売り主に課せられるリスクを理解した上で不利な条件になっていないか確かめておく必要があります。

この章では売買契約書を交わすときの注意点と知っておきたいリスクについて解説します。

注意点1 契約不適合責任のリスクを理解する

2020年4月に施行された改正民法により、売買した不動産に関して売主に課せられる責任が庇護担保責任から契約不適合責任に変更されました。

売却後に不利益を被らないためにも、契約不適合責任の内容やそのリスクについて売り主自身が理解した上で契約内容を確かめることが重要です。

なお改正後の民法の内容は以下のとおりです。

メモ
【改正民法 第562条】
引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであるときは、買主は、売主に対し、目的物の修補、代替物の引渡し又は不足分の引渡しによる履行の追完を請求することができる。ただし、売主は、買主に不相当な負担を課するものでないときは、買主が請求した方法と異なる方法による履行の追完をすることができる。
2 前項の不適合が買主の責めに帰すべき事由によるものであるときは、買主は、同項の規定による履行の追完の請求をすることができない。

大きな改正内容として庇護担保責任の争点が「隠れた瑕疵」であったのに対し、契約不適合責任は「売買契約書の内容と実際の不動産の状態が一致しない場合」に課せられるという違いがあります。

また改正前の庇護担保責任よりも契約不適合責任の方がより買い主の権利を守る内容になっており、契約不適合責任を問う場合には買い主は売り主に対して以下の請求ができます

契約不適合責任に基づき請求できる内容
追完請求 売り主が引き渡した商品の補修、代替え物または不足分の引き渡しを請求できる
損害賠償請求 売り主の帰責事由(過失・落ち度)が原因で契約を履行できない場合、買い主は売り主に対して損害賠償を請求できる
代金減額請求 買い主が追完請求をしても売り主が応じない場合、不動産の購入代金の減額を請求できる
契約解除 買い主が追完請求をしても売り主が応じない場合、契約を解除して代金の返還を請求できる(※契約解除した場合、取引した不動産は返還する必要がある)
不動産のプロ
民法改正により契約不適合責任が適用されるため、売り主はその内容とリスクを理解した上で売買契約を交わす必要があります。

契約不適合責任についての詳細や対策などはこちらの記事で詳しく解説していますので、一度目を通しておくと良いでしょう。

注意点2 売買契約の締結後に内容を変更するのは困難である

売買契約書を交わすと契約が締結され、内容の変更は簡単にできなくなるため注意が必要です。

不動産のプロ
万が一契約締結後に契約書の内容に不備が見つかったり不都合な項目があったりしても、売り主と買い主の双方が合意し正式な手続きを踏まなければ内容の変更はできません。

売り主・買い主の合意を得た上で契約に変更を加える際には、「覚書(おぼえがき)」という書面を新たに作成し契約に修正を加える必要があります

覚書とは
不動産の売買契約における覚書とは簡潔な内容の契約書を指し、主に契約の修正の際に作成されます。当事者同士の意思表示の合致を証明する覚書であれば、通常の契約書と変わらない法的拘束力を持ちます。

なお覚書は内容に応じて課税文書とみなされるため、印紙税が必要となるケースもあります。

契約締結後の売買契約書の内容変更は困難であることを理解し、署名・押印する前に内容に誤りや不明点がないかしっかり確認しましょう

注意点3 手付金の額や手付解除の条件を適切にする

売買契約書を交わす際には、手付金の額や契約解除の条件が適切であるかを必ず確認しましょう

売買契約の締結時には買い主から売り主に対して手付金として売買代金の一部を支払うことが一般的です。

またほとんどの場合、売買契約書に設けられた期日以内であれば買い主が手付金を放棄することで売買契約自体を解除できるという手付解除の規定を設けます。

仲介の場合、手付金は不動産の売買代金の2割程度とするのが一般的ですが、手付金が安すぎると買い主の都合で簡単に契約解除されてしまうケースもあるため注意が必要です。

売買契約書に記載された手付金の額や手付解除の条件には必ず目を通し、不利な規定になっていないか不明瞭な点がないかなどを確認しましょう。

5.売買契約書と重要事項説明書の違い

重要事項説明書ってどんな書類?売買契約書は何が違うのかな?

