不動産の売買契約書を分かりやすく解説！記載内容や注意点、売却の流れ

「不動産の売買契約書にはどんなことが書かれているんだろう？」

「不動産の売買契約書を交わすとき、何をチェックすればいいのかな？」

不動産を売買するにあたり、どのような契約を交わすのか詳しい内容を知っておきたいという方も多いのではないでしょうか。

法律上の定めはありませんが、不動産を売買するときには売買契約書を作成するのが通例です。

売買契約書には契約内容を確認するだけではなく、契約後のトラブルを回避する役割もあります。

重要な書類ですから、不利な条件で契約して後悔しないようにあらかじめ詳細を確認しておきましょう。

１．不動産の売買契約書とは

不動産の売買をするときに、契約の合意や取り決めの内容を記載した契約書のことを不動産の売買契約書といいます。

一般的に不動産は高額で取引されますから、売り主と買い主の間できちんとした取り決めを行わないとトラブルに発展したり、契約自体が破談になったりすることも少なくありません。

しかし契約内容を正式な書面で残すことにより、売買契約におけるさまざまなリスクを回避することができます。

この章では不動産の売買契約書の取り決めや作成方法、取引における重要性などを解説します。

１－１．不動産の売り主と買い主が交わす契約書

不動産の売買契約書は、不動産の売買契約を成立させるために所有者である売り主と、購入を希望する買い主の間で交わされる契約書です。

契約書の記載内容を売り主と買い主の双方が確認し署名・押印することにより、売買契約が正式に成立します。

売買契約書には売り主と買い主に課せられる義務や得られる権利なども明確に記載されます。

例えば売り主側には不動産の代金を受け取る権利があり、買い主には代金を支払う義務が発生します。

一方で、買い主には不動産を契約書の内容と合った状態で受け取る権利があり、売り主には不動産を約束した状態で引き渡す義務があります。

売買契約書にこのような事項を明確に記載することにより、さまざまなトラブルを防ぎ売り主買い主双方の権利を守ることができます。

１－２．不動産会社が作成することが一般的

不動産の売買をするときには、取引に関わる不動産会社が売買契約書の作成を行うのが一般的です。

不動産会社が不動産売買の仲介を行う場合、宅地建物取引業法第37条により契約成立時に宅地建物取引士が記名、押印した不動産売買契約書を交付する義務が定められています。

不動産の売り主と買い主を仲介する不動産会社が異なる場合、どちらか一方の会社が売買契約書を作成したのち、もう一方の不動産会社が必ず内容を確認します。

なお不動産会社を間に挟まずに個人で不動産の売買を行う場合には、売買契約書の作成義務はありません。

しかし、たとえ個人間で取引をするケースであっても、トラブルを避けるために司法書士などに依頼して正式な売買契約書を作成するのが一般的です。

不動産の売買におけるリスクを減らし取引を円滑に進めるために、不動産会社などの専門家に売買契約書を作成してもらい取り決めた内容を書面に残しておきましょう。

１－３．売買の事実や取引の内容を示す証拠となる

不動産の取引における売買契約書の重要性は、取引内容を明文化し売買の事実を証拠として残すことにあるといえます。

例えば売買契約書には土地・建物の価格やその内訳、不動産の状態などが記載されます。

契約の取り決めや不動産の詳細を売買契約書に明記することにより、売買が行われた事実はもちろん取引の内容についても売り主と買い主の双方の合意があったことを証明できます。

不動産は高額で取引される大切な財産であり、売買契約書は取引を行う売り主、買い主の権利を守るための重要な書面です。

不動産取引を行う際には専門家を間に挟んで売買契約書を作成し、内容をしっかり確認したうえで契約を結びましょう。

２．売買契約の記載内容

実は売買契約書の記載内容には、明確な規定が設けられているわけではありません。

しかし標準的な形式は存在するため、基本的な内容として以下のような項目が記載されるのが通例です。

この章では、一般的な不動産の売買契約書の記載内容についてお伝えします。

売買契約書の内容を理解しておけば、売買契約におけるさまざまなリスクを回避することができます。

実際に不動産の売却活動を始める前には、必ず目を通しておきましょう。

２－１．売買の目的物および売買代金

売買契約書に記載された代金を売り主が受け取ることで、取引の対象となる不動産を譲渡し買い主が買い受けることを定めた条項です。

また取引対象となる土地や建物の所在地、地番、面積、構造、間取りなどの情報、マンションの場合には区分所有建築などについても記載し、どのような不動産を取引するかを明文化します。

