売却時に瑕疵担保責任でトラブルにならないために注意すべき点

売却後に買手側に雨漏りするから修繕費を支払って欲しいと請求された場合、売手はその修繕費を支払う必要があるのでしょうか? このようなケースで問題となるのは当該不動産の「瑕疵担保責任」です。

売却した不動産の瑕疵担保責任について特に売買契約書に具体的な記載が無い場合、場合によっては売手側が修繕費を支払う必要があります。今回は、不動産の瑕疵担保責任と瑕疵担保責任でトラブルにならないために注意すべき点をご紹介します。

この記事の監修税理士
監修税理士の税理士法人チェスター代表 福留正明
税理士法人チェスター代表
福留 正明
公認会計士・税理士・行政書士。相続税対策に強みを持つ税理士法人チェスターの代表社員。株式会社チェスターでは、年間100億円以上の売却案件を豊富に取り扱っている。 TV/雑誌など各種メディアからの取材歴多数。また、土地や相続についての書籍も多数出版している。
株式会社チェスターは、総勢190名以上の税理士法人グループの不動産会社です

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1.不動産の瑕疵担保責任とは

瑕疵(かし)担保責任とは、売買の対象となる不動産に「隠れた瑕疵」、つまり、普通の生活を行うのに支障をきたすような欠陥が、購入時には明らかになっていない場合に、売主側が買主側に瑕疵に対する責任を負うことを言います。つまり、隠れた瑕疵に対しては、売主側が修繕等を行うということになります。

売却時に瑕疵担保責任でトラブルにならないために注意すべき点

隠れた瑕疵は上記のように、専門家に確認してもらわないとわからないような内容や、買手側の気持ちによって瑕疵となることなどがあります。売却を行う際に売主側が気づいていないような構造的な欠陥等が瑕疵となるという事です。

2.瑕疵担保責任の期間と範囲

売手側が売却時に気づいていない欠陥について、売却後に修繕等の責任を負うことを瑕疵担保責任というわけですが、どのような欠陥を売却後どの程度の期間まで責任を負うのかを明確にしておかないと売買後にトラブルになる可能性があります。そのために、瑕疵担保責任について、売買契約書に記載しておく必要があります。

2-1.瑕疵担保責任の期間の設定

瑕疵担保責任は原則として、

売却時に瑕疵担保責任でトラブルにならないために注意すべき点

であれば、買手側から売手側に瑕疵担保責任の追求を行うことが出来ます。

しかし、瑕疵担保責任の期間を売買契約の段階で決めておくことも可能です。個人間の売買の場合、2~3ヶ月に設定しているケースが一般的です。

契約時に瑕疵担保責任の期間を定めておかないと、売却から1年近くたって修繕を請求される可能性が出てきてしまいます。また、中古物件等の場合には時間と共にどうしても劣化してしまうことは避けられないため、瑕疵担保責任は負わないという特約を付けた契約を行うことも可能です。これを「瑕疵担保免責」と言います。

このようなケースの場合には、予め売買価格を値引きしておくなどの対応が必要となります。

2-2.瑕疵担保責任の範囲

瑕疵担保の期間等を売買契約書に定めたら、どこまでの責任を負うのかも明確にしておきましょう。

責任の範囲をはっきりとさせておくことでトラブルを防ぐことが出来ます。そして、責任を負う範囲については期間と同様に売買契約書にしっかりと記載しておきましょう。

この際に、対象となる欠陥について売手側が認識しており買手側に対して告知をしていない場合には、瑕疵担保責任の期間を超えていても修繕費等を請求される可能性があります。

事前に欠陥等を把握している場合には、買手側に対してきちんと告知しておく必要があります。

告知した上で、買手側が了承し、購入した場合には購入後にその欠陥による不都合が生じても売手側には責任がなくなるということになります。

3.中古不動産は経年劣化と瑕疵の判断が難しい

瑕疵担保責任は隠れた欠陥に対しての責任ということになりますが、中古不動産の場合、年数が経つにつれ、建物等が劣化する経年劣化があります。

例えば雨漏りを例にとってみると、そもそも構造的な欠陥で雨漏りが起こっているのか、経年劣化によって雨漏りが起こっているのか判断が難しいと言えますね。

このように、中古不動産の場合には瑕疵と経年劣化の判断がとても難しくなります。

そのため、瑕疵担保責任に関するトラブルが多くなる傾向にあります。

中古不動産に係る瑕疵担保責任のトラブルを回避する場合には、やはり、事前に問題となるであろう箇所を買手側にしっかりと通告しておく必要があると言えます。

売却時に瑕疵担保責任でトラブルにならないために注意すべき点

雨漏りしていますと伝えておくことで、それを了承して買手側は購入したということになりますから、売手側に雨漏りを修繕するよう請求することは出来ないということになります。

何が経年劣化で何が瑕疵という明確な基準がないため、売却を行う場合には、買手側の立場に立って問題となる箇所を調べておくようにしましょう。

4.まとめ

不動産の瑕疵担保責任は買主側が瑕疵があることを知らずに購入した場合、売手側もその瑕疵の存在に気づいていなかったとしても瑕疵に対して責任を取る必要があります。

不動産の売却を行う際には、瑕疵担保責任についてもしっかりと理解し、トラブル回避のために瑕疵担保責任の期間と範囲を明確に記載しておくようにしましょう。

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