不動産の売買契約を結ぶ際には、売買契約書の他に重要事項説明書という書面も作成します。

どちらも不動産の売買契約において重要な書面であり、仲介による不動産売却を行う際には宅地建物取引業法により不動産会社が作成を義務付けられています。

不動産のプロ
売買契約書と重要事項説明書は一見すると同じような書類ですが、その記載内容や目的、役割、法的拘束力などは異なります。

そこでこの章では重要事項説明書の内容と売買契約書との違いについて解説します。

5-1.重要事項説明書とは

そもそも重要事項説明書ってどんなもの?何のために必要なのかな。

重要事項説明書は買い主の保護を目的として購入する不動産の状態や前提情報などを細かく説明した書類です。

宅地建物取引業法により、仲介を依頼された不動産会社は売買契約の締結前に重要事項説明書を作成し買い主に対面でその内容の説明をすることが義務付けられています。

重要事項説明を行うことで買い主が物件の状態や条件をしっかり理解したうえで取引することができます。

なお売買契約を結ぶとき、買い主は売買契約書だけでなく重要事項説明書にも署名・押印します。

そのため売却後にトラブルに発展した場合にも、重要事項説明書によって契約時の重要事項説明の有無やその内容を正式に証明できます

不動産のプロ
トラブルに発展しても署名・押印した重要事項説明書があれば、買い主が内容に納得したうえで売買契約したことが分かるため結果的に売り主の権利も保護できます。

不動産は「一生に一度の買い物」といわれることもあり、売買に慣れている人は多くありません。

不動産取引の専門家である不動産業者(宅地建物取引士)が重要事項説明書を作成し、重要事項説明を行うことで買い主・売り主双方が安心して不動産取引を行うことができます。

5-2.記載内容と売買契約書との違い

重要事項説明書にはどんな内容が記載されているのかな?

重要事項説明書の内容は大きく以下の3つに分けられ、必要に応じて細かい項目を設け買い主に伝えておきたい重要事項を記載します。

  • ・物件に関する事項
  • ・取引に関する事項
  • ・その他重要事項(マンション等の規約)
物件に関する事項 登記簿の情報や法令上の制限、不動産の状態や瑕疵、都市計画法・建築基準・敷地や道路に基づく制限、水道・ガス・電気等のインフラ整備など
取引に関する事項 契約解除の条件や損害賠償・違約金・手付金の規定、契約不適合責任に関する規定、融資利用の詳細や特約の期限など
その他
重要事項
敷地の権利の内容や種類、共有部分や専有部分の用途・利用に関する規約、マンションの管理や修繕に関する規約・費用など

重要事項説明書の記載内容は、宅地建物取引業法第35条の内容と物件の状況や契約内容を踏まえた上で項目を作成するのが一般的です。

メモ
重要事項説明書は不動産会社が現地調査をして作成しますが、取引する不動産に売り主にしか分からないような状況や不具合があるケースも考えられます。
そのため不動産会社が売り主に「物件状況確認書(告知書)」の提出を求め、その内容を重要事項説明書に反映させることもあります。
でも売買契約書にも物件や取引に関する内容は記載されているよね?
売買契約書と重要事項説明書にはどんな違いがあるんだろう?
不動産のプロ
売買契約書は売買契約の事実とその内容を証明し、重要事項説明書は取引する不動産の状態について買い主が承知している内容を示す書類です。

売買契約書は不動産の売買に関する取り決めを記載した書類であり、売買代金や支払い方法・期日、引き渡しの時期、契約解除や契約違反の条件などを細かく規定します。

売り主と買い主の双方が売買契約書に署名・押印すれば、売買契約が正式に締結されます。

一方で重要事項説明書は取引する物件に関しての重要事項を明らかにするために作成する書類です。

重要事項説明書にも買い主が署名・押印しますが、売買契約書とは異なり重要事項の説明を受けたという証拠になるだけで契約の事実を証明するものではありません

売買契約書と重要事項説明書の目的はそれぞれ異なりますが、どちらも売買契約において売り主・買い主の権利を保護しその内容を明示する重要な書類ですからしっかり目を通しましょう。

6.不動産売却の流れ

そもそも不動産はどうやって売却するんだろう。具体的にどんな手続きが必要になるのかな?