なお後述する契約不適合責任を問われた場合には、売買契約書に記載された不動産情報が正しいかどうかも争点となります。

記載する不動産の情報に誤りがないかを必ず確かめておきましょう。

２－２．手付金

売買契約書を作成するときには、売買代金だけでなく手付金の金額や支払いの条件なども規定します。

また売買契約を結んだ後で買い主から解約の申し出があった場合、期日中に手付金を放棄すれば契約解除できるとするのが一般的です。

契約解除については後述する項目で解説しますが、手付金の扱いについても必ず確認しておきましょう。

２－３．売買代金の支払いの時期、方法等

売買代金を支払うタイミングや期日、支払いの方法について規定しています。

なお売買代金に関しての記載は総額だけでなく、内訳、手付金、中間金、残代金なども正確に記載し、それぞれの支払いの期日や受け渡しの方法も売買契約書に明記します。

２－４．売買対象面積、測量、代金精算

売買の対象となる土地・建物の面積に関する規定や測量の実施、測量結果によって代金清算が必要であるか否かなどを規定しています。

土地を売買する場合、登記事項証明書（登記簿）で定められた面積か、実測面積（実際に測量した面積）のどちらかを取引対象として定めます。

売買契約の成立後に測量を行って実測面積を取引対象とする場合、登記事項証明書に記載された面積と差異が生じることがあるため売買契約書に規定を設ける必要があります。

面積の増減分については契約時の取り決めに応じて扱いが異なり、別途清算を行う場合と差異が生じても清算を行わない場合があります。

２－５．境界の明示

土地や一戸建て住宅を取引する場合、売り主が買い主に対して隣地との土地の境界を明らかにすることを規定しています。

土地の境界線を明示する際には、不動産会社と売り主が買い主と共に取引対象の不動産に赴き直接説明を行うのが一般的です。

隣地との境界線が明確でない場合には、土地家屋調査士に測量を依頼し隣地所有者の承諾を得たうえで境界線を確定させる必要があります。

２－６．所有権の移転の時期

売買する不動産について所有権を移す条件や移転登記のタイミングについて規定しています。

買い主が売り主に対して売買代金の全額を支払った時点で所有権が移転するという内容を記載するのが通例です。

２－７．引き渡しの時期

取引対象となる不動産を引き渡す時期とその条件について規定しています。

前述した「所有権の移転の時期」の規定に伴い、不動産の引き渡し日と所有権の移転日は同じ日とするのが一般的です。

しかし住いの買い替えに伴う売却などの場合、特約を設けて引き渡しまでの猶予期間を規定することもあります。

引き渡しの期日は売買契約時に決定され、売買契約書にも明記されます。

契約締結後に引き渡し日を変更することは原則できませんから、引き渡しの時期は慎重に決め猶予期間が必要であれば契約書を交わす前に買い主と交渉しましょう。

２－８．抵当権等の抹消

不動産の所有権を移転する際に、買い主が完全な所有権を得るために売り主が抵当権などの負担を抹消させておくことを規定しています。

不動産を売却するときには、あらかじめ住宅ローンを完済し抵当権を抹消しておくのが一般的です。

２－９．所有権移転登記等

売り主が売買代金を受領したと同時に、買い主への所有権移転登記を行うことを規定しています。

なお所有権移転の手続きには登録免許税や司法書士への報酬（手続きを依頼した場合）などの費用がかかります。

一般的に所有権移転登記の費用は買い主が負担するため、売買契約書にもその旨を明記します。

２－１０．引き渡し完了前の滅失、毀損

天災などの売り主・買い主双方に責任のない事由により、不動産の引き渡し前に物件自体が消失・毀損（きそん）した際の対応や契約解除について規定しています。

同事由により不動産が毀損した場合には売り主が修繕を行うと定めるのが通例です。

なお消失または修復が困難な状況になってしまった場合には、不動産の売買契約自体を白紙にすると定めます。

なおこの規定が適用される場合、売り主が買い主から受領した売買代金は無利息で変換する必要があるためその内容も売買契約書に記載します。

２－１１．物件状況等報告書