実際に不動産を売る前に、売却の方法や流れを確認しておきたいという方も多いでしょう。

不動産の売却方法には大きく分けて「仲介」と「買取」の2種類があります。

仲介は不動産会社に依頼して買い主を見つけてもらい売買契約を結ぶ方法です。

一方で買取は不動産会社に物件を直接売却する方法です。

仲介と買取はどちらが良いの?
不動産のプロ
売却を急ぐ特別な事情がなければ、高値が付きやすい仲介を選ぶのがおすすめです。

注意
不動産会社に買取を依頼する場合、相場の6~7割程度の価格で取引されるのが一般的です。

不動産を仲介で売却するとき、買い主を探す必要があるため取引完了までには通常3~6カ月程度かかりますが、相場に合った価格での売却が期待できます。

そこでこの章では仲介による不動産売却の流れをステップごとに解説します。

STEP1 複数の不動産会社に査定を依頼する

不動産の売却を検討し始めたら、まずは複数の不動産会社に査定を依頼しましょう

不動産の査定とは、不動産の状態や条件、過去の取引情報などを基に売却できそうな金額を不動産会社に算出してもらうことをいいます。

不動産の査定方法には、机上査定と訪問査定の2種類があります

【机上査定/訪問査定】とは
机上査定は、不動産の間取りや立地、築年数などの情報や過去の取引などのデータを基におおよその売却価格を算出する方法で簡易査定とも呼ばれます。
訪問査定は、その名のとおり不動産会社の担当者が物件に訪問し、実際の不動産の状態を勘案した上でより正確な見積もりを出す方法です。

まず6~10社程度に机上査定を依頼し、結果がでたら2~3社に絞り込んで訪問査定を依頼すると良いでしょう。

また査定額は不動産会社によって異なるため、必ず複数社に依頼して結果を比べることが重要です。

不動産のプロ
査定結果を比較することで、より正確な不動産の相場を把握することができます。

STEP2 仲介を依頼する不動産会社を選ぶ

査定結果が出そろったら、仲介を依頼する不動産会社を選びましょう。

査定額が一番高い不動産会社を選べば良いのですか?
不動産のプロ
実は、査定額が高い会社を選ぶのが必ずしもベストだとは言い切れません。

査定の結果はあくまで見込みでしかなく、その金額での売却を保証するものではありません。

また不動産会社の中には契約を結ぶためだけに高い査定額を提示する悪質な業者も存在します

査定を受けたら不動産会社に必ずその根拠を尋ね、納得のいく回答が得られるかどうか確かめましょう。

メモ
宅地建物取引業法第34条の2第2項において、不動産会社には査定の根拠を明示する義務が定められています。

提示された査定額をうのみにせず、明確な根拠があるかを確かめて信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。

STEP3 不動産会社と仲介契約を結ぶ

仲介を依頼する不動産会社を選んだら、売り主と不動産会社でいわゆる仲介契約を結びます

なお不動産業界では仲介のことを媒介と呼ぶため、仲介契約ではなく「媒介契約」と呼びます

不動産における媒介契約は3種類あり、以下のように特徴が異なります。

【媒介契約の種類と特徴】
※横にスクロールできます
契約の種類 売却活動に関する報告の義務 他社との同時契約 レインズへの
登録義務
自己発見取引 契約期間
専属専任媒介契約 1週間に1回以上 不可 契約から5日以内 不可 最長3カ月
専任媒介契約 2週間に1回以上 不可 契約から7日以内 最長3カ月
一般媒介契約 なし なし 規定なし(3カ月が一般的)
3種類のうち、どの媒介契約を選べばいいんですか?
不動産のプロ
不動産売却が初めてであれば、専属専任媒介契約か専任媒介契約がおすすめです。