売り主が買い主に対し、「物件状況報告書（告知書）」を作成して売買契約締結時における不動産の状態を明示することを規定しています。

売買契約締結時の不動産の状況を買い主が詳細に知ることは難しいため、物件状況報告書を作成することによって売り主が知り得る物件の状況を明らかにします。

物件状況報告書の作成は義務ではありませんが、売却後のトラブルを避けるためにも不動産会社が作成する重要事項説明書と合わせて用意しておくのが望ましいでしょう。

なお物件状況報告書および重要事項説明書の記載内容は、後述する契約不適合責任を問われたときにも争点となります。

不動産の状態は正確に記載し、何らかの瑕疵がある場合には隠さずなるべく詳細に明示しましょう。

２－１２．公租公課等の分担

取引の対象となる不動産に課せられる税金（公租公課）について、売り主と買い主でどのように分担するかを規定しています。

不動産においての公租公課は、固定資産税、都市計画税、不動産取得税のことを指します。

このうち不動産取得税は買い主（不動産を取得した人）にかかる税金であるため、売り主が負担することはなく、固定資産税と都市計画税のみが分担の対象となります。

固定資産税と都市計画税は毎年1月1日時点の所有者に課せられるため、公平性を保つために引き渡し前日までを売り主、引き渡し当日以降を買い主の負担として清算します。

２－１３．契約不適合責任

売買した不動産の状態が契約書の内容と一致しないとき、売り主に課せられる「契約不適合責任」について規定したものです。

なお民法で規定される契約不適合責任は当事者間の特約を有効とする任意規定であるため、買い主の合意のもと特約を設けて売買契約書に記載し一部を免責とすることは可能です。

しかしすべてを免責とするのではなく、「物件の瑕疵（かし）」や「土地の土壌汚染」など細かい事項を明記してそれぞれに特約を設ける必要があります。

また契約不適合責任を一部免責とする場合にも、不動産の売却前にあらかじめ売り主が買い主に対し物件の状態を偽りなく説明すること、瑕疵があれば告知することが前提です。

売買契約を結ぶ前には契約不適合責任に関する規定を必ず確かめ、不利な条件になっていないかしっかり確かめましょう。

なお契約不適合責任のリスクや注意点については、後述する３－１．で詳しく解説しています。

２－１４．付帯設備の引き渡し、修復

不動産に付帯する主要設備において、売り主が引き渡しの有無やその内容を「付帯設備表」に記載すること、記載内容と一致する状態で設備を引き渡すことを規定しています。

不動産の内覧は所有者が在住している状態で行われるケースが多いため、認識の違いを避けるために設備の有無や詳細を付帯設備表に残しておきます。

また引き渡し日から7日以内に請求を受けた設備の故障や不具合については、売り主に修復の責任があることを規定するのが一般的です。

２－１５．手付解除

売買契約書に記載された手付解除期日までであれば、以下のような条件で売買契約を解除できると規定しています。

なお手付解除期限が過ぎた場合や売り主・買い主のどちらかが売買契約の履行に着手したときには適用外となり、契約解除をするには違約金が発生します。

２－１６．契約違反による解除、違約金

売り主もしくは買い主が売買契約における債務を履行しなかったときの契約解除の条件や違約金について規定しています。

契約の履行を行わなかった相手に対して書面による債務の履行を催促したうえで、売買契約を解除し違約金の支払いを請求することができると定められています。

また契約違反による違約金の額や支払い方法、契約解除に伴い譲渡した不動産の返還を行うことなども規定されています。

２－１７．融資利用の特約

買い主が住宅ローンなどの融資を申請して不動産を購入する場合、融資利用の特約を設けその適用条件などについて以下のように規定するのが一般的です。

不動産の売買契約書には売り主が融資を申請する金融機関や融資の取得期限、融資金額、融資利用の特約に基づく契約解除期限などの詳細をすべて明確に記載します。

２－１８．土地の権利や敷地権が借地権の場合の特約

売却する土地の権利もしくは分譲マンションなどの区分所有建築の敷地権が所有権でなく借地権だった場合、契約履行のために売り主が土地の所有者から承諾を得る必要があることを規定しています。