専属専任媒介契約もしくは専任媒介契約を結んだ場合、不動産会社には売却する不動産の情報をレインズに登録したり売り主に定期的な活動報告をしたりすることが義務付けられます。

レインズとは
不動産会社(宅地建物取引業者)同士が不動産の情報を交換するためのコンピューターネットワークシステムです。国土交通大臣から指定された不動産流通機構が運営しており、レインズの会員である不動産会社は売却・賃貸中の不動産に関する情報を共有できます。

定期的な報告があれば売却活動が不透明になりにくく、レインズに登録すれば買い主が見つかるチャンスが増えると考えられます。

専属専任媒介契約と専任媒介契約には、どのような違いがあるんですか?
不動産のプロ
二つの契約の大きな違いは「自己発見取引」の扱いです。

自己発見取引とは
売り主が不動産会社を介さずに自力で買い主を見つけて不動産を売買することをいいます。

専属専任媒介契約では自己発見取引は禁止されているため、不動産会社を介さずに売買を行ったとしても仲介手数料の支払い義務が生じます

一方で、専任媒介契約であれば自己発見取引を行う際に仲介手数料は発生しません

不動産のプロ
自己発見取引の可能性があるなら専任媒介契約を選びましょう。

なお一般媒介契約の場合、自己発見取引はもちろん複数の不動産会社との同時契約も可能です。

しかし不動産会社に定期的な活動報告やレインズへの登録を行う義務はないため、売却活動自体がなかなか進まなくなるケースも考えられます。

不動産の売却に慣れていない方であれば、専属専任媒介契約か専任媒介契約をおすすめします

STEP4 不動産会社が買い主を探す

媒介契約を交わしたら、不動産会社の担当者は買い主を探すために売却活動を開始します。

具体的には以下のような売却活動が行われます。

  • ・不動産の情報をレインズに登録する
  • ・一般閲覧できる不動産の物件情報サイト(SUUMOやLIFULL HOME’Sなど)に不動産情報を登録・掲載する
  • ・チラシを作成して近隣の住宅にポスティングする
  • ・自社の顧客に打診する

近年ではインターネットを利用して物件探しをするケースが増えているので、売却したい不動産がWeb上でどのようなPRをされているのかチェックしておくことが重要です。

不動産のプロ
売却活動を行うのは不動産会社の仕事ですが、売り主自身も活動状況をきちんと把握しておきましょう。

STEP5 買い主と売買契約を結ぶ

買い主が見つかったら、いよいよ売買契約を結びます。

売買契約を結ぶときには、どのような手続きをするんですか?

売買契約の際には以下のような手続きが行われます。

【売買契約時の手続き】
  • ・買い主への重要事項説明
  • ・契約書類の読み合わせ
  • ・契約書類への署名、押印
  • ・仲介手数料の支払い
  • ・手付金の支払い
なんだか難しそう。失敗しないか不安だなあ……。

仲介で不動産を売却するときには不動産会社が書類を作成し、契約時にも間に入ってサポートを行います。

不動産のプロ
売り主が用意する書類や売却の留意事項に関しても、不動産会社からの指示や連絡があるので特別な専門知識は必要ありません。
不動産会社に任せられるなら安心だなあ。

売買契約を結ぶ際には、売買契約書や重要事項説明書にしっかり目を通してから署名・押印しましょう

なお売買契約が締結されたタイミングで、手付金として売買代金の一部が買い主から売り主に支払われるのが一般的です。

また不動産会社に対する仲介手数料も売買契約の締結時に発生します。

仲介手数料の金額は媒介契約の内容によって異なりますが、法律により以下のように上限が定められています

成約価格 仲介手数料
200万円以下 成約価格の5%
200万円~400万円以下 成約価格の4%
400万円超 成約価格の3%
注意
不動産会社は上限を超える仲介手数料およびその他の費用、報酬を受け取ることはできません。