売り主が土地の所有者からの承諾が得られなかった場合、売買契約書に借地権の譲渡承諾に基づく契約解除期日を記載し、期日以内であれば契約を解除できると定めるのが一般的です。

３．売買契約書のチェックポイント

一般的に売買契約書は不動産会社が作成しますが、当事者である売り主自身も内容をしっかり理解した上で契約を結ぶことが重要です。

売買契約書の記載内容は正しいか、不利な条件になっていたり不明瞭な項目があったりしないか、契約内容やスケジュールが妥当であるかといった点をチェックしましょう。

売り主が特にチェックしておきたい売買契約書のポイントを以下の表にまとめました。

いったん売買契約を結んでしまえば、内容の変更はもちろん無条件での契約解除は困難です。

４．売買契約書を交わすときの注意点

不動産の売買契約書について、このような不安を感じる方もいらっしゃるでしょう。

売買契約書に署名・押印すると売買契約が正式に成立するため、契約内容や履行の条件の変更は簡単にできません。

そのため売買契約を締結する前には契約内容や契約書の記載事項、売り主に課せられるリスクを理解した上で不利な条件になっていないか確かめておく必要があります。

この章では売買契約書を交わすときの注意点と知っておきたいリスクについて解説します。

注意点１　契約不適合責任のリスクを理解する

2020年4月に施行された改正民法により、売買した不動産に関して売主に課せられる責任が庇護担保責任から契約不適合責任に変更されました。

売却後に不利益を被らないためにも、契約不適合責任の内容やそのリスクについて売り主自身が理解した上で契約内容を確かめることが重要です。

なお改正後の民法の内容は以下のとおりです。

大きな改正内容として庇護担保責任の争点が「隠れた瑕疵」であったのに対し、契約不適合責任は「売買契約書の内容と実際の不動産の状態が一致しない場合」に課せられるという違いがあります。

また改正前の庇護担保責任よりも契約不適合責任の方がより買い主の権利を守る内容になっており、契約不適合責任を問う場合には買い主は売り主に対して以下の請求ができます。