一般的なケースでは、仲介手数料の半額を売買契約締結時に、残りの半額を不動産の引き渡しまでに支払います。

STEP6 不動産を引き渡す

売買契約を結んだら、売り主から買い主に不動産を引き渡します。

引き渡しの際には以下のような手続きが行われます。

【引き渡しの手続き】
  • ・代金の決済
  • ・費用の清算
  • ・必要書類の引き渡し
  • ・登記の変更
  • ・不動産の状態確認
  • ・鍵の引き渡し

仲介手数料などの費用の清算や売買代金の決済は不動産の引き渡し前に完了させます。

なお不動産の引き渡しは所有権を移す日に行われるのが一般的です。

所有権の登記変更には不動産の売買価格に応じた登録免許税が発生し、司法書士に登記変更を依頼した場合はさらに報酬を支払う必要があります。

注意
司法書士への報酬は依頼先によって異なります。
不動産のプロ
不動産の売却を行った翌年には確定申告が必要ですから、忘れずに行いましょう。

7.おすすめの不動産一括査定サイト

そもそも不動産会社はどうやって探せばいいのかな?
どんな不動産会社に査定を依頼すればいいんだろう?

このように悩んでいる方もいらっしゃるでしょう。

自力で不動産会社を探しに行ったり、条件の合う不動産会社をピックアップしたりすると手間も時間もかかりそうですよね。

そこでおすすめなのが無料で利用できる不動産一括査定サイトです。

不動産一括査定サイトを使えば、査定の申し込みはもちろん条件に合う不動産会社の絞り込みも簡単にできます。

不動産一括査定サイトはどうやって使うの?
不動産のプロ
物件の立地や築年数、間取りなどの情報や売り主の連絡先などをサイトのフォームに入力するだけで使えますよ。

また、多くの不動産一括査定サイトでは悪質な業者を排除するための基準が設けられており、自力で探すよりもだまされてしまうリスクが少ないというメリットもあります。

でも不動産一括査定サイトもいろいろあって、どれを選べばいいか分からないなあ……。

以下の図のように、不動産一括査定サイトの特性や強み、規模はさまざまです。

現在すべての不動産会社を網羅した不動産一括査定サイトは存在しないため、タイプの異なるサイトを併用すると良いでしょう。

不動産のプロ
不動産売却には、以下の特徴を持つサイトを組み合わせて使うのがおすすめです。

  • ・大手の不動産会社に査定の申し込みができるサイト
  • ・参加不動産会社の数が多いサイト
  • ・都市部の不動産売却に特化したサイト
  • ・マンションや一戸建て住宅など、特定の不動産のジャンルに強いサイト

この章では不動産売却に便利な一括査定サイトを五つご紹介します。

おすすめ1 HOME4U:安心安全・実績十分の老舗サービス

メリット
全国1,800社の不動産会社が参加
NTTデータグループ運営で安心
デメリット
業界最大手クラスの不動産会社は参加していない
こんな人におすすめ!
安心感のあるサービスを利用したい方
信頼できる不動産会社を探したい方
参加不動産
会社数
1,800社
同時査定依頼可能数 最大6社
査定可能不動産 マンション一室、一戸建て、土地、ビル一室、店舗・事務所・倉庫、マンション一棟、アパート一棟、ビル一棟、その他
代表的な参加不動産会社 三井住友トラスト不動産、三菱UFJ不動産販売、みずほ不動産販売、京王不動産、CENTURY21など