契約不適合責任についての詳細や対策などはこちらの記事で詳しく解説していますので、一度目を通しておくと良いでしょう。

注意点２　売買契約の締結後に内容を変更するのは困難である

売買契約書を交わすと契約が締結され、内容の変更は簡単にできなくなるため注意が必要です。

売り主・買い主の合意を得た上で契約に変更を加える際には、「覚書（おぼえがき）」という書面を新たに作成し契約に修正を加える必要があります。

なお覚書は内容に応じて課税文書とみなされるため、印紙税が必要となるケースもあります。

契約締結後の売買契約書の内容変更は困難であることを理解し、署名・押印する前に内容に誤りや不明点がないかしっかり確認しましょう。

注意点３　手付金の額や手付解除の条件を適切にする

売買契約書を交わす際には、手付金の額や契約解除の条件が適切であるかを必ず確認しましょう。

売買契約の締結時には買い主から売り主に対して手付金として売買代金の一部を支払うことが一般的です。

またほとんどの場合、売買契約書に設けられた期日以内であれば買い主が手付金を放棄することで売買契約自体を解除できるという手付解除の規定を設けます。

仲介の場合、手付金は不動産の売買代金の2割程度とするのが一般的ですが、手付金が安すぎると買い主の都合で簡単に契約解除されてしまうケースもあるため注意が必要です。

売買契約書に記載された手付金の額や手付解除の条件には必ず目を通し、不利な規定になっていないか不明瞭な点がないかなどを確認しましょう。

５．売買契約書と重要事項説明書の違い

不動産の売買契約を結ぶ際には、売買契約書の他に重要事項説明書という書面も作成します。

どちらも不動産の売買契約において重要な書面であり、仲介による不動産売却を行う際には宅地建物取引業法により不動産会社が作成を義務付けられています。

そこでこの章では重要事項説明書の内容と売買契約書との違いについて解説します。

５－１．重要事項説明書とは

重要事項説明書は買い主の保護を目的として購入する不動産の状態や前提情報などを細かく説明した書類です。

宅地建物取引業法により、仲介を依頼された不動産会社は売買契約の締結前に重要事項説明書を作成し買い主に対面でその内容の説明をすることが義務付けられています。

重要事項説明を行うことで買い主が物件の状態や条件をしっかり理解したうえで取引することができます。

なお売買契約を結ぶとき、買い主は売買契約書だけでなく重要事項説明書にも署名・押印します。

そのため売却後にトラブルに発展した場合にも、重要事項説明書によって契約時の重要事項説明の有無やその内容を正式に証明できます。

不動産は「一生に一度の買い物」といわれることもあり、売買に慣れている人は多くありません。

不動産取引の専門家である不動産業者（宅地建物取引士）が重要事項説明書を作成し、重要事項説明を行うことで買い主・売り主双方が安心して不動産取引を行うことができます。

５－２．記載内容と売買契約書との違い

重要事項説明書の内容は大きく以下の３つに分けられ、必要に応じて細かい項目を設け買い主に伝えておきたい重要事項を記載します。

重要事項説明書の記載内容は、宅地建物取引業法第35条の内容と物件の状況や契約内容を踏まえた上で項目を作成するのが一般的です。

売買契約書は不動産の売買に関する取り決めを記載した書類であり、売買代金や支払い方法・期日、引き渡しの時期、契約解除や契約違反の条件などを細かく規定します。

売り主と買い主の双方が売買契約書に署名・押印すれば、売買契約が正式に締結されます。

一方で重要事項説明書は取引する物件に関しての重要事項を明らかにするために作成する書類です。

重要事項説明書にも買い主が署名・押印しますが、売買契約書とは異なり重要事項の説明を受けたという証拠になるだけで契約の事実を証明するものではありません。

売買契約書と重要事項説明書の目的はそれぞれ異なりますが、どちらも売買契約において売り主・買い主の権利を保護しその内容を明示する重要な書類ですからしっかり目を通しましょう。

６．不動産売却の流れ

実際に不動産を売る前に、売却の方法や流れを確認しておきたいという方も多いでしょう。

不動産の売却方法には大きく分けて「仲介」と「買取」の２種類があります。

仲介は不動産会社に依頼して買い主を見つけてもらい売買契約を結ぶ方法です。

一方で買取は不動産会社に物件を直接売却する方法です。

不動産を仲介で売却するとき、買い主を探す必要があるため取引完了までには通常3～6カ月程度かかりますが、相場に合った価格での売却が期待できます。

そこでこの章では仲介による不動産売却の流れをステップごとに解説します。

STEP１　複数の不動産会社に査定を依頼する

不動産の売却を検討し始めたら、まずは複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。

不動産の査定とは、不動産の状態や条件、過去の取引情報などを基に売却できそうな金額を不動産会社に算出してもらうことをいいます。

不動産の査定方法には、机上査定と訪問査定の2種類があります。

まず6～10社程度に机上査定を依頼し、結果がでたら2～3社に絞り込んで訪問査定を依頼すると良いでしょう。

また査定額は不動産会社によって異なるため、必ず複数社に依頼して結果を比べることが重要です。

STEP２　仲介を依頼する不動産会社を選ぶ

査定結果が出そろったら、仲介を依頼する不動産会社を選びましょう。

査定の結果はあくまで見込みでしかなく、その金額での売却を保証するものではありません。

また不動産会社の中には契約を結ぶためだけに高い査定額を提示する悪質な業者も存在します。

査定を受けたら不動産会社に必ずその根拠を尋ね、納得のいく回答が得られるかどうか確かめましょう。

提示された査定額をうのみにせず、明確な根拠があるかを確かめて信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。

STEP３　不動産会社と仲介契約を結ぶ

仲介を依頼する不動産会社を選んだら、売り主と不動産会社でいわゆる仲介契約を結びます。

なお不動産業界では仲介のことを媒介と呼ぶため、仲介契約ではなく「媒介契約」と呼びます。

不動産における媒介契約は3種類あり、以下のように特徴が異なります。

専属専任媒介契約もしくは専任媒介契約を結んだ場合、不動産会社には売却する不動産の情報をレインズに登録したり売り主に定期的な活動報告をしたりすることが義務付けられます。

定期的な報告があれば売却活動が不透明になりにくく、レインズに登録すれば買い主が見つかるチャンスが増えると考えられます。

専属専任媒介契約では自己発見取引は禁止されているため、不動産会社を介さずに売買を行ったとしても仲介手数料の支払い義務が生じます。

一方で、専任媒介契約であれば自己発見取引を行う際に仲介手数料は発生しません。

なお一般媒介契約の場合、自己発見取引はもちろん複数の不動産会社との同時契約も可能です。

しかし不動産会社に定期的な活動報告やレインズへの登録を行う義務はないため、売却活動自体がなかなか進まなくなるケースも考えられます。

不動産の売却に慣れていない方であれば、専属専任媒介契約か専任媒介契約をおすすめします。

STEP４　不動産会社が買い主を探す

媒介契約を交わしたら、不動産会社の担当者は買い主を探すために売却活動を開始します。

具体的には以下のような売却活動が行われます。

近年ではインターネットを利用して物件探しをするケースが増えているので、売却したい不動産がWeb上でどのようなPRをされているのかチェックしておくことが重要です。

STEP５　買い主と売買契約を結ぶ

買い主が見つかったら、いよいよ売買契約を結びます。

売買契約の際には以下のような手続きが行われます。

仲介で不動産を売却するときには不動産会社が書類を作成し、契約時にも間に入ってサポートを行います。

売買契約を結ぶ際には、売買契約書や重要事項説明書にしっかり目を通してから署名・押印しましょう。

なお売買契約が締結されたタイミングで、手付金として売買代金の一部が買い主から売り主に支払われるのが一般的です。

また不動産会社に対する仲介手数料も売買契約の締結時に発生します。

仲介手数料の金額は媒介契約の内容によって異なりますが、法律により以下のように上限が定められています。

一般的なケースでは、仲介手数料の半額を売買契約締結時に、残りの半額を不動産の引き渡しまでに支払います。

STEP６　不動産を引き渡す

売買契約を結んだら、売り主から買い主に不動産を引き渡します。

引き渡しの際には以下のような手続きが行われます。

仲介手数料などの費用の清算や売買代金の決済は不動産の引き渡し前に完了させます。

なお不動産の引き渡しは所有権を移す日に行われるのが一般的です。

所有権の登記変更には不動産の売買価格に応じた登録免許税が発生し、司法書士に登記変更を依頼した場合はさらに報酬を支払う必要があります。

７．不動産一括査定サイトを利用しよう

このように悩んでいる方もいらっしゃるでしょう。

自力で不動産会社を探しに行ったり、条件の合う不動産会社をピックアップしたりすると手間も時間もかかりそうですよね。

そこでおすすめなのが無料で利用できる不動産一括査定サイトです。

不動産一括査定サイトを使えば、査定の申し込みはもちろん条件に合う不動産会社の絞り込みも簡単にできます。

また、多くの不動産一括査定サイトでは悪質な業者を排除するための基準が設けられており、自力で探すよりもだまされてしまうリスクが少ないというメリットもあります。

現在すべての不動産会社を網羅した不動産一括査定サイトは存在しないため、タイプの異なるサイトを併用すると良いでしょう。

８．まとめ

不動産の売買契約書は、売買契約の内容や取り決めを記載した法的拘束力を持つ書面です。

売買契約書に売り主と買い主双方が署名・押印をすることで売買契約が成立します。

売買契約書の内容に明確な規定はありませんが、売買代金やその支払い方法・期日、引き渡しの時期、手付金、契約解除や契約違反の条件などが記載されるのが通例です。

記載内容の詳細やチェックポイントについては2章で解説していますので、必ず確認しておきましょう。

また売買契約書を交わす際には、特に以下の点を理解しておくことが重要です。

なお仲介で不動産を売却するときには、媒介契約を結んだ不動産会社が売買契約書および取引する不動産の重要事項を記載した重要事項説明書を作成します。

不動産売却を成功させるには、売却したい物件の条件に合わせて信頼できる不動産会社を選ぶことが必要不可欠です。

無料で使える不動産一括査定サイトを賢く利用して、効率よく自分に合った不動産会社を見つけましょう。