HOME4Uは2001年にサービスが開始された日本で最も歴史の古い不動産一括査定サイトです。

大手から中小まで全国1,800社以上の不動産会社が参加しており、都市部から地方まで幅広い地域の不動産を取り扱っています。

NTTデータグループの「NTTデータ スマートソーシング」という官公庁などとも取引がある企業が運営しているため、個人情報の取り扱いに関しても安心だといえます。

また HOME4Uは悪質な不動産会社を排除するために独自の取り組みを行っている点も魅力です。

同時に最大6社まで査定を依頼できるので、売りたい物件に合った不動産会社を効率よく見つけることができるでしょう。

不動産のプロ
実績のある老舗の不動産一括査定サービスを利用したい方におすすめです。

おすすめ2 すまいValue:業界をけん引する大手6社が運営

メリット
業界トップクラスの大手6社に一括査定が依頼できる
他の一括査定サイトでは依頼できない大手企業が参加
デメリット
6社以外の不動産会社には査定を依頼できない
こんな人におすすめ!
業界トップの不動産会社に査定を依頼したい方
名前を知っている安心感のある会社に査定を依頼したい方
参加不動産
会社数
6社(全国900店舗)
同時査定依頼可能数 最大6社
査定可能不動産 マンション、一戸建て、土地、マンション一棟、ビル一棟、アパート一棟、その他
運営不動産会社 東急リバブル、住友不動産販売、三菱地所ハウスネット、三井のリハウス、小田急不動産、野村不動産ソリューションズ

すまいValueは、不動産仲介を行う不動産会社のなかでも特に大手といえる6社が共同で運営する不動産一括査定サイトです。

東急リバブル、住友不動産販売、三菱地所ハウスネット、三井のリハウス、小田急不動産、野村不動産ソリューションズ(野村の仲介+)に一括で査定を申し込むことができます。

参加不動産外者数は少ないものの、 すまいValueにしか参加していない大手不動産会社もあるため利用価値は高いでしょう。

参加不動産会社数の多い他の不動産一括査定サイトと併用するのがおすすめです。

不動産のプロ
大手企業の査定結果は相場を確かめる際にも良い基準になります。売却を考えているなら早い段階ですまいValueを利用すると良いでしょう。

おすすめ3 SUUMO:知名度No.1だから安心感も抜群

メリット
大手から中小まで幅広い不動産会社が参加
参加している不動産会社の詳細な情報が確認できる
デメリット
一部地域は取扱対象外
大手3社には査定依頼できない
こんな人におすすめ!
都市部の不動産を売却したい方
まずは大手サービスを利用したい方
参加不動産
会社数
不明
同時査定依頼可能数 不明
査定可能不動産 マンション一室、一戸建て、土地
代表的な参加不動産会社 野村不動産ソリューションズ、大京穴吹不動産、CENTURY21、京王不動産、東宝ハウスグループなど

CMでもおなじみの賃貸探しのポータルサイト「 SUUMO」が運営する不動産一括査定サイトです。

大手から中小規模の会社まで幅広いタイプの不動産会社が参加しており、多くの候補から売りたい物件に合った不動産会社を選ぶことができます。

また、 SUUMOでは売却実績や営業スタッフの人数などの不動産会社に関する詳細な情報を確認できます

査定の前に不動産会社の情報を知っておけば、求める条件に合った会社を選びやすいでしょう。

不動産のプロ
SUUMOは耳なじみのあるサービスを利用したいという方におすすめです。

おすすめ4 LIFULL HOME’S:参加不動産会社数最多クラス

メリット
3,314社の不動産会社が参加
総掲載物件数ナンバーワンの物件サイトが運営
デメリット
大手3社には査定依頼できない
こんな人におすすめ!
地方の物件をお持ちの方
安心感のあるサービスを利用したい方
参加不動産
会社数
3,314
同時査定依頼可能数 最大10社
査定可能不動産 一戸建て、土地、マンション、投資用区分マンション、投資用一棟アパート・マンション、倉庫・工場
代表的な参加不動産会社 三井住友トラスト不動産、三菱UFJ不動産販売、みずほ不動産販売、京王不動産、大成有楽不動産販売など

HOME’S一括査定は総掲載物件数ナンバーワンの不動産ポータルサイトLIFULL HOME’Sが運営している不動産一括査定サイトです。

参加不動産会社の数は全国3,000社を超えており、不動産一括査定サイトの中で最大の規模を誇ります。

他のサイトで仲介を依頼したい不動産会社を見つけられなかったとしても、HOME’S一括査定なら見つかる可能性が高いといえるでしょう。

またHOME’S一括査定に参加できる不動産会社はHOME’Sが独自に設けた基準をクリアしている会社のみとされています。

個人情報の取り扱いも徹底されており、ユーザーが安心して利用できるサイトだといえるでしょう

おすすめ5 おうちダイレクト:都会のマンション査定におすすめ

メリット
Yahoo!不動産に物件が掲載できる
SRE不動産への一括査定依頼も可能
デメリット
地方の物件や一軒家などは対応外の場合もある
参加不動産会社数が少ない
こんな人におすすめ!
都市部のマンションを売却したい方
参加不動産
会社数
8社
同時査定依頼可能数 最大8社
査定可能不動産 マンション、土地、一戸建て、一棟マンション・アパート、その他建物
参加不動産会社 大京穴吹不動産、大成有楽不動産販売、CENTURY21、ロイヤルハウジング、POLUS、オークラヤ住宅、京急不動産、SRE不動産(旧ソニー不動産)

おうちダイレクトはヤフーとソニーグループが共同で運営する不動産一括査定サイトです。

おうちダイレクトを通じて査定依頼した不動産会社と仲介契約を結べば、Yahoo!不動産とおうちダイレクトが売却活動をサポートしてくれるというサービスがあります。

現在はWeb上で不動産を探すケースも多いため、Yahoo!不動産に広告掲載をできるのは大きなメリットです。

また、おうちダイレクトは売り主のみ仲介を行う「片手仲介」専門のSRE不動産に一括査定が依頼できる唯一の不動産一括査定サイトです。

片手仲介とは
不動産会社が売り主と買い主のどちらか一方のみと仲介契約を結ぶことをいいます。
片手仲介を結んだ不動産会社は売り主(もしくは買い主)の利益を優先して交渉を進めるため、両手仲介より高値で不動産を売却できる可能性が高いといわれています。
不動産のプロ
SRE不動産に一括査定を申し込みたい方やマンションを売却する方におすすめです。

8.まとめ

不動産の売買契約書は、売買契約の内容や取り決めを記載した法的拘束力を持つ書面です。

売買契約書に売り主と買い主双方が署名・押印をすることで売買契約が成立します。

売買契約書の内容に明確な規定はありませんが、売買代金やその支払い方法・期日、引き渡しの時期、手付金、契約解除や契約違反の条件などが記載されるのが通例です。

記載内容の詳細やチェックポイントについては2章で解説していますので、必ず確認しておきましょう。

また売買契約書を交わす際には、特に以下の点を理解しておくことが重要です。

【売買契約書を交わす際に注意すべきポイント】
  • ・契約不適合責任のリスク
  • ・売買契約成立後の内容変更の難しさ
  • ・手付金の額や解除の条件の妥当性

なお仲介で不動産を売却するときには、媒介契約を結んだ不動産会社が売買契約書および取引する不動産の重要事項を記載した重要事項説明書を作成します。

不動産のプロ
仲介を依頼した場合、不動産会社が引き渡しまでの売買契約のサポートを行います。

不動産売却を成功させるには、売却したい物件の条件に合わせて信頼できる不動産会社を選ぶことが必要不可欠です。

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株式会社チェスター
株式会社チェスター税理士法人チェスターグループの不動産会社です。年間100億円以上の売却案件を取り扱っています。グループには税理士法人の他、司法書士事務所もあり、各分野の専門家と連携してスムーズに不動産売却・購入を進められます。特に相続不動産の売却や、相続対策の不動産購入に多くの実績があります。
取締役阿部 雅行
取締役阿部 雅行
宅地建物取引士二級建築士。戸建て分譲住宅の企画、不動産仲介業務、相続不動産の売買に関する業務などを経験した後、2015年に株式会社チェスターの取締役に就任。
株式会社チェスター取締役の阿部雅行

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事例紹介では、株式会社チェスターが不動産に関連する知識をわかりやすく解説しています。

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